ほんとうに大丈夫?不動産投資

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不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

総量規制

資産の意味を間違えてはいけません

不動産投資をやっているオーナーさんで、本を書いていたりセミナーをされているオーナーさんもどんどん増えてきました。
◯◯大家とか、△△大家とかいろいろなネーミングで自分を売り出していますが、実際に言っていることに共感できる大家さんはそんなに多くはありません。
中にはもちろんすごい方もおられますが、投資の方法よりも資産◯億とこの部分を強調しているオーナーさんってほとんどが融資利用により不動産を次々取得しているだけのオーナーさんだったりします。
決してこの方法が間違えているというわけではありませんが、資産の意味を履き違えてしまうと大変なことになります。
会社とかの決算書で貸借対照表って見たことがありますか?
ここには資産の部分と負債の部分が記載されています。
資産◯億で負債が0ならもちろん大変な資産家です。
でも資産◯億で負債も◯億ならどうでしょう?
またその資産の部分も今の時価で◯億で売却できなかったとしたら?
資産から負債を引いて残ったものが純資産で、逆に資産から負債を差し引いてマイナスになれば、それは純負債です。
この純資産の部分がみなさまが資産と聞いて思い浮かぶ部分なのではないでしょうか?
例えば5億の融資を受け5億の不動産を購入すれば、資産5億、負債5億です。
純資産は0。
でもその5億で購入した物件が4億でしか売れない物件だったとしたらどうでしょう?
負債額は変わりませんから純負債1億ということになります。
不動産を購入する際に物件価格とは別に諸費用が必要です。
売却する際にも仲介手数料は発生します。
つまり5億で購入した物件を5億で売却しても1割程度はマイナスが出るということになります。
もちろん10年前に購入した物件が同じ価格で売却できれば、その間に得た家賃収入で十分な利益は確保できるかもしれません。
でも、そうじゃないタイミングで売却したいという話になればどうなるのでしょう?
相場通りの物件を購入していたとしても購入した時点でマイナス1割からのスタートです。
これって自宅の場合でも共通した話になります。
新築で一戸建を購入したけど、途中で売却することになった。
査定してもらったが、購入した金額より大きく割り込んだ金額になりこれでは残ったローンの返済ができない。
よくある話です。
でも今この状況が一部の都心部では違ってきています。
購入した金額より高い金額で中古市場で動いている。
このようなケースが増えています。
都心部で不動産を所有している方にとって今は千載一遇のチャンスです。
自宅を純資産に変えるチャンスです。
売却し、住宅ローンの残債を返済してなおかつ何百万円という現金を生み出すチャンスです。
私は先日自宅を売却しました。
住宅ローンを組んでいましたので売却金額の全てが手元に入ったわけではありません。
でも少しまとまった額の資金を得ることができました。
不動産って他の金融商品、例えば株とか金とかに比べると値動きの小さい資産と言われています。
短期的に見ると確かにそうなんです。
一年の間に2割も3割も変動することは滅多にありません。
でも、長期的に見るとそうではないのです。
10年間、20年間というスパンで見ると大きく相場は変動しています。
住宅減税など税制により大きく影響を受けますし、金融庁のお達しにより一気に流れは逆流します。
バブル期の総量規制などが顕著な例です。
一社あたりの貸出額を規制することにより市場は凍りつきました。
融資が下りなければ購入できない。
当然の話です。
購入するお客様がいなければ相場は下落します。
これは不動産に限った話ではありません。
カードローンに規制が入るというニュースもありました。
カードローンと不動産投資融資は最近の金融機関にとって大きな主力商品でした。
いつ不動産投資についても大幅な規制が入るか分かりません。
それでも、外国人が購入してくれていれば相場は大きく変動しないかもしれません。
でも外国人投資家さんもいつ日本の不動産を手放すか分かりません。
もともと円安で高利回りの日本の不動産を購入していたわけですから、円高に振れ不動産価格が上昇した今って、まさに手放す絶好の機会です。
オリンピックまでは・・・
という声も多く聞こえますが、逆にそこを過ぎ去るとどうなるのでしょう?

景気が上向き、人口が増え、所得が増えている状況なら不動産価格も上昇して当然ですが、今ってそうなのでしょうか?
景気の指標は上向きですし、今日も日経平均は2万円を突破しました。
でも実感がありますか?
所得は増えていますか?
暮らしは豊かになっていますか?
経済指標と一部の地域の地価だけ上昇しています。
これって、まさにバブル景気のような気がします。
私はそう思ってこのタイミングで自宅を手放したわけですが、みなさまはどう思われますか?

