ほんとうに大丈夫?不動産投資

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不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

自宅

例えば300万円で不動産投資を始めるとしたら?

『不動産投資って、そこそこお金ないと始めれないでしょ?』
そう思っている方は多いと思います。
現実的に都心部では200万円、300万円で買える物件などほとんどありません。

かといって、郊外の全く需要のない場所で購入するのも・・・

ボロボロの朽ち果てた戸建住宅を買うのか?
駅から離れた古い区分所有のマンションを買うのか?
10平米そこそこの小さなワンルームマンションの区分を買うのか?

もしくは田舎の戸建住宅を購入するのか?

悩みますよね?

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『どれがいいの?』
『どれが正解なの?』

こんな質問をよく投げかけられます。

どれがって言うより、ぜーんぶどれもリスクがあります。

ひなびた温泉リゾートの古い区分所有マンションもそのくらいの金額で買える物件はありますし、借地権付建物で築年数の古ーい物件ならそのくらいの価格で購入できる物件もあります。

いずれにせよ一長一短ある物件です。

300万円を年利3%で運用すれば、毎年の配当額は9万円。
月あたり7500円。

そもそもここをベースに考えてくださいね。

300万円で購入した物件が毎月1.5万円の収入しか生まなかったとしても年間18万円で、利回りは6%になります。

これが家賃3万円なら倍の12%の利回りになりますよね?
これでも投資信託の4倍です。

『だって、空いてたら1円も入ってこないでしょ?じゃあ確実に入ってくる投資信託の方がいいや。』
はい。そうなんです。
そう考える人は絶対にそっちの方が向いていると思います。

たった3%の利回りでも、安定して毎月入ってくるので1億円くらい預けていれば年間300万円もの不労所得が得れますから。

ねっ。
1億円あれば学生が就職して最初の1年で貰えるお給料くらいの配当が得れます。

なんでみんなそうしないの?

答えは簡単ですよね?

それだけのお金を預けることができないからです。


はい。
話は振り出しに戻します。

このブログをご覧いただいている多くのみなさまは、少ない資金から始めて大きな資産を将来形成したいと思っている方です。

そうなるためには、少々のリスクを背負う必要があります。

『ノーリスクで大きく儲けたい。』

こんなことを考えるから詐欺まがいの話に騙されてしまうわけです。

リスクのないところに失敗はありませんが大きなリターンはありません

肝心なのは、回避できるリスクを背負う ことです。

戸建、区分所有、地方の物件、いずれにせよ、空き部屋のままで放っておくから毎月の負担が増えるわけです。

『最悪の場合、自分が住めばいいや。』

こう思える物件なら、自分が支払っている家賃と相殺して負担分を軽減できることになります。

もしくは、自分で入居者を見つけてこれそうな物件であればリスクは回避できますよね。

昔の大家さんってそう考えるとアグレッシブな大家さんも多かったように思えます。

『知り合いが部屋探していたから、そのままの状態で貸すことにしたよ。』

『契約書だけ作ってくれるか?』

こんな依頼も少なくはありませんでした。

先日ご購入いただいた連棟住宅も、自社の社員(外国人)を住まわせるという、購入時点から入居者が付いた状態でスタートした物件でした。

自らの手で物件の弱点を補えるっていうのは、明らかに強みです。

民泊を始めたいと思った時に、物件購入から考えれる人の強みと同じですよね。

でも、一般の方にそんな手段は使えません。

では、どうするか?

借り手が付くことを想像出来ない物件には手を出さないことです。

地方の古い戸建て、リゾート地の分譲マンション(自分で別荘で使う気があるなら別ですが)、狭いワンルーム。

この手の物件は回避することが望ましいと思います。

店舗物件も然り。

もし、自分が300万円の自己資金から不動産投資を始めるなら、何から始めるか考えてみました。

この話を考える時に、まず目的が重要になります。

不動産投資の目的

①毎月のお給料以外の臨時収入を得たい

②不動産を売却して、売却益を得て資金を増やしたい

このどちらかです。

キャピタルゲインインカムゲインか。

インカムゲイン(毎月の収入)を得るための目的なら、迷いなく連棟住宅を選びます。

戸建住宅が本来望ましいですが、賃貸需要の高いエリアでは300万円(内装工事込)では到底物件が見つかりませんので連棟住宅ってことになってしまいます。

しかも、生活保護受給者、高齢者夫婦の需要が見込めるエリアでという限定条件ですが、賃料4万円からうまくいけば5万円の家賃収入が得れるかもしれません。

4、5年入居していただければほぼほぼ初期投資の額は回収できますので、その時点でゆっくりと売却にかける、もしくはそのまま所有しておき引き続き家賃収入を得る。

でも、このやり方ならまた300万円、400万円貯まるまで次の物件にいけませんよね・・・

かと言って、300万円の資金では他のどういった物件を購入できるのでしょ??

