ほんとうに大丈夫?不動産投資

いままでこちらのブログをご愛読いただいていた皆様、ありがとうございました。 現在は当社ホームページにブログ記事を集約いたしましたので、そちらで引き続き発信しております。ご面倒ですがブックマークのご登録変更をお願いいたします。 https://remax-l-style.com/

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

経費

表面利回りと実質利回り

よく物件資料で出てくる利回り

こういう資料に書かれている利回りは表面利回りと言われるものです

概要書
表面利回りの計算の仕方は、満室時想定で計算されています。

現在の月額家賃収入+空室の募集賃料=月額想定収入

月額家賃収入×12か月分=年間想定賃料

年間想定賃料÷物件価格=表面利回り
不確定な要素が強すぎると思ったあなた、正解です(笑)

 
空室全て埋まった状態で今後毎年継続していく前提で算出しているのが表面利回りです。
 この数字って全くアテにならないことを知ってください。

Q.月額4万円で貸し出されている貸家を400万円で売り出す場合、この貸家の表面利回りはいくらになるでしょう?

先ほどの計算式に当てはめると、

4万円×12か月分=48万円
48万円÷400万円=0.12

つまり12%というのが、この物件の表面利回りになるわけです。

家賃5万円で貸し出されていると、年間60万円なので

60万円÷400万円=15%

同じ12%の表面利回りで売却するなら、

60万円÷12%=500万円

収益物件はこの利回りを重視した収益還元法で評価を算出していきますので、入居している家賃が高ければ高いほど、資産価値は上昇することになります。

家賃を上げる方法は、いくつかあります。

①ペット飼育OKにする

②敷金、礼金0など初期費用を軽減させる

③リフォームや設備で他と差別化する

④家具家電付きにする

分かりやすい方法ではこのような手段があります。

また、賃貸仲介の会社さんに高額の報酬を支払う、フリーレント(入居月。翌月の家賃をサービス)をつけるなど対策は多様化してきています。

つまり、表面利回りはいくらでもあげれる方法は存在するということです。

あと、もう一つよく使われるのが実質利回りと言われるものです。

「実質利回り」は年間の家賃収入から諸経費(管理費や固定資産税など)を差し引いたものを、物件価格に購入時の諸経費(登録免許税など)を足したもので割った数字です。

実質利回り=(年間収入-諸経費)÷(物件価格+購入時の諸経費)

表面利回りより、実態に近い数字になります。


例)5,000万円、表面利回り7%の物件を購入
諸費用400万円(総額5,400万円)



このケースで実質利回りを計算してみます。

①固定資産税・都市計画税   150,000

②共有部分の電気代、水道代 5,000×12ヶ月=60,000

③エレベーターの点検費用  (※今回計算しません)

④共有部分の清掃費    5,000×12ヶ月=60,000円 

⑤不動産屋さんの管理料   175,000円(年間350万円として5%)

⑥修繕費          500,000円(3部屋入替り)

⑦入居の際に支払う手数料  300,000円(3部屋入替り)



これらを合計すると1,245,000円

表面利回り7%ですから、年間収入は350万円

350万円-124.5万円=225.5万円

225.5万円÷5400万円で、実質利回り4.17%となるのですが、不動産屋さんで退去の修繕費、賃貸仲介手数料まで計算してくれるところもなかなかありませんし、そもそも空室が出るなら収入は350万円でもないですもんね・・・


つまり、実質的な利回りを知ろうとするとどこまで将来を予測できるかにかかってくるわけです。

空室率をいくらに設定するか?

空室期間はどのくらいで想定しておくか?

リフォームに要する費用はいくらか?・・・・


また、それだけではありません。

エアコンや給湯器などの故障や交換に要する費用、外壁塗装や屋上防水に要する費用、考えなくてはいけないことが山積みです。

新築の物件ならエアコンの交換は10年後、給湯器の交換時期も12,13年後、屋上の防水は20年後などと将来発生する費用を当初は考えなくても大丈夫です。

でも、築後20年の物件を購入するなら初期のシュミレーションからその費用は考えておかなくてはいけません。

そこまでみなさんちゃんと考えているのでしょうか?

