ほんとうに大丈夫?不動産投資

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不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

管理会社

賃貸経営に不動産管理会社は必須?

今日はあらためて管理会社の必要性について。

私は以前から賃貸経営に管理会社は必要ない思っています。

それは以前のように家賃滞納業務に大家さんが追われることがなくなったからです。


一昔前の管理会社の仕事と言えば、ほとんどが未収家賃の回収業務でした。

月末までに入金のない入居者に対して、催促の手紙や催促の電話、連帯保証人に請求など、何人かの滞納者が発生すればこれだけで大部分の時間を取られていました。

今はなぜそういった業務が少なくなったか?

決して、家賃滞納者が減ったというわけではありません。

賃貸借契約前にほとんどの場合『保証会社』と保証委託契約をすることになったからです。

保証委託契約を締結していると、保証会社へ今月分の家賃が未入金であることを書面で通達すると即座に代位弁済してくれます。

あとは、保証会社が入居者に取り立てをするという流れになりますから、オーナー・管理会社の手間が大幅に省けるようになっているのです。

管理会社の業務と言えば

①家賃管理(滞納処理含む)

②入居者募集業務(入居審査含む)

③入居者からのクレーム対応

④退去に伴う退去立ち合い業務

⑤入退去時のリフォームの手配

⑥建物定期巡回

このくらいのものです。

あと建物の規模により消防点検や貯水槽の清掃、エレベーターの点検等も発生しますが、ほとんどの場合この業務は外注です。

リフォームも外注している場合も少なくはありませんので、家賃滞納処理以外の業務としては②③④⑥の業務ということになります。

②の入居者募集業務ですが、こちらに関しては管理会社からでなくても賃貸仲介会社に委任することで補うことはできます。

部屋付けの際に賃貸借契約書も仲介業者が作成してくれるのでこちらを利用するのもよし、自分で作成しておいた契約書を使用してもらうのもよしです。

契約内容にばらつきがあっても困るので、事前にひな型を作成しておき業者さんにこの賃貸借契約書のひな型を使用してもらうのが一番理想です。

④の退去立ち合い業務。これが面倒だという方にはリフォーム業者に見積もりついでに退去立ち合いをしていただく方法をお勧めします。

最近ではほとんどのリフォーム業者さんが、自社専任で仕事を任せてくれるなら引き受けますよと言ってくれるようになっています。

昔の賃貸住宅なら

『壁に押しピンの跡があるから〇〇円請求します。』

とか

『煙草を吸っている形跡があるので、クロスの貼り替え費用を請求します。』

ということをやっていたりしましたが、現在では国土交通省が発表している原状回復のガイドラインに基づいて請求することが一般的です。

退去立ち合いする業者さんに事前に説明することにより追加の補修費用の請求も容易になるのではないでしょうか?

残すは③と⑥になるのですが、⑥の定期巡回ですが、これは物件を保有した立場なら少なくとも1ヶ月、2ヶ月に一度くらいは現場に訪れるべきです。

それは管理会社に委託してようがしていまいが同じです。

賃貸住宅は入居者が家賃を支払ってくれて初めて成り立ちます。

いわば、自分に給料をくれている会社と同じです。

さすがに、自宅で仕事をするリモートワーク(在宅ワーク)も増えてきた世の中ですが、2ヶ月も出勤しなくていい仕事ってそんなに多くはないですよね?