ここで、一つ考え方を変えてみます。

毎月の収入を諦めて、売却益(キャピタルゲイン)を狙ってみる。

これもどういった物件を選べばいいのという話はありますが、ほとんどフルローンを組める唯一無二の手段が日本には存在します。

住宅ローンです。

住宅ローンという名前が付いていますから、当然自分が居住すること以外には使えません。

なので住宅ローンで借りて家賃収入を得るというのはダメです。

じゃあどうするの??

値下がりしそうにない物件を購入して、自ら居住し、一番いいタイミングで売却する。

これが仮に購入時の金額と同じ金額で売却できればその間の家賃は浮いたことになります。

そして売却時には、返済してきた元本分の現金が手元に残ります。

手元資金の300万円は物件の購入時の諸費用に充てましょう。

うまくいけばそこで数百万円という資金を手に入れれるかもしれません。

あとは物件選びです。

私はこの手法で、自宅を売却し1千万円超の資金を手にしました。

その資金が先日公開した一棟アパートの自己資金へと移っていったわけですが。。。

それというのも、自宅を購入した時に売れ残っていた部屋を安く購入できたからです。

当初売出価格からすると、1割以上値引きした価格で購入しました。

まあ、売り出し価格ってただ売主が付けている価格ですから、その価格の妥当性がどうなのかっていう問題はありますけどね。(笑)

新築マンションの売れ残りの部屋、新築戸建の売れ残り区画、中古戸建で価格変更したタイミング。

いくつか割安で物件を手に入れることができるタイミングがあります。

一つご紹介する物件、これは高槻市の新築戸建住宅です。

当初3,480万円で売り出していた物件でした。

この家が今当初価格より600万円も値下がりしています。

2,880万円。

私の友人が募集している物件ですが、600万円って建売業者の見込利益です。

と言うことは、ほぼ業者の原価で物件が購入できることになります。

こういう物件を購入していれば、値下がり幅も少なくなるので一考の価値はあるのかなと。

もっとリスク回避するなら駅近築20年くらいの中古区分所有(マンション)とか、人気のある学校区の築浅戸建とかになるのかもしれませんね。

リンクを貼ってあるので、よかったらさっきの物件見てみてください。

http://nexus-realestate.com/buy/ikkodate/area/sc_27207/1689283/

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自宅購入も不動産投資の一つです。

住みながら含み益が出るなんて理想ですよね。

少し観点を変えれば不動産投資って大して難しくないことが分かってくるかもしれません。

みなさまもぜひチャレンジしてみてくださいね。

それではご相談お待ちしています。



空き駐車場を有効活用。こんなサービスも始まっています

こんなサービスを見つけました。

以前このブログで自分の車のレンタル、使わない時他人に貸し出すというものをご紹介しました。

Anycaというサービスです。

anyca


個人間のカーシェアですね。

詳しくはこちらの記事をご覧ください。

これはこれで面白いなと思ったのですが、日本人って車に対しての感覚が海外の人たちと大きく違いますよね。

友達に車を貸すという文化もあまり持ち合わせていませんし、少し車が傷ついただけでも大騒ぎしてしまいます。

私の場合も先日車を電柱に少し擦ってしまっただけで大きく落胆しました。

登録はしてみたもののまだ貸し出しも利用もしていないのが現状です。

コインパーキングのカーシェアみたいに普及していく日も来るのでしょうかね?

今日はまた新しい形のシェアリング。

駐車場シェアです。




akippa(あきっぱ!)というサービスで、個人間でスマホ・PCで“駐車場の貸し借り”ができるオンラインコインパーキングサービスだそうです。

クレジットカードを事前登録することにより借りる側は簡単に決済、貸す側は料金の回収ができるサービスだそうです。





コインパーキングが近くで見つからないというとき。

例えば私たちのような仕事では車でお客様を案内します。

物件の近くにコインパーキングがなかなかない時もあります。

しかたなく短時間だから路上駐車しよう、帰ってきたら駐禁の紙が貼られている。

こんな経験、営業マンなら誰しもある経験です。

コインパーキングがこれだけ普及している世の中でも住宅地の真ん中にはあまりありません。

貸す側も需要が見込めないので借上げするメリットがありません。

でもこうしたサービスが普及してくれば、自宅駐車場の空きスペースも利用することもできます。

旦那さんが仕事で車を毎日使うので昼間はずっと空いている。

マンションオーナーさんで部屋は満室だが駐車場は空いている。

入居者も借りてくれそうな人がいないという場合でも多少の収益を生んでくれる可能性が出てきます。

毎月ごっそりと儲けるということはできませんが、多少の小遣い程度にすることは可能かもしれません。

こうしたサービスは土地所有者、月極駐車場所有者さん相手だけでなく需要が見込める月極駐車場を借りてakkipaで転貸。

Airbnbみたいなサービスに発展していく可能性もあったり、とか考えてしまいます。

シェアオフィスはもう世間に定着しました。

そして住居も『民泊』という形で定着していきそうです。

車のシェアも始まっています。

そして駐車場のシェア。これはコインパーキングで一番最初に始まっていたものですが、駐車場のシェアというより空きスペースのシェアというより進化した形で登場してきました。

何か他にシェアできるものってないですかね?

