ほんとうに大丈夫?不動産投資

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不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

管理組合

分譲マンションの管理費・修繕積立金

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分譲マンションを選ぶときにどうしても気になるのが管理費修繕積立金です。

毎月のローンと別に毎月支払うものですから、安い方がいいに決まってる。

そう考える人が多いのではないでしょうか?

私のお客さまでも
『このマンション修繕積立金高い。先週見てきたマンション安かったからそっちの方が得でしょ?』

こう言うお客様は多数いらっしゃいます。

本当にそうでしょうか?

管理費はマンションの管理を運営するための費用に充てられます。

管理人さんのお給料や、毎日、毎週共有部分のお掃除に来てもらうための費用や、エレベーター、監視カメラなどの点検費用、修理費用に充てられます。

管理費が安いマンションでは、管理人さんを常駐させる予算がありませんので、週何回かの勤務になったり、管理人さん不在のマンションになったりします。

以前私が住んでいたマンションはタワーマンションでしたから管理人さんが常駐、夜間の警備員さんも含めると24時間体制の管理でした。
コンシェルジュもおり、クリーニング屋さんの取次やタクシーの手配などもしてくれました。

1泊4千円ほどで泊まれるゲストルームやキッチンスタジオ、ゲストラウンジまで有料ですが貸切にできました。
エレベーターも4基あり、高層階と低層階用に分かれていました。

この管理が付いて管理費は1.5万円程度。
管理費とか修繕積立金は区分所有の面積により変動します。
部屋が広ければ広い方が高くなる。
こう考えるとこの管理費って安いなぁと感じていたのですが、これも総戸数が多いマンションならではの設定です。
実際に年度替りの収支報告書では管理費はそれでもまだ余っていましたもんね。

それに対して修繕積立金はマンション全体を維持保全していくための費用に使われます。
外壁塗装やエントランスの工事、共有部分廊下の床の貼替やエレベーターの入替工事などにも。

最近問題になっているのが、機械式駐車場ですよね。

現代は車高の高い車も多く、セダンタイプの車が主流だった時代に作られた機械式駐車場はガラガラです。
一家に一台車が必ずあるという時代でもなくなりましたし、都心部のマンションでは車がない方がいいという世帯も増えてきました。

ある程度の稼働率を考慮して作られていますからガラガラの状態では維持費さえもままなりません。
毎月のメンテナンス費用、そして将来の改築費など考えて今から取り壊して平面式に変えてしまおうという動きになるのも当然です。

その分台数は少なくなり収益も少なくはなるけども仕方ない選択肢ということです。

こういった費用も当然修繕積立金の中から支払われていきます。
当初の予定では組み込まれていなかった出費ですから、その分積立金は不足します。

マンション全体の3/4が将来の大規模修繕費用が不足しているという話もあります。

タワーマンションなどでは、最初から修繕積立金を段階的に値上げしていく計画を立てていたりします。

10年後に倍、さらに10年後に倍こんな計画もザラにあります。

こんなケースはまだ最初から計画されていますからいいのですが、不足金が生じているので管理組合として借入を起こします。
それにつきましては、◯月度より修繕積立金を値上げします。

突然こんな決議がとられることもあります。

所有者側としては、
『ちょっと待ってよ。それなら払い続けれないから売却するよ。』
こんな話になるかもしれません。

でも、売価はきっちりとこの決議に反応します。
『このマンション修繕積立金が不足しているから、今後の修繕計画大丈夫なの?』
『値上がりした修繕積立金高いから、ローンと合わせると少ししんどいよね。やめとこうか。』

当然こういう反応になりますよね?

思っていた金額では売れない
住み続けるのも、今後の支払いがしんどい。

まぁ、いきなり2万円も3万円も値上がりするようなことは滅多にないのですが、過去にはそういった例もあったのは事実です。

また、値上がり決議が否決され大規模修繕をする費用がない。
建物はどんどん老朽化してきているし、エレベーターも最近ギシギシと変な音が出だした。

こっちの方が心配です。

マンションは管理を買えという格言があります。

管理会社次第で、管理組合次第でマンションの価値は大きく変動します。

管理をうまく運営していくためには、修繕計画が大切です。

修繕積立金が少額しか徴収されておらず、その計画が立てれない、予定より施工範囲を狭めて工事しなくてはいけない。

補修しなくてはいけないのだが、そのお金がない。

こんなことにならないためにも、それなりの修繕積立金を徴収しているマンションを選ぶことをお勧めします。

マンションの販売業者は新築時売りやすくするために、修繕積立金、管理費を安く設定していることもあります。

その費用が適正かどうか、その判断はとても重要です。

この情報って、所有者もしくは所有者の委任がなければ見ることができません。
不動産会社は取引のときに請求はできますが、契約が決まってから取り寄せる会社も少なくはありません。

