ほんとうに大丈夫?不動産投資

このブログは不動産投資を始めようとしている人、もう実際に不動産投資を始めている人向けに開いた不動産情報サイトです。物件情報はあまり載せませんが、不動産の裏話、裏情報などをどんどん掲載していきたいと思っています。 不動産は怖い、不動産は騙される、こういった人たちの心配を払しょくします。 世界で一番お客さまのことを考えている不動産屋と自負している私が全部教えちゃいますよ。

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

競売

暇な時は次の仕事の仕込み時期

暇な時は次の仕事の仕込み時期

こんなことを言ってるから年がら年中バタバタしています。

貧乏暇無し

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これは私にピッタリな言葉かも。(笑)

そんなに忙しいって、いったい何をやっているかですって??

ホームページの手直しをしたり、売却依頼のお客様を得るためにひたすら謄本を挙げてDMを送る毎日です。

ここ数日で何件のDMを送ったのかな??

街中をぶらぶらして有効利用していない建物を見つけると、謄本を挙げてDM。

法務局で開示請求して、差押え登記された不動産の謄本を挙げてDM。

裁判所で配当要求の資料をチェックして、謄本を挙げてDM。

こんなことを繰り返しています。

また、気になる分譲マンションの登記簿を上から下まで全部取得してDM。

もう謄本取得代とメール便の配送料だけで破産しそうです。(笑)

誰かー。

売却依頼くださーい。(笑)

心の声は置いておいて。

まぁ、こういう作業は地道な作業なのでいつ華が開くか分かりません。

忘れた頃にご相談いただき売却につながることもしばしば。

3ヶ月前のチラシを持ってご相談に来られることもあります。

DMのいいところはポスティングと違って一枚のチラシで勝負しなくていいところ。

言いたいこと、伝えたいことは一枚のチラシでは収まりきりません。

なので、最初から最後まで読んでくれなければ伝わりません。

でも当然興味ないお客様は手に取って読んでくれることはありません。

なので何回も何回も、その機会が来るまで送付することになります。

今の会社を創業した当時、ひたすら繰り返していた作業です。

ただ、誰でも思いつく手法なので競合相手も多いですし簡単にヒットするものではありません。

でも、熱い言葉で語りかけていると伝わってくれるお客様も数少ないですがいるものなんです。


こうした契約を取る前の作業、契約業務、そして引き渡し、全ての仕事を一つ一つ楽しみながらやっています。
どれが大切って?

全てが大切で、全てに慎重に取り組まなければいけません。

私たち不動産屋さんには毎日の業務でも、売却するお客様、購入するお客様にとっては一生に一回の不動産取引かもしれません。

また、この取引が一生で最後の取引になるかもしれません。

いい買い物をすればまた次の不動産を購入するチャンスが生まれ、いい売り方をすればまた次の物件を購入できる資金を生み出すことができます。

そうした不動産取引のお手伝いをするために自分が存在している。

そう思って仕事をしていると楽しみながら働けます。

不動産売買って、いい仕事をできても一回こっきりのお付き合いで終わってしまうことが少なくはありません。

今年買った物件を次の年に売ることや、また次の物件をすぐ購入する、居住用物件ではほぼあり得ない話です。

でも収益物件ならそんなことも少なからずある、そう思って収益用不動産に特化してやってきましたが、これも最近は悪い不動産屋さんが属性のいいらお客さんにどんどんローンを付け売りつけていってるのを見ていると何だかなぁと思ってしまったりしています。

融資の限界まで売っちゃえ。

後は知らない。

うーん。。。。

ダメでしょ。。。

きちんとした賃貸経営を指南して、きっちりと収益を生み出し、そこで貯まったお金で次の物件を購入してもらう。

これが普通の思考なんでしょうが、そんなに都合良く融資のつくお客様が次々と現れることもなく、またジャブジャブの融資がいつまでも続くわけがない。

今売っとかないと。

そう思うからこそそういう思考になるのでしょうね。

だから不動産屋さんは恐い、騙される、こう思われてしまうのですよ。


森から根こそぎ木を切り倒したら林業は成り立ちません。

海から地引網で稚魚から全て取り尽くせば漁業は成り立ちません。

それと一緒ですよね?

