ほんとうに大丈夫?不動産投資

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自動火災報知機

大阪市特区民泊申請進行状況。消防署に行ってきました。

先日ブログで書いた通り大阪市『国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業』いわゆる『特区民泊』の申請に向けて大阪市保健所と消防署に足繁く通っています。

まだ相談に行かれた方もそんなに多くはないでしょうから、今日はその手続きと何の書類が必要かについて書いていきます。

大阪市の特区民泊申請にあたり、まず要件を満たしている物件かの確認が必要です。

最初に確認するのは実施地域内にあるのか否か

確認するのはこちらをクリックしていただければ大きな画像で大阪市の実施地域がご覧いただけます。

実施区域

この該当地域に該当していなければ申請は無理です。

大阪市の中心地域はほとんど網羅していますが、郊外の住宅地では実施不可となっていますので注意が必要です。

次に平米数の要件です。

25平米以上というのが現在の判断基準です。

25平米未満でもまるっきり不可能ではありませんが、建物の構造によってはどうすることもできない場合もありますので個別にまたご相談ください。

次にオーナー、管理会社の承諾書もしくは賃貸借契約書に民泊使用OKとなっていることが必要です。

分譲マンションの1室で行う場合は、現段階では管理組合の承諾書が必要です

ここでオーナーと書いたのは転貸契約の場合、貸主との間の契約書だけではダメだからです。

Aというオーナー様から建物または個別の部屋を借上げしているB、このBから部屋を借りているCが許可申請しようとした場合、BとCとの間に交わされた賃貸借契約書(この場合厳密にいうと転貸借契約書になる)上で民泊OKとなっているだけでは許可が下りません。

この場合ならBとCとの賃貸借契約書、AとBの賃貸借契約書も必要です。

そのAとBとの間で交わされた賃貸借契約書(厳密にいうと原賃貸借契約書、原転貸借契約書ともいう)も添付が必要です。

その中にも民泊許可、民泊OKという文面が入っていなければいけません。

転貸許可という文面だけでは認めてくれません。

というのも、もともと転貸借契約(サブリース)自体が転貸すること前提の契約だからです。

でも今回は旅行客を宿泊するための施設。

その施設としての使用を許可しているという文面が必要だということです。

賃貸物件でもオーナー許可・管理会社許可の物件で運営していく場合にはこの書面関係は問題なくもらえるでしょうが、オーナーに内緒でやっている場合は当然承諾書など取れるわけがありませんのでこの時点で不可能になります。

ちなみに自分が所有している物件で申請する場合には、自分の所有物と分かる書類(登記簿謄本の原本)があればそれで充分です。

近隣住民への周知、ゴミの収集とかの問題はこの先の話ですが、まずこの要件をクリアできていれば次は消防の方の問題ですので、そちらの話に移ります。

その物件の管轄エリアの消防署にまず電話をします。

突然訪問しても対応可能なのか、事前予約が必要なのかを確認します。

各区ごとに分かれています。

消防署の見解はどこの消防署でも同じですがエリア内の建物資料しか置いていませんので、担当消防署に足を運ぶこととなります。

ここで確認することは

1)民泊を運営しようとしている建物でどんな消防設備が必要なのか?

2)すでに建物に備わっているのか、それとも追加の消防設備が必要なのかということです。

消防設備というものは、ホームセンターで売っているものではありませんから新たな消防設備の追加が必要だということになれば多大な費用が必要になります。

大きな負担要素としては、『自家発電機』『スプリンクラー』『自動火災報知機』が挙げられますが、あとからスプリンクラー、自家発電機が必要となってしまうと莫大な費用が発生しますので民泊運営は現実的ではなくなってしまいます。

スプリンクラーが必要な設備としては11階建て以上の建物になるのですが、一般の賃貸住宅でも11階建て以上の部分にはスプリンクラーが必要です。

ただし、民泊運営をするとなれば全戸に設置する必要が生じます。

1階から10階部分にも設置するとなれば大変な時間と費用が発生することとなりますのであきらめざるを得ません。

でも、民泊運営部分と店舗部分を合わせて建物面積の1/10以下もしくは300平米未満ならこの規定に該当しないということなのでそこまで達するまでなら可能かもしれません。

