ほんとうに大丈夫?不動産投資

このブログは不動産投資を始めようとしている人、もう実際に不動産投資を始めている人向けに開いた不動産情報サイトです。物件情報はあまり載せませんが、不動産の裏話、裏情報などをどんどん掲載していきたいと思っています。 不動産は怖い、不動産は騙される、こういった人たちの心配を払しょくします。 世界で一番お客さまのことを考えている不動産屋と自負している私が全部教えちゃいますよ。

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

競売

競売入札時に調査費用をいただく訳

当社では競売入札のサポート業務を行っております。

競売入札に手慣れていない一般のお客様のお手伝いをするわけです。

競売といっても何のこと?

という方もまだもちろん多いと思います。

競売とは、一般的には抵当権の実行により行われます。

住宅ローンなどを組むときに、必ず抵当権というものを不動産に設定されます。

これは、ローンが支払えなくなった場合に不動産を強制売却して融資額の全額、または一部を回収しようとするために設定されているものです。

競売にはいくつか種類があって、この抵当権の実行以外にも行われることもあるのですが競売市場に出回っている物件のほとんどは抵当権もしくは根抵当権の実行によるものです。

一般の方がどう識別するかというと、事件番号を見れば一目瞭然で、

平成29年(ケ)第〇〇〇号

この(ケ)の部分が抵当権もしくは根抵当権の実行の事件であるということです。

事件というと何か聞こえが悪いですが、裁判所で取り扱うものなので事件と呼んでいるということであまり深く考えないでくださいね。(笑)

その競売の入札を考えている方のお手伝いをしているわけですが、以前は調査費用をもらわずに落札時の成功報酬だけで請け負っていました。

でも、そうすると調査の時間、調査にかかる費用だけが先行してどんどん出ていくことになります。

そのうち、その資金を回収しようと高値で示唆するような悪い考えが脳裏によぎってしまったので調査費用をしっかりといただくことに決めました。

私はいつも言っていることなのですが、1回入札して1回目でいきなり落札できるほど競売って甘くはありません。

市場より安く買えるのが競売の最大のメリットなので、高値で落札してしまえば何の意味もなくなるから。

そんな理由で、市場より安い価格での入札をお勧めしています。

もちろん高値でもこの物件を買いたいという物件が見つかった場合には別ですが、多くの方は競売物件に目を向けるのは自らの居住用ではなく投資用物件としてです。

それならば、安い金額で入札し落ちればラッキー。

こんなスタンスがベストだと思っているからです。

それなのに、落札しないと報酬が発生しないので落札できそうな金額で入札してもらおう。

こう思ってしまえばもうお終いです。

ということでしばらく競売サポート業務から遠ざかっていました。

もちろん、頭によぎったからやめたのであってお客さまに高値で示唆したことは未だにありませんので、過去のお客さまもご安心くださいね。

でも競売は面白いのでもう一度サポート業務をしっかりとやっていこうと決めた数ヶ月前からは、事前に調査費用をいただくスタンスに変えました。

調査費用は21,600円(税込)です。

これでも役所に足を運んだり、近隣の謄本をあげたり、現地にも足を運んだりすると儲けにはなりません。

日当分も出ないかもしれません。

1物件の調査に最低でも2,3日はかかりますのでこの業務だけでは家族を養ってはいけません。

でも少なくとも落札してからの失敗は限りなく回避できますので、私にとってもお客さまにとっても最良な方法ではないかと今は思っています。

一般の方が以前競売入札で失敗したという話はちょくちょく耳にする話です。

共有持ち分の競売なのに知らずに落札してしまい、当然のことながら自己使用できなかったとか、借地権の物件を競落してしまい地代が必要だったことさえ知らなかったとか、笑うに笑えないケースです。

そんな単純なミスはともかく、占有者との明け渡し交渉などは熟練者の交渉術が必要になる場合が多いです。

また、入札金額についても売却基準価額を目安にしているようでは一生落札できることはありません。

そのあたりの目安を知る意味でも、プロのサポート契約は必須です。

私が加入している団体に不動産競売流通協会(FKR)という団体があります。

その中には私以外にも競売物件に長けた不動産業者さんが多くいらっしゃいますので、お近くの加盟店がありましたらぜひご利用ください。

というのも、私がサポートできるエリアは限定されているからです。

大阪府、兵庫県南部に限らせていただいております。

それ以外の地域は残念ながらお引き受けできません。

相場観もなければ占有者との折衝もできる距離ではないからです。

なので遠方のお客さまはこちらのサイト981.jpよりお近くの加盟店さんをお探しください。

大阪、兵庫のお客さまは当社ホームページよりサポートのご依頼をお待ちしております。

サポートの内容については、そちらからご覧いただければ助かります。

それではお問い合わせお待ちしております。

HP

『競売』ってなに?不動産競売の入札の流れ

  今日のテーマは『競売』です。

競売と言えばみなさんはどんなイメージを持っていますか?

