ほんとうに大丈夫?不動産投資

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不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

耐用年数

自宅は木造なのに収益はRCになぜこだわるの?

RC物件で探しているんです。』
『築年数は古くても大丈夫です。』

こういう問い合わせがいまだにたくさんきます。

これって、銀行が言ってきていることでしょ?

『RCなら耐用年数が◯年まで伸ばせるので、◯年の融資が可能です。』

大概の銀行でRCなら耐用年数47年、中には55年見てくれる金融機関もあります。



私が昭和45年生まれで今48歳になろうとしています。

いつの建物ですか?

いくらRCとはいえ、自宅ならリフォームなしで築30年・40年の建物に住みますか?

住まないですよね?

お風呂やキッチンなどの水回りは総入替、間取り変更なども当然視野に入れるでしょう。

なのに収益物件なら外壁塗装もせず、間取り変更もせず、そのまま貸そうって・・・

『おれが住むんじゃないから何でもいいんだ。』

こんな考え方をしているなら、不動産投資はやめた方がいいと思います。

『自分が住むなら古いままでいいけど、他人に貸すからやっぱりきれいにしてあげないと。』

この考え方の人でないと不動産オーナーには向いていないかもしれません。

その考え方に入居者もすぐに気付きます。

『このオーナー何もしてくれないな。先週廊下の電気切れてること伝えたのに、まだ変わってない。』

『給湯器が故障してもう一週間。毎日お風呂屋さんに行くの大変なんだから。』

こういったことが、転居の動機につながります。

今の時代、入居者が入れ替わって新しく募集する費用はとても高くつきます。

賃貸業者に支払う手数料、内装工事代、そして空室期間の家賃収入が入らないこと、三重苦です。

安定した収益を生み出すためには、
①空室を出さない
②入居者に長期で住んでもらう

ことが大切です。

築年数が古くなれば当然設備も古くなります。
給湯器・浴槽・キッチン・洗面台、これらの交換にいくらかかりますか?

また、間取り変更。

需要の少なくなった和室から洋室への変更。

狭いDKから広いLDKへの変更。

古い物件にはこうした目に見えない将来の支出が隠れています。

それだけではありません。

陸屋根の建物なら屋上防水。

スレート屋根でも、スレートの張替え。

外壁塗装。

エレベーターの電気設備の交換、場合によっては箱ごとの入替。

いくらお金があっても足りません。

これらの費用がかかるから、持ち主は手放そうと考えるわけですし、その分利回りはよく見えるように設定してあります。

将来起こり得る支出を無視して考えれば、毎月の支払いと家賃収入ではプラス収支にはなるかもしれません。

でも、いつ発生するか分からない物件を所有していることは、ただのリスクになってしまいます。

修繕が必要になる前に、次の買主に譲り渡せばセーフ。

トランプのババ抜きですよね。

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そもそも、この修繕費用、間取り変更などの内装工事はRC(鉄筋コンクリート)であろうが、鉄骨造であろうが、木造であろうが同じです。

つまり、ここにRCのアドバンテージはないことになります。

あるのはただ長期融資が可能になることだけ。

RC、RCという人ほど、自宅もRCのマンションですかと聞くと、
『木造二階建てです。』

こんな答えが返ってきます。

『自宅はRCじゃないんですね?』
『だってRCで建てたら高いでしょ。』

収益物件でも同じです。



今新築木造アパートの表面利回りは7%〜8%です。
対してRC造の表面利回りは5%〜6%台前半です。

工期は木造で4ヶ月ほどですが、RCなら1年も1年半も必要です。

しっかりした建物は高い。

高い分利回りは低い。

当然の構図です。

建築計画から耐用年数47年が経過するまで50年弱です。

その頃まで生きていますか?

『こどものために収益物件を残してあげたくて。』

『えっ。現金でご購入されるのですか?』

『いえ。一部自己資金は入れますがほとんどローンです。』

ですよね?

