ほんとうに大丈夫?不動産投資

いままでこちらのブログをご愛読いただいていた皆様、ありがとうございました。 現在は当社ホームページにブログ記事を集約いたしましたので、そちらで引き続き発信しております。ご面倒ですがブックマークのご登録変更をお願いいたします。 https://remax-l-style.com/

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

経営

大家さんが賃貸業者に頭を下げるような時代になるなんて。

賃貸の需要と供給のバランスが崩れています。
特定優良賃貸住宅に見られるように、以前は県営住宅、市営住宅が不足しており民間の力を借りるために補助金や低金利などの融資でどんどん建築を推進している時代もありました。

そんな時代は大家も左団扇で、新築を建てれば入居希望者がどんどん集まり、完成時にはほぼ満室でスタートすることも珍しくはありませんでした。  

だって賃貸住宅が不足しているという前提があったわけですから当然と言えば当然の話です。

でも今はどうでしょう? 

竣工後もまだ募集をかけ続けているマンションやアパートも多く見られます。
中古の住宅なんかは、半年一年空室のままという部屋も珍しくはありません。

大家は広告料、業務委託費などの名目で(賃貸住宅の斡旋は貸主、借主双方で賃料の1ヶ月分までしか仲介手数料を取れないので)多大な出費を強いられるようになっています。

『何とかうちの部屋にお客さんを紹介してくれないかな?』
大家自ら賃貸業者に資料を持ってお願いに上がるケースも増えてきました

『うーん。そうですね。少し周りの相場より高いと思うので、賃料交渉に乗ってもらえますか?』
『もう少し手数料増やしてもらえれば走りやすいのですが。』
こんな話をされるケースも増えているのではないでしょうか?

大家さんと言えば、一昔前なら一般人から見ると雲の上の存在でした。
地主さん、事業で成功したお金持ち、こういう大家さんがほとんどでしたが、今はそうではなくなっています。

サラリーマンをやりながら大家業を営んでいる人、主婦でマンションオーナーの人、職人さんをやりながらマンションオーナーになっている人、様々な人が大家として頑張っています。

これがどういうことかというと、
大家になるハードルが下がって、誰でも(誰でもと言えば語弊がありますが、以前に比べてという話です。)マンション経営に参入できるようになったということです。


お金持ち=大家さん
地主さん=大家さん
ではなくなってきているのですよね。

地主でもなく資産家でもない人でも大家さんになれています。

私もそのうちの一人ではありますが。(笑)

もちろん昔からの大家さんも健在しています。

ただ、顔ぶれが昔と今では大きく異なっているということです。

参入のハードルが下がったということは、競争相手が増えたということです。

競争相手が増えたということは、以前のままでは競争に勝てなくなる時代に変化しているということです。

誰もが
『大家なんか、儲からないし手間もかかるしやってられないよ。』
こう思うならこれだけ参入者は増えませんから、魅力的なビジネスの一つではあると思います。

もちろん私も魅力的なビジネスだと思っています。
自分が休んでいる時も、お酒を飲んでいる時でも家賃収入は入ってきます。

今話題の民泊などもそうです。
民泊の場合は毎月ではなく毎日の収入を生みます。

ただそうは言っても、これからはその競争に勝ち残っていかないといけません。

あぐらをかいてテレビを見ていて生活費を稼いでくれる時代から、頭を使って情報を駆使して、ネットワークを活用して稼ぐ時代への変化です。

まずは、賃貸業者に頼りっきりの集客から抜け出すことが大切です。

先日のかぼちゃの馬車、シェアハウスのサブリースのニュースにも見られるように、業者頼り、業者任せではいざという時に打つ手がありません。

私の昔から知っている大家さんは、テナントが退出すると自分で声掛けに周り、自ら入居テナントを見つけてきていました。
大きなテナントになればなるほどです。

家賃収入は自分の収入に直結しますから、行動力が早いのです。
もちろん私たち業者にも声掛けはしてくれます。
お客さんを決めれば手数料も気持ちよく払ってくれました。

自分でも動くが一応業者も動かす。 

動いてもらうではなく、動かすです。

学校で受動態と能動態って習いましたよね?