こうした細かい内容を聞きに行く必要があるのですよね。

なので、消防署に足を運ぶ必要があるのです。

また自動火災報知機は建物の階数に関係なく必要です。

この自動火災報知機も延床面積500平米以上の共同住宅なら、もともと必要な設備になっています。

なので申請に当たり特別新しく必要な設備にはなりません。

でも逆にいうと500平米未満の建物なら最初の時点で付いていませんので新たな設置が必要です。

自分が運営しようとしている部屋で、どんな設備が必要になるのかを知るというのが消防署に足を運ぶ理由です。

自動火災報知機も無線式のものと配線式のものがあり、無線式のものでも最低20万円程度は必要になりますので決して安いものではありません。

全戸に導入が必要という話になれば多大な費用負担になりますのでこれも現実的ではなくなりますね。

ここまでは物件住所を記入して、物件名を示唆すれば建物全体の内容を見て教えてもらうことができますが、それだけではありません。

特区民泊申請に当たっては『消防法令適合通知書』というものが必要です。

この消防法令適合通知書を発行してもらうためには『消防設備等点検報告』が適正に行われているかどうかのチェックが行われます。

消防設備点検報告の内容については、個人情報を開示するということになりますので所有者の『委任状』が必要となります。

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委任状を持って情報開示をしてもらうわけですが、通常1年に1回、もしくは3年に1回、共同住宅でも消防点検の報告書を消防署に出す義務があるのですが、報告書内で消防設備に不備があったところで改善しなさいよという通知は来ますが重大な不備以外ならそのまま放置しているケースが少なくはありません。

例えば消火器の有効期限が切れているので改善しなさいとか、誘導灯の電気が切れているので交換しておきなさいというようなことです。

これらに不備があるままだと、消防法令適合証明書が発行されません。

ここは賃貸住宅で申請をする場合の一つのハードルになりそうです。

オーナーさんとすれば、今すぐに交換しなくていいものをすぐに交換してくれと言われるわけですので協力的になってくれない可能性が生じます。

ただそのまま放置しておいて万一火災の時に消防設備の不備で被害が拡大した、死亡事故が起こったということになれば建物の所有者としての賠償問題にもなりますので、本来ならすぐに改善すべきなのですがご理解をいただくのは容易くないかもしれません。

相談に来られた方もこの時点であきらめる方も少なくはないようです。

次に防火管理者の設置が必要です。

マンションなど共同住宅の場合、もともと防火管理者が設置されている場合もありますが防火管理者がいる場合でも『民泊部分まで責任が取れない。』と言われることがあります。

その場合、民泊部分と共同住宅部分で別々に防火管理者を立てることも可能です。

防火管理者になるには消防署の方で防火管理の新規講習の受講の申し込みをする必要があります。

今回、私も防火管理者の受講をいたします。

受講料は8,000円。

2日間の講習が必要です。

10時から16時までの講習なので結構みっちりですね。

既存の防火管理者が民泊部分も引き受けてくれるということならば受講の必要はありません。

受講する場合、2週間以上先の講習予約しかできませんので、早めに予約が必要になります。

今日のところはここまでの進行状況です。

防火管理者の講習が終わり、そこから消防法令適合通知書の発行申請に移っていくことになりますので、それまでに消防設備の不備の改善をする必要があります。

今回申請しようとしているのは賃貸物件なので、そこまで協力がいただけるかどうかが分かりませんが、ご協力いただけたならまた追加で進行状況をお知らせしますね。

無理なら申請をあきらめます。

ただこのハードルを越えることができれば『合法民泊物件』ということになりますので、オーナーさま自身も運営可能になりますし、賃貸物件で民泊運営を考えている方にとってはとても魅力的な物件になりますので賃料UPも見込め、オーナー様側にとっては収益UPの大きなチャンスになります。