ご売却をお考えならお手伝いさせていただきます。
もちろん少しでも高く売るために知恵を絞ります。
不動産をそのままの状態で売却するのがいいのか?
またリフォームして売却するのがいいのか?
更地にして土地として売却するのがいいのか?
賃貸で客付けして投資用商品として売却するのがいいのか、立地や建物の状態、賃貸需要、その辺りを考慮してご提案いたします。
立地によっては、民泊用施設として改良し売却することも十分考えられます。
不動産売却を不動産仲介の仕事と捉えるのではなく、不動産コンサルティングの一環として売却、賃貸のお手伝いをさせていただく。
これが株式会社ライフコンサルティングのスタイルです。
お客様に合った最適の売却のご提案をできるようお手伝いさせていただきたいと思っております。
今は買い時じゃないと最近ずっと言い続けていると、購入希望者のご相談がめっきり減りました。(笑)

そりゃそうですよね。(笑)
でも、それでいいかなと思っています。
アパート、マンションローンも低金利の融資を受けれる金融機関の評価は厳しくなりました。
希望額近い融資を受けれる金融機関は高金利です。
それでは購入しても後々苦労するのが目に見えています。
ならば購入するべきではない。
これが私の結論です。
お客様とは長いお付き合いをさせていただきたいので、いいタイミングでご購入いただきたいですし、いいタイミングで売り抜いていただきたい。
購入した金額以上で売却のお手伝いをさせていただく。
これが理想です。

競売物件で現金購入。
これはまだ通用する手法です。
競売で購入した時点で1割から2割は割安で購入していますから、購入金額以上で売却することは難しくありません。

そんな競売物件購入の手引きとして10月7日(土)セミナーを開催します。
不動産投資のセミナーも同日開催しますので、ご興味ある方はぜひご参加ください。

お待ちしております。

不動産価格はまだ上昇する?それとも下落する?

不動産価格はこれから上昇していくのか?

それとも下落してしまうのか?

不動産投資をしている人、これから始める人にはやはり気がかりな点です。

そもそも不動産は他の金融商品に比べ安定しているというのが一般的な評価です。

いきなり0になることもないですし、その変わりいきなり倍になるということもありません。

ただ全く乱高下がないのかと言われるとそうではありません。

神戸の地震、東北の地震、広島の地滑りなど天災などの外部的な要因によって、大きく値を下げることはあります。

逆に、金利低下、金融機関の貸出強化によって大きく値を上げることもあります。

今はまさにこういう状態です。

では、今のこの状況から大きく値下がりするケースはどういったケースが考えられるでしょうか?

真っ先に思い出すのがバブルの終焉です。

不動産価格が上昇し続け、その当時の日本の景気は過去に類を見ないくらい好調でした。

日本人が海外の不動産を買いあさり、オークションで何億もする絵画を落札したというニュースが連日TVで報道されました。

ただそんな好景気は一つのことがきっかけで脆くも崩壊します。

当時の大蔵省が金融機関に対して発令した総量規制というものをきっかけに、一気にこのバブル景気は破たんしました。

この総量規制とは、『不動産向け融資の伸び率を総貸出の伸び率以下に抑えることと』いうお達しでした。

これにより、不動産向けの貸出が一気に行われなくなり、不動産価格はどんどん下落していきます。

何でもかんでも融資していたのに、いきなり貸してくれなくなると、今度は買い手がいなくなります。

不動産は上昇するものという思い込みで購入していた不動産は、買い手がいなくなり売れなくなります。

売れなくなれば不動産価格は当然のように下落します。

下落すれば担保割れ、不良債権に。

不良債権になれば金融機関は回収に走ります。

どんどん膨れ上がった不良債権は金融機関自体をも崩壊へ導きます。

『銀行は潰れない。』こんな神話が脆くも崩壊した瞬間です。

そうなると、不動産以外の経済にも大きな影響を及ぼし、その後20年以上も経済が停滞する、デフレの状態へとなってしまったわけです。

分かりやすく書くとこんな感じです。

今、金融機関の不動産案件への融資比率は非常に伸びています。

マイナス金利になり、金融機関は貸出先探しに躍起になっています。

設備投資をする企業も少なくなり、貸し出す先としては新規産業か新規事業者、住宅ローンくらいしかなくなっています。

それに伴い、カードローンの伸び率も高くなっているみたいですね。

個人的見解からすると、カードローンや住宅ローン、新規事業、新規産業への投資より、収益用不動産への投資の方が取りはぐれが少ないように思います。

空室率の上昇などのリスクは当然ありますが、家賃収入も0になるわけではありません。

住宅ローンやカードローンの場合で返済が滞るというのは全く支払えなくなったという場合でしょう。

投資用不動産の場合は、毎月50万円の返済は無理でも30万円なら何とかというケースも少なくはないでしょう。

つまり、完全な不良債権にしてしまうか、見えない不良債権にしてしまうかは金融機関のさじ加減のような気がします。

過去の過ちも踏まえて、政府が同じ轍を踏むとは考えにくい状況ではあるのではないでしょうか?