建物の名義人はもちろんあなたです。

でもローンがあるうちは、実質的な支配者は抵当権者です。

実勢価格より借金の方が多い物件を残されて、こどもさんは喜ぶのでしょうか?

築年数が大きく経過したRC物件でも同じです。

将来発生する大規模修繕という、目に見えない借金を背負っているわけです。

それでも買いますか?

新築で建てられたRC物件、築後12年で売り出されたとしたら、次の購入者は最長35年のローンを組むことができます。

ですので表面利回り7%ほどでも売れています。

実はこれが一番危険だったりします。

家賃は入居者が二回転したあたりから下落傾向が顕著になります。

すっかり最近の入居者に入れ替わってしまっているマンションならまだしも、これから入れ替わって行くマンションなら毎年収支は悪化していきます。

しかも築後12年となると、給湯器・エアコン・洗面台は交換時期、あと数年すれば外壁塗装や屋上防水の時期に差し掛かります。

また、自分の次に購入する買主が組むローンの年数は毎年短くなります。

その分収支が圧迫しますから、売値が下がることになります。

もう一つ一番重要なこと。

5年後・10年後、今のような利回りで売却できるかどうか?

賃貸物件が増え、価格競争に巻き込まれ家賃収入は減少しているかもしれません。

RC物件は価値が下がらない。

これはただの迷信です。

投資用物件である以上、家賃収入が下がれば売価は下がり、築年数とともに資産価値も下がります。

次世代に遺す

この無意味な自己陶酔にさえ陥らなければ、RC物件をあえて購入するメリットは見出せません。

新築でRC物件を購入もしくは建築して、築数年で同じような利回りで手放すことができるなら勝算ありです。

そのためには、ある程度の利回り物件を購入しなくてはいけませんし、そんな物件今の時期ほとんど手に入りません。

※このブログ記事を書いている最中に物件資料が入りました。
大阪市浪速区で建築中の新築RC物件です。
価格54,800万円で表面利回り6.34%予定。
詳しい物件資料ご希望の方、お問合せは株式会社ライフコンサルティングまで。06-6636-7422

そうなると、自宅と同じ木造建物で十分じゃありませんか?

税法上の耐用年数は22年でも、30年間は十分に使用できます。

劣化等級取得済の物件なら35年・40年は建物に問題は生じないでしょう。

しかも利回りがよく、価格も控えめ。

新築で取得すれば最初の10年そこそこは設備などの交換費用もいらない。

これで十分じゃないですか?

うちの会社で昨日決済した収益用物件も木造三階建です。


一応保有すること前提で取得はしていますので長期融資を受けています。

ただ、タイミング・時勢によっては売却することは当然視野に入れています。

所有していてもキャッシュフローを生み、売却益が見込めるタイミングだけ売却を検討する。

これが投資用物件を購入する最大のメリットです。

持っていてもよし、利益があるなら売却する。

『こんなにたくさんアパート建てて大丈夫なの?不動産屋さん潰れない?』

こんな声はよく聞きますが、売れなくても損しない計算が立つから建てているだけですよ。

プロジェクト融資で建築していても、会社が優良なら喜んで長期融資に切り替えてくれる。

これが銀行です。

購入の条件は、その物件単体できっちりと利益が見込める物件

空室のリスクや他の物件に影響を受けない競争力のある物件です。

それさえ間違わなければ大丈夫なのですが、不動産屋さんが大丈夫って言っても心配ですもんね。

私でさえ他の不動産屋さん信用していませんから。(笑)

