ほんとうに大丈夫?不動産投資

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不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

自主管理

分譲マンションの重要事項調査報告書

マンション(区分所有建物)の売買の時に管理会社から重要事項調査報告書というものを取り寄せます。



これにはマンション全体の修繕積立金がいくら積み上がっているのかとか、過去にどういった大規模修繕が行われたというような記録が記載されています。
耐震診断やアスベスト調査の記録の有無、その結果なども読み取ることができます。
契約するかしないかを判断する重要な指標となりますので、本来なら全ての検討先のマンションの重要事項調査報告書を見て判断したいところなのですが、管理会社からこの資料を取り寄せるのに費用がかかります。
管理会社毎によって費用は変わりますが5,000円から2万円前後の費用が必要です。
また手元に届くまで2〜3日要します。
なので、多くの不動産屋さんでは売買契約の申込が入ってから取り寄せることが多いと思います。

うちの場合は売却物件としてお預かりしたマンションの調査報告書はその時点で取得するようにはしていますが、購入依頼の場合はやはり全ての物件の調査報告書はご用意していません。
なのでその内容について契約前の段階で驚くことがたまに発生します。
修繕積立金が不足して借入金がある場合、将来管理費、修繕積立金の値上げが決議されている場合、滞納額がえげつない事になっている場合、様々なケースがあります。
不動産会社によっては、その内容をそのまましれーっと書き写して内容の精査もせずに送ってくる場合が多くあります。
不動産会社の立ち位置でいうと、きちんと説明しましたよという事になるのでしょうが、慢性的に修繕積立金が不足して借入を起こしている場合、大規模修繕を施すお金がなく放置されている場合には注意が必要です。
たまに周辺物件に比べあまりにも修繕積立金が安い物件を見かけます。
『本当にこの修繕積立金で大規模修繕が施せるの?』
というマンションも見かけます。
所有者にすれば毎月のランニングコストが安くつきますのでいいようにも思えますが、先ほどの話のように数年後の大規模修繕が行えないという事態も起こり得ます。
というよりも必ず発生します。
築年数が古くても外壁塗装屋上防水がきちんと行われており、エレベーターやエントランスがリニューアルされているマンションは安心です。
でも築年数が古くてそういった共用部分がリニューアルされていないマンションがあったとしたら修繕積立金の現在貯まっている額はチェックするべきです。
大規模修繕が行われていないのに修繕積立金が少額しかプールされていなければ、修繕積立金の値上げや場合によっては一時金の回収ということが発生します。
多くの場合そういうケースでも一時金の徴収は同意が得れないというか、まとまったお金を払えないという人が多いので修繕積立金の値上げということになるのですが、問題はその値上げ金額です。
1割、2割程度の値上げならあまり販売価格に影響しませんが倍額とか倍額で収まらない場合もあります。
その時点で決まっていることもありますし、将来の値上げ決議がされていることもあります。
この場合はその金額により判断できるので分かりやすいケースですが、明らかに修繕積立金が不足しているにも関わらず何の対策もなされていないことがあるので注意が必要です。
築15年ほど経過していて大きな修繕記録もない、それなのに貯まっている修繕積立金は1000万そこそこ。
これはもうだいぶ危険です。
また築30年を超え大規模な修繕を施した形跡がない。
これも危ない兆候です。
先日自主管理のマンションで驚くような物件がありました。
自主管理というのは、マンション全体を管理している管理会社がなく所有者全体で管理運営しているマンションのことなのですが通常誰か理事長とか理事とかを決め所有者から管理費や修繕積立金を徴収し運営していくのですが、修繕積立金なしというマンションが・・

しかも管理費も不透明・・

うーん・・

どうするんだろ?

案の定、マンションの外壁にはクラックが・・

理事長もいないくらいなので当然総会も行われていないでしょう・・

誰かが音頭を取ってみんなを集め修繕計画を立てないと大変なことになるのでしょうが、そんなことは心配していなのでしょうかね。

日本にはそういった区分所有建物が多分他にも存在しています。
連棟住宅でも他の所有者の同意がなければ建物を切り離したり解体したりもできません。
そうやってどうすることもできない空き家が増えていくのですよね。
法整備が必要です。
分譲マンションなら管理規約があったり、3/4の同意があったら建て替えできるとかの決まりがありますがその管理規約さえなければ、また連棟住宅なら管理規約も存在していません。
ということは、もう放置するしかない。
こんな話は今後ますます増えていく可能性がありますよね。

うっかりこんな物件をつかまされないようにしてくださいね。

購入前には物件調査を。
そして信用できる会社を選びましょうね。

また皆様のご相談お待ちしております。

賃貸経営に不動産管理会社は必須?

今日はあらためて管理会社の必要性について。

私は以前から賃貸経営に管理会社は必要ない思っています。

それは以前のように家賃滞納業務に大家さんが追われることがなくなったからです。


一昔前の管理会社の仕事と言えば、ほとんどが未収家賃の回収業務でした。

月末までに入金のない入居者に対して、催促の手紙や催促の電話、連帯保証人に請求など、何人かの滞納者が発生すればこれだけで大部分の時間を取られていました。

今はなぜそういった業務が少なくなったか?