なので、契約直前までその積立金額が適正かどうか知り得ないこともあります。

契約時には管理組合から発行された『重要事項調査報告書』の内容は確認できるのですが、もしそこで問題があれば、
『契約をやめる。』
という選択肢と
『そのまま受け入れる』
という選択肢に絞られてしまいます。

どの程度なら許容範囲で、どこからが許容範囲でないかを買主さん個人が判断するのはかなり無理があります。

事前にチェックして、第三者に判断を委ねるというのが一番のリスク回避になってくるでしょうね。

当事者の不動産屋さんに聞いても、直前に迫った契約を流すような話をするわけもなく、違う不動産に聞いたら自分のところで契約して欲しいがために
『いやー。ダメでしょこの内容は。やめといた方がいいですよ。』
こんなことを言われかねません。

ねっ。
公平な立場で判断してくれる不動産の専門家が欲しいと思いませんか?

そんな方々のご相談に有料で乗らせていただいています。

その料金は1時間5000円ですが、
『あっ。やっちゃった。』
って契約が終わってから気付くよりいいでしょ?

不動産相談は当社ホームページからお問い合わせください。

あなたの周りに信用できる専門家はいますか?

いなければこの機会にぜひ。

ご相談お待ちしております。



分譲マンションの重要事項調査報告書

マンション(区分所有建物)の売買の時に管理会社から重要事項調査報告書というものを取り寄せます。



これにはマンション全体の修繕積立金がいくら積み上がっているのかとか、過去にどういった大規模修繕が行われたというような記録が記載されています。
耐震診断やアスベスト調査の記録の有無、その結果なども読み取ることができます。
契約するかしないかを判断する重要な指標となりますので、本来なら全ての検討先のマンションの重要事項調査報告書を見て判断したいところなのですが、管理会社からこの資料を取り寄せるのに費用がかかります。
管理会社毎によって費用は変わりますが5,000円から2万円前後の費用が必要です。
また手元に届くまで2〜3日要します。
なので、多くの不動産屋さんでは売買契約の申込が入ってから取り寄せることが多いと思います。

うちの場合は売却物件としてお預かりしたマンションの調査報告書はその時点で取得するようにはしていますが、購入依頼の場合はやはり全ての物件の調査報告書はご用意していません。
なのでその内容について契約前の段階で驚くことがたまに発生します。
修繕積立金が不足して借入金がある場合、将来管理費、修繕積立金の値上げが決議されている場合、滞納額がえげつない事になっている場合、様々なケースがあります。
不動産会社によっては、その内容をそのまましれーっと書き写して内容の精査もせずに送ってくる場合が多くあります。
不動産会社の立ち位置でいうと、きちんと説明しましたよという事になるのでしょうが、慢性的に修繕積立金が不足して借入を起こしている場合、大規模修繕を施すお金がなく放置されている場合には注意が必要です。
たまに周辺物件に比べあまりにも修繕積立金が安い物件を見かけます。
『本当にこの修繕積立金で大規模修繕が施せるの?』
というマンションも見かけます。
所有者にすれば毎月のランニングコストが安くつきますのでいいようにも思えますが、先ほどの話のように数年後の大規模修繕が行えないという事態も起こり得ます。
というよりも必ず発生します。
築年数が古くても外壁塗装屋上防水がきちんと行われており、エレベーターやエントランスがリニューアルされているマンションは安心です。
でも築年数が古くてそういった共用部分がリニューアルされていないマンションがあったとしたら修繕積立金の現在貯まっている額はチェックするべきです。
大規模修繕が行われていないのに修繕積立金が少額しかプールされていなければ、修繕積立金の値上げや場合によっては一時金の回収ということが発生します。
多くの場合そういうケースでも一時金の徴収は同意が得れないというか、まとまったお金を払えないという人が多いので修繕積立金の値上げということになるのですが、問題はその値上げ金額です。
1割、2割程度の値上げならあまり販売価格に影響しませんが倍額とか倍額で収まらない場合もあります。
その時点で決まっていることもありますし、将来の値上げ決議がされていることもあります。
この場合はその金額により判断できるので分かりやすいケースですが、明らかに修繕積立金が不足しているにも関わらず何の対策もなされていないことがあるので注意が必要です。
築15年ほど経過していて大きな修繕記録もない、それなのに貯まっている修繕積立金は1000万そこそこ。
これはもうだいぶ危険です。
また築30年を超え大規模な修繕を施した形跡がない。
これも危ない兆候です。
先日自主管理のマンションで驚くような物件がありました。
自主管理というのは、マンション全体を管理している管理会社がなく所有者全体で管理運営しているマンションのことなのですが通常誰か理事長とか理事とかを決め所有者から管理費や修繕積立金を徴収し運営していくのですが、修繕積立金なしというマンションが・・

しかも管理費も不透明・・

うーん・・

どうするんだろ?

