ほんとうに大丈夫?不動産投資

いままでこちらのブログをご愛読いただいていた皆様、ありがとうございました。 現在は当社ホームページにブログ記事を集約いたしましたので、そちらで引き続き発信しております。ご面倒ですがブックマークのご登録変更をお願いいたします。 https://remax-l-style.com/

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

純資産

資産家ってこんなに多かったのですね?

以前相続税が増税されるとき、相続税の対象になる人の割合が100人のうち4人程度から、倍くらいの100人のうち8人程度になるだろうと予測されていましたが、実際には昨年度の相続税対象者は約8%と大幅に増加したそうです。

そもそも相続税って、改定された後の数字で基礎控除額が

3,000万円+(法定相続人の数×600万円)

ですから、奥さまと子ども1人を残して亡くなった場合4,200万円以上の資産が残っていないと相続税の対象者となりません。

しかも土地建物は実勢価格ではなく、路線価や固定資産税評価額で評価されるため実際よりは低くなります。

だいたい5,000万円以上の遺産を残して亡くなる方が8%もいるということですね。

もちろん今はネットやTVだけでなく、銀行さんも相続税対策のアナウンスをしますから何の対策も施さず亡くなる方も少なくなっています。

それでもこの数字ですので、世間には資産家と呼ばれる方はたくさんいるのです。

その中でも富裕層と呼ばれる層は純資産1億円以上が判断基準となっています。

さらにその上の超富裕層資産5億円以上の世帯が日本に7.3万世帯もあるんですって。

1億円以上の富裕層と合わせると約120万世帯

日本の総世帯数は5340万世帯なので、全体の2.2%の世帯が資産1億円以上なんですって。

money


やばいっ。

22歳で社会に出て今46歳。24年間社会人として働いてコツコツと貯蓄していたとしても到底達成する数字ではありません。

資産家は資産をうまく活用しているということですね。

簡単な計算をしてみました。

毎年100万円を貯蓄していく。

その貯蓄額を年間3%の利回りで運用していく。

その運用した資金はさらに翌年の貯蓄額とともに年利3%で運用したとした場合、いったいいくらになるのかという試算です。

単純に毎年100万円づつ30年間貯蓄したとしたら30年で3,000万円です。

100万円運用

計算では30年後には4,900万円になりました。

1.63倍です。

5%で運用したらどうでしょう?

100万円運用5%

30年後には6,976万円になりました。

十分相続税対象者になりましたね。(笑)

というより頑張れば達成できそうな数字でした。

資産家って結局、資産の運用のうまい方ということになります。

お金を寝かしていてもお金は増えませんが、お金を遊ばしてあげると勝手に増えている。

資産家の人がそんな話をしていたのを思い出します。

余力あるお金を、安定した投資に回しているだけでお金は増えていきます。

結局この余力あるお金をどれだけ作れるかというところが問題ですよね。

年収300万円で年間100万円の貯蓄を作るのは簡単ではありませんが、年収1,000万円なら貯蓄100万円って難しい話ではありません。

年収を増やすことがまず第一目標です。

『それができないから苦労しているんじゃないか。』

そうですよね。

簡単に給料を増やすことはできません。

サラリーマンの場合は特にそうです。

私たちみたいな自営業の場合は何かのきっかけで一気に儲かることもありますが、その逆で一気にお金を失うこともあります。

創業して10年で残っている会社は約6%という数字も残っています。

起業ってハイリスクですよね。

それに比べてお金持ちはリスクを回避しながら資産を増やしていきます。

以前なら銀行の定期預金で金利6%、7%という時代もありましたから複利で回すと年利6%が11年で倍になります。

年利7%なら9年で倍です。

まぁでも今年利5%の金融商品などありませんから、今から爆発的に資産を増やそうと思ったら多少のリスクを背負う必要がありますよね。

多少のリスクですよ。

多少。

そういう意味では不動産投資って魅力ある商品ではないでしょうか?

表面利回り7%の物件でも、実質利回り5%以上は確保できます。

もちろん全額融資となると、それなりの金利負担も生じますからそこまで残るかどうかは分かりませんが、現金投資でなおかつ値下がりのしにくい不動産を狙っていくと実質年利5%以上は見込むことができます。

でも先ほどの複利計算の貯蓄の話ですが、20代前半からコツコツと貯めていれば今頃純資産1億円って達成できていたのかもしれませんね・・・

株式投資でドカーンと負けたり、FXで一瞬でお金を溶かさなかったらこのくらいは貯めれたのかな・・・

大きく反省です。

今からでも遅くない。

一緒に純資産1億円を目指しましょう。




資産と総資産の違いを分かっていますか?

不動産投資の本で
『資産○億の大家さんに・・』
って本や
『こうして資産○億を作りました』
みたいな本がいくつかあったりしますが、資産の言葉の意味をご存知でしょうか?