お客様をてないと次の需要は生まれません。

お客様が儲かれば自然と自分も儲かるものでしょ?

そう思って、長いスパンでお客さまとお付き合いしているつもりです。

でもそんなことを考えている間に、うちで購入していただいたお客様が知らない間に他社で新しい物件を購入していたりします。

今買っとかないともう買えないかも。

そう思う気持ちは分かります。

でも、その気持ちは業者さんには見通されていますよ。

いいカモになってしまいます。

もちろんいい物件をご購入して、次のステップに繋がるならウェルカムな話ではあります。

じゃんじゃん購入してもらって売却のお手伝いをいつかさせてもらえればありがたい話です。

でも中にはこれは・・・

って思う物件を買ってしまっているケースも無きにしも非ずで・・・・

せっかく融資の道を作ったのに、そんなこともありうちではもうパンパンですって言われる始末です。

物件は無尽蔵に買えるわけではありません。

健全な経営をし、きっちりとキャッシュフロー、資産形成ができていればもちろん無尽蔵です。

でも、短期間で複数棟の物件を取得しているお客さまを金融機関は好みません。

経営ビジョンがそこには見出せないからです。

経営ビジョンのない賃貸経営は破滅への一歩です。

そうならないように段階的に購入を進めていくことをお勧めします。

物件購入初年度は、購入資金のうち一部が賃貸収入と差引できますので不動産収入は赤字にできます。

つまり不動産所得の分の所得税を支払う必要がないということです。

翌期はまともな物件を購入していれば不動産所得税が発生します。

まもとな考え方をするなら、1年に1棟づつ購入する方が理にかなっていることになります。

税金面のことも考えながら不動産投資を進めていく、ごくごく当たり前の話ではありますが、融資ありきで物件購入を考えている方はこの辺りがお座なりになりがちです。

不動産投資は賃貸経営です。

いつも言っていることですが、家賃収入が得れる不動産を取得すること、これは起業するのと同じです。

独立開業するのにいきなり5,000万円も1億円も借入れて商売を始めようと思いますか?

奥さまを保証人にして、この大きな金額を借入しようと思いますか?

不動産購入なら、深く考えず2,000万、3,000万円を簡単に借り入れようとする人がたくさんいるものなのです。

友人がやっているから大丈夫だ。

先輩もやっているみたいだから俺も始めてみよう。

赤信号みんなで渡れば怖くないみたいな・・・

正直、私は自己資金なしで不動産投資を始めようとしている人に物件を紹介したくはありません。

家主業をする資格がないからです。

家主になれば、部屋に不具合(設備の故障やトラブル)がでれば対応しなくてはいけません。

お金がなければ修繕も交換もできません。

売った後は関係ない。

そんなことは入居者の手前、することもできません。

だからせめて2室、3室空室が出てもリフォーム資金を捻出でき、給湯器が故障したと言えば交換してあげてと言えるお客様にしか物件をご紹介したいと思っています。

家賃を得るのは家主の権利、ローンや税金の支払いをするのは家主の義務、そして設備の故障、入居時のリフォームは家主の義務です。

ここをご理解いただけるお客さまにだけ、家主業を営む資格が発生します。

賃金を支払わない経営者の元に従業員は集まりません。

それと同じで設備投資しない賃貸物件に入居者は集まりません。

資金に余裕がなければ設備投資もままなりませんので、自己資金はそれなりに貯めてから参加しましょうね。

私がこの仕事をやっていて一番嬉しいのは、物件を購入してくれたお客様がまた次の物件の購入依頼をしてくれること。

また、売却した物件の資金で次の物件を購入してくれること。

ずっとずっと長期で付き合っていける関係性が理想です。

もちろんそのためにはいい加減な物件を売りつけるわけにもいきませんし、売却時も私が責任をもって売却のお手伝いをさせていただきたい物件をご紹介しています。

中には最近買った物件を2割も3割も乗せて売ってほしいと言われることがあります。

『そんな金額ですぐ売れるなら、私が購入してその金額で今売り出していますよ。』

心の中でそう思いながら苦笑いしています。(笑)

