ほんとうに大丈夫?不動産投資

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不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

管理費

分譲マンションの管理費・修繕積立金

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分譲マンションを選ぶときにどうしても気になるのが管理費修繕積立金です。

毎月のローンと別に毎月支払うものですから、安い方がいいに決まってる。

そう考える人が多いのではないでしょうか?

私のお客さまでも
『このマンション修繕積立金高い。先週見てきたマンション安かったからそっちの方が得でしょ?』

こう言うお客様は多数いらっしゃいます。

本当にそうでしょうか?

管理費はマンションの管理を運営するための費用に充てられます。

管理人さんのお給料や、毎日、毎週共有部分のお掃除に来てもらうための費用や、エレベーター、監視カメラなどの点検費用、修理費用に充てられます。

管理費が安いマンションでは、管理人さんを常駐させる予算がありませんので、週何回かの勤務になったり、管理人さん不在のマンションになったりします。

以前私が住んでいたマンションはタワーマンションでしたから管理人さんが常駐、夜間の警備員さんも含めると24時間体制の管理でした。
コンシェルジュもおり、クリーニング屋さんの取次やタクシーの手配などもしてくれました。

1泊4千円ほどで泊まれるゲストルームやキッチンスタジオ、ゲストラウンジまで有料ですが貸切にできました。
エレベーターも4基あり、高層階と低層階用に分かれていました。

この管理が付いて管理費は1.5万円程度。
管理費とか修繕積立金は区分所有の面積により変動します。
部屋が広ければ広い方が高くなる。
こう考えるとこの管理費って安いなぁと感じていたのですが、これも総戸数が多いマンションならではの設定です。
実際に年度替りの収支報告書では管理費はそれでもまだ余っていましたもんね。

それに対して修繕積立金はマンション全体を維持保全していくための費用に使われます。
外壁塗装やエントランスの工事、共有部分廊下の床の貼替やエレベーターの入替工事などにも。

最近問題になっているのが、機械式駐車場ですよね。

現代は車高の高い車も多く、セダンタイプの車が主流だった時代に作られた機械式駐車場はガラガラです。
一家に一台車が必ずあるという時代でもなくなりましたし、都心部のマンションでは車がない方がいいという世帯も増えてきました。

ある程度の稼働率を考慮して作られていますからガラガラの状態では維持費さえもままなりません。
毎月のメンテナンス費用、そして将来の改築費など考えて今から取り壊して平面式に変えてしまおうという動きになるのも当然です。

その分台数は少なくなり収益も少なくはなるけども仕方ない選択肢ということです。

こういった費用も当然修繕積立金の中から支払われていきます。
当初の予定では組み込まれていなかった出費ですから、その分積立金は不足します。

マンション全体の3/4が将来の大規模修繕費用が不足しているという話もあります。

タワーマンションなどでは、最初から修繕積立金を段階的に値上げしていく計画を立てていたりします。

10年後に倍、さらに10年後に倍こんな計画もザラにあります。

こんなケースはまだ最初から計画されていますからいいのですが、不足金が生じているので管理組合として借入を起こします。
それにつきましては、◯月度より修繕積立金を値上げします。

突然こんな決議がとられることもあります。

所有者側としては、
『ちょっと待ってよ。それなら払い続けれないから売却するよ。』
こんな話になるかもしれません。

でも、売価はきっちりとこの決議に反応します。
『このマンション修繕積立金が不足しているから、今後の修繕計画大丈夫なの?』
『値上がりした修繕積立金高いから、ローンと合わせると少ししんどいよね。やめとこうか。』

当然こういう反応になりますよね?

思っていた金額では売れない
住み続けるのも、今後の支払いがしんどい。

まぁ、いきなり2万円も3万円も値上がりするようなことは滅多にないのですが、過去にはそういった例もあったのは事実です。

また、値上がり決議が否決され大規模修繕をする費用がない。
建物はどんどん老朽化してきているし、エレベーターも最近ギシギシと変な音が出だした。

こっちの方が心配です。

マンションは管理を買えという格言があります。

管理会社次第で、管理組合次第でマンションの価値は大きく変動します。

管理をうまく運営していくためには、修繕計画が大切です。

修繕積立金が少額しか徴収されておらず、その計画が立てれない、予定より施工範囲を狭めて工事しなくてはいけない。

補修しなくてはいけないのだが、そのお金がない。

こんなことにならないためにも、それなりの修繕積立金を徴収しているマンションを選ぶことをお勧めします。

マンションの販売業者は新築時売りやすくするために、修繕積立金、管理費を安く設定していることもあります。

その費用が適正かどうか、その判断はとても重要です。

この情報って、所有者もしくは所有者の委任がなければ見ることができません。
不動産会社は取引のときに請求はできますが、契約が決まってから取り寄せる会社も少なくはありません。