資産って、現金や株式証券、不動産などのことです。
会社の決算書の中には『損益計算書』と『貸借対照表』があり、その貸借対照表の中には『資産』と『負債』が記載されています。

負債とは借入金や未払金などです。

つまり資産の裏には負債があり、資産から負債を引いたものが『純資産』となり、決算書では『総資本』と呼ばれます。

もともとの資本金に余剰利益が合わされたものです。

金融機関から3億円を借り入れて、3億円のマンションを購入しても資産は3億円です。
でも負債も3億円。
純資産はプラスマイナス0です。
逆に購入時に諸費用もかかりますが、こちらは経費になりますので利益から差し引かれることになります。

つまり、3億円の物件を購入した時点で資産は3億円です。

みなさんこうした本を手に取った時に、3億円のマンションの購入の仕方の本だと分かっていたら手に取りますか?

純資産3億円を作った人が書いた本だと思って購入していませんか?

資産3億円を作ることってそう難しくはありません。

純資産3億円作るのはそりゃ難しいですよ。

なかなか至難の技です。

貯金3億円と同じです。

なかなか見たことないですよね。

私の知り合いやお客様でも資産3億円という方はたくさんいます。

そこそこ中規模のマンション二棟ほど購入していただければそこまで到達します。

でもその二棟がフルローンだったとしたら?

その状態ではまだ左団扇というわけにはいきません。

アパートローンをすでに組んでいる人はご存知だと思いますが、優良な物件を購入しきちんと返済していけば借り換えをしなくても金利の引き下げは可能です。

住宅ローンでも今は借り換えが人気ですが、市場価格より残債の方が多ければなかなか借り換えは難しいですよね。

まして滞納歴などがあれば完全に借り換えの道は閉ざされてしまいます。

それと同じで、残債以上の資産価値を持っている物件なら借り換えは容易に行えますし、他行からの借り換えの提案があったという話を聞けば現行の金融機関も契約条件の見直しを提案してきます。

余裕のある買い方をしていれば、二棟目、三棟目の融資を引き出すことは容易になってきます。

金融機関から融資を受ける際に、すでに投資用物件をお持ちの場合はその収益物件の収支明細を提出することになります。

返済予定表も提出します。
その返済予定表に書かれている金利が新たに借り入れする金融機関の貸出金利の目安となってきます。

『り○な銀行から0.9%で借り入れしているな。ということは、うちが1.5%で提案しても無理だから0.7%で提案してみよう。』
『ス○ガ銀行から3.9%で借り入れしているな。なら、うちが3.0%で提案しても乗ってくるな。』

こんなものですよ。金融機関って。
自行より格上の金融機関で借り入れしていれば優良客。
自行より格下の金融機関で借り入れしていればそれなりのお客様という判断です。
もちろんその中でも、優良なお客様だと判断すれば先ほどの借り換えの提案をしてくるわけです。

金利4.0%の信用組合で借り入れしても、キャッシュフローがきっちり残っている。
市場価格と比べても資産価値がある。
と判断すれば借り換えの提案をしてくるでしょうし、逆に金利が高いのにキャッシュフローが残っていない。
資産価値より残債の方が明らかに大きいとなれば次の融資は難しくなります。

最近Yahoo知恵袋などで、ス○ガ銀行からの借り換え先はないでしょうかという書き込みを見ました。

最後の出口である金融機関から借り入れてしまえば、もう出口が見えません。

頭金なしフルローン、長期融資、金利高め、キャッシュフローがギリギリということになればどこにメリットがあるのでしょう?

もちろん家賃を上げていくことができるような物件ならありかもしれません。

素敵な改装をして、家賃UP。
付加価値をつけることにより家賃UP。
家賃収入が増えればキャッシュフローも増えます。
そうした勝算があれば別ですよね。

やはり物件を購入していくならそうしたイメージを持っていくことが大切です。

企業してから何の仕事をしようかと考える人はいませんよね。
商品を仕入れずにお店を開店することはありませんよね。

不動産投資をする時に資産いくらなんて全く関係ありません。
いくらの物件を購入したいではなく、いくらのキャッシュフローを生み出すのか、また将来いくらの資産に変わるのかというイメージを持つべきです。
仮に毎月のキャッシュフローが0、でも10年で完済できて10年後からは毎月キャッシュフローが30万円。
毎月のキャッシュフローは10万円、でも35年ローン。 
どちらの物件がお好みですか?

将来価値というものも視野に入れて物件探しをすればまた違う視点で物件を見ることができます。

結局は物件と融資金額のバランスです。
自己資金なしで物件を購入するというのはもちろん魅力です。

でもそれなりに自己資金を投入してうまく資金回収していくのも魅力です。

ない方はないなりに、ある方はあるなりに。

それぞれ投資方法は変わってきます。
誰でもかれでも同じ投資方法ではダメです。

とりあえず自分にどの投資方法が向いているか?
まずはご相談からです。

お気軽にご相談くださいね。


物件情報
ブランド時計のレンタル
記事検索
楽天市場
google
会社概要
RE/MAX L-style
株式会社ライフコンサルティング
代表取締役 大西 征昭
大阪市住吉区長居3丁目13番8号
TEL06(4703)3300
FAX06(4703)3993
mail:oonishi@life-consulting.net
プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
にほんブログ村
アマゾン
はてなブックマーク
このエントリーをはてなブックマークに追加
  • ライブドアブログ