『恐い』『ややこしい』『難しい』

そんなイメージを持っている方が多いのではないでしょうか?

実はそんなこともないのです。
でも、どんなものなのかも分からない。

やり方、参加の仕方も分からないという人のために解説していきます。

まず一般的な不動産取引の場合、売主さんがいて、買主さんがいます。

買主さんが物件代金の支払いをし、それに対して売主さんは物件の引渡しをします。

これが不動産取引です。

そして、買主さんが代金を支払う場合、多くの場合不動産は高額なので銀行などの金融機関から資金調達をします。

住宅ローンであったり、アパートローンであったりです。

銀行さんは無担保で高額な融資を引き受けてくれません。

どうするかというと、その購入する不動産に担保をつけます。

抵当権であったり根抵当権であったりします。

これが住宅ローン、アパートローンを利用するときのざっくりとした流れになります。

 

次にその抵当権ってなにというお話です。

抵当権とは、

住宅ローンなどのお金を借りたときに、家や土地をその借金の担保として確保しておくものです。

借金の担保と言えば聞こえは悪いですが、何千万もの高額のお金を貸すわけですから万一の場合「返せませんだけでは済まないですよね。

返せない場合はその借金の元になった不動産を取り上げますよというのが抵当権です。

 

次に根抵当権ってなにというお話です。

そもそも根抵当権とは

事業をやっていたら、銀行から何度もお金を借りたり返したりします。

その都度登記したり抹消したりすると大変です。

登録するたび、抹消するたびに費用がかかればとても大きな出費です。

会社
利便性のために、そして経済活性化のために作られたものです。

銀行がまず、お金を貸す上限の金額を決め、

これを

「極度額」と言います。

その金額の範囲内なら、いくら借りたり返したりしても、抵当権は何も変更しない。

最初に設定したままにするという仕組みです。

アパートローンや事業性のある融資に対して行われることが多いのが根抵当権です。

そして借入額の1割増し、2割増しで金額設定が行われることもあります。

あとで追加融資を行うために設定したり、また利息分なども回収するために設定したりもします。

 

ローンが支払えなくなれば、銀行などの金融機関から催促の電話や手紙が入ります。

その連絡を無視していると、再建計画が立たないので金融機関は建物を

差し押さえ競売手続きに移行します。

裁判所に申し立てをするわけです。

土地や建物を競売にかけて、お金に換え借入金を回収しようとするわけですね。

これが一般的な競売の流れです。

この他にも競売にはいくつか種類があります。

この説明はまた詳しく説明するとして、競売の流れについて見ていきます。

 

まず、先ほどのように抵当権者、金融機関などが競売の申立てを裁判所に対して行います。

それに基づき裁判所の方で調査をします。

入札物件の資料を作成するということですね。

どんな物件か分からなければ誰も入札できませんので、競売にかかった物件がどういった物件で、どういった権利関係になっていて、今どういう状況になっているのかということを調査し公表します。

3点セットと言われる資料で、

物件明細書、現況調査報告書、評価書という3つの資料です。

入札期間前に新聞やネット上でこうした物件情報やこの調査資料を見ることができます。

物件の概要とともに、こうした3点セットも裁判所でも、ネット上でも閲覧することができます。

こういった情報を公開することを公告といいます。

公告された物件のなかから興味ある物件を見つけて入札することになります。

その入札者の中から最高金額を付けた方が落札者となります。

ただ、一番高い金額をかいたからというだけでは落札者になれないこともありますので、そのあたりはこの後ご説明いたします。

 

まず最初に競売入札には入札するための書類を入手することが必要です。

振込依頼書・入札書・入札保証金振込証明書

そして入札書類を入れる封筒。これが必要です。

これらの入札に必要な書類は管轄裁判所で入手できますのでまずこれを手に入れてください。

 

入札書には提出する日付、事件番号、物件番号、入札金額、そして入札者の住所氏名を記載します。

事件番号、物件番号については物件目録、3点セットに記載されてありますのでそちらをご覧になり転記してください。

入札額については、買受可能価額以上で入札することが必要です。

買受可能価額以下の入札では買受人になれませんのでご注意ください。

この入札書で一番大事なことは金額を書き間違えないことです。

1桁間違えて書いていたから訂正しておいてとか、

数字を間違えたからなかったことにというのは通用しません。

一度提出してしまえばあとから修正することはできませんので、慎重に記載してください。

 

