ほんとうに大丈夫?不動産投資

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不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

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ワンストップのサービスっていいの?

よく不動産屋さんでワンストップのサービスを打ち出している会社さんがあります。
私も以前の会社ではワンストップを謳っていました。
売買だけでなく賃貸仲介も賃貸管理も、内装工事まで全て自社で行いますよ。
全て任せてもらって大丈夫です。
安心してください。
みたいなやつです。
売買の場合は物件紹介から調査、住宅ローンの斡旋、購入後のリフォームまで全て請け負っていました。
でもこれって本当にありなのって話を今日は。
それぞれの分野のプロフェッショナルを常駐させている会社なら可能かもしれません。
売買仲介部門、調査専門部隊、住宅ローン担当者、リフォーム担当者、賃貸仲介部門、賃貸管理部門。
これだけの専門部隊が必要なわけです。
例えば本来不動産調査は契約のリスクから物件のリスクを調査し、契約するべきかしないべきかを示唆するべきで、仲介者が調査してしまうとリスクをどう説明するかに重点が動いてしまいます。
自社で立場が相反するわけです。
方や契約を進めたい立場、方や契約を止める立場に。
また賃貸仲介と賃貸管理も立場が相反します。
部屋付して手数料を稼ぎたい仲介部門とスムーズに管理を遂行していくために何でもかんでも契約するわけにいかない立場に。
それぞれの立場の責任者が存在し、自分の部署の意見をきっちりと発言できれば問題ないのですが、そうでない場合買主、売主、貸主、借主どこかにしわ寄せがやってきます。
これってどうなのでしょう?
今列記した部署を専門的な立場で遂行できる組織を持っている会社ってあまり聞いたことがありません。
これこそワンストップサービスなのですが、全ての分野で一人前の仕事ができないくせにワンストップを謳ってる会社が多いようにも思います。
依頼者であるお客さまはどこまできっちり仕事をしてくれるのかということは実際頼んでみるしか分かりようがありません。
収益用不動産を購入したのだが、安く物件を買えてもなかなか満室にしてくれなければ意味はありません。
逆に満室にしてくれても管理業務が手抜きで、物件がどんどん魅力的でなくなっていくこともあり得ます。
ではどうすればいいのでしょう?
答えは、餅は餅屋です。
お肉を買うとき少し離れたお肉屋さんで買うより、スーパーでついついまとめ買いしてしまいますよね?
野菜を買うときももちろん同じです。
一番いいのは商店街のように専門職でプロフェッショナルが並んでいる場所で順番で購入できればいいのですが、最近では便利だからとか面倒だからという理由で商店街は朽ち果てていきました。
不動産業界でも同じです。
専門分野の会社に別個に依頼するのが一番いいはずなのに、面倒だという理由でまとめて依頼しちゃいます。
食料品は毎日買うものですからスーパーでいいかもしれませんが、不動産ってしょっちゅう買うわけではありませんよね?
それならば少々手間がかかってもそれぞれの専門分野の会社に依頼すべきだと思うのですよね。
どの分野でもプロフェッショナルだと言い張っている私がこんな話をするのもなんですが・・・
器用貧乏という言葉がありますが、何かに特化していない会社は何にも秀でていないことがよくあります。
私の場合、不動産仲介でとても優秀な成績を残せるほど営業が達者なわけではなく、賃貸仲介で誰も決めれない物件を決めれるほど営業力があるわけでもなく、入居者から一切クレームを出さない管理をできるわけではありません。
また内装工事でも他社に比べて飛び抜けて安いとか、眼を見張るような素敵なリフォームを提案できるわけではありません。
つまり器用貧乏です。
他社の協力を仰いで初めて遂行できているだけの話です。
ワンストップではとてもじゃないですが行えません。
ただお客さまに煩わしくない程度に協力ができますよという話です。
なので付随する業務ではほとんど実働分の利益しか出せません。
ということはやればやるほど他の仕事ができませんから赤字というわけです。
だからといって、仕事を頼まないでねという話ではありませんよ。(笑)
お客さまとの繋がりを切りたくないから依頼を受けているのですから。
何やかんや言っても頼まれた物件は希望価格に近いラインで売却できていますし、賃貸も希望家賃に近いラインで決めることができていますよね?
ねっ。
お客さま。