収益向上の一つの方法として、また賃貸住宅の有効的な活用方法の一つとして何とかチャレンジしたいのですよね。

何とかご協力いただけないでしょうかオーナー様。(笑)

今回思ったのですが、やはり一から建築して始めるのが一番簡単です。

既存物件でオーナーの全面的協力が得れる物件を探すのか,購入して始めるかですよね。

でももし購入して始めるなら、事前にどういった消防設備が入っているかの確認をしてください。

ちなみに今、民泊運営可能な消防設備を導入した新築物件を建築する案件をいただいております。

ご購入で始めてみようかなと思っているかたは是非ご相談ください。

融資の方ももちろんご紹介いたしますので。

それではまた後日、この結果をお楽しみに。


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『特区民泊』『簡易宿所』申請には消防法令への適合が必要です。

昨日書いた記事の続きです。

『特区民泊』と『簡易宿所』の違いについて、申請するならどっちがいいのか?

また自分が申請しようと思ったらどちらがいいのかと考えて書いたものでした。

いずれで申請するにも、『消防法』の規制が一番のネックにはなってきます。

従来の住居から『特区民泊』『簡易宿所』どちらを申請するにしても、消防の点検をクリアする必要があります。

何が問題かって?

問題は、住宅の消防ではなく旅館業としての消防設備が求められているという点にあります。

違いは以下の表の通りです。

これは、大阪府の特区民泊の説明会で配られていたものと同じものです。

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まず、自動火災報知機。

あまり耳にしたこともないものかと思いますが、自宅に備え付けられているものは家庭用火災報知器で、今回求められているものとは異なります。

この自動火災報知機、通称自火報(ジカホウ)と呼ばれる設備です。

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マンションとかのエントランスで見かけたことがありませんか?

部屋の中にある警報機と連動していて、万一の際に通報、警報を行ってもらう消防設備です。

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管理室や配電盤にこういった設備が備え付けられていたります。

種類はいくつかありますので、この写真のようなものが必ず必要なわけではありませんが戸建の場合でも自動火災報知機が必要になります。

この場合はもう少し簡易のものでもいいので、費用は20万円~30万円くらいといったところでしょうか?

共同住宅、賃貸住宅でも延床面積500平米以上なら自動火災報知機の設置は義務付けられています。

なので、そうした物件であれば既存の物件で,改めてこのために設置する必要はないということになります。

ただし、ここで気を付けていただきたいのが延床面積500平米以下、300平米以上の物件です。

この場合、もともと自動火災報知機が設置されていませんので改めて設置する必要があります。

民泊をしない部屋にも全戸取り付けが必要なので多大な費用が発生することになります。

あまり現実的ではありませんので、中古物件で行う場合はこの延床面積には注視しておく必要がありますね。

また延床面積が300平米ない場合でも、11階以上の場合はこの自動火災報知機の設置が義務付けられています。

次に誘導灯の設置も義務付けられます。

こちらも共同住宅(一般の賃貸住宅)の場合なら11階以上に設置が義務付けられていますが、旅館業となると全部に設置が必要になります。

一戸建でも設置が必要になりますので注意が必要です。

この誘導灯はネットでも売られています。

安いものなら5,000円台からありますが、どの程度のものが求められるかは各消防署にご確認くださいね。



最後にスプリンクラー設備が必要になる場合があります。

一般の賃貸住宅では11階以上の階に義務付けられているだけなのですが、旅館業のくくりとなると

延床面積6,000平米以上という規定も加わるので注意が必要です。

あと、戸建ての場合は150平米以上になると消火器も必要です。

消火器はネットでも3,000円ほどで売っています。


消防法に関係なく緊急の場合に備えて置いておいてもいいかもしれませんね。

特区民泊、簡易宿所いずれの申請もこの消防法が一番のハードルになると予想されますので、ここさえきちんとチェックしておけば申請も問題なくできるのではないかなと考えています。

合法的に民泊をする方法を今一生懸命模索しています。

自分で申請してやってみようかとも思っています。

ぜひその時はこの件についてこのブログで書いていきますね。

それではまた。

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masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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