滅多に使わないけど必要っていうようなもの。

バーベキューセットとかパーティグッズとか(笑)

時代はどんどん変化していっています。

新しいサービスがどんどん誕生します。

その何かがひょっとして自分の家計の助けになるかもしれません。

ビジネスチャンスになるかもしれません。

起業の後押しになるかもしれません。

そんな事ばっかり考えているから

『大西さんのメインの仕事は何ですか?』

と言われてしまいます。

メインはもちろん不動産屋さんです。

でも、一人暮らしをする若者がどんどん減っていき、家を購入したいという若者も減少しています。

結婚したいという願望を持っている若者も減っていると聞きます。

そうした中で日本人だけをターゲットにしている不動産業って未来が明るくないのですよね。

もちろん柱は不動産業です。

でも、そこから波及する何かを見つけようと情報収集に一生懸命になっています。

『こんなことで困っているんだけど何か方法ない?』

こんなお話大好きです。

誰もが思いつかないことにチャレンジしている時間って楽しくて仕方がありません。

自分の人生をゲーム感覚で楽しんでいます。

RPGです。

進めば進むほどレベルが上がって進化していきます。

今そこそこレベル上がっていると思うのですよね。(笑)


あとは今まで倒せなかった難敵(難しいご相談)をどう倒せるように経験を積んでいくかです。

今日ご紹介したサービスもそうした難敵を倒すための一つのアイテムになるかもしれません。

住宅の屋根に太陽光を搭載して『光熱費0住宅』とかありましたが、駐車場が必要のなかった人でも駐車場付きの住宅を購入し貸し出すことにより月1~2万、車をシェアさせることで月1~2万円の余裕を作ることも不可能ではないかもしれません。

そんな他の不動産屋さんが提案することのないようなお話でも現実化していけるノウハウを所有したいです。

そのためには見つけたら取り合えず登録。

チャンスがあれば実践。

こんなことを繰り返しています。

ご興味ある方はぜひ登録してみてください。

月極駐車場の決まっていない期間だけとかの利用もできるみたいですよ。





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土地の話(間口)

収益用物件を建てるための土地、自己居住用の居宅を建てるための土地。

そもそも土地を探すときのポイントって何でしょう??

今日はそのことについて、書いていきたいと思います。

土地を探すときに気にするポイント、いくつかあります。

まず、駅からの距離、買い物の便などの立地

次に、土地の広さ

道路に面している方角

そして間口

あとは、整形地かどうか、平坦地かどうかなど、いろいろな要素はありますが、まず間口というものについて。

間口とは以下の図のように、前面道路に面している長さのことです。

土地

一般的には、何mというより、何間間口かという表現をします。

タタミの横(長い部分)1枚分が1間、2枚分が2間といいます。

タタミの長さは1800mmで計算します。

なので、2間間口=3m60cmということになります。

何故、間口を重要視するのか、自分で間取り図面を作ってみると分かります。

2間の間口って、どうしても細長い家になりますので、効率的な間取りが作りにくいのです。

3間の間口とかになると、間取りにバリエーションが生まれます。

しかも、主要な道路面に面した長さが長ければ日当たりも良かったりしますので、間口というのは重要なのです。

でも、あまりにも長すぎるとこれまた問題で・・・

土地区画

こういう区画があったとします。

A=B=C

土地の広さが全て同じだとしたら、人気のある土地、価値のある土地はどれでしょう?

整形地のAが一番価値が高くなります。

もちろんCやBも間口、奥行がそこそこの広さがあれば問題のない土地になります。

たとえば、2間半の間口の建物が建築できるくらいの間口、奥行ですね。

これが、2間を切るような土地になってしまうと一気に土地の価値が下がってしまいます。

なぜなら、間取りがはまらないからです(^_^;

次に、方角。道路に面した方角。何向きかということですね。

もちろん人気があるのは南向き。次に東向き、西向き、北向きということになります。

本屋さんとか、お肉屋さん、青果店などは北向きの方がいいらしいんですが、一般の住宅はやはり日当たりのいい方がいいですよね(^^)

このように、方角がよく間口の広い土地は必然的に高くなりますし、人気が高くなります。

固定資産税の評価額でも、間口によって、奥行によって、また整形地か整形地でないか、間口と奥行の比率などによって補正が図られます。

ただ、実勢価格ほど差が生まれませんので、南向きで間口が広い土地を購入しておくと相続税の軽減にも多少はつながるかもしれませんね。

実践的には建物を建てた方がより多く節税できますので、現実的ではないですが(^_^;)


明日は、前面道路の幅員や、前面道路が公道か私道かなど、道路に関して触れていきたいと思います。

では、おやすみなさい(^^)


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プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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