何が言いたいかというと、専門職が集まった組織を作りたいなという希望を持っていますということです。
組織とあえて言ってるのは、一つの会社である必要がないと思っているからで、そこの代表は私である必要がないと思っているからです。
専門分野で生計を立てている人たちは群れなくても生きていけます。
実際に今ある零細規模の不動産会社のうち、長い年月生き残っている会社ってみんなそうです。
その会社が集まって商店街みたいに気軽に行き来できるものが作れたらどんなに楽しんだろうと思っています。
『今日の晩御飯は何?』
『すき焼き?』
『じゃあ、次は隣の八百屋でネギと椎茸と白菜だね。』
『お豆腐は向かいのお店がいいよ。』
こんな感じで
『賃貸募集は隣の店で依頼しとくのがいいよ。』
『でも、管理は向かいのお店が安心だよ。』
『リフォームは安くあげるならあそこ、デザイン考えるからこっちかな。』
みたいな。
みなさんもそんな選び方できたらいいと思いません?
でもそこそこの流通網ができあがらないことには何かの業務だけに特化してということはできないのでまだまだ理想論のなのですけどね。
それにお互いがお互いを認め合わないことには成り立ちませんからハードルは高い話です。
これもそれも、不動産業界は未来安泰って思っている人はほとんどいないのではというところから始まっている話です。
不動産流通が少なくなれば業界全体のパイが狭くなるわけですから、食い合いになってしまうだけです。
またお客さまの数が少なくなれば一人頭の単価を上げるため、心無い業者も増えるかもしれません。
そうならないように何とか方法がないものだろうか日々悩んでいます。
自分一人なら何とか生き残っていけるようには思っていますが、この業界に入ってもう25年ですから友人の大半は同じ業界の人です。
なので業界が衰退するより繁栄していく姿をみたいですし、少子高齢化で需要がどんどん小さくなっていく中でどう戦っていくかが重要です。
その答えにはまだ辿り着いてはいませんが、もう少し悩んでみます。
20年後もみなさまからのご相談に応じれるように。(笑)


不動産屋のプロにはなれても職人にはなれない?

今私がしている仕事は不動産の仕事です。

全ての業務に対してプロであるという意識で仕事をしています。

でもお客様はプロという目では見てくれません。
もちろん既存のお客様はそれなりに評価してくれているとは思いますよ。
でも一見のお客様には判断しにくいのがこの仕事です。

不動産業社の数は日本に約13万。
宅地建物取引士の数も約100万人。
プロの数としたら多すぎます。
コンビニの数が5.5万件なので、コンビニ店長が5.5万人。
宅建士を基準にしても1/18です。

日本のプロ野球NPBで考えると、支配下登録選手が各球団70人。
12球団で840人。
これだけの数しかいないのに余裕のある年俸をもらっている選手はそんなに多くはありません。
なのに不動産屋の数はこれだけ多いのに裕福な生活をしている人はたくさんいます。
ヌルい世界ですよね。
もちろん宅建士の中には不動産業に従事していない人も含まれていますし、中には学生であったり主婦であったりします。
免許があるとかお店を出しているからプロというわけではありません。
プロスポーツの世界では試合の成果で判断されます。
飲食店ではクチコミや食べログなどを見れば一目瞭然です。
でも不動産屋ってクチコミサイトを見てもほとんど評価など出ていませんし、自社ホームページでお客様の声を載せていたりしても自作自演の場合も多くあります。
一体何を基準にしていけばいいのでしょうね?

