ほんとうに大丈夫?不動産投資

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不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

空室

利回り7%、これなら定期預金や外貨預金するよりいいや。不動産投資を始めよう・・・

『利回り7%、これなら定期預金や外貨預金するよりいいや。不動産投資を始めよう。』
みなさん、まさかこんな感じで不動産投資を始めようとしていませんよね?

不動産投資の仲介をメインにしている私が言うことではないのですが、安易に不動産投資に踏み込む方が多いように思います。
たしかに今の日本に住んでいて、年金の問題や少子高齢化の問題、そして今回の政治のゴタゴタ。
将来に不安を感じるのはもっともです。
今ある貯蓄では将来の老後に備えることができない。
何としてでも今あるお金を増やしたい。
そうですね。
私も同じです。
老後を夫婦2人で安心して過ごすためには年金以外に家賃のかからない住居、そして貯蓄が3000万必要だと言われています。
40代の方で今貯蓄が1500万円だとしたら、退職金で残りの住宅ローンを返済し今あるお金が倍になれば何とかクリアです。
でもそれでも、決して豊かな老後の生活が営めるというわけではありませんよね。
無駄遣いをせずにせっせせっせと働いて、退職後も質素な生活を繰り返す。
何のために今まで一生懸命働いてきたのって思う気持ちはよくわかります。
でもそういう気持ちを逆手にとって商売している業者さんは少なくありません。




表面利回り◯%、調達金利4.5%。
その差額があたかもキャッシュフローとして残るような説明が多すぎると思いませんか?
賃貸住宅経営には空室が付きものです。
空室が発生すれば、その間の家賃収入が失われるだけでなく、リフォーム費用などの費用負担も発生します。
また、勝手に一人でに入居者さんがやってくるわけでもなく、仲介業者さんに部屋付けの手数料も支払わなければいけません。
お部屋に備わっている設備、エアコンや給湯器は10年そこそこで入替えが必要ですし、キッチンや洗面台、トイレも15年くらいで入替えが必要です。
大きな費用がかかるものとしては外壁塗装や屋上防水ですが、20年から長くても25年くらいでは必要です。
ちょうどその頃バスタブが壊れた、間取りや建具が古くさいのでリノベーション
だと、いろいろな費用が発生しだします。
不動産を所有していると固定資産税もかかります。
融資を受けて不動産を購入する場合、個人の場合は元利均等払いで借入することが多いかもしれません。
固定金利の方が金利は高いので変動金利で組むことも多いでしょう。
金利が上昇すれば毎月の支払額は増えます。
安易に高額なローンを組んで不動産を購入してはいけませんよというお話です。

これが新築物件なら話は別です。
エアコンや給湯器、外壁塗装や屋上防水なんかも10年以上交換の必要はありません。
入退居してもリフォーム費用は知れています。
毎月の収支が安定しているなら着実に資産を増やすことも可能です。
ただし、この場合でもローンの残債以上で将来売却できたとしたらです。
どのタイミングで売却するか、いつも考えておく必要はあります。
売却時に残債を返済してまとまったお金が入り、毎月のキャッシュフローも潤沢にあったとしたらこんなにいい投資先はないわけです。
でも、そうならない場合がありますから注意が必要なんですね。
購入時の目利きというものはとても重要になります。
また、賃料の下落の予測も立てておく必要があります。
5年後、10年後も同じ家賃収入が得れると思っているのはとても浅はかです。
10年後家賃が下落しても、空室が2割発生してもきちんとキャッシュフローが残る物件を選ぶことが大切です。
そのためには借入する金利というものもとても大切になります。
この3つのポイントさえきちんと押さえておけば不動産投資で失敗することはありません。
①購入する物件を間違えない
②家賃の下落、修繕費も計算に入れてキャッシュフローを計算する
③できる限り低金利で借入する
たったこれだけのことです。

