ほんとうに大丈夫?不動産投資

いままでこちらのブログをご愛読いただいていた皆様、ありがとうございました。 現在は当社ホームページにブログ記事を集約いたしましたので、そちらで引き続き発信しております。ご面倒ですがブックマークのご登録変更をお願いいたします。 https://remax-l-style.com/

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

緩和

民泊の滞在日数2泊3日に

政府は民泊の滞在日数の要件を現行の6泊7日から2泊3日に緩和する政令改正を閣議決定しました。

現在特区民泊が施行されている大田区、大阪府でも適用になりそうです。

また大阪市でも10月31日から特区民泊の条例が施行されます。

こちらも大阪市議会での決議が必要にはなるとは思いますが、この決定に準ずる形になりそうです。

この件については先日大阪市で行われた特区民泊の説明会でも触れられており、政府の決定に合わせて2泊3日に改正する用意があると述べられていました。

31日と言えばもう来週の話しですが、この決定を受けて申請がどれだけ伸びるのかというのは注目されるところです。

特区民泊申請にあたりクリアしなければいけないハードルはいくつかありそうですが、宅建業の申請ですらいくつか要件がありますし手続きは必要です。

正式に事業化できるとなれば、ぜひ取り組んでみたいところですよね。

で、いつから大阪市の方では2泊3日になるのでしょうか?

10月31日には間に合いそうにはないので、12月からとかになれば申請に拍車がかかるかもしれませんね。

このニュースに呼応するかのようにこんなニュースも出ています。


ヤミ民泊の通報窓口を設置するというものです。

民泊の実態をきちんと把握するためには信賞必罰は必要ですから、当然こうした動きも活発になってくるでしょう。

大阪市で行われている民泊の数は5,000とも6,000とも言われていますので、そのほとんどがヤミ民泊です。

いったい何件くらいの申請が行われるのでしょう。

2泊3日に緩和されれば申請しない理由って完全になくなりますもんね。

これが不動産の活性化、空き家問題の抜本的な解決になればいいのになと心の底から思っています。

楽しみです。

ホテルの容積率緩和により不動産価格高騰?



国土交通省がホテルの新築や建て替えの際に容積率を緩和するよう方針を固めたようで、夏にも自治体に通知する方針だそうです。
大阪や京都、東京などでは宿泊施設の不足が深刻化しており、民泊を認める条例も各地で出てきています。
その中で民泊だけでなく、ホテルの建築を推進するための政策として今回の話が出てきています。

訪日外国人旅行者の数値目標として、2020年には4000万人、さらに6000万人の目標数値を達成するための施策として宿泊施設を増やそうという試みですね。

現在でも大阪市の中心部ではホテル建設用地の需要がとても高まっており、分譲マンションデベロッパーとホテル業界が土地取得を争っています。
その影響で2、3年前に比べ土地価格は高騰しています。
それでもなかなか手に入らないような状況は続いていましたが、今回の施策によってホテル業界には有利に働きそうです。

容積率の緩和ということは、例えば容積率が400%の土地で土地面積が200坪あったとしたら、建物延べ床面積は800坪分建設できることになります。
これが600%まで認められるとなれば1200坪まで建築できることになります。
建築費は同じだと仮定すると、今まで容積率400%の300坪の土地と同じ価値を見出せるわけになります。
単純にこの場合1.5倍の坪単価まで出せるということになりますよね。
さらに中心地の土地価格は上昇しそうです。
古い雑居ビルが建っている幹線道路沿いの土地など価値が高まりますね。

容積率が緩和された場合、土地価格だけでなく、売買しなくてもお金に変えることが出来る方法があります。

ビルはそのまま利用し、余った容積率を売却するという方法です。
空中権の移転という方法です。
これは東京駅改築の際にも少し話題になりました。
自分の土地の容積率を隣接する土地に譲渡するという方法です。
登記をすることにより有効になります。
登記された土地は建て替えの際にもその利用された容積率分は使用できなくなります。
単独では高層の建物が建てれない場合でも隣接地の空中権を利用することにより、高層の建物が建てれることが可能になるのです。

都心部でも低層の建物も多く存在します。一階でお店をやっていて二階に住居があってという古くからある商店なども存在します。
そういった建物に対して売却する、賃貸するといった方法だけでなく新たな活用方法の一つとして空中権は存在します。

大阪でいうと、日本橋という場所は昔からの電器屋街でした。
それも大型量販店の相次ぐ出店でお客様の流れはどんどん少なくなり空き店舗も目立つ時期がありました。
今ではオタロードとなって生まれ変わり多くの人で賑わっています。
松屋町という人形店が多く建て並んでいる場所があります。
今でも数は少なくなりましたが、まだいくつかのお店は残っています。
そこも空き店舗が目立ち閑散としていたのですが、元々の立地が良かったので、今は賃貸マンション、分譲マンションなどに生まれ変わっています。

