ほんとうに大丈夫?不動産投資

このブログは不動産投資を始めようとしている人、もう実際に不動産投資を始めている人向けに開いた不動産情報サイトです。物件情報はあまり載せませんが、不動産の裏話、裏情報などをどんどん掲載していきたいと思っています。 不動産は怖い、不動産は騙される、こういった人たちの心配を払しょくします。 世界で一番お客さまのことを考えている不動産屋と自負している私が全部教えちゃいますよ。

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

築古

戸建賃貸の出口作りを思案中

最近私の元にご相談に来られる方の中で、戸建賃貸を所有している方が多く見受けられます。
少額の投資金額から始めることができ、そこそこの高利回りが見込めますから初心者(語弊はありますが、入り口という意味で捉えてください)にとっては魅力的にうつります。
ただみなさん同じ悩みなのですが、買い進めていくといずれは資金難に陥ります。
そこで融資利用していいものかどうかという相談に来られるわけですが、私がお答えする答えは同じです。
『これからまだ不動産投資を続けますか?』
『先々一棟ものの所有とかも視野に入れていますか?』
まずこういった質問をします。
そこで返ってくる答えはほぼ同じ。
『はい、そう考えていて融資の相談に行ったのですが思うようにいかなくて・・・』
そうですよね。
借入先がどこなのかにもよりますが、耐用年数を大きく経過した戸建や、道路付のない物件を担保として評価してくれる金融機関は少ないので、すでにその物件でリフォーム資金などの融資利用をしていたりすると前に進めなくなったりするんですよね。
何年後かに支払いが終わるから、その時には家賃収入は全て自分のもの。
こう考えてその間のキャッシュフローがほとんど残らないにも関わらず融資を受けたりするのですが、本当にそうでしょうか?
その支払いが終わるのは何年後?
3年後、5年後なら別ですが10年後とかになるならその物件の資産価値ってどのくらいになっているのでしょう?
10年後には空き家問題がもっと深刻になっているかもしれません。
同じような老朽化した建物がたくさん増え価格破壊が起こっているかもしれません。
多くの方は老後の生活資金として、また安定収入を目論んで築古の戸建を購入し賃貸物件として不動産投資を始めるのですが、賃貸物件を検索する時にまずどういう探し方をされますか?
希望エリア、希望の沿線から賃料を入力して希望の間取りを入力します。
そこで出てくる件数が多ければさらにフィルターをかけます。
築年数とか駅からの距離とか。
その前に、マンション、アパート、貸家の中から種別を選ぶわけですが、貸家という種別を選ぶ方がどれだけいるのかという話です。
その中でも築30年以上となると、なかなかネット上からの反響を取ることも容易くはなくなるのです。
これが数年後にもっと同じような貸家が増えるとしたら?
今ある賃貸マンション、賃貸アパートが値下がりして競争が激化したとしたら?
恐ろしいですよね。
なので、融資を利用してまで築古の戸建を購入することには反対です。

今はまだ賃貸中で安定した収益が上がっている物件なら築年数が古くても買い手は現れています。
ただこれはトランプのババ抜きと同じです。
購入したタイミングで空室が出て内装工事で多大な出費を伴ったり、空室期間が長くなり家賃収入が得れなかったりすることもあり得るのです。
なのでそういう物件をたくさんお持ちの方は今の買い手がつくうちに手放した方が賢明かもしれません。
もちろん全て現金購入し、ローンを抱えていない方は別です。
家賃が得れる間は所有しておくこともありかもしれません。

戸建は土地が付いているから大丈夫。
こんなお話をされるお客様もいます。
でもその土地ってどのくらいの広さがあるのでしょう?
また間口はどの程度あって、新築を再建築する需要のあるような土地なのでしょうか?
また自分が住みたいと思えるような建物を再建築できるような土地なのでしょうか?
そうでなければその土地は二足三文の土地です。
再建築するためには解体費用も必要です。
その解体費用の分を差し引きいったいいくら残るのでしょう?
土地神話なんて今の日本にはもうありません。
公共事業がどんどん拡大し、行政所有、公社所有の土地がたくさんあった時代、民民で取引されている土地が少なかった時代は終わりました。
国や市所有の土地がどんどん払い下げ、公売に出てきている世の中です。
有効活用されていない建物は取り壊され、公売で一般企業が買い取ったり、分譲マンションに生まれ変わります。
次から次へと供給されていっています。

日本の国土は狭いから土地は貴重だ?
たしかに人通りの多い商業地の土地は貴重です。
分譲マンションを建てるにもビルを建てるにも賃貸住宅を建てるにも適しています。
また最近ではインバウンド需要でホテル建築も盛んです。
でも反対に郊外の土地は空き地だらけ、地元の商店街も空き店舗だらけではありませんか?
それなのに土地神話?
あり得ませんよね。
築古戸建を売るために理由を後付けしているに過ぎません。
では築古戸建がダメならいったい何を買えばいいの?
違うんです。
築古戸建でもいいんです。
要は需要を作り上げればいいのです。
賃貸需要がないから空室に困るのです。
なので、賃貸需要を作り上げれば空室に困らないわけです。

どうやって作ればいいの?
それを先日からずーっと考えていました。
そして何となくボンヤリと見えてきました。
契約内容、法律の問題、集客の問題などいくつか課題がありますので、その辺を専門家と協議しながら詰めていきたいと思っています。
未来の新しい賃貸住宅の形というものを作り上げれないかなと模索しています。

