ほんとうに大丈夫?不動産投資

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不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

管理規約

民泊新法(住宅宿泊事業法)の全貌

民泊新法と言ってピンと来る人、あなたはきっと民泊ホストですね。
民泊新法、正式名称『住宅宿泊事業法』

この施行が6月15日に迫ってきました。

どうなるの?
どういった内容なの?
緩やかな内容になるって聞いてるけど実際は?
大阪市の場合『特区民泊』との違いは?

こういう疑問にお答えするために、今分かってる内容についてお答えしたいと思います。

まず

①宿泊日数の上限は180日以内

*各自治体によって180日以内で規定することや、週末だけの営業許可などより厳しく規制することは可能。緩和するのは不可。

②この宿泊日数は4月1日正午から翌年4月1日の正午までの期間で算出する

③日数のカウントは事業者ごとではなく届出住宅ごとにカウント

*事業者が変わったからそこから180日営業可能にはなりません。事業者が変わる場合は届出保健所に確認作業が必要です。

④ホスト不在型の場合は住宅宿泊管理業者に委託すること。

⑤ホスト居住型の場合は、1時間以上の不在は認めない。

*やむを得ない場合でも2時間程度の不在しか許されていない

⑥面積の要件は1人あたり3.3平米以上と特区民泊のように25平米以上の規定はなくなった。

⑦ゴミの廃棄は事業用ゴミとして届出、処理すること。

⑧消防法令適合通知書の取得

*若干の緩和も議論されているみたいですが、その場合でも適合通知書もしくはそれに変わる書類となりそうです。

⑨旅館業、特区民泊で許可されていない住宅系の地域でも営業可能

⑩近隣住民への事前説明

11.本人確認、宿泊者名簿の備付義務

12.外国人観光客への外国語による対応

13.1泊からの営業可能

抜粋するとこんな感じです。

平米数要件がなくなったに近い状況になっているため、3点ユニットの1roomでも営業可能となったのが有利なポイント。

消防法令適合通知書が必要になりそうということで、結局旅館業、特区民泊の申請とハードルが変わらなくなりそうなのが最大の厳しいポイント。

家主不在型の場合、自ら営業することはできず住宅宿泊事業者に委託しなければならないことも抑えておかなければならないポイントです。

この住宅宿泊事業者に依頼する場合でも、物件所在地から事業所まで30分程度で急行できることというのが条件としてありますので代行業をされている方もご注意くださいね。


結局この内容を鑑みると、特区民泊で営業する方が一年間フルに営業できるためアドバンテージが大きく出てきます。

まぁ、この申請ができる物件に限りがある(適合証明を取得するためのハードルが高い)ため今回の民泊新法により、大きく物件が増えるかというと少し疑問に感じるところです。

でも、特区民泊の条例を施行していない地域では民泊営業が可能になるわけですから、チャンスは拡大したことになります。

この制度を活かすか、指を咥えて見ているかはもちろん所有者さん自身のご判断です。

ただ、賃貸物件を借りて営業しようとする方には、代行業務を請け負ってもらうことが必須になりますし、一年のうち180日以内という規定がある以上採算を取るのは難しくなるかもしれません。

事業者を変更したら180日以内を何回も繰り返せるのでは?


こういう法の網をすり抜ける方法を話していた人もいましたが、Airbnbなどの住宅宿泊仲介業も登録制となりますので、そこからの報告と保健所への申告の内容が一致しないと認可取下げという措置になるかもしれません。

あと、分譲マンションの管理規約の件でもいろいろ噂が画策しています。

『管理規約に民泊ダメとうたってなければOK』
『管理組合の承諾要らなくなったんでしょ?』

こういう話はよく耳にしますが、今のところの話で言うと
『管理組合の承諾書はなくてもいけますが、管理組合の承諾を得たという誓約書の提出は必要。』
とのことです。

管理規約に民泊ダメとうたわれている場合は完全にNG、うたわれていない場合は誓約書の提出となりそうです。

『勝手に承諾もらったと誓約書を出せばどうなるの?』
という話ですが、営業することは可能になりそうです。

ただ、管理組合側や他の入居者から
『承諾を得ていないよ。許可の取下げをして。』
と言われると、事実確認の上取下げられることになるのではないでしょうか?

その前に、居住用住宅には消防法令の緩和がなされています。
事業や営業をしているわけではなく、不特定多数のものが出入りしていないという前提で、そ消防法の規制を緩和しています。

民泊営業となるとやはり不特定多数の出入りがあるのが当然なので、大幅な緩和はできないでしょう。
特に共同住宅の場合はそういった見解にはなってくるのではないでしょうか?

そう考えると、そもそも分譲マンションの一室で行うことはハードルが高いのではないかというのが感想です。

今大阪市内でAirbnbに登録されている民泊の件数は1万室と言われています。

それに対して特区民泊の許可施設はまだ1,000室程度です。

残りの9,000室は特区民泊、旅館業の申請不可能の物件だったことが推測されます。

今後、このうち何部屋が民泊新法の下登録されるのでしょう?