物件によっては、家賃の下落も考えておく必要があります。

そう考えると、考えなくてはいけないことが山積みなんです。

今日書いたことは、うちの勉強会でお話ししたことの一部です。

そんな不動産投資の実情を勉強してもらうための場を提供しています。

知っていて損のない話、知っておかないと大変な話を織り交ぜながら。(笑)

私には幸か不幸か、成功体験と失敗体験が多くあります。

こんな失敗したよという話も、会員さんに惹かれない程度にお話ししていっています。(笑)

みなさんも一度勉強してみてください。

知識は荷物にならないですから、どんどん身に付けて吸収してください。

そんな学習の場が日本中に広がっていけばいいな。

そんな夢を持ちつつ、次の学習のテーマを考えているところです。

そこに時間を取られ最近ブログがおろそかになっていました。

ということで、久々の更新でした。


家主さんになるお勉強していますか?

不動産投資でオーナーになる、家主になる。

現金で戸建や連棟住宅、区分所有のマンションを購入してオーナーになる方から、ローンを組んで一棟もののマンション・アパートオーナーになる方まで様々です。

どういった種別の物件を買うのか?
いくらの物件を買うのか?
築浅の物件を選ぶのか?
築古の物件で高利回りの物件を選ぶのか?

悩みますよねー?
いろんなセミナーに参加して、あーだこーだといろんな勉強をしていることでしょう。
また、いろんな本を読み漁って自分に合う投資スタイルを模索していることかと。

でも、購入後のお勉強は購入してからという人がとても多いことに驚きます。
賃貸募集はどうするの?
税金のことは考えているの?

『そんなのは物件買ってからの話じゃないんですか?』
そう思っている人も多いことかと。

『これ、内装するのにいくらかかりそうですか?』
『いくらで貸せそうですか?』

『◯◯万円くらいですね。』
『分かりました。ありがとうございます。』

えっ??

そこは任せっきりなんだ。。。

オーナーになろうとしている人、下手したら自分で賃貸マンション借りたのも学生の時以来、
『どうやって契約したっけ?』
こんな人も多いのです。

礼金と敷金の違いもよく分かっていなかったり、募集にかかる費用も知らなかったり。

かといって、そんなこと教えてくれるセミナーや本もあまり見かけませんもんね?

でも実際にはここがとても重要だったりします。

『周辺相場的には家賃◯万円、敷金なし、礼金1ヶ月くらいですよね?うちの物件は△△、この条件で募集してくれませんか?』
『◯◯のお客さんをターゲットにして、◯◯な感じで内装仕上げしてもらえませんか?』

これだけのことで入居率は大きく変わります。
また、賃料をUPできれば利回りも向上します。

どっやったら家賃を高く取れるのか?
どうやったら内覧が増えるのか?
いったい内装工事の相場はどのくらいなのか?
キッチン入れ替えるのにいくらかかるのか?
給湯器は?

このくらいは一度勉強してから物件購入を考えませんか?

不動産を賃貸しているオーナーさんの中には、今どきまだクロス(壁紙)1mあたり900円近く支払っているオーナーさんもいます。

ワンルームの給湯器を交換するのに10数万円も払ってるオーナーさんもいます。
もし、万一こんな話に心当たりがあるのなら今すぐご相談ください。

もったいないです。
みすみす他人にお金を施しているのと同じです。
それなら生活に困ってる方々や日本各地の被災者に募金してあげてください。
寄附金控除で税金が戻ってきますし。

入居者=お客さま
この感覚を持ち合わせていない人は不動産投資に向いていないと思います。

入居者がガラガラ=お客さんの入っていない飲食店と同じです。
お客さんの入りが悪い飲食店はどういった努力をしますか?
新しいメニューを考えるだけではなく、ランチタイム営業をしてみたり、セットメニューを考えたり、飲み放題を作ってみたり様々な努力をします。
エントランスや共用部分が汚い、散らかり放題、これは店内をゴキブリが這い回ってるお店と同じです。
エアコンが壊れたと入居者から連絡あったのに何日も放ったらかし、これは注文して30分も40分も経つのに料理がやってこないのと同じです。

こうやって置き換えたら分かりますよね?
お客さんの立場なら、
『もうこんな店行かないよ。』
こうなりませんか?
入居者は同じマンション、同じ部屋に戻ってくることはないとは思いますが、その評判はこれから部屋探しをする人にも伝わります。
入居者を大事にしない大家さんはお客さんを大事にしない飲食店と同じです。

愛想は悪いけど味は絶品
っていうお店作りをするのか、味は普通でも居心地のいいお店作りをするのかどっちが簡単なのでしょう?

