ほんとうに大丈夫?不動産投資

このブログは不動産投資を始めようとしている人、もう実際に不動産投資を始めている人向けに開いた不動産情報サイトです。物件情報はあまり載せませんが、不動産の裏話、裏情報などをどんどん掲載していきたいと思っています。 不動産は怖い、不動産は騙される、こういった人たちの心配を払しょくします。 世界で一番お客さまのことを考えている不動産屋と自負している私が全部教えちゃいますよ。

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

競売

ローンが払えない。そんな時どうする?

住宅ローンが払えない。
アパートローンが払えない。

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こんな時どうします?

一番よく見受けられるケースとしては

無視する

放ったらかしにする

これではないでしょうか?

携帯電話に見知らぬ電話番号が。

留守番電話にはローンの催促のメッセージが録音されている。

かといって、支払うアテがない。

電話してもどうせいついつまでに払ってくれって言われるだけだし、払えないし。

って感じで、折り返しの電話もせず、自宅に届いた手紙も無視して。。。

債務者のほとんどはこのパターンに陥ります。

この後どうなるか?

催促の手紙が何通かやってきて、それでも連絡がつかなければ債権者(銀行さんですね)は保証会社に代位弁済の請求をします。

保証会社なんか入ってないよと思っている方もいるかもしれませんが、住宅ローンなどの場合は決済時に保証会社に保証料を支払ったり、毎月の金利に上乗せになった形で保証料を支払っています。

銀行自体はこの代位弁済によって債務の返済を受けます。

あとは、保証会社から競売開始の申立てが行われ、担保不動産は競売へとかけられることに。

この競売開始の通知が裁判所から届いたらようやく
『あれ?これやばいんじゃない?』
と気付くことになります。

『やっと手に入れた念願のマイホーム。
それをこんな形で手放すなんて‥』

『家族にどう言えばいいの?』

家族に相談できずにここまで放ったらかしになるケースは少なくはありません。

旦那さんが奥さんに言えずにというケースが一般的ですが、たまに奥さんが入金するはずのローン分のお金を入金せずに使い込んでしまっていて、旦那さんに言えずにというケースもあります。

この場合は債務者である旦那さんのところに連絡が入るから安心と思っているかもしれませんが、携帯電話の番号が変わっていたりすると手紙だけが自宅に投函されていたりして気付かないままに手遅れになってしまうということも考えられます。

競売開始通知が届いてしまうと、もう再建の道は残されていません。
『月々少しづつでも返していきます。』
『ボーナスで未納分を精算します。』
こういう話が通用しなくなってしまいます。

どんな話でもそうですが、初期対応が大事なのですよね。

最初に催促の電話が入ってきた時に、
銀行の担当者さんは引き落とされなかったローンの支払額分を振り込みしてくださいねと言ってきます。

そこで支払う予定が立たないのに、
『来週に振り込みます。』
みたいな感じで適当に返答していませんか?

その支払い予定日に振り込みが出来ずに、また催促の電話があれば、
『やばっ。銀行からだ。払えないから無視しとこう。』

次からは無視、無視、無視。

電話とともに郵便物も届いています。

これが続くようですと、再建するのは不可能と判断し債権回収に移行するわけです。

そして裁判所からの通知が届いてから、
『何とかなりませんか?』
私にこういう電話がかかってくるわけですよね。

PCやスマホで検索して、このブログに辿り着き助けを求めてくるわけですけど、それならもう少し早く検索してよ。
これが本音です。

大概の場合、時間がなさすぎて対応することも不可能なんですよね。

1回目2回目の滞納くらいの時は、
『このくらいなら節約すれば何とか返せる。』
とか、バカなケースでは
『競馬が当たったらすぐ返そう。』
『パチンコで取り返して返そう。』
こんなことを考えてしまうのでしょうね。

私は長い間賃貸にも携わっていましたが、家賃滞納者と同じです。

『来月まとめて払います。』
こう言って、翌月にまとめて払ってくれるケースなどほんの数えるほどです。

その場合どうしてたかと言うと、
『今いくらなら払えます?』
『家賃10万円のうち、3万円だけでも今持ってないですか?』

今は保証会社さんに加入しているケースがほとんどなので、保証会社に代位弁済の請求をすれば事が足りるのですが、以前はこうした催促業務も行なっていました。

今月の家賃が払えない人が、翌月まとめて払えるわけがないと思っていますから、少しでも取りはぐれを少なくする方法を模索していました。
『翌月分から、家賃に上乗せして2万づつ返済していってよ。』
これと同じ話です。

ローン額全額は無理でも少しづつでも振り込んでいく。
そうすることにより、返済の意思はあると示すことができます。

するとどうなるか?