気になる方はまた時間をおいてご相談にきてください。
今はまだ専門家に相談する前のアウトラインが出来上がっただけの段階ですので・・・

一人で悩んでも物事は解決できません。
私も悩んだら専門家の先生たちに相談します。
そして自分が信頼できる仲間を作るべきです。
一緒に新しい形を作れる仲間を。
一人では微力でも、大勢が集まればそれなりの力になります。

こんな私でもみなさまのお役に立つこともあるはずです。
少しでも多くの方のお役にたてるように、そして少しでも多くの方を不動産投資で失敗させないためにブログを通じて
警告を発しています。

物件を売らなきゃ仕事にならないはずなのに、最近は反対のことばかり言ってしまいます。
うーん。
ジレンマです。

でも売ってはいけない物件ってあるんですよね。
買う側にとってメリットのある物件ならどんどん購入はすべきなんですが、そういう物件が今は限りなく少なくなっています。

なら、作り上げなきゃだめなんですよ。
ということで、試行錯誤の最中ですのでもう少々のお待ちを・・

方向性が決まり次第次回セミナーを開催します。
その中では今日のお話のヒントもお話ししたいと思っています。
ということでまたお楽しみに。

築古物件は減価償却を取るべきか取らないべきか?

築年数の古い物件、例えば木造の築30年の物件を購入したとします。
木造住宅の耐用年数は22年ですから耐用年数を過ぎています。
この場合は耐用年数×20%で4.4年、一年未満は切り捨てになりますので、減価償却の年数は四年ということになります。
物件価格のうち建物価格、土地と建物の価格の振り分けをいくらにするかという問題がまずあります。
まず売買契約書に建物価格が記載されている場合、この場合はその金額が適応になります。
次に記載がない場合、この場合は固定資産税の評価額で土地と建物の価格を按分します。
評価額の金額によって割合を求め、建物価格を割り出します。
この場合は自然に計算されますので、あとは計算式にのっとって算出するだけです。
減価償却を多く使いたいからとか、売主が消費税課税業者で売買価格のうち建物の消費税分を納税しなくてはならないケースで、売主が建物価格を抑えたい場合などは、売買契約書に建物価格を入れ込むことがあります。
売主都合であっても、買主都合の場合であっても購入側は建物価格が高い方がいいのでしょうか?
確かに減価償却を四年で出来るとなると
建物価格が400万円(物件価格600万)とすると年間100万円も経費計上出来ますので、不動産所得はほぼかからなくて済むかもしれません。
逆に不動産所得は給与所得と通算できますので税金の還付も受け取れることになります。
減価償却は魔法の経費と言われる所以です。キャッシュフローが伴わない経費です。
でも本当にそうなのでしょうか?

減価償却されるということは物件の帳簿価額が減少するということです。

つまり、

売却する際の元になる金額が減っているということです。

つまり、

売却した時の不動産譲渡税の対象となる原価が少なくなるということですを

つまり、

売却した時に利益がたくさん出るということです。

あれ?
いいことじゃないの?

と思うかもしれませんが、

利益が出れば不動産譲渡税というものを支払わなければいけません。
この不動産譲渡税というのは、所有期間によって税率が変わります。
1月1日目現在で所有期間が5年を超えていれば長期譲渡、超えていなければ短期譲渡ということになります。
その税率は長期譲渡で20.315%、短期譲渡で39.63%になります。
例えばさっきのケースで四年後に売却したとすれば、減価償却が全て終わってしまっているので取得原価は200万円になってしまいます。(仲介手数料などのその他の取得原価を除く)
この物件を購入時と同じ600万円で売却したとしますと、600万-200万円万(減価償却分控除後)で400万円に対しての39.63%分158.52万円が納税しなければいけない金額になります。
では、減価償却で軽減できた税率はどのくらいだったのでしょう。
不動産所得は給与所得と通算できますので、年収600万くらいですと所得税は約10%、住民税も10%と考えると年間20万円ほど軽減できたことになります。
4年間で80万円。
80万円節税して、158.52万円納税することになります。
では、同じケースで建物価格が100万円だったとしましょう。
この場合なら所得税の軽減が4年間で20万円。
譲渡した時は600万-500万円で、不動産譲渡所得100万円に対しての39.63%の39.63万円が不動産譲渡税の金額になります。
20万円軽減して納税額は39.63万円。
どちらが得だったのでしょうか?

もちろん長期譲渡になるのか短期譲渡になるのかによって税率は全然違いますし、建物価格によっても異なってきます。
でも共通して言えることが、将来にわたり売却する可能性があるかどうか?
売却するなら減価償却というのは諸刃の剣です。
売却しない場合でも、減価償却期間が終われば所得丸々に対して課税されることになります。
よく減価償却を利用する方法で区分所有建物を30年ローンとか35年ローンで買わせる不動産業者がいますが、これは売却を前提にしていないのと、高額な給与所得の方限定で通じる方法です。
実際10年後、15年後に売却すればローン残債を大きく割り込む金額でしか売却できませんので、売り側にすればその想定は必要ないのですよね。
その頃には担当者は辞めていますから。
減価償却というのは『魔法の経費』ではなく、『悪魔の囁き』なのですよ。

減価償却をセールストークに不動産を売る業者さんには騙されないようにしてくださいね。
物件情報
記事検索
楽天市場
google
会社概要
株式会社ライフコンサルティング
代表取締役 大西 征昭
大阪市浪速区敷津東3-5-15
TEL06(6636)7422
FAX06(6636)7433
mail:oonishi@life-consulting.net
livedoor プロフィール
bitFlyer
bitFlyer ビットコインを始めるなら安心・安全な取引所で
Amazonライブリンク
  • ライブドアブログ