受動態になってしまってはいけません、自らも動き自分が主体になるということです。

うまく利用するものは利用し、ただ頼りっきりにはしない。
これが本来大家のあるべき姿ではないのでしょうかね。

魅力的な物件を提供し、自分の情報網、他人(業者も含め)の情報網も活用する。

昔の大家さんって専業大家さんが多かったように思います。
自分が動かなくても奥さんが手伝っていたり、子どもさんがお手伝いしていたり。
それがいつの頃からか、兼業大家さんが増えたのですよね。

専業大家さんでもうまく賃貸経営ができず、物件を手放してしまった大家さんも多く出ました。 

それなのに兼業大家さんで業者任せで成り立っているのは、丸ぶりで運営できるラインで物件が購入できていたからです。
3〜4年前まではそういう時代でした。

でも今はどうでしょう?

物件価格が高騰し、耐用年数内でのローンではキャッシュフローが回らず、融資年数を伸ばし何とか毎月の支払いができている状態です。

販売業者がサブリース契約を付けたり、あたかも安定収入であるかのような表記でお客さんを募ります。

一年なのか二年なのかは業者さんにもよりますが、サブリース契約が切れれば放ったらかし、ローンが払えなくなっても自己責任でしょ、なんてこともよく聞く話です。

以前の大家さん(地主さん、建築会社にそそのかされて高い建築費のローンを組まされた大家さん)は借入当初の金利が高く、新築時より大きく賃料が下がったため支払いに窮してしまい物件を手放すことになりました。

と言っても、金利でいうと2%台から3%台の話です。

今もしすでにマンションオーナーであるあなたが、調達金利が3%近くであるなら、それは速やかに借り換えすべきであり、万一借り換えできないと言われた物件であるなら、まさに危機に直面しています。

しかも30年ローン、35年ローンを組んでいるなら尚更です。

今の住宅ローンの金利をご存知ですか?

頭金なしで年収400万円のサラリーマンが借入れる金利で0.6%、0.7%前後です。

その時代に3%も4%も金利を払っているとしたら。

しかも、その購入した物件が購入した金額でなど到底売れない物件だとしたら。

恐ろしい話です。

私たち不動産屋さんも物件を購入し転売することがあります。

その時に調達する金利は3%であったり4%近い数字であることもあります。

でも、短期で売却する目処があるからその金利で調達するわけですよね。

その金利が30年も35年も続くなら恐ろしくて借りれません。

仮に金利4%で30年、1億円のお金を借りたとして30年で支払う総額は17,187万円にもなります。
これが金利1%なら総額でも11,579万円です。

この差は歴然です。

つまり、安い金利で調達できない人は今は不動産を購入したらダメ。

高い金利で調達するなら、短期で売却する目処を持って購入すべき。

こう思うわけです。

マイホームじゃなくて収益物件だから大丈夫。
利回り10%あるから金利4%でも大丈夫。

利回りって何の利回りですか?
一年間通して純利が10%の物件を金利4%で調達しても大丈夫ですよ。

でも、その利回りって満室想定の表面利回りではないですか?

収入から改装費用、業者に払う手数料、固定資産税、ランニングコスト、そして不動産所得にかかる税金、全て考慮して本当に利益があるのかどうか、それが重要です。

それが仮に年間100万あったとしても、10年後に物件価格が1,000万円以上値下がりしているなら結局同じでは??

こんなことばかり言ってるから投資物件が売れません。(笑)

まぁ今は買い時ではないと思ってしまっていますから仕方がないことです。

でも私が今物件を購入しているのは、別の収益構造を考えているからです。

特に大阪市内の不動産は特区民泊の制度が活用できますので魅力的です。

もちろん消防法等の基準をクリアしていくことが大前提ではあります。

今の賃料以上に収益を生む仕組みを作ることができればまだまだ勝算はあります。

そんな物件をどんどん紹介していきたいですよね。

ただ、アパートローン、スルガスキームのように金融スキームが出来上がっていませんので、そこをどうやって確立していくのか、そこが課題です。

木造アパートが売り出されだした時、耐用年数の問題で当初25年ローンが目一杯でした。

それがいつの頃からか劣化等級があれば30年、35年のローンが付くようになり、当初の表面利回りが8%、9%から7%あたりまで低下しています。

金融スキームが登場した時にはもうすでに手遅れ。

みんなが手を出しだすと危険信号。

これはこないだの仮想通貨の話と同じです。

その前に先駆者利益、これを享受するのは今年が最期かな。

こう思っています。

民泊関係のご相談、物件取得のご相談も行なっております。

ぜひご興味ある方はご相談ご予約を。




*物件購入以外のご相談はご相談料をいただいておりますのでご了承ください。
詳しくは当社ホームページ、こちらをご覧ください。

image



にほんブログ村

小さな会社で必要なこと

小さな会社で必要なことって何だと思いますか?