よく、不動産投資で金利上昇のリスクが唱えられます。

ただ、金利が上昇する際には好調な実体経済の裏付けがついて回ります。

不動産価格がどんどん上昇していけば、金利は上昇することもあるでしょう。

でも、その時には所有している不動産も上昇していることになります。

不動産で失敗するケースとすれば、購入した金額よりもはるかに少ない金額でしか売却できない。

購入した物件の収入で返済原資が足りない。

分かりやすく言うとこうしたケースです。

購入した物件で支払いができないというのは、購入時点での収支計算が甘かっただけです。

購入した物件が残債では処分できない。

これは、処分するタイミングと購入時点での読みが甘かっただけです。

つまり、この2点だけしっかりしていれば購入した不動産が不良債権になることなどありません。

不動産で損することって、もちろんないわけではありません。

新築一戸建を買ってしまった。

4,5年で売却した。

ほとんどの場合、残債分で売却することはできません。

でも、普通に住んでいるわけですから、賃貸でも家賃は必要だったわけです。

4LDK、駐車場付き新築戸建、賃貸相場を調べてみてください。

安くても13万、14万円はします。

年間で150万円ほど。5年間で750万円。

これくらいの値下がり幅なら実質的には損はしていないことになります。

何年間か高い賃貸物件に住んで、贅沢したねという話です。

ここから住宅ローン控除を受けていたら?

固定資産税を支払っていたとしても、それ以上に恩恵はあったわけです。

損したか得したかという判断基準をどこに持っていくかで大きく変わってしまいます。

5,000万円の収益マンションを購入した。

毎年家賃収入で400万円あった。

経費で200万円ほどは消えたとしても、年間200万円は手元に残ったとしましょう。

この物件を5年後に4,500万円で売却した。

これは損したということでしょうか?

5年間で1,000万円のキャッシュが手元に残っていましたから、収支でいうと+500万円です。

もちろんここには不動産取得税、登記費用、仲介手数料などは含まれていませんので、実際の収支を考えるときにはそうした費用も考慮してということにはなりますが、考え方としてはこれはプラスということだと思います。

これが、全額自己資金で購入して、つまり5,000万円投資して5年間で500万円の利益だったとしたら、もっといい投資先はあったのかもしれません。

でも、5,000万円の物件はほとんどの場合融資を利用して購入します。

この場合の自己資金がいくらだったのか?

その自己資金に対していくらのリターンがあったのか?

それにもよりますよね。

そうしたシュミレーションの上、収支が合う物件だけ購入していればいいのですよ。

たとえば、上記のケースで自己資金をほとんど出さない状況で購入したとしましょう。

自己資金500万円。

これに対してリターンが年間200万円。

投資利回りでいうと、40%です。

どうですか?

悪くないですよね。

実務的に5,000万円の物件を購入するのに、自己資金500万円で購入できるかどうかは別にして、これが可能であれば十分なリターンと言えるのではないでしょうか?

つまり不動産投資で重要なのはいくらで物件が買えるのかというところではなく、この物件でいくらなら融資が付くのか?

また自分はどのくらいの金利で借り入れができるのか?

またどのくらいの返済期間で融資してもらえるのか?

そうしたこともシュミレーションする必要があります。

もちろん現金で区分所有の1室、戸建て、テラスハウスなどを購入する場合には融資を考える必要はありませんから、ただ単純に物件の良し悪しだけを判断すればいいことになります。