『お金を一円でも稼げばプロ。だからプロとしての意識を持って仕事をしろ。』
以前部下とか社員の子にはそう教えていました。
でもそれは間違えていました。
意識を持っていてもそれだけのスキルがなければプロではありません。

プロの資格がなくてもプロのフリができるこの仕事大丈夫なのでしょうか?

私は以前麻雀プロとして活動していた時期がありました。
プロテストを受け合格し、リーグ戦に参加していました。
でも報酬は麻雀店のゲスト料やアーケードゲームの参加料、大会の賞金のみです。
麻雀プロとしての活動でお金を稼げませんでしたので、そういう意味でいうとプロと呼べるのかどうか?
超メジャーな雀士でない限り不動産屋さんの新人営業マンの給料をも稼ぐことは容易ではありません。
それでもプロとしての誇りを持って麻雀を打ち、日々の研究を怠りません。

不動産屋さんで同じように日々勉強し、朝から晩まで不動産のことを考えている人ってどのくらいいてるのでしょう?

ほとんどいません。
私は『職人』という言葉の響きが好きです。
大工さんや伝統工芸の職人さん、左官屋さん、お寿司屋さん、板前さんなど、一つの仕事に特化してその技術を磨くために日々鍛錬を続ける人です。
でも不動産業って賃貸から売買、建売から投資用不動産。いろいろな業態があり、その業態に特化していても職人とは呼ばれません。
弁護士さん、司法書士さん、お医者さん。
こういったお仕事も一つの仕事に特化し『先生』と呼ばれますが、私たちは一つの仕事に特化していても『職人』とも『先生』とも呼ばれません。

これって結局尊敬されるような仕事ができていないということなのではと思ってしまいます。
プロとして活動するには活動のフィールドが広すぎます。
会社の数が多すぎます。
あなたがもし不動産屋さんになりたいとしていたら、それは今すぐ叶う夢です。
不動産業界は年がら年中人手不足です。
会社の規模、賃貸、売買、管理を問わなければいつでも就職することができます。
開業するのも簡単です。
宅建士がいて事務所があれば過去の実績、業歴など関係ありません。
なので質が低下するのです。
もちろんダメな不動産会社さんばかりではありません。プロとして活動するには活動のフィールドが広すぎます。
会社の数が多すぎます。
あなたがもし不動産屋さんになりたいとしていたら、それは今すぐ叶う夢です。
不動産業界は年がら年中人手不足です。
会社の規模、賃貸、売買、管理を問わなければいつでも就職することができます。
開業するのも簡単です。
宅建士がいて事務所があれば過去の実績、業歴など関係ありません。
プロと宣言した時点でプロ。
そこにはテストもなければ実績も必要ありません。
なので質が低下するのです。
もちろんダメな不動産会社さんばかりではありません。
そうした会社さんも何となく起業しちゃったという不動産会社さんと同じように見えてしまうことが問題です。
駅前に間口の広いこぎれいな店舗があるからといって安心して相談できるわけではありませんし、逆にエレベーターのない雑居ビルで3階、4階の事務所だから安心して仕事を任せることができないというわけではありません。

聞いたことある名前だから大丈夫。
小さい会社だから心配。
ではなく、その会社がどういった仕事をしているのか、どういった考え方をしているかを把握しておくことが必要です。

小さい会社が情報発信していくためには、自社ホームページをいくら丁寧に作ったところでなかなか見てもらえません。
お客様が自分の会社のことを検索してくれる機会がまずないからです。
自分の考え、自社の取り組み、進んでいく道を自分の言葉で伝えていくために私はブログ、SNSという方法を取っています。
それは、自分の言葉を多くの人に伝えていくための数少ない手段だからです。

