ほんとうに大丈夫?不動産投資

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不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

空家

空家問題を考える

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国土交通省分科会会合で全国の空家のうち、震性があってから近く有効活用できる空家が48万戸にとどまるとの推計を掲示したというニュースがありました。
これは今の日本にある賃貸用をのぞく空家の15%にあたるそうです。

みなさんこのデータをどう捉えますか??
15%しかないんだ?
15%もあるの??

そもそも賃貸用をのぞくということで、230万戸に対しての15%なんですが、これって有効活用できるかできないかの判断は誰がどういう基準で判断しているんでしょうか??

これは、築年数の古い物件、特に新耐震基準以前の建物(昭和56年以前の建物)の数でしょうか??

そういう基準でいくと、今居住している住居自体も住んではいけない基準になっしまうのでしょうか?(-。-;

そもそも最近横浜のマンションの件でも問題になっていますが、新しい建物でもきちんと工事が行われているのでしょうか?

古民家再生や、空家問題の解決策として、そこの耐震性を問題にしてしまうとスクラップANDビルドの話になってしまいます。

建て直した方が安いというような状況にもなりかねませんよね(・・;)

空家対策特別措置法って、空家を解体するために作った法律なの??

解体補助とか、行政が解体できるとかの条項をみているとそういうことなのかな?

空家を放置することは確かに治安上も防犯上も景観上もよくはありません。

でも解体までしなくても有効活用できる方法は山ほどあると思うんですよね。

お偉いお役人さんや議員さんはお金持ちだから、

古くなった→つぶしちゃえ→新しく建てればいいでしょ

の発想なんでしょうね

でも商売人の発想、ベンチャーの発想からすると有効活用ですよ。

使えるものは使っちゃえ。

壊れているなら直せばいいし、汚いならきれく改装すればいいでしょ。

こんな発想を持っている有志たちに託してみるのもいいんじゃないでしょうか?

改装費用はその人たち持ち。きれいにして自分で住むのもあり。人に貸すのもあり。

建物の所有者は固定資産税分のみ賃料として負担してもらう。

10年経てば建物を返却してもらう。本当は15年くらいは欲しいのですが^ ^

所有者は解体費用も要らないし、固定資産税だけ払い続けることもなくなる。

改造する人にとっては、少額資金で不動産投資できるチャンスが舞い込む。

お互いにメリットのあるマッチングだと思うんですよね。

私が借りる立場なら是非やってみたいです。それが100万の内装工事でできるのか、300万かかるのかわからないですよ。それも引っくるめて投資(私にとっては商売ですが)ですから^ ^

逆に貸す側だったら??

私ならそもそも賃貸で活用してます(笑)
今はやりのairbnbでゲストハウスやってますよね

でも、そもそもそういう発想がないので空家になっているわけですから、そういう人たちにとってはいい話だと思います。

説得するためには、定期借家契約で決められた年数経過すれば返ってくるという契約にする必要はあるとは思います。

全国でこうした取り組みを広げていければ空家問題は多少は解消できるのではないでしょうか?

そういう話を考えていたら頭の中で盛り上がりすぎてブログに書いてしまいました(笑)

携帯で書いているので、誤字脱字あるかもしれないんで、明日またチェックします。
この件についてはまた頭の整理をして、後日まとめてみたいと思います^ ^

そんなマッチングができればいいなと今は夢物語ですが、いずれ実現するのではないでしょうか^ ^

それではおやすみなさい^ ^

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不動産業界の未来予想

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これからの戦略を建てるために私が働いている不動産業界の未来について予想してみました。

あくまで、私個人の予想であり、将来を予言しているものでも、将来をお約束するものではございませんのでご注意を(笑)

1.空家が増える

今でも新築住宅がどんどん建築されています。人口は増えていっていません。

一人暮らしをする若者が減っています。

当然空家は増えていきます。

私が小さいころって、家族4人、家族6人で3DKとか、2DK、下手したら2Kに6人家族って家庭も多くありました。

子どもが育つと当然狭くなりますし、大人になって2人、3人で部屋を共有??

無理だっていうことで一人暮らしを始めたって人も多くいました。

今はどうでしょう?