こちらの方が投資を始めたばかりの人には分かりやすい構図です。

いきなり2億、3億の収益マンションから始めれる人はかなりの少数です。

自己資金をほとんど使わずに不動産を増やしていける人もごく少数です。

でも、中にはいるのです。

複数の不動産を所有している人のほとんどは物件の売り買いを経験しています。

購入するばかりではなく、いいタイミングで売却を図ります。

資産の組み替えです。

Aさんが購入したXという戸建があったとします。

現金400万円で購入し、毎月5万円(年間60万円)の収入があったとしましょう。

6年前に購入し、毎年の固定資産税等を省き50万円/年の現金収入があったことにします。

6年間で300万円です。

Aさんはそのまま持ち続ける選択肢ももちろんできるわけですが、Aさんはリスクを考えます。

6年間入居し続けている賃借人がもし退去すれば修繕費用、募集費用等が発生する。

このタイミングで売却すればそのリスクを回避できる。

それならば、この物件を売却し不動産を現金に換える選択肢もありだと。

Aさん


AさんはこのXという物件を売却し、Yという物件の自己資金に充当します。

Yという物件は物件価格3,000万円。表面利回りは10%。年間収入は300万円とします。

今回の購入金額、プラス諸費用が200万円。

Xを350万円で売却し自己資金とします。借入金額は2,850万円。

これを20年ローン、金利2.0%で調達します。

毎月返済は144,000円、年額で173万円です。

同じように固定資産税、ランニングコストで10%ほど経費として見たとしても、年間100万円ほどのキャッシュフローが生まれることになります。

今までの倍です。

しかも今回は初回にXという物件を購入した現金をそのまま充当しただけです。

今度Xという不動産を購入したBさんのケースです。

350万円で物件を購入しました。

年間の収支はAさんと同じく50万円です。(経費を差し引き)

7年間で回収できます。

その間に賃借人が退出すればBさんのリスク。

逆にそのまま住み続けてくれればBさんの収入はそのまま確保できるわけです。

Bさんのメリットは購入した初月からいきなり家賃収入が得れること。

募集業務やリフォームの手配など、煩わしいことがないままいきなり家賃収入が得れること。

しかもAさんが得ていた収入をそのまま引き継げるのに、Aさんが購入した金額より安く購入できたこと。

それぞれにメリットが出るわけです。

Aさんの場合、毎月得ていた収入をもとに、Zという新しくXと同規模の戸建を購入する選択肢もあるわけです。

このようなケースって不動産投資ではよくあるケースです。

『不動産は一生に一度の買い物』と昔は言っていました。

年収400万円に対して、不動産、一戸建が4,000万円も5,000万円もしていた時代がありましたから確かにそうだったのかもしれません。

でも、今や中古住宅なら200万円、300万円で購入できる物件も少なくはありません。

もはや、不動産は車と同じように買い替えの時代なのです。

車を購入する時って、どういう判断基準で購入していますか?

乗りたい車?

それとも低燃費の車?

中には中古になっても値下がりしにくい車という選び方をしている人もいるのではないでしょうか?

また新車ならではの低金利を利用して、新車の乗り換え乗り換えという購入の仕方をしている人もいるでしょう。

千差万別ですよね。

不動産も千差万別です。

それぞれの購入スタイル、投資スタイルがあっていいと思います。

ただ、融資が利用できるのなら融資利用をしたほうが、幅広い選択肢も持てるというだけの話です。

決して現金購入が間違っているという話ではありません。

話がどんどん進んでいって、不動産価格の値上がり、値下がりの話から遠ざかっていました。

不動産の価格は需要と供給のバランスです。

いくらいい家を建てても、そこに需要がなければ値段は付きません。

逆に建物は古くても立地が良ければ不動産の需要は生まれます。

賃貸相場はもうかなり底まで来ています。これ以上下がりようのないレベルまで家賃は下落しています。

ただエリアによると、上昇してきているエリアも存在します。

なので、需要のある立地で物件を取得している方は、大丈夫でしょう。

反対に需要のないエリアで物件をお持ちの方、これからも物件周辺の地域の発展が見込めそうにないエリアで物件を所有している方にとっては厳しい時代になっていくかもしれません。

くれぐれもそのあたりの見極めは大事ですので、物件購入の前には必ずご相談ください。

私でなくても、利害関係のない不動産会社のお知り合いがいればその方にでもご相談してくださいね。

あとは総量規制のような不動産投資に対しての規制が入らないことだけが心配です。

でも前述の通り、そういうことになれば日本経済は真っ暗闇になってしまいます。

この先不動産投資で失敗した人たちが多く登場し、自殺者多数、社会問題へ発展っていう展開にならない限りは大丈夫でしょうが、もうこのあたりは不動産屋さんのモラルの問題もありますのでどうでしょう?

ス○ガ銀行などの、超長期、高金利の融資付で購入する人がこれ以上増えないことを心配しています。

みなさん、騙されないようにしてくださいね。




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代表取締役 大西 征昭
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プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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