オーナーさまの利益を最優先に考えない管理会社、売主の利益のための動きより仲介手数料を優先してしまう不動産仲介業者、オーナー・管理会社から出るバックによって紹介する物件を選ぶ賃貸仲介業者が今の日本にはたくさんあります。
そりゃそんな会社の社員を職人と呼べるわけがないし先生と崇めるわけもありません。

売上をたくさんあげることがプロと呼ばれる世界なら、この世界でプロと呼ばれたくはありません。

スポーツの世界ならお客さんを魅了し、後進の憧れになるものがプロです。

不動産の仕事をしていてもお客さまがワクワクするような提案、こんなやり方があったのだと感心させるのがプロなような気がします。

今までにない提案、誰もがしないであろう提案・企画、そんなみんなが楽しめることを発案できれば『職人』と呼んでもらえるのでしょうかね?

プロであるより職人でありたい。
格好いいですよね。そっちの方が。

同じ物件でも提案の仕方一つで大きく変わります。
更地があって、家を建てましょうって誰でも言えますしアパートやマンションを建てましょうも誰でも言えます。
賃貸の空き部屋があって、家賃を下げて募集しましょう。
バックを増やしましょう。
こんな提案誰でもできます。
それじゃイヤなんです。
それじゃダメなんです。

空き家があって売るのか賃貸に貸すのか、そんなこと誰でも判断できます。
何かもっと選択肢があるはずなのです。
いろいろな選択肢を示してメリット、デメリットを提案してあげる。
空き地があるからアパート建てましょ。
その建築費のローンを組むためにサブリース期間を30年、35年にしましょというような売るためのスキーム作りではなく、収益を向上させるためのスキーム作り、仕組みづくりをしたいと思い奔走しているのですが、金融機関の協力をなかなか取り付けることができません。

前例のないものにはお金をなかなか貸しては貰えませんし、すでにプロジェクト自体を立ち上げているなら自分が資金調達すればいいだけの話なのですが、お客様にこういう提案をしたいのでこういう資金を出せませんかという内容ではなかなか話が前に進みません・・

こういう時には組織力が必要になります。
個人がいくら声を大にして叫ぼうともなかなか耳を傾けてくれません。
政治の世界と同じです。
日本の法律がおかしいとか、予算の使い方をこうした方がいいと無所属の議員さんが訴えたところで何も変えれないのと同じすが、もし大局を握っている団体に所属していれば話は変わりますよね。

個人の力ではどうすることもできないこともあります。
でも数が集まれば多少は変わってくるのかなと。
このブログを不動産屋さんの営業マン、社長さんたちからいつも見てるよと声をかけられることがあります。

そうした人にこの声が届けば何かを変えれるのではないかと考えています。

お客様を喰い物にしてしまう商売ではなく、お客様を育てていける商売に変えていかないと業界は生き残っていけません。
資産価値の薄い物件を多売し、ローンの借替え、住替えの効かない物件を売りつけるのではなく、資産価値の下がりにくい物件を提案したり、資産価値を下げないようにきちんとアドバイスを施し住替えを容易にすることにより、中古の流通が生まれます。

投資用不動産ではきちんと利益の出る物件を提案することにより、次の不動産購入に繋がります。
お客様をコロすのではなく活かすことにより新たな流通が生まれます。

賃貸でも同じです。
空き部屋が全くなくなってしまえば賃貸仲介業者の仕事はなくなります。
供給過多になっても物件が増えることを喜びます。
オーナーは競合相手がいない状態で満室というのが望ましい形ですが、そうはさせてくれません。
このままでは利益相反関係です。

より良い方法で満室にし、オーナーに利益をもたらすことで新しい物件を取得する、建築する。
こういうやり方をしていかないととてもじゃないけど成り立ちません。

相手側に利益を出した後、初めて利益を享受できる仕事。
これが私たちの仕事であるべきです。

所有している不動産を手放すとき。
マイホームでも投資用不動産でも同じですが、支払いがままならないので手放す。
こうした売却のケースを限りなく0にしなければいけません。