空中権の売買なども行われれば、高層のホテルや大型のホテルなども建築可能になります。
これからはそういった地域もホテルに建て替わっていくのでしょうか。

観光地になっていけばいくほど土地価格は高騰します。
パリやハワイなどでもそうですが、観光地近くの土地価格やマンション価格も自然と上昇します。

大阪や京都、東京はもちろんの事、これからは逆ドーナツ現象ですね。

都心部にどんどん人は集まり、周辺都市は人口減少の影響を受けてくるでしょう。
現に今の賃貸情勢を見ても言えることですが、中心地にマンション建築がどんどん進み競争は激化しています。
それに伴い賃料も下落しました。
中心地と周辺地域の価格差は少なくなり、また自然と中心部に人が集まりだしたのです。
需要と供給のバランスです。

これからは時間がかかるかもしれませんが、中心部の賃料は上昇していくかもしれないですね。
ホテルが増えればそれに伴い従業員の住居も必要になります。

観光客相手のビジネスも活性化するでしょう。
そこにも住居の必要性が生じます。
そう考えるとこういった施策を次々と考え出す今の政府には感心します。

100年続いたシャープが台湾企業に買収され、日本の地場産業が衰退していく中で黙って指をくわえていてはどうしようもないですからね。

そのうちカジノ法案なども再燃するかもしれませんね。

もっともっと大阪を元気に。
日本を元気にして欲しいですね。



外国人旅行客増加の背景

外国人旅行客の増加の背景について

2015年度流行語大賞にも選ばれた『爆買い』ですが、昨年はまさに不動産業界にとってもこの『インバウンド』の影響が大きかった1年でした。

旅行者だけでなく、不動産投資の購入者としても外国人が例年以上に大きかった1年だったのではないでしょうか。

今日は投資家でなく、外国人旅行者の件について書いていきたいと思います。

外国人旅行者の増加は顕著に表れています。

image

これは2014年までのグラフですが、2015年は1900万人を超えました。

この数字は過去最高のものです。

一気に5割UPとなりましたが、この背景にあるのはまず『円安』にあります。

ドル円推移

2011年10月31日に付けた過去最安値75.54円=1ドルから4年で、昨年の最高値125.85円まで円安は推移しました。

これは外国人からすると(ドル換算で考えますが)2011年に100万ドルで75,540,000円だったものが2015年には125,850,000円になったことになります。

つまり、約6割でものが買える計算になります。

1億円の物件が6,000万円で買えるわけですから、こぞって日本にものを買いに来るわけですね。

円が強かった時には、日本人も多くの外国の不動産や企業を買収しましたが、それと同じことが起こったわけです。

これは一番の要因だと思われますが、外国人旅行客が増えたのには、そのほかにも実は政府のいろいろな施策が背景にあったのです。

まず『ビザ要件の緩和』が挙げられます。

『タイ』に対して平成25年7月1日に『ICビザ免除』。

『マレーシア』に対して同じ平成25年7月1日に『ビザ免除再開』。

この結果タイからの訪日旅行者数は平成24年7月~平成25年6月で約33万人だったのが、翌年約58万人と約78%増加。

マレーシアも平成24年7月~翌年6月で約14万人だったのが、約22万人と約57%増加しています。

さらに『インドネシア』に対しては、平成26年12月1日に『ビザ免除』になりました。

これにより、ビザなし訪日旅行が実現しています。

中国に対しても

1)商用目的の者や文化人、知識人に対して数次ビザ(商用:訪日渡航要件廃止、文化人、知識人:身元保証書省略)

2)沖縄・東北三県数次ビザ発給要件の緩和(過去3年以内に訪日歴のあるものについては経済力の要件を緩和)

3)相当の高所得者に対する個人数次ビザの導入

なども実施。

これらの施策により、アジア各国からの訪日がしやすくなっています。

そして、日本への直行便の増加も大きく役立っています。

日本政府は2020年目標だった2,000万人はすでにキャッチアップし、目標数値を3,000万人に上方修正しています。

その目標数値に向けてさらなる施策も盛り込んでいますから今後もまだまだ外国人の訪日数は伸びそうです。

その中で、私たち不動産業はどう関わり合いを持っていくか?

2020年東京オリンピックまでは好景気というか、上向き基調だろうと言われていますが、その後も好景気を続けれるよう、そして不動産投資の形としてこのインバウンドを取り込めるように考えていく必要があります。

その一つが外国人旅行者の宿泊施設としての受け入れや、外国人労働者を受け入れる住居の整備であり、そしてその旅行者をリピーターにする努力、永住、定住させれるような努力も求められるのではないでしょうか?

これからもこのインバウンドのニュースには注目して、さらなる不動産の活用方法を考えていきたいと思います。


物件情報
ブランド時計のレンタル
記事検索
楽天市場
google
会社概要
RE/MAX L-style
株式会社ライフコンサルティング
代表取締役 大西 征昭
大阪市住吉区長居3丁目13番8号
TEL06(4703)3300
FAX06(4703)3993
mail:oonishi@life-consulting.net
プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
にほんブログ村
アマゾン
はてなブックマーク
このエントリーをはてなブックマークに追加
  • ライブドアブログ