金融機関は競売にかけるという方法ではなく、返済額の見直し、リスケの提案をしてきます。

『今の家計の状況を教えてください。』
『収入が減ったという書面を提出してください。』
『利息だけなら支払うことは可能ですか?』

新たにローンの借入は難しくはなるでしょうが、自宅を競売にかけられるよりマシでしょ?

『そんなこと頼むの恥ずかしいよ。プライドが‥』

競売にかけられて家を追い出されるのとどっちが格好悪いですか?

初期段階で自分の恥を晒して助けを求める。
これが唯一の手段です。

自分で全て解決できればいいですよ。
でも、そう出来ないから誰かに相談するわけでしょ?

格好つけて、意地を張って。

そんなものは一円にもなりません。

必要なのは明確な意思です。
家を守るか手放すか。
その判断です。

中には、競売にかけてもらって手放してしまった方が再建しやすいケースもあります。

近隣相場と実勢価格が大きく乖離してしまっているケースです。
今売却しても2千万円ほどかなぁ。
でも、残債は3千万円は超えている‥

無理して払い続ける意味が分からなかったりします。

同じような物件を賃貸で借りれば今の住宅ローンより安いのでは?
このケースも同様です。

また、家族2人なのに無駄に広い4LDK、駐車スペース2台分。

うーん‥

いろいろなケースがありますよね。

とにかく、早い段階で誰かに助けを求めること。
これが大切です。

不動産で失敗しても、今後しばらくローンが組めなくなるだけのこと。

そこから這い上がって、資産何億って築いている人もいます。

要は、覚悟手段の選択です。

ね。

人生簡単に終わりませんから。

くれぐれも、一度や二度失敗したくらいで命を落とそうと思わないでくださいね。

不動産絡みのひどい詐欺の話も横行していますので。
でも、そう思う前に必ずご相談を。

2年、3年で復活するのは厳しいかもしれませんが、10年経てば何とかしますよ。(笑)

人生相談を含め、不動産絡みのご相談は株式会社ライフコンサルティングまで。

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暇な時は次の仕事の仕込み時期

暇な時は次の仕事の仕込み時期

こんなことを言ってるから年がら年中バタバタしています。

貧乏暇無し

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これは私にピッタリな言葉かも。(笑)

そんなに忙しいって、いったい何をやっているかですって??

ホームページの手直しをしたり、売却依頼のお客様を得るためにひたすら謄本を挙げてDMを送る毎日です。

ここ数日で何件のDMを送ったのかな??

街中をぶらぶらして有効利用していない建物を見つけると、謄本を挙げてDM。

法務局で開示請求して、差押え登記された不動産の謄本を挙げてDM。

裁判所で配当要求の資料をチェックして、謄本を挙げてDM。

こんなことを繰り返しています。

また、気になる分譲マンションの登記簿を上から下まで全部取得してDM。

もう謄本取得代とメール便の配送料だけで破産しそうです。(笑)

誰かー。

売却依頼くださーい。(笑)

心の声は置いておいて。

まぁ、こういう作業は地道な作業なのでいつ華が開くか分かりません。

忘れた頃にご相談いただき売却につながることもしばしば。

3ヶ月前のチラシを持ってご相談に来られることもあります。

DMのいいところはポスティングと違って一枚のチラシで勝負しなくていいところ。

言いたいこと、伝えたいことは一枚のチラシでは収まりきりません。

なので、最初から最後まで読んでくれなければ伝わりません。

でも当然興味ないお客様は手に取って読んでくれることはありません。

なので何回も何回も、その機会が来るまで送付することになります。

今の会社を創業した当時、ひたすら繰り返していた作業です。

ただ、誰でも思いつく手法なので競合相手も多いですし簡単にヒットするものではありません。

でも、熱い言葉で語りかけていると伝わってくれるお客様も数少ないですがいるものなんです。


こうした契約を取る前の作業、契約業務、そして引き渡し、全ての仕事を一つ一つ楽しみながらやっています。
どれが大切って?