なので、契約直前までその積立金額が適正かどうか知り得ないこともあります。

契約時には管理組合から発行された『重要事項調査報告書』の内容は確認できるのですが、もしそこで問題があれば、
『契約をやめる。』
という選択肢と
『そのまま受け入れる』
という選択肢に絞られてしまいます。

どの程度なら許容範囲で、どこからが許容範囲でないかを買主さん個人が判断するのはかなり無理があります。

事前にチェックして、第三者に判断を委ねるというのが一番のリスク回避になってくるでしょうね。

当事者の不動産屋さんに聞いても、直前に迫った契約を流すような話をするわけもなく、違う不動産に聞いたら自分のところで契約して欲しいがために
『いやー。ダメでしょこの内容は。やめといた方がいいですよ。』
こんなことを言われかねません。

ねっ。
公平な立場で判断してくれる不動産の専門家が欲しいと思いませんか?

そんな方々のご相談に有料で乗らせていただいています。

その料金は1時間5000円ですが、
『あっ。やっちゃった。』
って契約が終わってから気付くよりいいでしょ?

不動産相談は当社ホームページからお問い合わせください。

あなたの周りに信用できる専門家はいますか?

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表面利回りだけではダメ。イールドギャップだけでもダメ。

収益用不動産を購入するときの判断基準ってどこに置いていますか?

一番目にしやすく、分かりやすいのが表面利回りです。

これはどこのサイトで見ても、どの物件を見ても書いてあるので一つの目安にはなります。

でもその物件のランニングコストがどのくらい掛かって、手元にどのくらいの金額が残るのかまで書いてあることはほとんどありません。

また、その物件に対してどのような金融機関がどのくらいの金利で貸してくれるのか、その辺について触れてることもありません。

なぜなら?

誰が運営するのかによって不動産の管理料は違ってきますし、購入する人がどういった人か(属性)によって調達金利は変わってきます。

実は一番大事なことはこの調達金利なのです。

同じ表面利回り10%といった物件があったとしても、築年数が古い物件と築年数の新しい物件では耐用年数が違いますし、遵法性のある物件(容積率、建蔽率OVERのない物件)とない物件では調達金利は大きく変わってきます。

なので、幅広いお客様に向けての情報発信では書きようのないところではあるのですが、そこはきっちりと把握しておかなければ収支計算が成り立ちません。

ここで登場するのがイールドギャップというものです。

本来は投資利回りと国債などの長期利回りとの差を示すものなのですが、不動産の用語では調達金利と利回りとの差のことを言います。

つまり、先ほどの表面利回り10%の物件で調達金利が4%ならイールドギャップは6%、調達金利が1%ならイールドギャップは9%ということになります。

ただこんな単純な話ではありません。

表面利回りというものは、満室時想定利回りであらわされます。

所有期間中、常に満室ということはありません。

どんなに人気のある部屋でも入退去は起こります。

入退去があれば次の賃借人が住みだすまでの期間の空室は生じます。

よく稼働率98%という管理会社さんを目にしますが本当にそうでしょうか?

全戸数10室というアパートで考えてみます。

稼働率97%


この表でいうと、全10室分1年間の空室状況を表にしてみました。

1年間のうち入退去があったのが、2部屋。前入居者が退室して次の入居者の家賃支払いが始まるまで103号室は2ヶ月間、104号室は1ヶ月間要したとしても建物全体で117ヶ月分稼働。これで稼働率97.5%です。