なので、月に1回程度はご自身で巡回してみることをお勧めします。

管理会社といっても、報告書を書くためだけの巡回になっていることも少なくはありません。

ゴミやチラシが散乱しているマンションにはいい入居者が入ってこなくなります。

そういう意味では『自分の資産は自分で守る』という気概で挑みたいものです。

残すはクレーム対応だけになりました。

これがイヤだから管理会社に頼んでいるんだという大家さんも少なくはありません。

でも30戸、40戸あるマンションならともかく、10部屋くらいまでのマンションなら入居者からクレームが入ってくることなどほとんどありません。

考えられる連絡が入ってくるケースといえば

『住民が騒いでいるから何とかしてほしい。』

『廊下の電球が切れているから交換してほしい。』

『給湯器が故障してお湯が出ない。』

『家賃の支払いを待ってほしい。』

こんなものです。

廊下の電球は

『交換しに行っておきますね。』

という対応で大丈夫ですし、給湯器の故障はいずれにせよ今すぐ対応できるものではありませんので

『業者に連絡して電話させますね。』

という対応で問題ありません。

『家賃の支払いを待ってほしい。』

件に関しては、

『保証会社に加入しているのでそちらに請求しますので、保証会社とお話合いください。』

で入居者と直接交渉しないのが一番です。

直接交渉してしまうと、その後保証会社が間に入ってくれなくなることもあり得ますし

『この大家さん、こないだも待ってくれたので今回もお願いしよう。』

と常習化する恐れも出てきます。

ご覧の通り、管理会社を必要とするケースって『騒音』や『近隣トラブル』くらいのものです。

ただ、そんなに発生しませんよ。

クレームが入れば、次の日に張り紙やポスティングで注意喚起すればたいがいの場合収まります。

あとは文面を考えるだけです。

うちでは物件をご購入いただいたお客さまにはそうした文章を無償提供しています。

家賃の催促の文面、騒音等のクレームが出た場合の対処文面、ゴミの出し方の注意喚起の文面、いくつか考えられる文面を事前に用意しておけばクレーム対応に追われることもそうそうありません。