全てが大切で、全てに慎重に取り組まなければいけません。

私たち不動産屋さんには毎日の業務でも、売却するお客様、購入するお客様にとっては一生に一回の不動産取引かもしれません。

また、この取引が一生で最後の取引になるかもしれません。

いい買い物をすればまた次の不動産を購入するチャンスが生まれ、いい売り方をすればまた次の物件を購入できる資金を生み出すことができます。

そうした不動産取引のお手伝いをするために自分が存在している。

そう思って仕事をしていると楽しみながら働けます。

不動産売買って、いい仕事をできても一回こっきりのお付き合いで終わってしまうことが少なくはありません。

今年買った物件を次の年に売ることや、また次の物件をすぐ購入する、居住用物件ではほぼあり得ない話です。

でも収益物件ならそんなことも少なからずある、そう思って収益用不動産に特化してやってきましたが、これも最近は悪い不動産屋さんが属性のいいらお客さんにどんどんローンを付け売りつけていってるのを見ていると何だかなぁと思ってしまったりしています。

融資の限界まで売っちゃえ。

後は知らない。

うーん。。。。

ダメでしょ。。。

きちんとした賃貸経営を指南して、きっちりと収益を生み出し、そこで貯まったお金で次の物件を購入してもらう。

これが普通の思考なんでしょうが、そんなに都合良く融資のつくお客様が次々と現れることもなく、またジャブジャブの融資がいつまでも続くわけがない。

今売っとかないと。

そう思うからこそそういう思考になるのでしょうね。

だから不動産屋さんは恐い、騙される、こう思われてしまうのですよ。


森から根こそぎ木を切り倒したら林業は成り立ちません。

海から地引網で稚魚から全て取り尽くせば漁業は成り立ちません。

それと一緒ですよね?

お客様をてないと次の需要は生まれません。

お客様が儲かれば自然と自分も儲かるものでしょ?

そう思って、長いスパンでお客さまとお付き合いしているつもりです。

でもそんなことを考えている間に、うちで購入していただいたお客様が知らない間に他社で新しい物件を購入していたりします。

今買っとかないともう買えないかも。

そう思う気持ちは分かります。

でも、その気持ちは業者さんには見通されていますよ。

いいカモになってしまいます。

もちろんいい物件をご購入して、次のステップに繋がるならウェルカムな話ではあります。

じゃんじゃん購入してもらって売却のお手伝いをいつかさせてもらえればありがたい話です。

でも中にはこれは・・・

って思う物件を買ってしまっているケースも無きにしも非ずで・・・・

せっかく融資の道を作ったのに、そんなこともありうちではもうパンパンですって言われる始末です。

物件は無尽蔵に買えるわけではありません。

健全な経営をし、きっちりとキャッシュフロー、資産形成ができていればもちろん無尽蔵です。

でも、短期間で複数棟の物件を取得しているお客さまを金融機関は好みません。

経営ビジョンがそこには見出せないからです。

経営ビジョンのない賃貸経営は破滅への一歩です。

そうならないように段階的に購入を進めていくことをお勧めします。

物件購入初年度は、購入資金のうち一部が賃貸収入と差引できますので不動産収入は赤字にできます。

つまり不動産所得の分の所得税を支払う必要がないということです。

翌期はまともな物件を購入していれば不動産所得税が発生します。

まもとな考え方をするなら、1年に1棟づつ購入する方が理にかなっていることになります。

税金面のことも考えながら不動産投資を進めていく、ごくごく当たり前の話ではありますが、融資ありきで物件購入を考えている方はこの辺りがお座なりになりがちです。

不動産投資は賃貸経営です。

いつも言っていることですが、家賃収入が得れる不動産を取得すること、これは起業するのと同じです。

独立開業するのにいきなり5,000万円も1億円も借入れて商売を始めようと思いますか?

奥さまを保証人にして、この大きな金額を借入しようと思いますか?