決して、家賃滞納者が減ったというわけではありません。

賃貸借契約前にほとんどの場合『保証会社』と保証委託契約をすることになったからです。

保証委託契約を締結していると、保証会社へ今月分の家賃が未入金であることを書面で通達すると即座に代位弁済してくれます。

あとは、保証会社が入居者に取り立てをするという流れになりますから、オーナー・管理会社の手間が大幅に省けるようになっているのです。

管理会社の業務と言えば

①家賃管理(滞納処理含む)

②入居者募集業務(入居審査含む)

③入居者からのクレーム対応

④退去に伴う退去立ち合い業務

⑤入退去時のリフォームの手配

⑥建物定期巡回

このくらいのものです。

あと建物の規模により消防点検や貯水槽の清掃、エレベーターの点検等も発生しますが、ほとんどの場合この業務は外注です。

リフォームも外注している場合も少なくはありませんので、家賃滞納処理以外の業務としては②③④⑥の業務ということになります。

②の入居者募集業務ですが、こちらに関しては管理会社からでなくても賃貸仲介会社に委任することで補うことはできます。

部屋付けの際に賃貸借契約書も仲介業者が作成してくれるのでこちらを利用するのもよし、自分で作成しておいた契約書を使用してもらうのもよしです。

契約内容にばらつきがあっても困るので、事前にひな型を作成しておき業者さんにこの賃貸借契約書のひな型を使用してもらうのが一番理想です。

④の退去立ち合い業務。これが面倒だという方にはリフォーム業者に見積もりついでに退去立ち合いをしていただく方法をお勧めします。

最近ではほとんどのリフォーム業者さんが、自社専任で仕事を任せてくれるなら引き受けますよと言ってくれるようになっています。

昔の賃貸住宅なら

『壁に押しピンの跡があるから〇〇円請求します。』

とか

『煙草を吸っている形跡があるので、クロスの貼り替え費用を請求します。』

ということをやっていたりしましたが、現在では国土交通省が発表している原状回復のガイドラインに基づいて請求することが一般的です。

退去立ち合いする業者さんに事前に説明することにより追加の補修費用の請求も容易になるのではないでしょうか?

残すは③と⑥になるのですが、⑥の定期巡回ですが、これは物件を保有した立場なら少なくとも1ヶ月、2ヶ月に一度くらいは現場に訪れるべきです。

それは管理会社に委託してようがしていまいが同じです。

賃貸住宅は入居者が家賃を支払ってくれて初めて成り立ちます。

いわば、自分に給料をくれている会社と同じです。

さすがに、自宅で仕事をするリモートワーク(在宅ワーク)も増えてきた世の中ですが、2ヶ月も出勤しなくていい仕事ってそんなに多くはないですよね?

なので、月に1回程度はご自身で巡回してみることをお勧めします。

管理会社といっても、報告書を書くためだけの巡回になっていることも少なくはありません。

ゴミやチラシが散乱しているマンションにはいい入居者が入ってこなくなります。

そういう意味では『自分の資産は自分で守る』という気概で挑みたいものです。

残すはクレーム対応だけになりました。

これがイヤだから管理会社に頼んでいるんだという大家さんも少なくはありません。

でも30戸、40戸あるマンションならともかく、10部屋くらいまでのマンションなら入居者からクレームが入ってくることなどほとんどありません。

考えられる連絡が入ってくるケースといえば

『住民が騒いでいるから何とかしてほしい。』

『廊下の電球が切れているから交換してほしい。』

『給湯器が故障してお湯が出ない。』

『家賃の支払いを待ってほしい。』

こんなものです。

廊下の電球は

『交換しに行っておきますね。』

という対応で大丈夫ですし、給湯器の故障はいずれにせよ今すぐ対応できるものではありませんので

『業者に連絡して電話させますね。』

という対応で問題ありません。

『家賃の支払いを待ってほしい。』

件に関しては、

『保証会社に加入しているのでそちらに請求しますので、保証会社とお話合いください。』

で入居者と直接交渉しないのが一番です。

直接交渉してしまうと、その後保証会社が間に入ってくれなくなることもあり得ますし

『この大家さん、こないだも待ってくれたので今回もお願いしよう。』

と常習化する恐れも出てきます。

ご覧の通り、管理会社を必要とするケースって『騒音』や『近隣トラブル』くらいのものです。

ただ、そんなに発生しませんよ。

クレームが入れば、次の日に張り紙やポスティングで注意喚起すればたいがいの場合収まります。

あとは文面を考えるだけです。

うちでは物件をご購入いただいたお客さまにはそうした文章を無償提供しています。

家賃の催促の文面、騒音等のクレームが出た場合の対処文面、ゴミの出し方の注意喚起の文面、いくつか考えられる文面を事前に用意しておけばクレーム対応に追われることもそうそうありません。

賃貸借契約書の件も含め、事業として大家業を考えていくならこの程度の準備はしておいた方がいいと思います。

『不動産会社に頼らない賃貸経営』

これがこれからの大家さんにとっては大事なことです。

不動産屋の私がこういうことを言うのはおかしな話かもしれませんが、一昔前の賃貸経営ってこうした無駄なお金を支払ってもまだ儲かっていたのです。

でももうそんな甘い時代ではありません。

無駄な経費はきちんと見直して、収益をどれだけ向上させるかが重要です。

そのためのノウハウはどんどん提供します。

みなさまが儲かれば私もまた新しい物件を購入するお手伝いができますからね。

商売の基本は『オールハッピー』です。

きちんとした運営ができれば誰も泣かさずにみんな儲かります。

そんな形でみなさまと繋がっていければと思っています。

happy






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プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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