賃貸借契約書の件も含め、事業として大家業を考えていくならこの程度の準備はしておいた方がいいと思います。

『不動産会社に頼らない賃貸経営』

これがこれからの大家さんにとっては大事なことです。

不動産屋の私がこういうことを言うのはおかしな話かもしれませんが、一昔前の賃貸経営ってこうした無駄なお金を支払ってもまだ儲かっていたのです。

でももうそんな甘い時代ではありません。

無駄な経費はきちんと見直して、収益をどれだけ向上させるかが重要です。

そのためのノウハウはどんどん提供します。

みなさまが儲かれば私もまた新しい物件を購入するお手伝いができますからね。

商売の基本は『オールハッピー』です。

きちんとした運営ができれば誰も泣かさずにみんな儲かります。

そんな形でみなさまと繋がっていければと思っています。

happy






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不動産業にもいろいろあります

不動産業と一言で言ってもその中にはいくつもの種類に分類されます。
1.売主
2.仲介業
3.賃貸業
4.管理業
5.その他
まず大まかに分けてもこれだけに分類されます。
売主の中には不動産デベロッパー、マンションや大規模な分譲住宅を開発する会社さんから、小さな一区画の建売住宅を販売する会社、中古のマンションや戸建てをリフォームして再販する業者まで含まれます。
その他にも分譲マンションの販売業者さんもありまさに多種多様です。
こうした売主さんの不動産会社さんは土地や物件を仕入れて手を加えて販売していくわけですから、ある意味製造、加工業に分類するのかもしれません。
ここで成功していくためには仕入れが大切になり、そのためには多くの情報を手に入れる必要があります。
また元のままでは商品になりませんから、その物件を加工する必要があります。
お客様のニーズを組み取り商品力のある物件にプロデュースする企画力も必要になります。
競売物件を購入して再販しようとしている一般のお客様もいらっしゃいますが、その辺りの知識、経験が豊富にあれば可能かもしれませんが、その辺りはやはり業者の方が長けていますので少々ハードルが高いように思われます。
次に仲介業です。
この仲介業には大まかに分けて賃貸仲介と売買仲介があります。
賃貸仲介の中には居住用賃貸、エイブルやアパマンショップなどの賃貸屋さんから、事業用賃貸をメインにしている会社まで様々な会社があります。
事業用賃貸の中には事務所メインの会社から居抜き物件などの店舗メインの会社、貸し土地など大型のロードサイド物件をメインにしている会社まで幅広く存在しています。
賃貸仲介と聞けばすぐにエイブルやアパマンショップなどの賃貸店舗を想像しそうですが、実はそうでもないのですよね。
もちろん数的には圧倒的に居住用賃貸を扱っている会社が多くなりますから仕方がないのかもしれません。
この賃貸仲介の業界が今苦戦しています。
業務的に煩雑ではないので、簡単に独立しやすいというのもあるのですが、かなりの多くの店舗が存在し、集客自体もネット、主にポータルサイトに頼らざるを得なくなり、その広告費が大きくかさみ利益を圧迫しています。
20年前は物件に募集看板を掲げているだけでもお客様から問い合わせがあり、店舗を構えていただけで多くのお客様の来店がありました。
もうそんな時代ではないのです。
逆にネットから集客ができるようになり、駅前で店舗を構える必要がなくなりました。
その反面広告宣伝費がかさむようになったわけですね。
今や賃貸仲介の店舗では朝から晩までネットへの物件入力です。
広告宣伝費がかさむようになった影響は家主さんにも降りかかっています。
部屋付けの際に賃貸仲介会社に支払う手数料がどんどん高騰してきています。
結局儲かってるのはポータルサイトを運営している会社ということになるのですよね。
この流れは売買仲介の会社にも押し寄せています。
新聞折込の広告媒体から最近ではネット集客に推移しています。
売買仲介の会社さんからすれば新聞折込の費用に比べるとネット媒体の広告宣伝費の方が安くついた時代もあったので、自然にそっちに移行したのですが、今ではかなりの広告宣伝費を投下するようになってきています。
でも売買仲介の場合は今でもポスティングというものは効果を発揮しますから、そちらに注力している会社さんも多くあります。
居住用売買仲介だけでなく、事業用の売買仲介をメインにしている会社さんもあります。
事務所、店舗だけでなく収益用、投資用不動産の仲介をメインにしていたりします。
うちの会社はどちらかというとこの分類に該当してくるのですが、この中でも集客方法は様々です。
投資用のポータルサイトから集客している場合やセミナーなどで集客する場合もあります。
店舗や事業用ではお客様の依頼を受けて地主さんや売主さんにアプローチをかけていく場合もあります。