少子化になって、まず部屋が足りないっていう現象がまず起こりません。。

そこそこきれいな家でも都心部から離れると安く借りれますし、安く購入できます。

先日内覧してきた明石市の物件なんて、平成入ってからの一戸建で400万とかですよ。。。

駐車場はないですが、4LDKの立派な間取りでした。

一人暮らしをして家賃4万円払うならいっそのこと一戸建買いましょうよ。4万円を8年半払えば買えちゃいます(^_^;)

2Kで6人家族とかって大昔の話のように思えます。

供給が需要を大きく上回っているわけですから当然空家は増えます。

需要がある住宅を提供できないと、空家が埋まらないってことになりますよ。

なので、賃貸需要を毎日勉強しましょう。勉強っていってもネットで情報を眺めているだけでも十分ですよ。そのうち何となく、分かるようになってきます。

2.都心部に人口が集中する

もともと都心部以外に住宅が広がっていったのは、都心部で住宅を供給できなかったらです。

新築一戸建を都心部で購入できなかったので、郊外で念願の新築一戸建を購入ーって構図だったのですが、今や都心部でも買えるような価格になってしまいましたからね。

賃貸でもお家賃はずいぶん安くなりました。大阪でも梅田周辺、なんば周辺でも3点ユニットタイプなら4万円前後でも借りれるような時代になりました。

都心部への人口集中はこれからどんどん拍車がかかるでしょう。

3.駅から離れたマンション、バス便のマンションの需要がなくなる

今でもそうですが、駅から遠いマンション、バス便、郊外のマンション価格の下落が止まりません。

マンションを選ぶ理由。

1番目にセキュリティ。

2番目に駅近などの利便性を重視して。

というところですからね。

駅から遠いならマンションを選ぶ理由がほぼないです。。。

夜景がきれいなど、特筆すべき理由があればもちろん別ですが(^_^;)

郊外のマンションなら駅前物件、最低でも駅5分以内でないと厳しいかもしれませんね。

もちろん、賃貸需要があり500万で家賃5万、6万、600万円で7万円とかの家賃が取れるなら別ですが(^'^)

3.家主to借主 CtoCの取引が一般化する

元々賃貸の部屋って、大家さんが張り紙を貼って募集して、借主が問合せして契約。これが通常だったと思うんですよね。

月極駐車場なんかは、今でも地主さんが自ら電話番号書いた紙を貼って募集しています。

自分が住みたい街で、自分の仕事場の近所で自分の足でグルグル回って、よさそうな家を探して。問い合わせて。内覧して。

交渉も全て自分。もちろん仲介手数料なんてなし。

今の時代はもちろんそんな探し方はしませんから、ネットで検索することになります。

家主直でつながる不動産ポータルサイトがあれば、見てみたくないですか??

仲介業者に払う手数料が必要なくなるから、その分家具付きとか、フリーレントとか。礼金サービスとかもできちゃいますよね。

契約書のひな形??

そんなの無料でダウンロードできちゃいます。

こんなサイトいつできてもおかしくないのに出来ない理由ってなんだと思います??

宅建業法の縛り??

いいえ違います。

家主業は不動産業じゃなくて賃貸業なので、宅建業法とは関係ありません。

家主が直接お客さん(借主)に賃貸する場合、重要事項説明書も必要ありません。

お客さんが不安だから??

家主と直接契約するのが不安??

来店したことのない不動産屋さんで契約する方が不安じゃないですか?(笑)

ポータルサイトの運営者が儲からないからですよね。。

決まるか決まらないか分からないポータルサイトに家主は載せません。

もちろん無料なら載せるでしょうが。

でも、そのサイトを通じてお客さんが契約すると、フリーレントや家具サービス。

不動産業者を通して契約するより有利な契約をされてしまうとなると、不動産業者は怖くてその物件を紹介できません。

だって、その物件を紹介して、その家主直のサイトで検索して直接契約・・・

なんて、ことも起こり得ますもんね(^_^;)

なので、よっぽどの先行投資。

例えば、一時期LineのTVCMってすごく流れていましたよね。

パズドラもそうです。

毎日すり込みのように大金をかけて、意識づければ可能かもしれません。

でも、そんなことできませんもんね。。。

あと、考えられるのは大家さんが太っ腹になるかです。

オーナー直のサイトに掲載している条件、お客さまと直接交渉するときと同じ条件で不動産屋さんを通じてもその条件で貸してあげる。

しかも、紹介してくれた不動産業者に仲介手数料をきちんと支払う。

これでどうでしょう??