今日商工会議所のセミナーに参加してきました。
中期経営計画の立て方というセミナーでした。
その中でそんなお話があって、今日はその話を。

小さな会社で必要なこと。
それは強みを持つこと。
他社にないサービス、技術を提供すること。
明確で分かりやすいお話でした。

戦わずして勝つということです。
ニッチな市場をクローズアップしてその市場で戦う。
またニッチなニーズに応えれるサービスを提供すること。
競合相手のいない市場で戦うことが生き残る秘訣だと。
これがやはり必要なんだと改めて感じれたセミナーでした。

だって、少数精鋭でいくら頑張っても幅広いニーズに応えれるわけもなく、うちの会社のように一人で闘っている場合はなおさら手を広げると何もかもスカスカになってしまいます。

今の自分に何ができるのか?
また、今の自分に何を求められているのかを見つけることが大切ということです。

全ての顧客のニーズに合わせるのではなく、自分のスタイルに合っているお客様を見つけることが小さな会社の必勝法ではないでしょうか。

そういう意味では、今自分がやっていることってそんなに間違えていないのではないかなと感じることができました。
開業当初はとにかくいろんなものに手を広げていました。
投資用物件だけでなく、居住用物件、戸建からマンション、そして賃貸、賃貸管理まで全て一人で行おうとしていました。
でも実践してみて気付くのですが、幅広くいろいろなことをしようとすると何もかも中途半端になっていきます。
結果、お客様に迷惑をかけることにも繋がりますし、そもそもその幅広いお客様を集めることは容易くありません。

そこで競売と投資用物件に絞り込んでいったわけですが、その道中管理を頼まれても断ったり、賃貸物件を探すことをお断りしたり、全くの手探りでした。

でも自分にできることを明確にしていくことによって、そのできることをさらにクローズアップしていけるようになりました。
私はこんな男ですよー。
うちの会社はこんな会社ですよー。
顔出しはもちろん、FacebookやTwitterなどSNSを活用し、自分がどういった人間なのかをアピールする作業に没頭しました。
その一画がこのブログでした。
早いものでこのブログを開設してもう2年が経ちます。
そしてこのブログを通じて多くのお客様と知り合うことができました。
物件をご購入いただいたお客様も数知れません。
ありがたい話です。

ブログっていうのは、自分がこう思っている。
こう感じている。
こうしていこうとしている。
など、自分の心境や考え方を発信していくにはとても長けたツールです。

最初はアフィリエイトで定期的な収入を得れないかと安直な考えで始めたのがブログでした。
今ではそのアフィリエイトで安定して月2000円ほど稼げるようになりました。(笑)

無理ですね。
プロガーになるのは(笑)

でも、それ以上、予想していた以上に効果があったおかげで今の株式会社ライフコンサルティングが存在しています。

何が功を奏するか分からないものです。

何事もやらずに諦めるより、やってから諦めた方が後悔せずに済む。
これが私の持論です。

やってみてダメならあっさりと引き下がればいいかなと。
一歩足を踏み出さなければ、いつまでもやろうかな、やらないでおこうかなと考えてしまいます。
その堂々巡りの無駄な時間が、一歩進んで戻る時間よりよっぽど無意味な時間のように思います。
一歩進んで失敗したとか間違えたと思ったとしても、その失敗した経験は必ず次に活かすことができますしね。

そう考えると強み、ストロングポイントは商品力や何か特別なサービスでなくても、その行動力も強みの一つかもしれません。

私にも経験がありますが、たくさんの社員を抱えてしまうと思い切った戦略を立てにくくなります。
社員さんやその家族の生活を考えるとどうしても保守的な考え方になりがちです。