マイホームなら手入れして見栄えの良い状態に変えてから売却をしてあげる。
場合によっては転居先住居も用意し、リフォーム費用を立て替えてあげる。

投資用不動産なら満室状態にし、外壁や屋上防水など修繕工事を施して買主の融資がつきやすい状況を作り上げて売却する。
これだけで軽く1割、2割は売却価格を向上できます。
うまく売却できれば当然立て替えた費用は回収できますから、何の問題もありません。
『そんなことするくらいなら安くで買い取って、同じ売り方するよ。だって儲かるんだから。』
こういうことです。

より高く売却する方法を知っていても手助けしません。
人助けをできる方法を知っているのに教えないのは罪です。

方法はいくらでもあるはずなのに‥

賃貸でも部屋付する方法などいくらでもあるはずなのに、高いリフォームをかけさせたり、家賃を下げさす方法を示唆します。

うーん。
お金儲けやめませんか?

株のディーラーは投資の運用益で報酬が決まるのですよね?
つまりお客様に利益をもたらした分から自分の報酬が決まる。
不動産では、売却価格だけで報酬が決まります。
500万円の利益を出した1,000万円の物件より、2,000万円の売却損を出した5,000万円の不動産の売却を手がけた方が報酬が大きくなります。

しかもより多くの利益を出す売却の方法の方が難しいのにです。

不動産売買では金融機関の斡旋も行います。
金利3%で1億円の貸付を受ける場合と金利1%で1億円の貸付を受ける場合では、年間200万円の金利負担が変わります。
でも物件価格が1億円なら報酬は物件価格により決められます。
ということは、不動産屋さんにとっては金利がいくらであろうが融資さえつけば売買契約ができるので問題ないということになります。

お客様にとっては仲介するよりメリットのあることなのに。

どうしたらいいのでしょうね?
考えれば考えるほど分からなくなってきました。

結局自分で信念を持って探求していく。
これしかありませんね。

不動産の職人になれるようにコツコツ頑張りましょう。


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賃貸住宅の審査基準も変化している?

私がこの業界に入ったのは22歳のときなので23年前になります。
そして賃貸仲介の仕事をしていたのが23歳の夏頃からなので22年前になります。
その当時は貸し手市場だったので、家主も強気だし、お客様も店舗に溢れるくらい押し寄せていました。
私が働いていたお店では一カ月で200組くらい新規のお客様が来てた記憶があります。

平成5年といえば賃貸住宅の新築ラッシュでした。特定賃貸住宅、住宅金融公庫の融資による賃貸住宅建設が主流でファミリータイプの新築マンションが次々と建設されていました。普通なら競合しそうなので厳しい状況になりそうですが、大阪市内の場合公団住宅には毎回予約が殺到し、完全に賃貸住宅が不足していたのです。
1991年から始まった大阪市の新婚世帯に対し家賃補助が出ていたのも拍車をかけ、まさに家主にとっては左団扇の時代ですね。
ここで大阪市の新婚補助制度の推移を見てみます。
当初は月額上限25,000円を3年間に渡り受けれるというものでした。
それが1993年には5年間に拡充され、さらに新婚という限定から婚姻後2年以内に緩和されました。
家賃5万円以上の金額に対して補助金がおり、例えば家賃6.5万円なら月額1.5万円。7万円なら月額2万円。上限の2.5万円の補助を受けようとすると7.5万円以上の物件を賃貸することになるというか、家賃5万円の物件を借りても家賃7.5万円の物件を借りても自己負担額は変わらないということで、必然的に家賃が上がっていきました。
若い新婚世帯でも必要のない3LDKを借りたり、新築のマンションを借りたりという現象が起こっていました。
その当時はこの新婚補助制度の影響で大阪市以外からも新婚世帯が多く引越してきました。
その影響もあり、人気のあるマンションはとにかく入居審査も厳しかったです。
申込者の収入証明はもちろん、連帯保証人の収入証明まで求められるケースもあり、契約前に面接を求められるケースもありました。
単身用マンションでも、水商売、運送関係、建築・不動産関係の仕事は敬遠され生活保護世帯を受け入れてくれる物件もかなり少なかった思い出があります。

