ほんとうに大丈夫?不動産投資

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不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

簡易宿所

連棟住宅、長屋住宅で民泊ってどう?

うちの会社は大阪市浪速区にあります。
浪速区って言ってもピンとこない方は、なんばの近くと言えば何となく
『あー。あの辺かぁ。』
と分かってもらえるのではないでしょうか?


今、そのなんばは外国人旅行客で大いに賑わっています。

そのインバウンド需要を取り込もうと新たに民泊を始めたいというお客さんでも大賑わい。

そこでいろいろなご相談が来るのですが、なんば・日本橋界隈は地価が高騰し、それに伴い不動産価格が大きく上昇してしまってるので、もう一般の方には手の届かない金額まできてしまっています。

そこで一棟マンション・アパート・ビルではなく、戸建・連棟住宅(長屋住宅)に触手が動くわけですよね。

戸建・連棟住宅で民泊利用しようと思うと方法は、簡易宿所もしくは特区民泊での許可申請となります。

簡易宿所・特区民泊を申請するにあたり、最大のネックは消防法です。

いずれの申請にも消防法令適合通知書というものが必要になりますが、この適合通知書を発行してもらうためにはいくつかの要件があります。

この話は後でゆっくりと話するとして。

まず消防法に関係なく特区民泊の場合は申請する部屋の大きさがバルコニーを除き25平米、簡易宿所の場合は収容人数一人あたり3.3平米以上、こういう面積要件があります。

この広さをクリアしている上での話になりますが、もう一つ建物床面積が100平米を超えると建物の用途変更の必要があります。   

これは簡易宿所でも特区民泊でも同じです。

『用途変更?』

普通の戸建の場合は登記簿謄本の用途のところは『居宅』となっていますが、この用途を『旅館』もしくは『寄宿舎』へ変更しなくてはいけません。

用途変更するには
『明日から民泊で使いまーす。変更お願いしまーす。』
みたいに簡単にはいきません。

設計図面、変更図面を持って申請しなくてはいけませんし、用途変更することにより固定資産税も上がります。

なので、まず100平米以内の物件を探すこととなります。

次に木造住宅の場合、三階建以上の物件(木造は3階建までですよね。)の場合、耐火建築物で建てられてないといけません。

簡易宿所の場合は三階建以上の場合、耐火建築物でない場合は、3階以上のスペースに宿泊させることができません。

*特区民泊の場合は、準耐火建築物で建築確認の完了検査がなされいる場合は3階部分にも宿泊させることができます。

まず、この三階建かどうか、そして100平米以下かどうか、この基準に当てはまる物件を探していくことになります。

次に、先ほどの消防法令適合通知書の話です。

この適合通知書を発行してもらうためには、消防設備が旅館業を営む設備にきっちりと改修されているかどうかの判断をされます。

床面積、収容人数により必要な設備は異なりますが、消化器・避難経路への誘導灯、そして自動火災報知設備が必要です。

自動火災報知器は全体の床面積が小さい場合は簡易な無線型でも可能なのですが、これらの設備を導入するとなればやはり30万円〜の費用が必要になってきます。

まぁ、購入する物件価格、内装工事費、家具や家電など他の費用を考えると決して高い金額ではありません。

戸建の場合、面積と消防設備、この2点さえクリアできれば特段申請は難しいものではなくなりますのでいいのですが、問題は連棟住宅(長屋住宅)です。

連棟住宅も消防設備をクリアできれば問題はないのですが、連棟住宅って区分所有建物扱いになります。

区分所有建物?

『土地も建物もおれのものだよ。』

そうなんですが、登記簿謄本をよくご覧ください。

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こんな感じで二段に分かれていませんか?

上が連なっている全ての建物の合計面積で、下の段が自分が所有している区分の面積です。

上の写真の例で言うと
一階部分91.17平米のうち20.71平米が自分のもの。
二階部分65.25平米のうち15.45平米が自分のものとなります。
つまり、それ以外の床面積は他人の所有物ということになります。

旅館業の消防法令適合通知書を発行してもらうためには、この共用建物全てに自動火災報知設備、誘導灯が必要になります。

これってハードル高くないですか?

『すいません。民泊やるのでお宅の部屋に火災報知器設置させてくださいね。』

いやって言われてしまえば終了です。

しかも、今問題になっている空き家問題、これが密接に関係してきます。

空き家の所有者調べたけど居所がつかめない。

空き家の所有者は亡くなっていて誰が相続人なのかはっきりしない。

こんなことが世の中ではたくさん起こっています。

せっかく安くで購入したけど、申請自体することができない。

こんなこともありますのでご注意を。

こういった障害もあり、物件探しは難航しています。

でもこれって、条件はみんな同じなんですよね。

数多くの物件が一斉にスタートを切れることってまず考えられません。

っていうことは、まだチャンスが残っているということです。

先日も痛ましいニュースが民泊で起こってしまいましたが、これはやはり無届けの民泊施設だったようです。

こういうことをキッカケに無届けの民泊施設は一斉に淘汰されるかもしれません。

ピンチはチャンスです。

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他の人が二の足を踏んでいるこのタイミングこそが、物件探しのチャンスかもしれませんよ。

民泊物件のご相談は株式会社ライフコンサルティングまで。

ご相談お待ちしております。

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『特区民泊』『簡易宿所』申請には消防法令への適合が必要です。

昨日書いた記事の続きです。

『特区民泊』と『簡易宿所』の違いについて、申請するならどっちがいいのか?