次に入札保証金振込証明書の書き方です。

こちらにも事件番号、物件番号、入札者の氏名や住所などの情報を書き込みます。

開札期日も記入する欄もありますので、3点セットを見ながら記入していきます。


そして落札できなかった場合に保証金の返還を受ける口座を記入します。

こちらは、入札者本人の口座を書くのが一般的ですが、入札者本人の口座以外でも受け付けは可能です。

落札できなかった場合は開札後数日でこの返還口座に入金がありますので、次回の競売入札の保証金としてすぐに流用することも可能です。

そして振込証明書を貼付けます。

貼り付けた振込証明書には2か所の割り印が必要です。

そして、金融機関の受付印のあるものを貼り付けます。

保証金の入金はかならず、入札期日期間終了日の前日までに入金するようにしておいてください。

 

振込依頼書です。

こちらにも事件番号、入札者の氏名、住所を記入します。

決められた保証金額を記入し、振り込み手続きをします。

金融機関の窓口に行って、金融機関の受付印を受領するようにしてください。

 

先ほど振込依頼書の書き方の説明をしましたが、入札にあたって最初に入札保証金の入金が必要です。

こちらは物件ごとに決められた売却基準価額をもとに決められています。

売却基準価額の2が保証金額となります。

売却基準価額が低ければ入札保証金も低いのですが、売却基準価額が高額の場合、保証金額が何百万円、何千万円になるケースもあります。

金額の多寡を問わず、どの物件でも最初に保証金が必要だということは覚えておいてください。

 

先ほど書き方を説明した書類以外にも入札者本人を証明する書類が必要です。

個人なら住民票、法人なら登記簿謄本などがこれにあたります。

その書類も入札書と一緒に提出しなければなりませんので、事前に取得しておくことが必要です。

そして入札できる権利があるものだけが入札できます。

ほとんどの方は外国人を含め入札が可能です。

ただ債務者自ら入札することは禁止されています。

抵当権の実行で競売にかけられたのに、自ら競落して抵当権を抹消。

それならばその債務を最初から支払えということになりますから債務者自らが落札者になることはできません。

そして競売妨害等の行為を行っていたものなんかも入札者となれません。

逆に言うと債権者(抵当権者)お金を貸していた方ですね。

この債権者自ら入札し落札することは可能です。

 

これらの書類の記入が終わり開札日を迎えます。

開札日当日は裁判所に出向けば、入札本数、入札金額、入札者の名前を読み上げてくれます。

一度経験しておくのもいいかもしれませんね。

1番手と2番手の差が結構ある物件もありますし、僅差で落札しているケースもあります。

あまり2番手とかけ離れていたら入札金額を失敗したと顔が青ざめることもあるかもしれませんし、保証金の分を流しても代金納付を取りやめた方が良い場合もあります。

落札金額、入札本数だけなら、開札日当日の夕方頃にはネット上で閲覧することができます。

お忙しい方はネットでチェックすることになります。

こちらでは2番手以降の入札金額は分かりませんので、他の入札者との差を知りたい方は裁判所に出向く必要があります。

 

最高価買受人になるには

まず提出した書類に不備がないこと

入札保証金を期日内に振り込んであること

入札書を期限内に提出していること

本人確認書類が同封されていること

そして、最高価格で入札していたことが必要です。

さらに、その最高価が買受可能価額以上の金額であること。

以上が要件となります。

 

最後に落札後の手続きの手順です。

最高価買受人になった場合、開札日から1週間で売却許可決定がされます。

売却許可決定がなされると、約1週間で代金納付期限通知書が送られてきます。

この中には、手続きの方法が記されており、その手順に沿って固定資産の評価証明を取得し、所有権移転にかかわる登録免許税の計算を行います。

登録免許税の金額が確定すると、いつ代金納付を行うか、また登記にかかわる手続きにいつ裁判所に出向くかを裁判所に通知します。

落札価格から保証金額を差し引いた額が残代金として支払う額になります。

この納付期限は落札後約1ヶ月から1か月半後くらいが目処になっています。

なので、落札したからすぐに入金しないとと焦ることもありません。

融資付けも十分可能な期間です。

残代金を支払い、登録免許税も支払うと裁判所が嘱託で登記手続きをしてくれます。

もちろん、競売時についていた抵当権は外された状態で登記されることになります。

裁判所に出向き、登記手続きが完了すると、登記識別情報(昔で言う不動産の権利証)ですね。

これが郵送で送られてきます。

以上で所有権移転の手続きは完了です。

 

登記手続きは完了したということは、この不動産は自分のものになったということです。


でも、今日から自由に使っていいかという話は別物です。

まず、建物の鍵の引渡しは行われません。

通常の不動産取引ですと、決済時に鍵の受け渡しが行われますが、競売物件の場合は裁判所が所有者や居住者から鍵を引上げ、落札者に渡してくれることはありません。

また、建物内に動産、家具や荷物が残っている場合もあります。

この場合も建物内に残っている動産まで自分のものに自動的になるわけではありません。

所有者がそのまま居住したままの状態ということもあります。

そうした場合どうすればいいの?