築30年の3点ユニットバスの物件を表面利回り12%で購入したとします。
部屋数がそうですね、20部屋。
現在の家賃が共益費、水道代込みで3.5万円。
これでシュミレーションしてみましょう。
まず月間の家賃は満室時で70万円。
年間収入は1年間終始満室として840万円。
それに対しての12%の表面利回りですと、購入価格は7000万円ということになります。
この7000万円を30年ローンで金利4.5%で購入したとします。
その場合毎月の支払額は354,679円となり、家賃収入との差額は345,321円となります。
『充分な金額じゃない?これなら欲しいな。』
なーんてなっていませんか?
まずここから費用の計算をします。
まず、水道代が家賃に込みなので20室×1,500円で3万円/月。
3点ユニットバスの物件で、家賃3.5万円の物件ですから部屋の広さは15平米くらいとしましょう。
だいたい一部屋あたり2年ほどの周期で入れ替わってしまいます。
空室期間を、退去してリフォームして新賃借人が入居するまで3ヶ月とします。
リフォーム費用として家賃の2ヶ月分、そして仲介業者さんへの報酬が家賃の3ヶ月分。
一回退去すると合計8ヶ月分のロスが出ます。
そして、入居期間は24ヶ月。
(24ヶ月ー8ヶ月)/24ヶ月。
実質2/3の賃料しかもらえていないことになります。
この数字を元に計算すると家賃収入は70万円×2/3=466,666円。
ここから水道代を引かなければいけませんし、共有部分の電気代5,000円、管理料(家賃の5%)35,000円などを差し引くといくらになりましたか?
396,666円ですね。
支払額はいくらでしたっけ?
354,679円です。
ほぼ満室状態で固定資産税を支払えばマイナスです。
そのほかにも築30年ですから、給湯器が故障した、エアコンが潰れた、屋上防水が切れた・・・
月単位で収支がプラスになることはあっても、退去が発生した月は赤字になってしまいます。
ということはシュミレーションの結果、
購入すべきじゃない物件ということになります。
パッと見は何だかいけるような気がする物件ですが、この金利ではダメだということです。
ただ、金利が安くても長期間の融資が組めなければ結局収支は合いません。
例えば15年返済、金利1.5%、借入額は同じく7000万円とすると、毎月の支払額は434,520円です。
『えっ?』
って思いませんでした?
返済期間が半分の15年なのに支払額は8万円しか変わりません。
あなたならどちらの金融機関から借りますか?
私なら毎月の収支は悪くなっても15年の返済期間で組みます。
なぜなら?
それは、返済期間が短い分残債の減りも早いからです。
その分売却した時に手元にキャッシュが残ることになります。
毎月のキャッシュフローに目が眩んで超長期でローンを組むことの恐ろしさを感じて欲しいのです。
不動産投資は毎月のキャッシュフローと、売却時のキャピタルゲインが狙いです。
キャピタルゲインと言っても、購入時の金額以上で売却するということではなく、減価償却を考え、その時点での帳簿価格以上で売却するということです。
そうなると、何とか購入しても大丈夫な物件が出てくるはずです。
まぁでも、今出回っている中古物件で、その出口さえ確保することは正直容易くありません。
なのでくれぐれも安易にローンが付いたからと言って購入すべきではありませんよ。
最低限先ほどのシュミレーションくらいは計算してから購入しましょうね。
でないと、退去通知が2つ、3つまとまって出てきた時点で青ざめないといけなくなってしまいますので。

今日書いたことをおさらいします。
私が伝えたかったこと。
それは
①昔流行った3点ユニットバスのワンルーム、このタイプの物件を買うなら利回りを割り増しして計算する必要がある。
②短期で売却益が見込める物件以外は4%前後の金利で借入してはダメということ
③収支計算を業者さん任せにするのではなく、自分である程度の見込みは立てれるようになること
④リフォームや大規模修繕が行われているかどうかのチェックは必ずすること

そして、最後に賃貸需要のある立地の物件を購入すること。
以上です。

先日ある地方都市のテナントビルの案件をご紹介いただきました。
満室想定20%超でしたが、現状は半分も埋まっていませんでした。
満室想定はあくまで満室想定、空室予測も立てておくことは必要ですよ。

今日お話ししたいくつかのポイント、これを心がけて物件選びをしてみてください。

失敗は限りなく少なくなるはずです。

『もうすでに失敗してしまったかも・・・』
という方もご相談くださいね。
何とか一緒に盛り返す方法を模索しますので。

それではみなさまのご健闘お祈りしています。




利回り?満室想定?何それ?

不動産投資をされている方、またこれから始めようとしている方、購入の指標にしているのは何ですか?

まず最初に目が行くのが『利回り』ですよね?