旅行業界って多分これと同じじゃないですかね?

例えば、JTBのツアーを他社で申し込んでも、JTBで申し込んでも同じ条件ですよね??

ということは、そうすることによって公平性は保たれ、尚且つ大家さん直サイトは成り立ちせんかね?

住まい公社の物件とか、URの物件て直接申し込みもできますし、不動産業者を通しても申込できます。

もちろん同じ条件で。


家主だけなんですよね。直接契約ができるサイトがないのって。

というわけで、私がやらなくても誰かがやると思います。しかもそんな先の話ではなく。


ということで、最後に一番危惧している


4.不動産仲介業がなくなる・・・

元々不動産だけに限らず仲介業というのは、人と人を繋ぐ仕事です。人と人の間に入る仕事です。

人と人の間に入る必要がなくなればどうなるのでしょう??

物件情報だけを提供して仲介手数料をいただいていた不動産業者は淘汰されてしまうかもしれません。

もちろん、特殊な情報とか、誰もが入手できない情報を手に入れることのできる不動産業者さんは生き残りますよ。

それはそれでプロフェッショナルですから(^'^)

ただ、何となくレインズの情報とかアットホームの情報だけで商売している不動産業者さん。

賃貸業者でいうと、業者貸主、業者管理物件つまり業物ばかりを取り扱っている不動産賃貸業者さんもきついですよね。

家主さんと直に親密にお付き合いされている管理業者さんは生き残ります。

これも、オーナー様にとって必要なプロフェッショナルですから(^'^)

つまり不動産業がなくなるというのではありません。

不動産仲介業というのが、ピンチなのではと思っています。

これからの時代、誰でもできることをしていたらお金にはなりません。

誰もができないことをするプロフェッショナルになる。

もしくは、誰もがやっていないことをやる先駆者になる。

最近、不動産投資家の方々とお話しする機会が多いので思っていることが一つあります。

大変勉強熱心です。

しかも、向上心が強く、吸収力がすごいです。

以前の会社で社員教育の勉強会をセミナー方式でやっていましたが、びっくりするくらい、話を聞く態度が違います。

お客さまの方が数倍吸収しようとする意識が高いのです。

しかも行動力もあります。

以前ブログで紹介したプロパンガスの話がありましたが、個人家主は戸建を購入したらすぐ都市ガスからプロパンガスへ切り替える交渉をする。

不動産業者はなにもしない。

これです。

お客さまの方が勉強熱心だと思う機会が多くなりました。

もちろん、不動産業者の中でも今お付き合いをさせていただいている方々はとても勉強熱心です。

なので、話をしていても楽しいのでお付き合いさせていただいております。

そうでない方々。。。。。。。


たくさんいらっしゃいます(-_-;)

管理業者になるか、すごい情報源をつかんで仲介業で生き残っていくか?

それだけでなく、不動産業者にはいろいろなジャンルのプロフェッショナル達がいます。

金融・ローンのプロ、古民家再生やリノベーションなど住宅再生のプロ、立退きのプロ、債権回収のプロ・・・

それぞれのプロフェッショナルの技術、テクニック、経験をお持ちの方々は景気の波に関係なくご商売できますから問題ありません。

日本に不動産業者は122,000社あるんです。

知っていました??

このうち、先ほどのプロフェッショナルって10%もいないと思います。

それでも十分に食べていけるような時代でしたが、これからは淘汰されていくと思います。

もちろん私もそうなるかもしれませんので、そうならないように努力します(^_^;)