案の定、マンションの外壁にはクラックが・・

理事長もいないくらいなので当然総会も行われていないでしょう・・

誰かが音頭を取ってみんなを集め修繕計画を立てないと大変なことになるのでしょうが、そんなことは心配していなのでしょうかね。

日本にはそういった区分所有建物が多分他にも存在しています。
連棟住宅でも他の所有者の同意がなければ建物を切り離したり解体したりもできません。
そうやってどうすることもできない空き家が増えていくのですよね。
法整備が必要です。
分譲マンションなら管理規約があったり、3/4の同意があったら建て替えできるとかの決まりがありますがその管理規約さえなければ、また連棟住宅なら管理規約も存在していません。
ということは、もう放置するしかない。
こんな話は今後ますます増えていく可能性がありますよね。

うっかりこんな物件をつかまされないようにしてくださいね。

購入前には物件調査を。
そして信用できる会社を選びましょうね。

また皆様のご相談お待ちしております。

マンション管理組合理事長の方へ

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大阪市の分譲マンションで管理組合の理事長をされている方、これから大阪市の特区民泊についてのお話が多数入ることと思われます。

これから居住者の方で始められたい方、売却するのにあたり売り出ツールの一つとして民泊運営が可能かどうか知っておきたい方、特区民泊申請には管理組合の承諾書というものが必要となってきますので、その件について問い合わせが増えてくると予測されます。

議論するにあたり、民泊がどういうものか?

またどういった方になら許可すべきなのか?

どういったメリットとリスクがあるか?

といったことを知りたくはありませんか?

というより、知っておく必要はありませんか?

頭ごなしで却下というのももちろん選択肢の一つとしてありでしょう。

でも、リスク、メリットを知ったうえで、総会で議論するというのがマンション管理組合としては一番最良の方法ではないでしょうか?

もし理事会で話し合いを持つ機会がありましたら、メリット、リスクについて詳しくご説明させていただきます。

また、理事会で議論する前に予備知識を入れておきたいという場合でも事前にご説明に伺います。

相談料等は一切いただきません。

私どもの会社は不動産投資を始めたい方、もうすでに賃貸不動産経営をされている方のサポートする会社です。

もちろん宅建免許を持つ不動産会社で、不動産仲介をメインにしている会社です。

不動産投資家のみなさまの多くは民泊経営に魅力を感じ、合法的にできるのならぜひ参入したいという意思表示をしております。

そうした方に民泊運営に協力的なマンションをご紹介したいと思っております。

逆に、民泊運営に反対の管理組合を把握しておくことにより、そのマンションに合った販売スタイルを実施することが可能です。

これからの大阪市内の中古分譲マンションの市場は大きく3つに分かれると予想します。

1)従前の通り、居住用マンションとしての需要

2)一般賃貸住宅の需要を考慮して、投資用物件としての需要

3)民泊運営による収益性を考えての需要

購入する側としても、

1)民泊不可、ペット不可、賃貸入居者の少ない物件などを選ぶ選択肢

2)賃貸需要を見込み、投資用として購入する選択肢

3)民泊運営でより高い収益性がある物件を購入する選択肢

に分かれてくると思います。

特に外国人、海外に居住していて日本で投資用不動産の購入を考えている方にとっては、民泊OKの分譲マンションは投資用物件としてとても魅力です。

日本人が海外の不動産を購入し、ショートステイで貸し出したりするのと同じですよね。

今、大阪市内の分譲マンション、特にタワーマンションの価格上昇に一役買っているのは明らかにその層です。

なので、一般居住用に限定してしまうとその層のお客様は取り込めなくなります。

逆に静かな住環境を求めるお客さまには、民泊不可を打ち出すことにより、より魅力的に見せれる可能性もあります。

結局、場所、マンションのグレードにもよってくるとは思います。

駅前タワーマンションなどの場合は、そもそも居住用よりも賃貸、投資用にご購入している方が多く存在します。

逆に静かな住環境の地域、人気の学校区の地域では住環境重視のお客様が集まります。

マンションの規模、築年数、グレードによって対応は変化していくのは当然です。

でも例えば自主管理のマンション、長期修繕計画がきっちり定められていないマンションなどでは、購入する人が住宅ローンを組むことが非常に難しくなっています。

それならば売却先のターゲットとしては、一般ファミリー層ではなく、外国人投資家さんに絞り込み、民泊OKと打ち出して売却出口を確保するということも資産価値を高める方法になる可能性もあります。

古い分譲マンションの資産価値を高めるビックチャンスになるかもしれません。

いずれにせよ、居住者だけで話しているよりも専門家としての立場からの意見も取り入れた方がより深い話ができるかと思いますので、管理組合の理事のお立場の方からのご相談お待ちしております。

今回の大阪市の特区民泊の条例は今問題の『空き家対策』にも一役買う可能性はありますし、さらなるインバウンド需要を取り込む可能性を秘めている施策です。

これを活かすか殺すかはあなた次第です。

せっかくなら有効的に利用したいですよね。
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masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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