信じれるのは自分のだけです。

その目を養ってください。

懇意にできる賃貸業者をいくつか作っておくことも重要です。

売り側が設定している家賃ほど信用できないものはありませんので。

今の時代、購入していい物件は少なくなっています。

融資情勢も厳しくなってきました。

その状況でもチャンスはあります。

見つけるのが難しくなっているだけのことです。

購入できる人が少なくなってきているだけのことです。

そのためには、いい物件があれば自己資金を投入する準備が必要です。

頭金なしで購入したいと思っている方には、少し厳しい風が吹いてきました。

融資が下りなくなってきています。

評価の乖離を埋める手段がないからです。

その評価の乖離を埋めるためには原資が必要なんですよね。

所有している不動産を売却して原資を作るのもアリですし、自宅価格が上昇しているなら売却して現金化するのもアリです。

今はというより、これからはそうなっている人が勝ち残っていく時代になってきたような気がします。

不動産投資は簡単じゃない。

逆にこれが始まりです。

プロの大家の時代です。

一緒に勉強してプロの大家さんを目指しましょう。

それがこのあとの時代を勝ち抜いていく方法です。

誰がやっても成功する。

誰がやっても儲かる。

そんな話ありませんよね。

勝つべき人が勝つ。

勝つ人は手段と知恵を持つ者です。



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不動産今買うべきなのかそれとも?

今大阪の中心部ではちょっとした不動産バブルになっています。
収益マンションの価格が高騰しているのはしばらく前からですが、最近では区分所有建物、つまり分譲マンションの価格も高騰しています。
収益一棟もののRCのマンションの利回りでは新築なら5%台で売り出されていたりします。
これでキャッシュフローを出そうと思えばかなり安い金利で調達しなければなりませんが、金融機関もきっちりとこれに応え1%前後で35年融資みたいな話がありますので売れてしまうのですよね。
新築アパートでも現在の表面利回りでは7%、最近では6%台でも売りに出されています。
これも先ほどと同様、30年、35年という融資期間で資金調達できるようになってきましたからキャッシュフローが回ってしまうのですよね。
でも冷静に考えてみてください。
金利は固定金利で契約している場合なら金利の上昇はないでしょう。
でも、低金利で融資を受ける場合は変動金利になっていませんか?
もし変動金利なら、金利が上昇したらどうなりますか?
0.5%程度の上昇であれば影響は少ないかもしれませんが、2%、3%上昇すればどうなるでしょう?
1億円の借入で年間200万、300万の利息支払いが増えることになります。
また、家賃は年々下落していきます。
5年後には1割は家賃が下落します。
10年後には2割の下落も覚悟しておく必要があります。
もちろん新築の場合ですよ。
なので長期で保有するつもりなら新築はオススメ出来ません。
所有している間に生み出したキャッシュフローを元本返済に回すことが出来れば、破綻への道は免れるかもしれません。
でも、それなら旨味がありませんよね。
ではどうすればいいのでしょう?
今は金融機関も必ずしも耐用年数に縛られた融資期間になっているわけではありません。
でも以前はそうでした。
もちろん耐用年数を伸ばすというか、返済年数を伸ばす方法はいくつかありましたが。
耐用年数で融資期間が決まってしまう場合、耐用年数の残存期間によって不動産の出口が決まっていました。
例えば鉄骨造で築15年の物件の場合。
鉄骨造で耐用年数は35年になります。
細かく言えば鉄骨の太さで耐用年数は変わったりしますが、ここでは35年で考えます。
築15年の場合、残存期間は20年ということになります。
融資期間が20年組めれば、そこそこ低い利回りでもキャッシュフローは回ります。
でもこれが19年、18年と短くなることによりキャッシュフローが回らなくなっていきます。
そうなると、キャッシュフローが回る利回りで購入しなくてはいけなくなりますから、購入希望者は物件価格を安く指値を入れてくるようになります。
つまり、残存期間を見ながら売却のタイミングを計る必要がありました。
もちろん今でも築年数が古くなってきた物件に関しては同様です。
売却のタイミングを見誤ってしまえば処分出来なくなる可能性も出てきます。
逆に言えば、売却のタイミングをきっちり把握していれば損をしないということになります。
不動産投資で大切なのは購入のタイミングと売却のタイミングです。
ここを間違ってしまうと、いくら道中の利回りが良くても、トータルで見ると損しているということにもなりかねません。
新築物件を購入しても、購入時と同じような融資期間が引き出せるタイミングで売却すれば、同じような利回りで売却できる可能性が高まります。
しかも、新築時はリフォーム費用や設備などの修繕費用もほとんどかかりません。
家賃が下がりきる前に売却するという方法で金利上昇リスク、家賃下落リスクを回避することができます。
なので売却ありきで購入する新築物件なら戦略的には有効だと思います。
不動産投資って、融資ありきで考える場合と、現金投資で考える場合とは大きく手法が変わってきます。
もちろんお客様の属性によって、調達できる金利も変わりますので、投資する物件の種類や築年数なども変わってきます。
調達金利が高ければ、利回りの高い築年数の古い物件や、容積率オーバーなどの非適合物件なども選択肢にいれます。
逆に調達金利が低ければRC造の築浅物件などを狙っていくのがいいでしょう。
RC造の場合、耐用年数は47年見てくれます。
つまり築後12年の建物でも35年の融資期間を組むことができます。
購入側としては、築10年の物件も築12年の物件も大して違いがないのです。
そういうことを考えながら不動産投資をしていくと、表面利回りってそんなに大切ではないということが理解できるのではないでしょうか。
利回りが低い物件は低金利で長期返済で。
高利回りで短期の融資期間の物件は、キャッシュフローが回る調達金利で。
結局出口が見える物件を購入しておけば、損することはなくなるわけです。
ここが大事なのですよね。
あとは、出口が見えているうちに売却することも必要です。
タイミングを間違えしまうと、出口がふさがってしまう場合もありますのでご注意を。