不動産屋さんに頼らなくても情報が入ってくる時代になると思います。

その時には、自分の経験と知識がものをいいます。

それまでに、いっぱい勉強してください。

いっぱい知恵をつけてください。

そのために微力ながらお力添えをいたします。

これからも応援よろしくお願いいたします。






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空き家問題とこれからの賃貸需要

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日本の空き家問題について

現在日本全国にある『空き家』は約820万戸を超え、空家率は13.5%に上り、過去最高といわれています。


適正に管理されていない空き家は防犯や衛生環境の面などでも地域の大きな問題となっております。


この大幅な空き家増加の背景にあるのは、人口減少問題です。今の日本の人口は1億2500万人くらいですよね。

ただ言われるほど人口が減っているわけでも、減っていくわけでもないんです。

問題なのは生産年齢人口の減少なんです。

生産人口


生産年齢人口というのは15歳以上65歳未満までの数のことです。つまり労働者の数ということです。

これがどんどん減少していっているし、これからも減っていくと予想されているのです。

医学が発展し、平均寿命が伸び、子どもの出生率が低下し、若者が少なくなり、高齢者が多くなっていくのです。

もう一つの問題が、この生産年齢人口って昔から基準にしている数値であり、現在の日本で15歳から働いている人ってほとんどいないですよね。

しかも大学に進学する率も増加しているので、働き出す年齢がまず遅くなっています。大学卒業しても働かない人たちも増えています。

こうした問題を解決するには、65歳で働かなくなるってのをだれが決めた??

70歳でも働けるようにしよう。そうだ、定年退職の年齢の引き上げだということになります。

これで帳尻があったのですかね?(笑)

いずれにせよ世帯の細分化により世帯数はわずかに増えているものの、それよりも急激な速さで住宅は増加し続けています。

そうなると住宅は余ってきます。

その余った住宅をどう活用するか?

これが私たち不動産屋さんの見せ場だと思うんですよね(^^)

建築屋さんはどんどん建てていく人。スクラップ&ビルドです。

高度経済成長期はこれでよかったんです。建築が雇用を生み、さらにその雇用が需要を作り、さらなる建築を呼び込む。

まさに好循環です。

今は逆の時代です。同じようなスクラップアンドビルドではダメでしょう。

不動産の有効活用です。不動産コンサルティングマスターの出番です(^^)

有効活用のアイデアは実はたくさん持っているんです。

空家のオーナー様が負担なくして活用できる方法が。

そんな空家をお持ちのオーナー様、是非一度ご相談ください。

少しはお役にたつお話ができると思います(^_^)


これから不動産投資を始めようと思っているあなた。現に不動産投資を始めているあなた。

空家が増加する。。もうダメじゃないの??

不動産投資しても無理じゃないの??

そうじゃないんです。空家になる物件には理由があります。

私には持論がありまして「世の中には決まらない物件などない。」

決まらないなら決まるように変えればいいじゃないですか。

5万円で募集していて決まらないなら4万円にすれば決まるじゃないですか??

保証金20万円で決まらないなら、保証金0にすればいいじゃないですか??

金額の問題だけではありません。

家賃を下げたくない。礼金を下げたくない。

それなら、お客さまが気に入るように部屋をコーディネートすればいいだけじゃないですか??

3点UBで決まらないならお風呂トイレ別々に改装すればいいじゃないですか?

バルコニーがなく、洗濯物を干す場所がなければ室内に思い切ってドラム式洗濯機を設置しましょうよ。

それができないから苦労しているんだよという声が聞こえてきそうですが、

お金をかけないなら自分で手間と時間をかけましょう。

それすら出来ないなら募集金額を下げましょう。

2,000円、3,000円ダウンみたいなケチなことは言わず、5,000円値下げとか、1万円値下げとか。

そこまで思い切れたらあっという間に満室にできますよ。

家主さんって企業でいうと社長です。

決断力のない社長に企業を引っ張っていけません。

会社を大きくすることなんてできません。

家主業でもそうですよ。同じです。1室のオーナーでも立派な経営者です。

そこをお忘れなく(^^)

たくさん会社があるからうちの会社つぶれるかも・・・

そんな事を考えませんよね??

家主さんも同じです。知恵を持って、アイデアを出していけば満室経営なんて簡単なことです(^'^)

私には自信がないよ。

そんな方は株式会社ライフコンサルティングにご相談ください。

全力でお手伝い致します。知恵とアイデアをお貸しします。

でもいずれ返していただきます。もっと大きなオーナー様になって大きな物件を買っていただきます(^'^)

そんなお付き合いをしたいと思っています。

これからもよろしくお願いいたします。


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株式会社ライフコンサルティング
代表取締役 大西 征昭
大阪市住吉区長居3丁目13番8号
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プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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