また自分が申請しようと思ったらどちらがいいのかと考えて書いたものでした。

いずれで申請するにも、『消防法』の規制が一番のネックにはなってきます。

従来の住居から『特区民泊』『簡易宿所』どちらを申請するにしても、消防の点検をクリアする必要があります。

何が問題かって?

問題は、住宅の消防ではなく旅館業としての消防設備が求められているという点にあります。

違いは以下の表の通りです。

これは、大阪府の特区民泊の説明会で配られていたものと同じものです。

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まず、自動火災報知機。

あまり耳にしたこともないものかと思いますが、自宅に備え付けられているものは家庭用火災報知器で、今回求められているものとは異なります。

この自動火災報知機、通称自火報(ジカホウ)と呼ばれる設備です。

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マンションとかのエントランスで見かけたことがありませんか?

部屋の中にある警報機と連動していて、万一の際に通報、警報を行ってもらう消防設備です。

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管理室や配電盤にこういった設備が備え付けられていたります。

種類はいくつかありますので、この写真のようなものが必ず必要なわけではありませんが戸建の場合でも自動火災報知機が必要になります。

この場合はもう少し簡易のものでもいいので、費用は20万円~30万円くらいといったところでしょうか?

共同住宅、賃貸住宅でも延床面積500平米以上なら自動火災報知機の設置は義務付けられています。

なので、そうした物件であれば既存の物件で,改めてこのために設置する必要はないということになります。

ただし、ここで気を付けていただきたいのが延床面積500平米以下、300平米以上の物件です。

この場合、もともと自動火災報知機が設置されていませんので改めて設置する必要があります。

民泊をしない部屋にも全戸取り付けが必要なので多大な費用が発生することになります。

あまり現実的ではありませんので、中古物件で行う場合はこの延床面積には注視しておく必要がありますね。

また延床面積が300平米ない場合でも、11階以上の場合はこの自動火災報知機の設置が義務付けられています。

次に誘導灯の設置も義務付けられます。

こちらも共同住宅(一般の賃貸住宅)の場合なら11階以上に設置が義務付けられていますが、旅館業となると全部に設置が必要になります。

一戸建でも設置が必要になりますので注意が必要です。

この誘導灯はネットでも売られています。

安いものなら5,000円台からありますが、どの程度のものが求められるかは各消防署にご確認くださいね。



最後にスプリンクラー設備が必要になる場合があります。

一般の賃貸住宅では11階以上の階に義務付けられているだけなのですが、旅館業のくくりとなると

延床面積6,000平米以上という規定も加わるので注意が必要です。

あと、戸建ての場合は150平米以上になると消火器も必要です。

消火器はネットでも3,000円ほどで売っています。


消防法に関係なく緊急の場合に備えて置いておいてもいいかもしれませんね。

特区民泊、簡易宿所いずれの申請もこの消防法が一番のハードルになると予想されますので、ここさえきちんとチェックしておけば申請も問題なくできるのではないかなと考えています。

合法的に民泊をする方法を今一生懸命模索しています。

自分で申請してやってみようかとも思っています。

ぜひその時はこの件についてこのブログで書いていきますね。

それではまた。

大阪市特区民泊と簡易宿所の違い

大阪市の特区民泊がスタートしていますが、まだ申請状況、認定の状況はあまり進んでいません。

本日現在で発表されている特区民泊の認定施設はまだ8施設のままです。

ただ、申請内容については大阪府のものとは異なり、かなりハードルの下がっている内容に思えます。

未申請の民泊を運営している方々とお話していて一番申請のハードルになっていたのは宿泊日数制限でした。

7泊8日以上という実需にそぐわない内容になっていましたので、申請をしてしまうと2泊、3泊などの需要の多い旅行客を受け入れられないという声が多く聞こえていました。

簡易宿所の申請を取ればもちろんこの日数制限がありません。

今回1月1日から大阪市ではこの日数制限が2泊3日に緩和されています。

その簡易宿所特区民泊の内容を表にまとめてみました。

特区民泊と簡易宿所の違い


日数制限以外にもこの2つには違いがあります。

まず営業できるエリアの違いです。

用途地域の中で、『商業地域』『近隣商業地域』『準工業地域』『準住居地域』『第二種住居地域』で営業でき、『第一種住居地域』では3,000平米以下の建物ならOKとなっています。