今は絶好の不動産の売り時です。
なので、購入する場合は慎重に物件選びをする必要があります。
競売物件や公売物件も含め割安に手に入れれる物件を購入すべきです。
売却するなら今のタイミングはベストかもしれません。
株と同じで売り時は難しいですが、下がり始めてから売却するより、上昇しているタイミングで売却すれば損をすることはありません。
もう少し待っていればもっと儲かったのにというのはよく聞く話ですが、売却益が出るタイミングで売却出来たというのはベストパフォーマンスなのではと思います。
短期譲渡で税金をたくさん持って行かれるという悩みもいい悩みですよね。
数年前では売却しても残債分も返済出来ないのが当たり前でした。
住宅ローンを利用して購入した不動産などはほぼこのケースです。
競売にかかるケースも後を絶ちません。
でも、中心部に不動産、住宅を所有している方にとっては絶好のチャンスです。
購入した金額以上で売却できる好機でもあったりします。
でもチャンスっていつまでも続かないのですよね。
いつかこの流れは止まってしまいます。
なので、ご購入・ご売却をお考えのお客様、ぜひご購入・ご売却前にご相談ください。

不動産投資で節税??

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不動産投資で節税??

お金が儲かるのに何で節税になるの??

今日はこのテーマでお話します。

昨今、この「不動産投資で節税」というテーマで多くのセミナーが開催されています。

その多くは、全額融資で物件を購入し、サブリース契約でそのローンを返済していくというスキームのものですが、そんなことまでしなくても十分節税はできるのです。

節税できる税金の種類としては、

1)所得税

2)住民税

3)相続税

です。相続税の節税方法はこと細かくたくさんのテクニックがありますので、それはまた後日語るとして、今日は所得税と住民税の節税のテーマに書いていきます。

その前に、まず所得税はどうやって計算されているのかこれを知る必要があります。

所得税は、その名の通り所得に対して課税されます。

所得の種類としては

給与所得、事業所得、不動産所得、譲渡所得、一時所得、雑所得全部で10種類あります。

課税方法は総合課税と分離課税があり、所得税の計算をするときは、原則として各種の所得金額を合計して計算します。(総合課税

しかし、利子所得・山林所得・退職所得・土地や建物などの譲渡所得・源泉分離課税を選択した配当所得などは他の所得と合計しないで、それぞれ分離して所得税の計算をします。(分離課税

損益通算することのできる所得は、不動産所得・事業所得・山林所得・譲渡所得に限られます。(フジサンジョウと覚えるらしいです)

損益通算をした結果、損失の金額が残った場合や雑損控除の控除不足額がある場合には、一定の条件に該当するときに限り、その損失の金額を翌年以後3年間に繰り越したり、前の年に繰り戻すことができます。

これがいわゆる不動産投資を使った節税につながるわけなんです。

つまり、「給与所得」と「不動産所得」で損益通算をし、不動産所得がマイナスになれば給与所得の所得金額を下げることができ、それが節税につながるわけなのです。

わかりにくい??