不動産購入なら、深く考えず2,000万、3,000万円を簡単に借り入れようとする人がたくさんいるものなのです。

友人がやっているから大丈夫だ。

先輩もやっているみたいだから俺も始めてみよう。

赤信号みんなで渡れば怖くないみたいな・・・

正直、私は自己資金なしで不動産投資を始めようとしている人に物件を紹介したくはありません。

家主業をする資格がないからです。

家主になれば、部屋に不具合(設備の故障やトラブル)がでれば対応しなくてはいけません。

お金がなければ修繕も交換もできません。

売った後は関係ない。

そんなことは入居者の手前、することもできません。

だからせめて2室、3室空室が出てもリフォーム資金を捻出でき、給湯器が故障したと言えば交換してあげてと言えるお客様にしか物件をご紹介したいと思っています。

家賃を得るのは家主の権利、ローンや税金の支払いをするのは家主の義務、そして設備の故障、入居時のリフォームは家主の義務です。

ここをご理解いただけるお客さまにだけ、家主業を営む資格が発生します。

賃金を支払わない経営者の元に従業員は集まりません。

それと同じで設備投資しない賃貸物件に入居者は集まりません。

資金に余裕がなければ設備投資もままなりませんので、自己資金はそれなりに貯めてから参加しましょうね。

私がこの仕事をやっていて一番嬉しいのは、物件を購入してくれたお客様がまた次の物件の購入依頼をしてくれること。

また、売却した物件の資金で次の物件を購入してくれること。

ずっとずっと長期で付き合っていける関係性が理想です。

もちろんそのためにはいい加減な物件を売りつけるわけにもいきませんし、売却時も私が責任をもって売却のお手伝いをさせていただきたい物件をご紹介しています。

中には最近買った物件を2割も3割も乗せて売ってほしいと言われることがあります。

『そんな金額ですぐ売れるなら、私が購入してその金額で今売り出していますよ。』

心の中でそう思いながら苦笑いしています。(笑)

それはさすがに無理でしょ。

でも何年後かに購入した金額で売れそうな物件、これが私の判断基準の一つです。

そういった物件を見つけたときは

『これ、面白いですよ。』

そう言いながら、ニコって笑って物件紹介しています。

今自信を持ってご紹介できる物件がありません。

相場が高騰しているからです。

逆に言うと今は物件の売り時ではあります。

なので、せっせせっせとDM送付をしているわけですね。

買い時になればせっせせっせと物件紹介のDMを作っていると思います。(笑)

今買うなら、時勢が変わっても価値が変わりにくい物件、競争力のある物件、手を掛ければ化ける物件、このいずれかです。

そういった物件を見つけるのは容易くはありませんが、みなさまにもこのブログでいつかご紹介していきたいと思っています。

それまで我慢ですよ。

首をながーくしてお待ちください。

退屈な人は競売物件もチェックしてみてくださいね。

たまに面白い物件が転がっていますので。

そちらのご相談もお待ちしております。

それではまた。



他人と違う考え方

大衆心理で計り知れないことは世の中にたくさんあります。

先日起こったアパートの部屋から9人もの死体が出てきた事件。
『何でこんなことをしたのか?』
私たちが考えても答えは導き出せません。
『お金目的?』
『性欲を満たすため?』
『人を殺すことに快感を覚えた?』
私たちが導き出す答えって多分こんなとこだと思います。
理由、動機がこのいずれか、または全てが動機だったとしても、私には理解できません。
『お金が欲しいなら、汗水垂らして働けよ。』
『性欲を満たしたいなら彼女を作れば?モテる努力をしたら?』
と思いますし、人を殺すことに快感・・・
とてもじゃないけど想像がつきません。
いずれにせよ自制心が保てなかったということなのかなとは思うのですが、日本の犯罪史に残るような事件ですから凡人の私には理解できません。

今回の事件は自殺希望の人たちを集めて起こした事件のようなので、その人たちの心の隙間に入り込んだということなのでしょうかね?
被害者の知人や友人にとっては、自分が話を聞いてあげれていればとか、何とか助けれたかもしれないのにと後悔するような事件です。
殺人事件って事件にあった被害者だけでなく、その友人、知人、家族、そして犯人の家族さえも被害者にしてしまいます。

『人に迷惑をかけるようなことをしてはダメだよ。』
『人を傷つけるようなことはしてはいけません。』
『動物にだって、虫にだって命はあるんだよ。』
小さい頃からこう教えられて育ちませんでした?
人間の命どころか動物の命だって、奪おうと思ったことなどありませんし、大概の人はそうでしょ?
こう教えらた記憶があるだけでも、踏みとどまれないものなんでしょうか?

