ほんとうに大丈夫?不動産投資

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不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

空室

利回りだけで判断してはダメ

不動産投資で基準になる数値として『利回り』があります。

ただこの利回り、広告等で表示されているのはあくまで『表面利回り』です。
皆さんが基準にしている数字もこの表面利回りではないでしょうか?

表面利回りには『現状利回り』と『満室時想定利回り』があります。

満室になればこの利回りが期待できますよというものです。
物件の中には満室に簡単にできる物件と、どうやって満室にしようかと頭を抱える物件があります。

この満室時想定利回りに振り回されてしまうと、不動産投資は『絵に描いた餅』になってしまいます。

満室になって初めてキャッシュフローを生み出す物件ならなおさらです。

現状のままで収支が成り立つ物件。
満室になればさらなる収支を向上できる物件。
これは最低限の条件ですが、みなさんが物件を検討する際にどういう点に注目して資料を見ていますか?

まず考慮する点。
①家賃収入
②ランニングコスト
③固定資産税
④毎月のローンの支払額

このくらいはみなさん当たり前のように確認はしているはずです。
この計算すらできていなければ家賃をもらっても、手元にいくら残っているのか、逆に吐き出しになっているのかさえ把握することができませんものね。

まず①の家賃収入に対して。
この家賃収入には共益費というものが含まれています。
中には毎月の水道代まで含まれている場合もあります。
水道代が含まれているということは、購入したオーナー様が毎月まとめて入居者から徴収して、水道局に支払っているだけのことだということです。
つまりこの水道代の部分は支出が伴うということになります。
その分割り引いて考える必要がありますよね。

次に②のランニングコストです。
このランニングコストには、エレベーターがあればその毎月の点検費用、共有部分の電気代、水道代、建物内をきれいな状態に保つため定期清掃代なども含まれます。
民間のゴミ収集を委託している場合にはそのゴミ収集代も必要になります。
マンション管理を不動産会社に委託する場合は管理料が別途必要になります。
この管理料は家賃の3%から5%。
最近では一室いくらという業者さんもあります。
これだけで終わらないのがマンション経営です。

店舗がある建物や物件の規模が大きくなれば消防点検も必要ですので、消防点検費用も必要になります。
またマンション全体の給水を貯水タンクで行っている場合は定期的に清掃が必要ですし、水質検査の報告、届け出も必要になります。

これらの費用を計算に入れておかなければ思わぬ出費で頭を抱えることにもなりかねません。

③④に関しては言うまでもなく、収支計算の柱ですから、きっちり確認しておきましょう。

ここでまだ終わりませんよ。

不動産投資を始めたけど、
『あまり手元にお金が残らないなぁ。』
こう思う方は少なくはありません。

なぜなら?

不動産投資はいつも順風満帆ではないからです。
最強の敵『空室』が必ず発生します。

空室の恐ろしいところは
『家賃を生まない』
だけでなく
出費を伴う』
というところです。

空室期間中は当然家賃は入ってきません。
空室が発生するとリフォームの必要が生じます。
空室をリフォームしても勝手に次の入居者はやってきません。

多くの場合、不動産会社に客付けを依頼することになるのですが、お客様を紹介してもらうのにフィーが発生します。
リフォームと不動産会社への手数料でせっかく残ったキャッシュフローは吹き飛びます。
これが毎月のように発生すれば、誰のためにマンションオーナーになったか分からなくなりますよね。

家賃収入で生活しようとするならば、いかに『満室経営』をするかが大切です。

物件を選ぶときのポイント。
空室に強い物件かどうか?
そういう意味でいうと選んではいけない物件が浮き上がってきます。
『駅から遠い物件』
『バルコニーのない物件』
『三点ユニットの物件』
部屋の工夫だけで空室を埋めることができなければどうするのか?
家賃を圧倒的に下げるか、業者さんに支払う手数料を多く支払うかの選択しかなくなります。

どちらの選択肢を選んでも収支を圧迫することになります。
苦渋の選択ですね。

テクニック次第で何とかなる物件ならともかく、自分の努力で何ともできない物件は購入すべきではありません。

昨年中古の一棟もののマンションをご購入いただきました。
その物件をオススメしたのは理由があります。
①前オーナーが外壁塗装などを近年で施していたこと。
②三点ユニットの物件だったが、近所に大学があったこと。
③入居者が比較的年齢層の高いお客様が多く、頻繁に入れ替わりが起こらないことが予想できたこと。
④最後に、その段階で管理していた管理会社が募集活動等を積極的に行っておらず、改善の見込みがあったこと。

これらの理由がありました。
購入と同時に管理会社の変更を提案していたところ、2ヶ月で空室はすべて埋まり満室稼働になっています。

三点ユニットだから絶対ダメというわけではありません。
なぜ空室が空室のまま残っているのか、その理由がはっきりしているときはチャンス大です。

物件を生まれ変わらせることができれば、まさにこれこそが不動産投資の醍醐味です。

修繕履歴はきちんとチェックしましょうね。
これにより耐用年数が伸び、融資期間も伸びます。
築年数だけで、利回りだけで判断してはいけません。
物件の選定基準はあくまで総合評価です。

物件選びに悩んだら、とりあえずご相談ください。
うちで紹介した物件以外にもご相談に乗らせていただきます。

そのために新サービス『不動産コンシェルジュ』サービスを始めています。


ご相談はメールもしくは、お電話から。

お待ちしております。




不動産投資で物件を手放す方で多く見られるケース

今の金利で資金調達できるなら不動産投資で失敗することなどまず考えられないのですが、それでも競売市場に多くの収益物件が登場します。

また、こんな価格で手放すの?
という物件にもたまに出くわします。

なぜこんなことになるのでしょう?