大家さんの権利義務を説明します。
大家さんの権利は家賃を受け取る
これだけです。
従来は
家主>入居者
家主の方が偉いという風潮がありました。
なので◯年毎に家賃を上げたり、高い礼金を取って簡単な修繕だけで入居させたり。
給湯器が壊れても、
『うーん、入居者に半分負担してもらえないかな?』
こういう時代でした。

家主の義務は、家賃をもらう代わりに快適な生活空間を提供することになります。
部屋に付帯している設備が故障すれば速やかに直す、もしくは交換して使用できる状態にする必要があります。
共用部分の電球が切れれば交換してあげ、雨漏りがすれば修理してあげ、隣の部屋の住民がうるさいと言われれば対応してあげなければなりません。
この仕事を管理会社に丸ぶりをすれば、煩わしい業務から解放されます。
でも、
『給湯器交換しました。15万円です。』
『電球交換しておきました。5千円です。』
世の中の多くの悩みはお金で解決できます。
でも、不動産投資を始めたキッカケってお金を払うことではなくお金を稼ぐことではありませんでしたか?

出費を抑え、かつ煩わしい業務の多くから解放される方法があります。

不動産会社を介してではなく、直接修繕業者と繋がることです。
エンド価格ではなく、業者と変わらない価格で対応してくれる業者さんと。

もちろん戸建や区分所有の一室を持ってるだけというオーナーさま一人の力では、リーズナブルな価格で安心して仕事を任せれる業者さんを見つけることは容易ではないかもしれません。
でもスケースメリットが出てくればそれも叶う話なのではないでしょうか?

以前いた会社では管理戸数も700室、800室規模でしたのでスケールメリットが出せました。
毎週何らかの工事を発注できるレベルですもんね。
今の会社では残念ながらそこまでのスケールメリットを発揮することができません。
じゃあ、寄せ集めでもいいからみんなで工事を発注したらどうなるの?
それが今のL-style Clubの目的の一つでもあります。

L-styleClub-1

詳しくは過去のブログ記事かこちらをご覧ください。


会員さん自らがお持ちの物件、他のエージェントが獲得してきた管理物件、それらが集まればメガ大家さん規模くらいには仕上げることができませんかね?

L-style Clubはいろいろなことにチャレンジしていきたい人の集まりです。
ご興味ある方はぜひご参加ください。

広告活動にいくらかかっていますか?

不動産屋さんの経費といえば

事務所の家賃、駐車場代

車両購入費、維持費、ガソリン代

人件費

広告宣伝費

主なところはこんなもんですが、その他にも文房具代や郵便代、印紙代、交通費、消耗品代、あげていけばキリがないのでこれくらいにしておいて。。。

この中で一番高いウェイトを占めるのは人件費もしくは広告宣伝費だと思います。

人件費の削減方法はさておき、広告宣伝費といえばまず何を思い浮かべますか?

ひと昔前は売買系の会社さんなら新聞折込、チラシ代が大きなウェイトを占めていました。

今みたいに一人一台スマホやPCを持っている時代ではありませんでしたし、広告媒体といえば雑誌、チラシなどの紙媒体が主流でした。

賃貸系の会社さんでも、賃貸雑誌の掲載料、手撒きチラシの印刷代が大きなウェイトを占めていました。

新聞折込なら毎週10万部、20万部配布という会社さんもありましたから毎週100万円単位の広告宣伝費を使うイメージですよね。

賃貸雑誌でも雑誌によっては、掲載料で毎週10万、20万円かかっていたりした時代です。

それが今ではゴッソリとその需要がインターネット広告に変わっています。

ホームページ作成から、SEO対策、リスティング広告、そして大きな集客のツールはポータルサイトへと変化しました。

ポータルサイトの掲載料も何万円単位で使っている会社さんから、何十万単位、何百万円単位で使っている会社さんもあります。

当然うちみたいな弱小零細企業ではそんなに広告宣伝費を使えるわけもなく、自社ホームページやそしてこのブログなどできるだけ費用の掛からない媒体で宣伝活動を行っていくことになります。