この新婚補助制度も2002年には上限2万円に引き下げになり、2006年には15,000円に。そして2012年に新規募集がストップしました。
その頃からファミリータイプの賃貸マンションの家賃はだんだん低下し、賃貸住宅の空き部屋も増加していきました。
当然そうなると空室を埋めるために審査基準も緩やかになってきます。
生活保護世帯の入居に関しても、今は抵抗のある家主さんは少なくなってきています。
逆に家賃滞納のリスクが低いということと長期にわたり入居してくれるということで、ほぼ生活保護世帯で埋められているマンションもあるくらいです。

最近では家賃滞納のリスク回避の手段として保証会社も一般的になっているので、審査基準もだんだん緩やかになってきています。
保証会社の審査が通れば審査オッケーですよという管理会社や家主さんも増えていますし、収入や職種によって差別されることも少なくなってきました。
外国人でもOK。保証人なしでもOKという物件も増えてきています。

貸し手市場では家主が強く審査基準も厳しかった。
今は逆に借り手市場になっており、多くの物件から借主は選ぶことができるようになっています。
それに伴い、審査基準も緩やかになり、国籍や職業による差別も少なくなってきています。

そのうち外国人専門のマンション、夜の職業専門のマンションとかも増えるかもしれないですね。

その方がライフスタイルが合うのでクレームも少なくなるでしょうし、入居者にとっても管理者にとってもメリットが出そうです。
賃貸住宅の空き家も増加していく一方な時代で、こういったテーマ型賃貸住宅も求められてくる時代が来るかもしれないですね。

これからの起業家ばかりが集まるマンション(今のシェアオフィスのレジデンスバージョン)や、シングルマザーだけのマンション、シングルファーザーだけのマンションなどもありかもしれないです。
託児所が完備してあったりしたら最高ですね。
働き場所のないお母さんもそこで子守しながら働けたり。

なんかこういったニーズとか企画とか考えていると楽しくなります。
人に勧めるにあたっては失敗は許されないので、もっともっと詳しく調べないとはいけませんが‥

でもこの場合なら、マンションじゃなくてシェアハウスになりますね。
みんなで集まるスペースがなければ意味がないですから。

若い人でもお年寄りでも今は孤立している人たちは多くいます。
小さいワンルームで過ごしていれば尚更そうなっていきます。
私がもしこの歳で一人暮らしをする必要が出てきたら、シェアハウスに住みたいです。
情報交換や情報交流を自宅で出来るなら一石二鳥です。
おまけにさみしくもないですしね(笑)

こういうメリットがあるなら、実家に30回っても住んでいる若者たちも一人暮らし、(一人暮らしとは言わないのかな?)実家から独立して生活をしたいと思わないですかね?

私たちの若い時と比べ、実家の広さ、間取りもかなりゆとりあるような気がします。
実家で6畳の独立間があり、食事、洗濯が付いているなら一人暮らしする意味がないですもんね。
それなら独立する意味を持たせる。住みたくなるものを作らないとダメなような気がします。
万人受けする賃貸住宅が通用しなくなる時代が到来します。

これからは独創性を持った賃貸住宅が求められるようになります。

だってどの新築マンションを見ても中身はほとんど同じですもんね。
外観のデザインも室内の仕様も。

そうなると家賃などの条件面で勝負しないといけなくなります。
必然的に収支が悪化します。

これからも世間のニーズを掴みながら、ニュースと睨めっこしながら新しい情報収集です。
日々勉強です。

すべての関わりあったお客様のために。

それではまた。

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株式会社ライフコンサルティング
代表取締役 大西 征昭
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masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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