それはさすがに無理でしょ。

でも何年後かに購入した金額で売れそうな物件、これが私の判断基準の一つです。

そういった物件を見つけたときは

『これ、面白いですよ。』

そう言いながら、ニコって笑って物件紹介しています。

今自信を持ってご紹介できる物件がありません。

相場が高騰しているからです。

逆に言うと今は物件の売り時ではあります。

なので、せっせせっせとDM送付をしているわけですね。

買い時になればせっせせっせと物件紹介のDMを作っていると思います。(笑)

今買うなら、時勢が変わっても価値が変わりにくい物件、競争力のある物件、手を掛ければ化ける物件、このいずれかです。

そういった物件を見つけるのは容易くはありませんが、みなさまにもこのブログでいつかご紹介していきたいと思っています。

それまで我慢ですよ。

首をながーくしてお待ちください。

退屈な人は競売物件もチェックしてみてくださいね。

たまに面白い物件が転がっていますので。

そちらのご相談もお待ちしております。

それではまた。



他人と違う考え方

大衆心理で計り知れないことは世の中にたくさんあります。

先日起こったアパートの部屋から9人もの死体が出てきた事件。
『何でこんなことをしたのか?』
私たちが考えても答えは導き出せません。
『お金目的?』
『性欲を満たすため?』
『人を殺すことに快感を覚えた?』
私たちが導き出す答えって多分こんなとこだと思います。
理由、動機がこのいずれか、または全てが動機だったとしても、私には理解できません。
『お金が欲しいなら、汗水垂らして働けよ。』
『性欲を満たしたいなら彼女を作れば?モテる努力をしたら?』
と思いますし、人を殺すことに快感・・・
とてもじゃないけど想像がつきません。
いずれにせよ自制心が保てなかったということなのかなとは思うのですが、日本の犯罪史に残るような事件ですから凡人の私には理解できません。

今回の事件は自殺希望の人たちを集めて起こした事件のようなので、その人たちの心の隙間に入り込んだということなのでしょうかね?
被害者の知人や友人にとっては、自分が話を聞いてあげれていればとか、何とか助けれたかもしれないのにと後悔するような事件です。
殺人事件って事件にあった被害者だけでなく、その友人、知人、家族、そして犯人の家族さえも被害者にしてしまいます。

『人に迷惑をかけるようなことをしてはダメだよ。』
『人を傷つけるようなことはしてはいけません。』
『動物にだって、虫にだって命はあるんだよ。』
小さい頃からこう教えられて育ちませんでした?
人間の命どころか動物の命だって、奪おうと思ったことなどありませんし、大概の人はそうでしょ?
こう教えらた記憶があるだけでも、踏みとどまれないものなんでしょうか?

そう思う私たちにこの事件の犯人の気持ちなど一生かかっても分かるわけなどないのかなと思ったりします。
そして、被害者の家族や友人の気持ちも・・・


この話に関連付けて考えるのもおかしい話ですが、ソフトバンクの孫社長の総資産が2兆円とか、zozotownの前澤社長の総資産が2000億円とか言われていますが、この人たちが考えていることなども想像できることがありません。
毎年100万づつ貯金しても1億円になるためには100年かかります。
普通にできることを普通にしていても叶うことのない世界です。
発想の原点も行動力も、そして自分の頭の中のイメージを形に変えていく力も凡人には持ち合わせることのできないものです。
なので、私がどんなに頑張ってもこんな成功者になり得るわけはありません。