なので、小さな会社、少数の社員規模の会社ほど行動的に、攻撃的な戦略を立てやすいかもしれません。
その強みを活かして、これからもどんどん精力的に新しいことにチャレンジしていきたいなと思っています。

今日のセミナーは約2時間のセミナーでしたが、内容はもちろんこれだけでなくいろいろなお話をされておられました。
他のお話に触れてしまうと、それこそ2時間で収まらない話になりますので一番感化された部分のお話をさせていただきました。

もう一つ重要なこと。
健康でいることです。
健康はすべてではないけれど、健康を失えばすべてを失う
誰の言葉なんでしょう?
何か目から鱗の言葉でした。
今まで健康に全く気を遣わず生活してきた私は、病気やケガ、虫歯にさえなったことがありません。
なので健康であることが当たり前だったのですが、その健康を失ったときに全てを失うということに気付かずに生きてきました。

これは健康で丈夫な身体で産んでくれた親に感謝しなくてはいけません。
精神的にも今まで人生でほとんどストレスを感じたことがありません。
後から考えると、あのとき体調に少し変化があったのはストレスだったのかな?
そんな風に考える自分の性格に育ててくれた親に感謝します。
これは育て方ではないのかな?(笑)

とにかく肉体も精神も健康でいれているからこそ、何とかやり繰りができているわけです。

その状態を維持できるように努力しなければいけない年齢に到達してしまっています。
仕事が忙しいことを言い訳にして、健康管理を後回しにしていたことに気付いてしまいました。
ということで、今日から健康管理を心がけてみようかなと。

下の子どももまだ6ヶ月ですし・・
あと20年仕事を頑張る体力が必要です。

会社の中期経営計画と人生の中期人生計画を組み立て直してみます。

みなさまもこの機会にぜひ健康管理と人生計画を練り直してみてください。
お金だけあっても人生の成功者にはなれませんよー。

賃貸経営に不動産管理会社は必須?

今日はあらためて管理会社の必要性について。

私は以前から賃貸経営に管理会社は必要ない思っています。

それは以前のように家賃滞納業務に大家さんが追われることがなくなったからです。


一昔前の管理会社の仕事と言えば、ほとんどが未収家賃の回収業務でした。

月末までに入金のない入居者に対して、催促の手紙や催促の電話、連帯保証人に請求など、何人かの滞納者が発生すればこれだけで大部分の時間を取られていました。

今はなぜそういった業務が少なくなったか?

決して、家賃滞納者が減ったというわけではありません。

賃貸借契約前にほとんどの場合『保証会社』と保証委託契約をすることになったからです。

保証委託契約を締結していると、保証会社へ今月分の家賃が未入金であることを書面で通達すると即座に代位弁済してくれます。

あとは、保証会社が入居者に取り立てをするという流れになりますから、オーナー・管理会社の手間が大幅に省けるようになっているのです。

管理会社の業務と言えば

①家賃管理(滞納処理含む)

②入居者募集業務(入居審査含む)

③入居者からのクレーム対応

④退去に伴う退去立ち合い業務

⑤入退去時のリフォームの手配

⑥建物定期巡回

このくらいのものです。

あと建物の規模により消防点検や貯水槽の清掃、エレベーターの点検等も発生しますが、ほとんどの場合この業務は外注です。

リフォームも外注している場合も少なくはありませんので、家賃滞納処理以外の業務としては②③④⑥の業務ということになります。

②の入居者募集業務ですが、こちらに関しては管理会社からでなくても賃貸仲介会社に委任することで補うことはできます。

部屋付けの際に賃貸借契約書も仲介業者が作成してくれるのでこちらを利用するのもよし、自分で作成しておいた契約書を使用してもらうのもよしです。

契約内容にばらつきがあっても困るので、事前にひな型を作成しておき業者さんにこの賃貸借契約書のひな型を使用してもらうのが一番理想です。

④の退去立ち合い業務。これが面倒だという方にはリフォーム業者に見積もりついでに退去立ち合いをしていただく方法をお勧めします。

最近ではほとんどのリフォーム業者さんが、自社専任で仕事を任せてくれるなら引き受けますよと言ってくれるようになっています。

昔の賃貸住宅なら

『壁に押しピンの跡があるから〇〇円請求します。』

とか

『煙草を吸っている形跡があるので、クロスの貼り替え費用を請求します。』

ということをやっていたりしましたが、現在では国土交通省が発表している原状回復のガイドラインに基づいて請求することが一般的です。

退去立ち合いする業者さんに事前に説明することにより追加の補修費用の請求も容易になるのではないでしょうか?