固定のお客様を相手にしている場合は別ですが、不特定多数のお客様をターゲットにしている場合、エンドユーザー相手に商売している場合は先ほどのケースと違いサービス業に該当するのではないでしょうか?
サービス業と言えば様々な業態があります。
飲食店から始まり、家事代行、今や買い物代行などの仕事もあったりします。
つまり自分でできることでも誰かに頼むことにより時間が短縮できたり、より良い結果が生まれる、満足できる結果を生み出すことができるから値打ちがあるのです。
不動産仲介の仕事も同じです。
自分で売主さんから直接購入すれば仲介手数料は必要ありません。
部屋探しでも貸主さんから直接部屋を借りれば仲介手数料は必要ありません。
その中で仲介手数料をお客様からいただくにはそれなりの意味がなければいけません。
ただ部屋を紹介したから。
ただ物件を案内したから手数料はこれだけいただきます。
では本来通用しないものなのですが、不思議と今までは通用していました。
賃貸仲介では最近では仲介手数料が無料という会社さんも出てきましたから、不動産会社を通じて部屋探ししてもお客様に余計な負担が生じない場合もあります。
でも売買仲介の場合は今でも3%+6万円という通り値のままです。
いつまでこのスタンスでいくのでしょうか?
もちろんこの上限の仲介手数料を支払ってまで購入したい物件を見つけてくれたり、融資やリフォームなどのアドバイスをしてもらったり付加価値があれば決して高くない手数料にはなるでしょう。
でも本来サービスというものは、お客様が期待しているもの以上のものを提供できた時に、これをサービスと呼びます。
600円のお昼の定食を食べて普通に美味しかった。
これはサービスではありません。
他の店で食べれば1000円以上はするだろう定食が600円で食べれた。
これはサービスですね。
天ぷらうどんを頼んだ。
店主さんが『これ食べて』とエビを一匹おまけに付けてくれた。
これももちろんサービスです。
不動産業界ではこのようなサービスを提供することは難しいかもしれません。
お客様を満足させること。
納得して物件をご購入いただいたり、お部屋を借りてもらったりすることは当然です。
それ以上のものを提供できるようになれば他社との差別化を図れるかもしれません。
かといって、高額な商品をプレゼントしたり家具や電化製品をプレゼントしたりすると景品表示法に引っかかります。
難しいですよね。
そこで最近では大手不動産仲介会社では瑕疵担保保険を付与した仲介をサービスしていたりしますので、これからもどんど差別化が行われるかもしれませんね。
次に賃貸業。
これはオーナー業ということです。
家主さん、地主さんですね。
この賃貸業をするには不動産の宅建免許は必要ありません。
このオーナー業も昔ならオーナーになれば人生の上がりのように思えたのですが、今ではなかなかそうはいきません。
安定した十分な収益を得るためにはやはり努力が必要です。
楽して稼げる時代ではないということですね。
そして管理業です。
この管理業にも免許は必要ありません。
分譲マンションの管理受託するためには免許は必要ですが、賃貸マンションの管理をするだけなら免許は必要ありません。
オーナーをやりながら不動産管理法人を立ち上げている方も少なくはありません。
実際には管理をさらに不動産会社に再委託したりしているので節税のための法人であったりします。
不動産管理会社も管理戸数を増やしているところと、どんどん減っている会社と二極化してきています。
オーナーのために新しい取り組みをどんどん提案している会社は管理戸数を増やし、従来と同じことを繰り返しているだけの会社は管理戸数を減らしています。
管理会社も提案力、そしてお客様のニーズを組み取る情報収集力が求められてきているのです。
最後にその他の不動産業者。
ここにはもう多種多様な方たちが存在します。
任意売却物件を専門に取り扱っている会社さん。
競売物件の入札サポート業務だけに特化している会社さん。
不動産会社へ物件を持ち歩いている不動産ブローカーの方。
地上げ屋さん。地下げ屋さんなどもいてたりします。
これらは専門職なのですが、ニッチな市場でも専門家が少ない分需要があったりします。
不動産屋と一括りにしてもこれだけの業種、職種があるのです。
専門職になれば、その仕事自体が他では提供を受けれないものなのでサービス精神は必要ないのかもしれません。
でも自分のやっている仕事が他の誰かに取り代われるようなものならば、サービス精神を忘れてしまえば大変なことになります。
専門職に突き進んでいくのか、それともお客様にかけがえのないサービスを提供できるようにしていくのか、それが今後の生き残りに左右してくるように思います。
いずれにせよ、何かに特化している会社さんは強いですよね。
私の場合昔から器用貧乏なのでなかなか一つに絞り込めません。
ダメじゃん。
ということで、これからもサービス精神を忘れずみなさまのために情報提供していくことにします。
よろしくお願いします。