つまり1年のうちほとんどが満室状態ということになります。

こう考えると、稼働率は最高でも95%、強気の設定でも90%くらいでは見ておきたいところです。

表面利回り10%で1億円の物件があったとして、年間収入は満室時で1,000万円。

実質的には稼働率90%で900万円という設定ですね。

ここからさらに管理運営費を見ておかなければいけません。

毎月のランニングコストです。

RC(鉄筋コンクリート)造の物件と木造の物件ではまず年間の固定資産税が違ってきますし、さらにエレベーターの有無で毎月のランニングコストも変わってきます。

木造で自主管理となれば別ですが、一般的に考えると家賃収入に対して5%~10%程度のランニングコストは必要になってきます。

入退去があれば修繕費や不動産業者に支払う手数料も必要になりますので、そのあたりを含めると20%ほどのコストは見込んでいた方がいいかもしれません。

つまり、900万円×(1-20%)=720万円。

表面利回り10%だった物件が実質利回りでいうと7.2%まで下がってしまいました。

この実質利回りと調達金利の差で考えていかなければいけません。

これが本来の意味でのイールドギャップです。

不動産投資のセミナーでよく聞くこのイールドギャップですが、『2%あれば買い』とか言っている人がいます。

でも不動産って年々劣化していくのです。

家賃収入も年々減少します。

給湯器やエアコンなどの設備も経年劣化により交換が必要になってきます。

そのあたりの費用が一切かからないのであればいいかもしれません。

家賃が今後一切減少していかないのならいいかもしれません。

でも、そんなわけがないですよね。

家賃は下がるものです。

設備も劣化し交換が必要になるものです。

そうしたリスクを考えると2%のイールドギャップでは厳しくなります。

区分所有建物(分譲マンション)では、管理費と別に修繕積立金というものがありますよね。

一棟もののマンション、アパートでも本来であれば管理費(共益費)の分くらいは大規模修繕、設備の交換費用として余剰資金として区分しておきたいところです。

共益費部分で毎月のランニングコストをまかない、設備や修繕費などの将来発生するであろう出費をよけておく。

それらの費用を考慮してなおかつ、イールドギャップがどのくらい残るのかということを考えなくてはいけないのです。

でも本来考えなくてはいけないのは金利差だけではないのです。

借入年数も考慮に入れなければいけませんし、どの部屋がどのタイミングで設備交換が必要になるか?

また建物全体の大規模修繕がどのタイミングで必要になるのか?

そのあたりも考慮に入れる必要があります。

大規模修繕(外壁塗装やエントランスの工事、防水等)が2,3年前に終わっている築20年のマンションと、今後大規模修繕が必要になると思われる築20年のマンションを同じ利回りで考えることはできません。

また、地域によって賃貸需要の強弱によって募集期間も大きく異なります。

大阪市内なら1、2ヶ月で満室になる間取りでも、地方都市ならそうはいかないかもしれませんし、学生街にある部屋なら入学シーズンしか需要がない場合もあるかもしれません。

なので物件ごと、地域ごとによって考え方は異なってきます。

築30年のマンションで容積率OVER、物件価格1億円、表面利回り12%の物件があったとしましょう。

先ほどの例でみると、空室率90%で年間収入は1,080万円。

そこからランニングコストを引いて年間実質収入は864万円。

実質利回りは8.64%です。

調達金利が3.9%だとしたらイールドギャップは4.74%となります。

『これはOKだね。』

本当にそうでしょうか?

確かに収入は先ほどの計算でそうなるかもしれません。

調達金利3.9%で15年返済(1億円借入)なら毎月返済額は約73.5万円。

年間で882万円です。

さらにここから入替り時のリフォーム費用、仲介手数料、エアコンや給湯器、キッチン、浴室などの設備の交換費用、屋上防水や外壁塗装などが発生すればどうなりますか?

完全に破たんです。

20年返済で考えても毎月の返済額は約60万円ですから、年間の返済額は720万円。

ようやく収支は合ってきますが、余裕のある数字ではありません。

イールドギャップという言葉に騙されてはいけませんよ。

『レバレッジ』

『イールドギャップ』

これは、よく不動産セミナーで使われる言葉です。

私はほとんど使ったことがありませんが・・・

投資家さんを納得させるための用語です。

一番わかりやすい失敗しない不動産選びは、購入してからお金がかからない物件選びです。

経費の読みやすい物件選びです。

新築物件で収支が合う物件なら設備等の費用発生はしばらく生じませんし、大規模修繕が終わっているマンション、アパートなら多額な費用発生がしばらく生じることはありません。

ただこうした物件は当然誰の目にもつくような利回りでは出てきませんので、ご理解ください。

利回りだけじゃないんですよ。

また調達金利だけでもないんです。

もちろんこの2つの要素は重要ですが、そこだけでは判断できませんよね。

なので、とりあえず悩んだらご相談ください。

物件を購入する前にご相談ください。

どういった物件を購入したらいいのかというところからご相談ください。

少しはお役に立てると思いますよ。

ご相談は無料ですからお気軽に。

お問い合わせお待ちしております。

タワーマンション節税どうなる?