格安で売却されている収益物件の多くは
『空室が多い。』
『ほとんど手付かず。』
『外壁や防水工事を行った形跡がない。』
『管理状況が悪い。』
こんな物件です。

資金繰りがうまくいっていないのでリフォーム資金がない。
リフォームを施していないから入居者が決まらない。
管理状況が悪いから入居者が退去してしまう。
こういう悪循環に陥っているケースがほとんどです。

先日知っているオーナーさんの物件が売りに出ました。
少し疎遠になってしまっているオーナーさんなので、うちから売りに出しているわけではありません。

早速現場に見にいきました。
するとエントランスから少し印象が良くありません。
ゴミが散らかっているわけではありませんが、毎週定期清掃が入っているのかなというように床が汚れていたり、壁が黒ずんでいたり・・・

パイプスペースのドアは塗装が剥げ、鉄の扉にはサビも見られました。
当然建物の修繕履歴はありませんでしたので、レントロールとランニングコストをもらいました。
すると、共有部分の水道代、電気代が高いのですよね。
ワンルームの部屋が全部で30部屋ほどあるマンションでしたが、毎月の水道代が6万円ほど請求がきていました。
部屋数で割ると一室2000円を超えます。
水道代込みの賃貸契約でしたので、水道使用量が増えればその分収益は悪くなります。
どこかから水漏れが起こっているのか、それとも何部屋かの水道パッキンが緩んで水が出っ放しになっているのか?

マンションを見ると各部屋に個別メーターが付いていました。
日にちを区切って検診したら、どこの部屋が使用量が多いのか、水漏れの可能性があるのか判断が付くんじゃないの?
電気代も同じように改善の余地がありました。
LEDに変えて電気代を節約する。
タイマーを付けて日が暮れる時間帯だけ明かりを灯すようにする。

聞けば毎月のキャッシュフローは10万円ほどしか残っていなかったようです。
固定資産税を払ってどこまで残っていたのか?
空室が発生したときはその月のキャッシュフローは残らなかったのでは?

そんなことを考えてしまいます。

オーナーさまが経営者として勉強をしていなかった。
管理会社がきちんと適正な管理をしてくれなかった。
この2つが大きな原因です。

もったいない。

水道代、電気代だけでも年間50万円くらいは節約できそうですし、建物をきれいな状態で維持できていれば、満室稼働もでき賃料の下落も避けれます。

以前私が購入した物件で11室中9部屋空きの物件がありました。
内装もせずに放ったらかしでした。
当然安く購入でき、リフォームして満室にし転売しました。
転売した時の価格は購入した時の価格の約2倍でした。

もったいない。

この一言です。

こういう物件は税金の未納で差押えが入っていたりします。
そうなるとリフォーム資金の調達も困難な状況に陥ります。

そうなる前に相談してくれれば・・・

こうしたオーナーさんって、完全に手詰まりになってから慌てます。
手詰まりになってから策を探しても良策を見つけることは困難です。

『管理を委託している会社に相談したら、自分の物件から手を引かれるのでは?』
『こんな状況を近所の人や親戚に知られたら困る。』
こう考える人も少なくはありません。

ならばどうすれば??

全然関係のない私にご相談ください。

相談いただいたからと言って安く買い叩いたりしませんから。(笑)

売却するなら、より高く売れる方法を模索します。
所有しておきたいのなら、資金調達できる方法を模索します。
空室で困っているなら、満室にできるよう知恵を絞ります。

もちろん相談料はいただきます。
ご相談料は1時間5,000円です。

こんなサービスを始めました。
無料相談って逆に怪しいでしょ?

うまく言いくるめて売却したり、買取したりするんでしょ?

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初めてのご相談は30分無料です。
『こいつ役に立たないな。』
と思ったら30分で帰っていただいて結構です。

電話でのご相談も10分以内は無料でお受けいたします。

なのでお気軽にお問い合わせください。

せっかくマンションオーナーになったのに、手放すなんてもったいないですよ。

一緒にジタバタしましょ。
立て直しましょ。

ご相談お待ちしております。



不動産投資ってリスクないの?