ここからが簡易宿所と特区民泊の違いですが、簡易宿所では敷地から110m以内に学校や保育所、公園などがあると認可がおりません。

事前に周辺環境の調査は必要になるということです。

次に客室の広さの制限。

簡易宿所では33平米以上。

10人未満なら1人当たり3.3平米以上なので、5人なら16.5平米以上ということになります。

そして1客室あたりの広さは4.9平米以上、つまり3帖以上の広さということになりますが、この広さには押し入れ、クローゼットは含まれません。

浴室、トイレは含まれますのでここにはご注意ください。

特区民泊の場合は25平米以上。この面積は壁芯の面積になっており、バルコニーは含まれませんが浴室、トイレ、クローゼットも含んだ面積になります。

1人あたりの面積は3.3平米以上が望ましいとなっていますが、必ずとは記載されていません。

でも、1人3.3平米って畳2枚分の広さです。

下手したら拘置所よりも狭いかもしれない部屋で、外国人を宿泊させているということもあるかもしれませんね。

簡易宿所の一番のハードルは今から説明するトイレ、洗面設備にあるのではないでしょうか?

トイレがまず収容人数6~10人の場合便器が3個、定員11~15人で便器4個、定員16~20人で便器5個が必要です。

5名以下でも大便器1個、小便器1個の設置が求められています。

普通の住宅ではトイレが1個しかないので増設が必要になる場合が出てきます。

次に洗面設備です。

これも給水栓が5人に1個以上、30人以上で10人に1個以上の設置が求められています。

これに比べ特区民泊ではとにかく備わっていればいいという要件に変わっています。

そして簡易宿所ではフロントの設置も求められています。

これは大阪市では昨年度多少緩和され、近隣に設置してもいいことになっています。

従来なら建物内に設置が求められていたのですが、これも実務的には大規模な緩和となっています。

さらに簡易宿所の場合、登記簿上の建物の用途、これも重要になっています。

『住居』『事務所』などとなっている場合、許可がおりません。

『旅館』『ホテル』に変更になっている必要があります。

住居になっている場合用途変更の申請も必要になってきますのでここにもご注意ください。

宿泊者名簿の設置はどちらも同じ。

外国人の場合はパスポートのコピーを保管しておく必要があります。

特区民泊でも3年以上保管しておくことと明記されています。

そして特区民泊ならではのものなのですが、旅館業でなく賃貸借という解釈になるので短期の賃貸借の契約の締結が必要になります。

あくまで旅館業ではなく、賃貸借契約なのですよということでその他の規制が緩くなっているわけです。

そして、特区民泊では外国人を宿泊させるための施設という大義名分があるため、必ず外国語での案内も必要になっています。

これは英語でも中国語でも韓国語でもOKです。

設備の使用方法、家事などの緊急の場合の避難方法なども外国語で用意しておく必要があります。

その他、近隣住民への告知。

これはいずれの場合も営業許可を取る前に必要になっていますが、必ずしも近隣住民の同意が必要になっているわけではないというところがポイントです。

つまり、

『説明会を開いたけど反対が多くて断念した。やらなかったらよかった。』

とはなりにくいということです。

でもなるべくなら反対はない方がいいですよね。

そうならないように、クレームが来た場合の対応方法を明確に示しておいたり、いつでも連絡が取れるので安心してくださいねという告知は必要でしょう。

最後に特区民泊の申請には『賃貸借契約書で民泊OK』表記があるか『所有者、貸主の承諾書』が必ず必要です。

転貸借の場合は、全ての契約書を提出して所有者にたどり着くまでの契約書が必要になりますので、必ずオーナー許可の物件の必要性があります。

だれかの名義で部屋を借りていて、その借り主が貸主となって契約書を作成してもその貸主は所有者ではないので許可取得はできません。

この文章を読んで、難しいな、ハードルが高いなと思う方もいらっしゃるかもしれません。

そうした方には今年『民泊新法』が施行されるという話も出ています。

こちらの内容についてはまだはっきりとしたことがつかめていませんが、特区民泊より規制が緩和されるそうです。

ただ、日数制限はないようですが年間の営業日数に制限が加わるそうです。

年間180日以内とか90日以内とかの案が出ているそうですが、そちらならもっとハードルが下がるかもしれませんね。

いずれにせよ、『民泊』というものはこれからの賃貸住宅市場には必ず必要になってくるものです。

賃貸オーナーの立場としては決して避けることのできないものとなってきそうです。

合法的に民泊に参入できる制度が確立した以上、参入しない手はないと思うのは私だけではないはずです。

始めるなら早い方がいいですよね。

まずは物件取得のご相談からお待ちしております。

ちなみに、私は大阪の民泊事情には精通しているつもりですが他地域の情報についてはあまり把握しておりません。

民泊関係のご相談は大阪市内、大阪府下でお願いします。

また、行政書士の資格を持っておりませんので、許可申請の手続き代行ができませんのであしからず。

あくまで不動産のお仕事をご依頼ください。(笑)


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プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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