タワーマンションへの固定資産税評価の見直しの話は以前もさせていただきました。 

タワーマンションの相続税の節税効果は抜群です。

特に上層階となると、実勢価格と固定資産税評価額との乖離は大きくなります。
実勢価格が1億円の物件の固定資産税評価額は2,500万円、3,000万円という場合も多く存在します。
タワーマンションの場合もともと上層階と下層階との価格差は大きいものがあります。

でも固定資産税評価額は階層に関係なく床面積だけで算出されています。
なので同じ平米数の場合、相続税の評価額で倍近くの節税効果が得れることがあったのです。

その評価方法に今回メスが入るというものでしたかが、いろいろな富裕層からクレームが入ったのか微調整があったようです。

上層階と下層階との評価額の差は1割から2割程度に抑えられそうですし、何より2018年以降の引渡し物件に限られそうです。
なので中古タワーマンションには影響がないままかもしれません。
超富裕層の方はほとんど現段階でもタワーマンションの1室や2室は保有しているでしょうし、議員の方の中にも多くの所有者は多いでしょう。
結局自分たちの資産には影響のないような改案になっていくのでしょうね。

なにわともあれ、そうなってくれれば今後のタワーマンションの計画は以前のようにどんどん建てていくという流れにはなっていかないかもしれませんし、中古市場の値下がりを引き起こさない可能性もあります。

しかも今はタワーマンションの購入層は日本の富裕層から外国人投資家さんへ移っていっていますから、新築タワーマンションには大した影響もないのかもしれません。

今でも立地の良いタワーマンションは中古市場でも高値で取引されています。
建築費の高騰もあり、新築価格は上昇しておりそれに引きつられて中古マンションの価格も上昇しています。

新築購入価格よりも中古市場では高値で売却されているということはよく見られるケースです。
人気のあるタワーマンションでは建築中に全て完売するマンションもあったりしますが、その場合完成後すぐに売却されている部屋もあります。
その場合でも1割、2割は高値で取引されていたりします。
バブル期に新築マンションの方が中古マンションより安い。抽選に当たったらそのまま転売して利益を得ていたケースもありましたが、それに近いケースさえあったりしますものね。

タワーマンションの最大の利点は総戸数が多いことによるスケールメリットです。
豪華絢爛なエントランスであったり、常駐警備員による24時間警備であったりコンシェルジェがフロントでお出迎えしてくれたり。
まるでホテルに滞在しているかのようなサービスが実施されていますが、一番の利点はセキリュティでしょうか。
私が今住んでいるマンションもタワーマンションなのですが、入居当初鍵を忘れてエントランス前でウロウロしていたら警備員に尋問されたりしました。
さすがに5年以上住んでいると管理人さんも顔見知りになりそうしたことはなくなりましたが。(笑)

20戸くらいのマンションなら、管理費を1万円徴収しても管理人さん1人を雇用することができません。
なのでそうしたマンションでは週に2、3階の日勤、もしくは午前中だけ勤務となっている場合も多くあります。

でも300戸以上あるタワーマンションでは1部屋1万円の管理費を徴収すれば月額300万円の管理費収入になりますので、常駐管理人だけでなくコンシェルジェなども雇用できるわけです。
また共用スペース、ゲストルーム、ゲストランジなどの運営もできるわけですね。
その辺りがタワーマンションの魅力でしょう。

あと、容積率の問題がありますから大抵のタワーマンションは都心の中心部にあります。
便利さと快適さ、そしてセキリュティ、節税だけでなく魅力はいろいろあるのですよね。

そんなタワーマンションでも中古物件ならまだ手に入ります。
100平米を超える物件もあれば40平米くらいの1LDKもあります。

決して高嶺の花ではありませんよ。
今は住宅ローンの金利も安くなっています。
値崩れのしにくいタワーマンションで新生活もいいかもしれませんね。

というわけで、タワーマンションの売り物件情報を。
なんばグランドマスターズタワー
102.42平米の2LDKです。
7280万円。
ご案内も可能ですので、ご興味ある方はご連絡ください。
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株式会社ライフコンサルティング
代表取締役 大西 征昭
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mail:oonishi@life-consulting.net
プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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