残すは③と⑥になるのですが、⑥の定期巡回ですが、これは物件を保有した立場なら少なくとも1ヶ月、2ヶ月に一度くらいは現場に訪れるべきです。

それは管理会社に委託してようがしていまいが同じです。

賃貸住宅は入居者が家賃を支払ってくれて初めて成り立ちます。

いわば、自分に給料をくれている会社と同じです。

さすがに、自宅で仕事をするリモートワーク(在宅ワーク)も増えてきた世の中ですが、2ヶ月も出勤しなくていい仕事ってそんなに多くはないですよね?

なので、月に1回程度はご自身で巡回してみることをお勧めします。

管理会社といっても、報告書を書くためだけの巡回になっていることも少なくはありません。

ゴミやチラシが散乱しているマンションにはいい入居者が入ってこなくなります。

そういう意味では『自分の資産は自分で守る』という気概で挑みたいものです。

残すはクレーム対応だけになりました。

これがイヤだから管理会社に頼んでいるんだという大家さんも少なくはありません。

でも30戸、40戸あるマンションならともかく、10部屋くらいまでのマンションなら入居者からクレームが入ってくることなどほとんどありません。

考えられる連絡が入ってくるケースといえば

『住民が騒いでいるから何とかしてほしい。』

『廊下の電球が切れているから交換してほしい。』

『給湯器が故障してお湯が出ない。』

『家賃の支払いを待ってほしい。』

こんなものです。

廊下の電球は

『交換しに行っておきますね。』

という対応で大丈夫ですし、給湯器の故障はいずれにせよ今すぐ対応できるものではありませんので

『業者に連絡して電話させますね。』

という対応で問題ありません。

『家賃の支払いを待ってほしい。』

件に関しては、

『保証会社に加入しているのでそちらに請求しますので、保証会社とお話合いください。』

で入居者と直接交渉しないのが一番です。

直接交渉してしまうと、その後保証会社が間に入ってくれなくなることもあり得ますし

『この大家さん、こないだも待ってくれたので今回もお願いしよう。』

と常習化する恐れも出てきます。

ご覧の通り、管理会社を必要とするケースって『騒音』や『近隣トラブル』くらいのものです。

ただ、そんなに発生しませんよ。

クレームが入れば、次の日に張り紙やポスティングで注意喚起すればたいがいの場合収まります。

あとは文面を考えるだけです。

うちでは物件をご購入いただいたお客さまにはそうした文章を無償提供しています。

家賃の催促の文面、騒音等のクレームが出た場合の対処文面、ゴミの出し方の注意喚起の文面、いくつか考えられる文面を事前に用意しておけばクレーム対応に追われることもそうそうありません。

賃貸借契約書の件も含め、事業として大家業を考えていくならこの程度の準備はしておいた方がいいと思います。

『不動産会社に頼らない賃貸経営』

これがこれからの大家さんにとっては大事なことです。

不動産屋の私がこういうことを言うのはおかしな話かもしれませんが、一昔前の賃貸経営ってこうした無駄なお金を支払ってもまだ儲かっていたのです。

でももうそんな甘い時代ではありません。

無駄な経費はきちんと見直して、収益をどれだけ向上させるかが重要です。

そのためのノウハウはどんどん提供します。

みなさまが儲かれば私もまた新しい物件を購入するお手伝いができますからね。

商売の基本は『オールハッピー』です。

きちんとした運営ができれば誰も泣かさずにみんな儲かります。

そんな形でみなさまと繋がっていければと思っています。

happy






人気ブログランキングへ
物件情報
ブランド時計のレンタル
記事検索
楽天市場
google
会社概要
RE/MAX L-style
株式会社ライフコンサルティング
代表取締役 大西 征昭
大阪市住吉区長居3丁目13番8号
TEL06(4703)3300
FAX06(4703)3993
mail:oonishi@life-consulting.net
プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
にほんブログ村
アマゾン
はてなブックマーク
このエントリーをはてなブックマークに追加
  • ライブドアブログ