んー。

では、不動産所得について話しします。

不動産所得とは

「不動産所得=家賃収入-必要経費」になります。

必要経費をたくさん計上することにより、賃貸収入を上回り所得額が赤字になります。その場合節税になるわけです。

赤字になるってことは儲かっていないじゃないですかという声が聞こえてきそうですが、不動産の必要経費には

1)税金(固定資産税・都市計画税)

2)損害保険料(火災保険・地震保険)

3)賃貸物件の管理費(管理会社に支払う場合もありますし、分譲マンションの1室、区分所有建物なら管理費・修繕積立金が発生します)

4)税理士・弁護士などへの報酬

5)支払利息(借入して購入する場合)

6)修繕費

7)建物の減価償却

8)その他{ガソリン代や交通費、宿泊費(勉強のためのセミナー参加等)、交際費、書籍代等}
その他、自動車税も、そして車を購入することも可能です(もちろん所有している賃貸物件を巡回するために使ってくださいね)


不動産所得でいう赤字とはキャッシュフローがマイナスになることではなく、帳簿上の費用が経費を上回るという事なのです。

まだ分かりにくいですか?

1)~8)の経費のうち実際に支出が伴わないものが一つあります。

7)の減価償却費です。これをうまく使うことで経費を計上できるようになるのです。

また、物件を購入した年度は賃貸物件を取得した際に課される登録免許税、不動産取得税も経費に計上できます。

この2つを利用することによって、不動産所得を大きく減らすことができるのです。

まず、減価償却の計算方法ですが、これは耐用年数を全て経過した建物か否かで計算方法が変わります。

1)耐用年数を全て経過した場合

「耐用年数=法定耐用年数×0.2」で計算します。

2)耐用年数を一部経過した物件

「耐用年数=(法定耐用年数—経過年数)+経過年数×0.2」で計算します。

ちなみに耐用年数は鉄筋コンクリート(RC)だと47年、重量鉄骨だと34年、 木造だと22年になります。

木造住宅の築23年の建物の場合。

22×0.2=0.44⇒端数切捨てで4年で償却することになります。

仮に1,000万円の建物とすると年間250万円償却できることになります。

土地、1,000万円、建物1,000万円利回り12%の物件を購入した場合、年間収入240万円なので、他の経費を参入しなくてもこれだけで帳簿上の赤字に持っていけるのです。

築23年って今でいうと平成4年の建物ですからまだまだ新しいのですが、こんな魔法が使えるのです。

購入した初年度ならこれにプラスして購入時の登記費用、不動産取得税も加算できます。

これらをうまく活用すれば不動産所得は赤字に持って行けるのです。あくまで帳簿上の赤字ですよ。

ただ4年後には減価償却できなくなりますのでご注意を。

次に住民税ですが、これは所得税の基準になる所得に対して課せられるので、所得税が軽減できれば自動的に住民税も安くなります。

所得税は累進課税なので、所得金額により節税効果は大きく異なりますが、住民税は課税基準所得の10%(所得割)+均等割(市町村によって異なりますが、4~5,000円くらいです)なので、50万円所得を落とすことができれば5万円住民税が少なくなるのです。

所得税もそのくらいは下がりますので、この場合ですと10万円前後。年収1,500万円クラスの人だと所得税だけで16.5万円節税できたことになるのです。

住民税と合わせると21.5万円ですから結構な節税になりますよね。

給与所得の大きい人ほど節税効果が絶大になるわけですね。

少しは分かりましたかね??

詳しいことはまた個別にご質問ください。

少しはお役にたてると思いますので。

それではお休みなさい。







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プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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