サイコパスな考えは持っていませんから、大犯罪者になることはなさそうです。
でも大成功者になることもないのですよね・・・
他人と違う発想ができる、他人と違う観点から物事を見ることができる。
これはもちろん才能です。
でも歯車が正しい方向に向いていればという話です。
根本が違うのでしょうが、起業家ってお金儲けだけのためにやっているわけではありませんよね。
もちろん自分が考えたアイデアが形になれば大金持ちになれるかなとか、成功者になれるかなという気持ちはあるでしょう。
ただ自分が考えたアイデアや商品がみんなの役に立つとか、世の中を変えるその気持ちがきっとあるはずです。
それがあるからこそ、他人の共感を得ることもできますし、必要とされているわけですよね。
誰にも必要とされないサービスには何の値打ちもありません。
誰の役にも立たないものに対価は生じません。
犯罪でお金を得るというのは、誰にも必要とされていない、そして誰かを犠牲にするということです。
その道を選択するしか方法がなかったということが残念な話ですし、そういう選択肢を持たずに生活していくことが大切なような気がします。

今の日本は格差社会だという人もいますが、誰にもチャンスがある社会だということを忘れていませんか?
成功者の中には0から築き上げた人も多くいます。
『自分にはチャンスがなかった?』
そういう人もいますが、本当にそうなのでしょうか?
『同じような環境なら自分もそうなれた。』
そういう人はどの環境でも成功していないでしょう。
環境は自分で作るものです。
チャンスは自分で生み出すものです。
そして、誰にでも何歳からでも変えることはできます。
諦めなければ。

なので、もし自殺を考えるほど悩んでいるなら死んだつもりでもう一度頑張ってみたらダメなんでしょうか?

実は私、15年前離婚して子どもと離れ離れになり一人暮らしを始めた頃何度か自殺を考えました。
何もかも無くした感覚になり、人生の目的を失っていた時でした。
でも自殺をする勇気もなかったですし、結果お酒に溺れました。
毎日仕事から帰ったら自宅で焼酎のボトルを一人で空ける毎日でした。
でもそんな時に友人が飲みに誘ってくれ、外に連れ出してくれたたおかげで今があります。
『家で飲まん方がいいよ。一人で飲んだら病むから。飲みたい時は付き合うから、』
そこから家で飲むことをやめ、仕事に没頭しました。

それが今の私の原点です。
離婚して子どもと離れ離れになって、自暴自棄になって・・・
でも、今は幸せな再婚をし、また子宝に恵まれました。
自分で会社を興し、自分の好きな仕事をしています。
そして、生活に不便することなく日々充実しています。
今ではあの時自分で命を絶つ勇気がなくてよかったと思っています。

死ぬ勇気より、やり直す勇気の方が簡単に持つことはできます。
死んでリセット。
ゲームじゃないからリセットなんてできません。
少なくとも自分の周りの人たちはリセットすることができません。
自分に声を掛けてくれる人が一人でもいてるなら、きっとやり直すきっかけになるはずです。

先日からこのニュースを見て、どんよりした気持ちになっていたので切り替えるために書いてみました。

生きてるだけで幸せですよ。
生きている限り誰にでも未来はありますから。

でもせっかくなら、明るい未来にしましょうね。
そんな未来を少しでも手助けするため、競売にかかる前のお客様にDMを送り始めました。
やり直すことができない人は、やり直す方法を知らないだけです。
相談する相手がいないだけです。
そんな人のお役に一人でも立てたら・・・