不動産投資をこれから始めようとする方にたまにされる質問です。

『不動産投資ってリスクがないって聞いたんですけど、本当にないですか?』

全くリスクのない投資ってあるんですか? 
と逆に聞きたくなります。
リスクが全くなくリターンがそれなりにある投資、あるなら逆に教えて欲しいものです。

不動産投資にもリスクはあります。
でも株式投資やFXよりはリスクは少なく、短期的にも長期的にも資産が0になるというのは考えにくい商品なのでリスクは少ないとは思っています。
でもリスクを0にすることは不可能です。
なのでリスクを全く負いたくないという方は不動産投資を始めないでください。
と言っても、今の時代何もしないということがリスクになってくるように思えます。
普通預金の預入金利がとうとう0%になったというニュースがありました。
定期預金の金利も0.1%とか0.2%とかです。
1億円預けて0.1%なら1年で10万円。
バブル期なら1億円預けているだけでサラリーマンの給料分くらいの金利がついていましたから、それに比べるとこの金利は雀の涙です。
何のリスクを負わなくお金儲けができる時代は終了しました。
じゃあ、不動産投資にはどんなリスクがあるのでしょうか?

まず天災地変のリスク。
地震や水災ですよね。
不動産って土地であったり建物であったりします。
地震で建物が倒壊してしまったり、津波で建物が流れてしまったりすることも実際に起こった話なので自分の物件にも起こり得ないということはありません。
火災保険、地震保険である程度までカバーはできるでしょうが全てではありません。

次に賃貸物件の場合、空室のリスクがあります。
部屋が空いたり、部屋が決まらなければ予定通りの収益が見込めなくなります。
少子高齢化で賃貸需要は年々低くなってきています。
今は良くても10年後、20年後まで考えるとどうなのでしょう?
日本の人口はどんどん減少していっていますが、外国人労働者、旅行者は年々増加していっています。
また高齢者の一人暮らしも増えています。
この辺りに活路を見出すことも必要かもしれませんね。
最近ではシェアハウスも一般化してきました。
外国人のシェアハウスだけでなく、起業家のシェアハウス、母子家庭のシェアハウスなんてものもメディアで取り上げられたりしています。
高齢者と若者が共存共栄するシェアハウスっていうのも今後登場するかもしれませんね。
このリスクに関しては手をこまねいているだけでなく、何か新しいものを仕掛けていく必要がありそうです。

その他のリスクとしては不動産価格下落のリスク、金利上昇のリスクなどもありますが、ここは他の金融商品と同じです。
値上がりすることを確約できるわけもなく、金利がこのまま低金利で推移するとも考えにくく、このリスクに関しては念頭に置いておく必要はあります。

ただ不動産投資の場合は、毎年、毎月定期的に収入を得れますから、所有期間中に得た収益以上に不動産価格が値下がりしなければマイナスにはならないことになります。
また、金利が上昇するタイミングはほとんどの場合、景気も上昇しているタイミングになります。
景気が良くなれば不動産価格も上昇している可能性も高くなりますし、給料、所得が上昇することによりオフィスや住居の家賃も上昇するかもしれません。
悪いことばかりではないのですよね。

最後に考えられるリスクは孤独死、自殺者、事件などにより資産価値が低下するリスクです。

孤独死に関しては最近、そうなった場合を担保する保険なども登場していますのでそこでカバーするとして、自殺者、殺人事件などの場合を考えます。
事件があった場合、その部屋だけでなく建物全体の評価が世間的に下がって見られます。
家賃も下げざるを得なくなりますし、売却するときにも告知事項として伝える義務が生じます。
事件を起こした当人や相続人に損害を請求できる権利はありますが、実際裁判で損害額を認定してもらえたとしても、その相手側に賠償能力があるかないかということも問題になります。
賠償能力がなければどうすることもできなくなりますよね。

でも最近では保証会社や火災保険でもこうした損害を担保するような商品も登場していますので、ぜひチェックしてみてください。

リスクはどんなものにもつきものです。
結婚、出産にもリスクがあるという人もいます。
人生生き抜いていくためにはリスクは発生します。
それでもリスク承知で前に進んでいくのは、その先にメリット、リスク以外の何かを得るものがあるからです。
不動産投資も同じだと思います。
みんなリスクは承知の上で、それ以上の何かを得れると思うからチャレンジするのです。

一歩踏み出すと足を挫くかもしれないと思って歩きませんか?
本を読むと目が悪くなるかもと言って読むのをやめますか?

私はお客様にいつも言っていることですが、
『とりあえずやってみて、向いてないと思えばいつでもやめればいいんですよ。』
いつでもやめれる状況でスタートすればいいのです。
自己資金なし、フルローンで不動産屋さんの言うがままの物件を購入してしまえば無理ですよ。

だって同じような価格で売れることができないような商品を売りつけられてしまえば、逃げ道なんてなくなります。

不動産投資って前述したようにリスクのあるものです。
これ以上のリスクを背負うことのないよう、不動産屋さんには騙されないようにしてくださいね。

新築の投資用ワンルームなんか買っちゃダメですよ。
田舎の田んぼを宅地転用してアパートを建築したらダメですよー。
自己資金もないのに多額のローンを組んじゃったらダメですよー。

みなさんうまく資産活用しましょうね。

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masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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