表面利回りが10%以上あるから大丈夫?
調達金利との差が5%あるから大丈夫?
こういう単純なイメージで物件購入を進めている方が多いように感じます。

『東京って利回り低いよね。』
『○○県は利回りいいらしいよ。』
こんな話も聞きます。
私から言わせると
『そりゃそうですよ。』
です。だって『賃貸需要が違うのですから。

賃貸需要が違っても満室になれば一緒じゃないの?
こんな声も聞こえてきそうですが、どんな物件でもいつか満室になります。
満室にできます。
リフォームにお金をかけたり、広告料(賃貸仲介の際に支払う手数料)をたくさん支払ったり、家賃を下げたりすればですが。

空室を埋めるためにどれだけの費用をかけなければいけないか?
また空室が埋まり満室稼働するまでにどれだけの月日を要するかを考えなくてはいけません。
リフォーム費用の相場も地方の方が高い場合があります。

もっと言えば、大阪に住んでいる人が地方で物件を購入したとして毎月定期的に見に行けますか?
『管理会社に任せてるから大丈夫』
本当にそうでしょうか?
オーナーが見にこないのをいい事に、する必要のない箇所のクロスの貼り替えをしたり、リフォームの費用をかさ上げしたり。
フリーレントとして勝手に1、2ヶ月も家賃発生前に住まわせたり。
そんなケースを度々見かけてきました。
残念ながら知り合いの不動産屋さんの話です。
そんなことして大丈夫なの?と聞くと
『大丈夫。家主見に来ることないから。』
どう思いますか?

不動産オーナーになる人は今までの人生でも真面目にコツコツと優秀な成績を収め頑張ってきた方が多いように感じます。
でも不動産業で働く人間はその逆で人生の落伍者、要領だけよく人生をうまく渡ってきた人が多いように思います。
私がこの業界に入った当初なんて今よりもっとひどいものでした。
金無垢の時計にダブルのスーツ。
パンチパーマのいかついお兄さんばかりで、水商売上がり、トラックの運転手上がり、チ○ピラみたいな先輩ばかりの時代でした。
その姿のままなら
『この人に任せて大丈夫?』
とさすがに少しは警戒するでしょうが、
『狼は羊の皮を被って近づいてきます。』
見た目はニコニコしていても、腹の中はどう考えているか分かりません。
あっ。
私のことじゃないですよ・・・
腹黒いかもしれませんが、人を騙したりしませんから。(笑)

表面利回りだけ良くてもただの
『絵に描いた餅』
になる可能性があるということを理解することです。

10部屋あって、1年のうち2室が6ヶ月空室のままと考えると稼働率は90%です。
表面的に見ると満室になっているのにもかかわらずです。
逆に同じ満室稼働の10部屋の物件でも空室期間が2ヶ月で済むとしたら2部屋空いたとしても稼働率は96.7%です。
仮に1部屋家賃5万円としたら、最初の例は年間収入540万円。
次の例では580万円。
これだけの差が付きます。
実際には最初の例ではもっと空室が発生することも考えられますし、単純には比較できません。
なので仮に表面利回りが1%、2%高いからといって地方の物件に安易に手を出してはいけません。

実際に入金される家賃だけでこの差です。
その他の経費を考えると1%、2%表面利回りが高いくらいでは割に合いません。
かといって、5%も6%も表面利回りに差がつくことはありませんからね。
『安易に地方の物件に手を出さない。』
ということです。
 
最近地方都市でもアパート建築が盛んです。
最初のうちは競合相手も少なく収支はいいかもしれません。
でもそうなると待っているのは建築ラッシュです。
その時に競争力のある物件なら大丈夫でしょうが、駅から遠い物件や、20平米前後の単身向け物件なら少し心配です。
しかも自分の購入した物件周辺にたくさん空き土地がある場合にはかなり心配になります。

アパート経営、マンション経営には特別な技術は必要ありません。
簡単に誰でも始めることができるビジネスです。
いつ自分の物件の隣に同じような建物が建つか分かりません。

なので
『物件周辺に空き地がたくさんないかチェックする。』
ということは必要ですよね。

供給過多になった時点で賃貸相場は大きく下落します。

そうなることを想定して収支計算を立てていないと困ったことになりますよ。

『家賃が下落することを想定しておく。』

いくつか述べましたが、賃貸経営の指標なんて1つや2つではありません。
特に表面利回りなんて、検討段階での目安にはなっても信用してはいけません。
私の場合、いつでも自分で賃料は引き直します。
『この物件でこういう風に変えれば賃料はもっと上げれる。』
とか
『表面利回りはいいけど、入居者が一回りしたあとだから、今後の入れ替わりの度に5%や10%は家賃が下がるかな。』
とか。
上げれると思えばGOですし、今が天だと思ったら割引いて計算します。

この辺りをきちんとシュミレーションするには、やはり業者さんとのつながりは大切です。
売買仲介の業者さんだけでなく、賃貸業者さんもですよ。

自分がプロフェッショナルになる必要はありません。
自分が信頼できるプロフェッショナルを横に置いておけばいいだけです。

会社経営と同じですよね。

『不動産投資はビジネスです。』
いつも言ってる言葉です。
ただの投資にするか、ビジネスに変えていくかはあなた次第です。

そんな、これから不動産投資を始めようとしている方のお役に立てればいいなというお話でした。
ご相談お待ちしてますね。


不動産投資のリスクその2『空室のリスク』

 今日のお話は『空室のリスク』についてです。

その空室のリスクについても動画を作成しました。



不動産投資のリスクのうち、一番重要な要素かもしれません。

投資用物件、賃貸物件はフルに稼働して初めてメリットを最大に享受できます。

満室になれば毎月の家賃収入は100万円。

でも、今は空室が半分あるので50万円しか入ってきていない。

これでは意味がありません。

どれだけ満室に近づけるか?