まずそのホームページですが、うちの会社のホームページ、WIXという無料ホームページ作成サービスを使用して作っています。

基本、ホームページをUPするところまでは無料で利用できます。

独自ドメインを使用しようとすると有料にバージョンアップしないといけませんから、さすがに会社のホームページなので有料プランに変更していますがそれでもこんな料金です。

wix

当社のサイトはこんな感じなので少し時間をかければこの程度のホームページは自身で作れますので一度やってみてください。

以前の不動産会社のホームページといえば作成代で数十万から百万円単位、毎月の維持管理費が数万円からというのもザラでしたから、そこから比較すると経費削減は容易くできます。

次に私が手掛けたのは紙媒体の経費削減です。

チラシやDMで使う印刷物といってもうちの場合は毎月数千枚、数万枚印刷するわけではありませんからカラーコピーや白黒印刷でやっていたのですがそれでも毎月数万円かかっていました。

チラシや折込広告をしている会社さんなら1枚当たりのコストが1円変わっても10万枚で10万円変わりますから大きいですよね?

うちの場合はそこまで大量に印刷物はないのですが、それでも毎月の出費が大きいのでどうしようか悩んでいた時に見つけましたよ。

ネット印刷です。

自分でデータを作成しネット上でUPロードすることにより大幅に経費削減を計れます。

難点は文章や文字の更正を自分でしないといけない事くらいです。

誤字や脱字があればそのまま印刷されてしまいます。(笑)

でもこのネット印刷を利用することにより、1万枚A4両面カラー印刷、1枚当たり紙代込みで2円程度までコストを削減できました。

当社からのDMが届くお客様はご覧になったこともあるかもしれませんが、1枚2円で作ったものとは思えない出来栄えです。(自画自賛)

カラーチラシ

これはWordで作ったものをPDFに変換し印刷してもらっています。

illustratorでつくったものならもっときれいな印刷物が作成可能です。

小さな会社では無限に広告宣伝費はかけられませんから、少しでも節約できるものは節約し、自分でできることはできるだけ自分で行うことが必要です。

ちなみに経理も私は自分でやっています。

私が使っているのは弥生会計のソフトですが、入力自体は簡単なので誰にでもできますよ。



こんなにするのという方には1年間無料のこんなプランもあります。




次年度以降は年間8,640円かかるそうですが、サラリーマン大家さんで税理士さんと顧問契約するほどではないしなという方にはお勧めです。

自分で入力しているとキャッシュフローのことも税金のこともある程度理解できてくるので、今後も不動産投資を継続していこうという方には必須だと思います。

ちなみに初年度はこの会計ソフトだけで会社決算を行いました。

これだけで、毎月の税理士の先生の顧問料2~3万、決算料10万円程度は浮いたことになります。

小さな会社でも戦えるやり方はいくらでもあるものです。

業務に集中するために全部外注、それはそれでアリだとは思いますが、ホームページも自分でも作れるが外注した方がよりいいものが作れるから発注する、チラシも自分でも作れるがより効果を挙げるために外注する、経理も自分でも出来るが業務に集中したいから外注する、こうでなければ零細企業は成り立ちません。

よく友人の不動産屋さんと話をしていて、

『おれパソコン苦手だからアナログでいいねん。』

『写真撮るの苦手やから、反響で大手に勝てないねん。』

じゃあどうして勝負するつもりなの??

営業力でしょうか?

今の時代、営業力だけで勝負できるほどお客さまは甘くないのに・・・



大西くんは何でもできるし、いろいろ考えているよね。

こんなこともよく言われますが、そりゃそうでしょ。

考えていなければ生き残ってもいけないし、自分で何でもできないと人を雇わないと戦えません。

自分と同じスキルを持った人など雇えるわけもありませんから、同じサービスがお客さまに提供できなくなります。

それがイヤで今の会社を起業したので、このコンセプトがブレるわけにはいきません。

それなら、同じようなスキルを持っている小さな会社の経営者の方々と共同事業をしていきたい。

そう思っている今日この頃です。


来年には何かそういったプロジェクトを立ち上げれればいいなと思っています。

共感するお仲間たち集まれー♪

最近同業者と飲みに行ったらそんな話ばかりしています。

クラウドファンディングで不動産特定共同事業っていうのもありかな。


来年もまた、ワクワクする一年にしたいと思います。

お楽しみに。




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プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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