私の予測では1割以下ではないかと思っています。

先日このブログで6月15日以降のAirbnbの動向について触れました。

詳しくはこちらをご覧ください。

6月15日以降、許可施設、届出施設以外は掲載ストップになる予定です。

そうなると益々脚光を浴びるのは許可施設ということになりますね。

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大阪の分譲マンションで民泊に対し、使用差止め請求


マンションの管理組合が民泊として使用していた所有者に対して差し止めを請求し、裁判所が所有者に対して差止めを命じる決定を出したというニュースです。

大阪市内の中心部のマンションでは、分譲マンションだけでなく賃貸マンションでも多く民泊が行われています。
分譲マンションの場合は賃貸マンションと違い、所有者に言っても改善されることがないので今回のような裁判所を通じての差止め請求という形になります。
差止め請求にあたっては区分所有者数及び議決権の過半数の同意が必要になります。
共同の利益に反する行為に対して、その行為を止めさせるための手続きということになります。
この差止めの更なる上の処置としては使用禁止請求というものがあります。
これはその部屋自体を使用してはいけませんという命令を出すことです。
この使用禁止請求を出すには区分所有者数及び議決権の3/4以上の同意が必要になります。
使用禁止命令が出ても、その部屋の所有者が所有権を失うわけではありません。
この場合は他人に賃貸するか売却するかという選択肢になります。
もう一つ、この差止め命令や使用禁止命令に従わなかった場合、管理組合側としたら更なる処置として競売請求というものが出来ることになっています。
もちろん命令に従って改善がされたとなると競売請求までには至りませんし、そこまで行けば通常通りの売却をしてしまえばいいわけですからここまでのケースは考えにくいでしょうね。
でもやはり分譲マンションで民泊をするのは無理がありますよね。
投資用ワンルームなどの場合は、所有者のほとんどが投資用で所有しているわけなので苦情も出にくいのかもしれません。
でもファミリーで居住していて、小さなお子様がいたりする家庭が多いマンションではやはり苦情が出ますよね。
ただ今回の差止め請求にしても、使用禁止請求にしても管理組合で決議を取る必要があります。
外国人投資家が多いマンションなどではどうなのでしょう?
最近外国人投資家が自ら、もしくは知人が民泊を運営しているケースも多く見られます。
でも大丈夫なのかな?
外国人投資家は決議に出席しませんもんね。
通常決議する場合区分所有者の半数以上の出席が必要などと定められています。
その出席者の過半数、議決権の過半数というのが求められます。
なので海外からわざわざ総会に出席するということも考えにくいので、外国人投資家にマンションの管理組合が乗っ取られるという心配はないでしょうかね。

重要な決議などの場合は管理組合の総会等には出席しておいた方がいいですよ。
これは自分が居住しているとかに関わらず、賃貸に出している所有者の方も参加しておいたほうがいいと思います。
もちろん参加したところで大きな流れは変えられないかもしれませんが、意見を言う重要な機会であったりもしますので。

民泊をやる場合、当然立地というのは重要なファクターとなります。
都心部ではマンションが多くなりますから、当然今回のように分譲マンションでも行うという選択肢にはなってきます。
でもやはりこうなりますよね。
今回のマンションだけでなく、一階のエントランスなどに民泊はダメですよと貼り紙されているマンションが増えました。
どこのマンションでもほとんど例外なく行われているということでしょう。
でも何となく容認というか、問題になっていないマンションなどでは密かに販売価格が上昇していたりします。
これは前述した通り、外国人投資家や日本の不動産投資家さんたちが利回りを上げるため民泊を利用しているということもあります。
容認すれば自分の所有している不動産価格は上昇する。
でも取り締れば不動産価値は下がってしまうかもしれない。
どちらがいいのでしょうね?

政府の施策や市町村の条例がきちんと定まれば、管理規約で民泊OKという分譲マンションが必ず出てきます。
逆に今の状態でも管理規約で民泊を排除する規約を制定する管理組合も出てきています。
あなたのお住まいのマンションはどちらになるのでしょう?

私個人的には賛成なんですけどね。
逆に民泊利用する場合は管理費を余分にもらう代わりにコンシェルジェサービスも利用出来るとか、修繕積立金を余分にもらうことによりマンションの管理組合の経済状況を潤してもらうとか(笑)
他の人に恩恵がないから苦情に繋がるのですよね。
自分の不動産の資産価値が上昇するとか、毎月の管理費や修繕積立金が安くなるとかのメリットがあればどうなんでしょうね。

こういった問題はまだまだいろいろなマンションで議論されそうです。
民泊容認ではなく民泊OKという管理組合はどのタイミングで出てくるのでしょう?
またそのマンションの販売事例の推移も気になりますね。
またそういう情報があればUPしますね。
それでは。





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プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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