入居者が他の空き部屋に移りたいと言ったら?

今お客様のご依頼を受けて会社の移転先を探しています。
大阪市内の中心部で事務所を探しているのですが、テナントの賃料って驚くほど下がっています。
エレベーターの付いている比較的新しい事務所でも坪単価6000円〜7000円ほどで見つかります。
しかも空調や内装工事まで全て出来上がっていたりします。
礼金や敷金も昔に比べ格安になっていて、敷金礼金合わせて2ヶ月からなら3ヶ月分で借りることが出来たりします。
そういった事務所は昔は保証金10ヶ月分、家賃も坪単価1万円は超えていましたから半値近い賃料まで下がっていることになります。
しかも、そこそこ駅から近い好立地のビルでそうですから、駅から少し距離のあるテナントビルなんかではもっと安くなっているのですよね。
今はシェアオフィスとかも流行っていますから、自社で大きなテナントを借りる必要がなくなっているのかもしれません。
その事務所を探している中で、事務所内での移転が結構行われていることが分かります。
新規募集の条件を見て、入居中のテナントさんがそこに移りたいと打診してくるケースです。
そのまま賃料を下げてもらうという選択肢もあるはずなのですが、そこは認められないということで改めて保証金を積み直し移転しているということでしょうか。
このようなケースで、オーナーさまはどういう対応するのが正解なのでしょう?
家賃を下げて対応する場合、他のテナントさんが同じ交渉をしてくる可能性があります。
全てのテナントの賃料を下げるという選択肢は持ちにくいですよね。
では、先ほどのケースのように別のフロアで再契約する場合、引越しするテナントには新たな保証金を提供する必要と、引越し費用が生じます。
会社によっては、その費用をかけるのを嫌がる場合がありますので、他のテナントへの抑止力にはなります。
オーナーにとってベストな結果は、新しい店子が借りてくれ、既存のテナントがそのまま入居してくれるというケースです。
今の時代、集客はネットでも行いますのでこのようなケースも増えています。
賃貸マンションの一室でも同じようなケースがあります。
しかもよくあります。
ネット上の広告を見たり、大規模な改装工事をしていると入居者から問い合わせが入ります。
今の家賃と変わらないならそちらに移りたいんだけど?
この時どう対応したらよいのでしょう?
同じマンションへの移動は認めておりません。
こんな対応しては出来ないですよね。
先ほどのケースと同じで、新しく申込みしてもらえるなら大丈夫ですよと答えるのでしょうね。
でも、入居者からすると普通に契約するなら別の新しいマンションに移ろうかなとも思ってしまいます。
もう一度保証金等を積み直して別の部屋に移動することのメリットがそんなにないかもしれません。
一度引越ししたいと考えたお客様は、別の選択肢も視野に入れるために物件探しを始めてしまいます。
そうなれば空室が一室だったものが二室に増えてしまうかもしれません。
その場で引越しを断念してくれたとしても、空室予備軍にはなってしまいます。
もちろん家賃滞納やクレーマーなど、退去してもらいたいと思っているお客様なら別ですが、長年入居してもらっているお客様や、きっちりとお家賃をお支払いいただいているお客様なら、退去になることは避けたいところです。
そうなると、気持ちよく新しい別の部屋に移動してもらうことが最善の選択肢になってきます。
例えば礼金2ヶ月、家賃60,000円で募集しているお部屋なら、礼金1ヶ月分をサービスするとか、二重家賃にならないような配慮をしてあげるとかですよね。
新たに不動産屋さんに頼んで部屋付けをしてもらうより安上がりです。
しかもお客様は喜びます。
オーナー自らが賃貸経営をしていればこのような選択肢も持つことが出来ます。
管理会社に全て任せている場合なら、このようなケースでも手数料をきっちり取られる場合もありますから、みすみす空室を増やしてしまう選択肢を選んでしまうことにもなり兼ねません。
もちろん大規模なマンションの場合は個人で管理することは難しいこともありますので、管理委託契約書を締結する際に条項の一つにいろいろな文面を入れ込んでもらうことも必要だと思います。
『自らが入居希望者を発見して賃貸借契約を締結する場合、募集に関わる費用は請求しないものとする』とか、
その場合契約業務に携わってもらっておかないと家賃滞納やクレーム処理で動いてもらわないといけないので、
『契約書類作成費用として金○○円を支払うものとする』
というような文面を追記するとかですよね。
あと、管理会社でもピンからキリまでありますので、管理料は安いけど内装工事費用が高いとか、貯水槽の清掃や消防点検などで高額な請求が来るという相談もあったりしますので、
『工事業者は甲(家主)の指定するもの又は甲が認める業者を使用するものとする』というような文面も入れておきたいものです。
今の時代、賃貸経営は左団扇ではありません。
賃貸業者へ支払う報酬も以前に比べ高額になってきていますし、賃料も下がっています。
その中で利益をきちんと出していこうとすると、それなりの経営努力も必要だになってきます。
賃貸マンションオーナーさんも経営者の資質が求められる時代になっています。
全てが自ら行なうことが出来ればベストですが、みんながみんなそうなれるわけではありません。
もちろんしっかりとした管理会社で良心的な管理会社と出会うことが出来れば今回のような心配は杞憂に終わるでしょう。
でもそうした会社を見つけることって容易くはないのですよね。
ずさんな管理会社によって、質の悪い入居者を放り込まれたり、先ほどのような高額な修繕費を請求されて、マンション経営に嫌気がさし不動産を手放すという例も少なくはありません。
悪い不動産会社ばかりではありませんが、良心的な不動産会社ばかりでもありません。
見極めは難しいですよね。
長年営業してしているから大丈夫というわけでもありませんし、新しい会社だからダメだというわけでもありません。
一番分かりやすいのは、その会社が管理している物件を見に行くことですね。
綺麗に保たれているならきちんとした会社ということが分かります。
良心的かどうかは、こちらがリクエストすることに対してどういう回答をしてくるかで判断するしかありません。
先ほどの契約内容を容認してくれるとか、先に経費削減の提案をしてくれたりするとかで判断していけばいいのではないでしょうか。
良心的な会社では、金融機関の借換の相談にも乗ってもらえたりします。
金利が1%下がるだけでも大きな経費削減になります。
不動産経営を健全にするためにはお付き合いする不動産会社選びも大切です。
一番いいのは自らが勉強して知識を身につけることです。
不動産会社に頼らない賃貸経営、これが理想です。
不動産会社の私がこうした話をするのもおかしな話ですが(笑)

みなさんこれからも勉強して、安定した不動産経営を目指しましょうね。

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株式会社ライフコンサルティング
代表取締役 大西 征昭
大阪市住吉区長居3丁目13番8号
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mail:oonishi@life-consulting.net
プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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