そう思う私たちにこの事件の犯人の気持ちなど一生かかっても分かるわけなどないのかなと思ったりします。
そして、被害者の家族や友人の気持ちも・・・


この話に関連付けて考えるのもおかしい話ですが、ソフトバンクの孫社長の総資産が2兆円とか、zozotownの前澤社長の総資産が2000億円とか言われていますが、この人たちが考えていることなども想像できることがありません。
毎年100万づつ貯金しても1億円になるためには100年かかります。
普通にできることを普通にしていても叶うことのない世界です。
発想の原点も行動力も、そして自分の頭の中のイメージを形に変えていく力も凡人には持ち合わせることのできないものです。
なので、私がどんなに頑張ってもこんな成功者になり得るわけはありません。

サイコパスな考えは持っていませんから、大犯罪者になることはなさそうです。
でも大成功者になることもないのですよね・・・
他人と違う発想ができる、他人と違う観点から物事を見ることができる。
これはもちろん才能です。
でも歯車が正しい方向に向いていればという話です。
根本が違うのでしょうが、起業家ってお金儲けだけのためにやっているわけではありませんよね。
もちろん自分が考えたアイデアが形になれば大金持ちになれるかなとか、成功者になれるかなという気持ちはあるでしょう。
ただ自分が考えたアイデアや商品がみんなの役に立つとか、世の中を変えるその気持ちがきっとあるはずです。
それがあるからこそ、他人の共感を得ることもできますし、必要とされているわけですよね。
誰にも必要とされないサービスには何の値打ちもありません。
誰の役にも立たないものに対価は生じません。
犯罪でお金を得るというのは、誰にも必要とされていない、そして誰かを犠牲にするということです。
その道を選択するしか方法がなかったということが残念な話ですし、そういう選択肢を持たずに生活していくことが大切なような気がします。

今の日本は格差社会だという人もいますが、誰にもチャンスがある社会だということを忘れていませんか?
成功者の中には0から築き上げた人も多くいます。
『自分にはチャンスがなかった?』
そういう人もいますが、本当にそうなのでしょうか?
『同じような環境なら自分もそうなれた。』
そういう人はどの環境でも成功していないでしょう。
環境は自分で作るものです。
チャンスは自分で生み出すものです。
そして、誰にでも何歳からでも変えることはできます。
諦めなければ。

なので、もし自殺を考えるほど悩んでいるなら死んだつもりでもう一度頑張ってみたらダメなんでしょうか?

実は私、15年前離婚して子どもと離れ離れになり一人暮らしを始めた頃何度か自殺を考えました。
何もかも無くした感覚になり、人生の目的を失っていた時でした。
でも自殺をする勇気もなかったですし、結果お酒に溺れました。
毎日仕事から帰ったら自宅で焼酎のボトルを一人で空ける毎日でした。
でもそんな時に友人が飲みに誘ってくれ、外に連れ出してくれたたおかげで今があります。
『家で飲まん方がいいよ。一人で飲んだら病むから。飲みたい時は付き合うから、』
そこから家で飲むことをやめ、仕事に没頭しました。

それが今の私の原点です。
離婚して子どもと離れ離れになって、自暴自棄になって・・・
でも、今は幸せな再婚をし、また子宝に恵まれました。
自分で会社を興し、自分の好きな仕事をしています。
そして、生活に不便することなく日々充実しています。
今ではあの時自分で命を絶つ勇気がなくてよかったと思っています。

死ぬ勇気より、やり直す勇気の方が簡単に持つことはできます。
死んでリセット。
ゲームじゃないからリセットなんてできません。
少なくとも自分の周りの人たちはリセットすることができません。
自分に声を掛けてくれる人が一人でもいてるなら、きっとやり直すきっかけになるはずです。

先日からこのニュースを見て、どんよりした気持ちになっていたので切り替えるために書いてみました。

生きてるだけで幸せですよ。
生きている限り誰にでも未来はありますから。

でもせっかくなら、明るい未来にしましょうね。
そんな未来を少しでも手助けするため、競売にかかる前のお客様にDMを送り始めました。
やり直すことができない人は、やり直す方法を知らないだけです。
相談する相手がいないだけです。
そんな人のお役に一人でも立てたら・・・

住宅ローンの支払いに窮して自殺を考えている方がもしいればお電話くださいね。
絶対に死ななくてもやり直すお手伝いはできますので。

あー。
やっぱり書けば書くほど気持ちがダウンします。

この世の中から嫌な事件なんかなくなればいいのにね。



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