またどれだけ満室状態を維持できるか。

これにかかっています。

一旦空室が発生すると、その分の家賃が入ってこないだけでなく、修繕費、募集にかかる手数料など、費用も発生します。

どれだけ空室を埋めるか

また空室をどれだけ出さないか

かが重要です。

空室を出さないためにどうするか?というところですよね。

 

まず空室のリスクに備えるためには物件選びが重要です。

もうすでに物件を所有している場合は、もうその物件を活かす方法しかありませんが、これから取得する場合なら以下の事をクリアした物件を選びましょう。

まず一つ目

賃貸需要のある地域、エリアの物件を選ぶこと。

いくらいい物件を提供しても、その地域に賃貸を借りるお客さまがいなければ始まりません。

最初に賃貸物件が強い地域か、または需要が全くない地域なのかをリサーチする必要があります。

物件の問い合わせをした不動産会社の担当者に聞いたとして、どれだけ賃貸需要が弱い地域でも「ここはまったくお客さまいない地域ですよ」とは答えません。

なので、聞く相手は購入する不動産会社ではなく、そのエリアの賃貸仲介会社さんということになります。

『どこどこの地域でこんな物件を購入する予定なのですが、賃貸の部屋付けって大丈夫でしょうか?この辺り需要ありますかね?』

こう聞くだけである程度の回答は得ることができます。

次にその地域、エリアの需要に合った間取りかどうか?

大きな大学の近くで物件を買うのに、ファミリータイプの物件。

また逆に郊外の閑静な住宅地で1Roomマンション。

いくら賃貸需要のある地域でも、どの層の需要があるかどうかの確認は必要です。

そして、適正価格

いくら賃貸需要が強く、いい間取りだったとしても相場とかけ離れた賃料で募集しては決まるものも決まりません。

相場に合った賃料で募集して、なおかつその金額で収支が成り立つ物件を買わなくてはいけません。

最後に収支に合った価格で購入すること。

これも重要です。

ローンを組んで購入する場合、毎月決まった支払いが発生します。

その支払いをしなければいけないのでこの価格以上は落とせない。

もう支離滅裂です。

相場に合った賃料で募集して、なおかつその金額できちんと収支が合う物件を購入しましょう。

 

 

先ほども言ったように適正な賃料というのが重要です。

例え、たまたま優秀な営業マンが自分の物件を高く貸してくれたとしてもその賃料が相場より高いものであったとしたら、その入居者は長く入居してくれません。

「あれ、自分の借りている部屋、この辺りの相場に比べて高いぞ」と気づいてしまえば、もうただの引越し予備軍です。

従来より高い賃料で貸したい。

こう思うのはもっともです。

でも、そのためには高くても借りたい。そう思わすことが大切です。

 

魅力的な部屋づくり。

間取りがとても使い勝手がいい。

水廻り設備が交換されてあって築年数を感じさせない。

デザインクロスや床材で近隣の部屋と差別化していく。

など方法はいくつかあります。

インテリアや配置された家具などで差別化していく方法も最近ではよく使われるようになってきました。

 

室内だけでなく、エントランスをリニューアル工事したり、インターネット無料、Wi-Fi完備など、どれだけ居住者に住み続けたいと思う部屋を提供できるかが重要です。

言い方は悪いですが、一旦入居したら出たくなくなる部屋。これが理想です。

 

不動産を購入したらゴールではありません。

入居者が決まったからもう何もすることはない。

これも間違っています。

不動産投資をビジネスとして考えれば、日々研鑽を積むということが大事です。

賃貸の入居者が今の時代何を求めているか、どんなニーズがあるのか

そのあたりを学んでいくことによって満室経営につながっていきます。

これからも勉強していきましょうね。

前回もお願いしたように、動画に対して『チャンネル登録』をお願いします。

YouTubeにアクセスして、チャンネル登録していただくと作者は大変喜びます。(笑)

ということで、ぜひよろしくお願いいたします。

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masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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