住宅ローンの支払いに窮して自殺を考えている方がもしいればお電話くださいね。
絶対に死ななくてもやり直すお手伝いはできますので。

あー。
やっぱり書けば書くほど気持ちがダウンします。

この世の中から嫌な事件なんかなくなればいいのにね。



競売物件にス〇ガ銀行抵当の収益マンションが登場しました

今日大阪市の競売物件情報を見ていて、少し気になったので謄本も取得した物件があります。

大阪地方裁判所 本庁 平成28年(ケ)976号の物件です。

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こちらは大阪市東住吉区にある収益一棟マンションです。

鉄筋コンクリート造3階建 昭和60年1月築

延床面積:529.9㎡ 土地面積:314.08㎡

全部で16部屋の集合住宅です。

1階が2DK3室と店舗。2階が1Kユニットバスのタイプのお部屋が8部屋、3階が1LDKのタイプで4部屋。

最寄りは近鉄南大阪線『矢田』駅徒歩8分です。

建ぺい率60%、容積率200%の第2種中高層住居専用地域で、前面道路も公道2方向に接している角地の物件になります。

検査済証はありませんが、容積率オーバーとかの物件ではありませんので、遵法性に問題があるわけではなさそうです。

現況で調査書によると月額652,240円(共益費、水道代含む)が入っていることになります。

まだ、2部屋(店舗と1LDK)が空いていますので、満室になると月額70万円を超える家賃収入が見込めそうな物件です。

これだけの家賃収入があってもローンを支払っていけなかったのでしょうか?

『借入額が大きかったのかな?』

『それとも他の事業での借り入れがあり、家賃収入の分もそちらに充当していたのかな?』

そう思い、謄本を取得してみると平成25年11月借入、ス〇ガ銀行から借り入れていました。

ここからは推測です。

借入金が抵当権の額だとすると11,100万円。

金利が4.5%。(これも謄本に記載してある金利)

返済期間30年とすると、毎月の支払額は562,420円です。

先ほどの家賃収入が65万円ほどなので、そこから管理費、水道代、固定資産税などを支払うとギリギリの金額になります。

空室が発生したり、給湯器の故障など設備の故障が発生すると対応しきれません。

入居者の供述でも〇〇が悪いのですが直してくれませんという供述がいくつか出てきます。

競売にかかってしまうくらいですから、ローンの返済を滞っていたわけなので、直したくても直せないという状況になっていたのかもしれませんね。

平成25年に購入しているはずなので、RCの耐用年数47年から逆算してもその当時ならまだ20年の返済期間でもう少し安い金利で調達できたはずです。

仮に金利1.5% 20年返済だと支払額は535,625円です。

これでもキャッシュフローは残りません。

仮に9,000万円程度の借入額だったとしたらどうでしょう?

支払額は434,290円。

満室時の想定賃料の6割くらいなので、少し余裕を持って返済できたかもしれません。

8,000万円なら支払額は38.6万円。

ここまでくると入退室があっても難なく支払いはしていけたはずです。

しかも20年返済なら元利均等で組んでも、5年後には残債は約3/4まで減っています。

そうなると、物件を売り払って残債を返済することも比較的容易だったかもしれません。

購入時に物件選びに失敗しても、借入金融機関、返済条件で失敗をしなければリカバリーできます。

でも、物件選びと借入条件、2つとも失敗すれば打つ手はなくなってしまいます。

金融機関でも厳しい見方をするところは、稼働率6割で計算します。

せめて満室想定の6割までには返済比率は抑えなくてはいけません。

でもそんな物件なかなかないでしょ?

そうなんですよね。

じゃあ、買わなきゃいいだけです。

返済比率がもし高くても、短期で返済しきれるなら、現在余力がある事業者の方ならアリだと思います。

サラリーマンの方がこのような買い方をしてしまうと残念な結果が待ち受けます。

この所有者の方がサラリーマンの方なのか、事業者の方なのかは分かりませんがいずれにせよ返済比率に問題があったのかもしれませんね。

こんな物件がこれから全国各地で出てくるかもしれません。

競売でなくても任意売却の案件は多く回ってきています。

この物件がいくらで落札されるかとても興味を持って見ていますが、もし入札希望の方がいらっしゃればお声がけください。

お手伝いいたします。

また、今回の物件以外の入札もサポートしていますのでお気軽にお声がけください。

物件の詳細についてはこちらからもご覧いただけますので、ぜひチェックしてみてください。

それでは。


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