そうですよね。知りたいですよね。

そのあたりのお話は次回お話することにします。

お楽しみに。

それでは。

ちなみに動画でもご覧いただけますので、こちらもぜひご覧ください。


あなたは高利回りでローリスクの物件を探していませんか?

高利回りローリスク

こんな物件あればいいですよね。

不動産投資をしている方全てがこんな物件を求めています。

成功する人と成功できない人との違いは、こういう物件だけ追い求めている方と、こういう物件があればいいよねと思っている方の違いです。

どっちが成功する方かお分かりになりますか?

高利回りローリスクの物件だけを追い求めている方ではありませんよ。
そんな物件ほとんどお目にかかることなどありませんし、一見のお客さんにそんな物件が回ってくることなどありません。
成功している方は、そういった物件になかなか巡りあえないことを知っています。
万一巡り合った時には誰よりも先に手に入れる準備をしつつ、自分なりのきっちりとした目線で利回りが高くなくても安定した収入が望める物件、高利回りだけどリスクの高い物件などを購入していきます。

そうやって物件購入を続けて行くうちに物件情報がどんどん流れてくるようになったり、他のお客様に優先して声掛けしてもらえるようになっていきます。

自ら売主を見つけて物件を購入していくことは容易くありません。
ほとんどの情報を不動産業者やポータルサイトから入手していくわけですが、不動産業者から有益な物件情報を流してもらうためには
『このお客さんに買ってもらいたい
こう思わせることが大切です。

では、不動産業者はどういうお客さんに買ってもらいたいと思うのでしょうか?

融資付けで苦労しないお客様』
せっかく買付をもらっても融資が通らなければ決済まで結びつきませんし、決済まで至らなければ仲介手数料も貰うことができません。
つまり買うという意思表示をしてもらっても取引が完了しなければ無駄骨になりますので、ここはウェイトの高いポイントです。

次に
『意思決定、契約の進行が早いお客様』
せっかくいい物件を紹介してもすぐに返事をくれなければ次のお客様に物件情報は流します。
逆にいうと意思表示の早いお客様が自分の顧客の中にいれば、そのお客さんに声掛けして返事・感触を聞いてから他のお客様に声掛けする可能性があるということです。
もらった情報に対してはスピーディな意思表示をするということも重要です。

最後に決め手になるのは
『取り組みやすいお客様』
これはどういうことかというと、細かい注文や無理難題、クレームを言ってくるお客様より、ある程度容認してくれたり、自分の中で吸収してくれるお客様ということです。
不動産業者にとってとても都合のいい話ですが、言い方を変えると
『文句を言わず気持ちよくお金を払ってくれるお客さん』
です。
リスクについて理解していてそのリスクに対して自ら対処、対応してくれるお客さん。
つまり同じ不動産業者さんやセミプロの方の方が楽なお客さんということです。 

ここに至るにはある程度の不動産の知識がないとリスクの把握をできませんから、勉強していく必要はありますよね。

以前買取再販の仕事をメインにしていた時期がありました。
その中で多くの物件を仕入れるためのルート確保のため、買ってもらいたがっている物件を利益が薄くても購入したりもしました。
あと、リスクがあって処分しにくい物件とかですね。
その恩を返してくれるつもりでいい物件情報をくれたりしましたので、不動産投資はトータルで物事を捉えることが必要です。

大手企業のバルク案件なんかもそうですよね。
いい物件もあればどうしようもない物件も混じっていたりします。
一つの物件で損をしても、別の物件でその分利益確保できればいいじゃないの。
そういう考え方ができるようになってくれば確実に儲かるようになります。

でもこれは資金力があって、処理能力があって初めて成せる業です。
なのでここは上級編ということで先の楽しみに取っておきましょう。(笑)

確実に儲けれる話は誰もが欲しい話です。
でも、確実に儲かるならまず自分で購入しますよね?

私たちが洋服を仕入れ値で仕入れれないのと同じで不動産も仕入れ値で一般の方が手に入れることはできません。
ここを頭に入れておけば、
『高利回りはハイリスク
『ローリスクの物件で高利回りの物件はない』
ということが分かるのではないでしょうか。

そんな夢みたいな物件を手に入れなくても利益を出せるのが不動産投資です。

なので、利回りだけに踊らされず確実に少しづつでも利益を生み出す物件を手に入れましょうね。

それでも諦めきれないという方には競売物件がオススメです。

毎月のように公示される物件の中にはたまにお宝的な物件に巡り合うことはあります。
表面利回り15%とか視野に入れれる物件も眠っていたりしますので、ぜひチェックして見てください。
競売物件情報はこちらからご覧いただけます。


それではお問い合わせ、ご相談お待ちしております。


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