ほんとうに大丈夫?不動産投資

いままでこちらのブログをご愛読いただいていた皆様、ありがとうございました。 現在は当社ホームページにブログ記事を集約いたしましたので、そちらで引き続き発信しております。ご面倒ですがブックマークのご登録変更をお願いいたします。 https://remax-l-style.com/

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

興味

起業と不動産投資とは同じ

0から、つまり何もないところから何かを作ることって難しいものです。

起業もこれにあたります。



もちろん自分の過去の経験、経歴に基づいて起業する方がほとんどでしょうが、それでも顧客をごっそり引き連れて起業することも、開業前から売上が確定しているような起業の仕方もできるわけではないので、0から売上げを積み重ねていくことになります。

この作業がイヤだから、不安だから、自信がないから起業に踏み切れない方が多いのではないでしょうか?

でも新しいことにチャレンジすることをいつから恐れるようになったのでしょう?

こどもの頃って新しいことに興味津々じゃなかったですか?

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いくつおもちゃを持っていても新しいおもちゃが欲しい。

口にするものほとんどが今まで味わったことのない食べ物。

そして、母親の友だちのこども、保育所で新しい友だち、小学校でも新しい友だちを作り、学校で教えられたことをどんどん吸収していく。



公園にある遊具はブランコ、滑り台、鉄棒、砂場、スプリング遊具、どれを見ても目がキラキラ。

何をするにも興味津々、毎日発見の連続です。

このことにストレスなど感じるわけもなく、どんどん新しいことにチャレンジしていきます。

本来、新しいことにチャレンジすることって楽しいことなんだと思います。

『失敗したらイヤだな。』
『うまくできないことが格好悪い。』

そんな変なプライドが邪魔をしてしまうのです。

プライドってそんなに大事ですか?

って書きながらも、私はプライドを捨てることができないタイプなのでダメな部類です。

ただ、最初は失敗するもんやんって開き直ってるところがあるので、チャレンジすることに躊躇はしません。

誰だって最初は初めてすることばかり。

最初から上手くすることができたとしても
『おっ。最初にしたらうまいやん。センスあるねー。』
程度のもので、手慣れた人に勝てるはずもありません。

逆に言うと失敗しても
『最初だから仕方ないよ。』
で済むことですよね。

それならチャレンジしないと損です。
『上手くいったら儲けもん。』
ダメならいつでもやめればいい。

不動産投資も同じです。

ダメならいつでもやめればいいんです。

でも多くの人はやめれない状況から始めてしまうから、撤退も後退もできない。
前進するしかないのは辛い選択です。

何でそうなってしまうのか?

それは分不相応の借金をしてまで始めるからです。

年収800万円の人が1億円の自宅をフルローンで買わないでしょ?

元々返済比率の問題があるので、フルローンで組もうと思っても無理ですが。

でも投資用ローン、アパートローンなら
『家賃で返せるから。』
という理由で、あたかもその家賃が何もせずに、しかも永遠に入ってくるかのような錯覚で購入に踏み切ります。

これが経営者で事業融資を借り入れる時ならどうですか?
まず、資金を借入れてまでしないといけない事業なのか、資金を借入れてすることによるメリットはどのくらいあるのかっていう判断をしませんか?

今これだけ投資用不動産物件が流通しているのも、多くの物件が取引されているのも、この不動産投資向け融資が活発になったから、その理由が一番大きいのではないでしょうか?

経営者は、極力借入れを起こさず事業を展開していくことを考えます。
借入れするときには、その資金を使って事業展開をしよう、新規プロジェクトのために資金を投入しようなど明確な目的が存在します。

でも、今の不動産投資家の人たちはFXの取引のように、ただレバシッジをかけてキャッシュフローを増やそうとしている人が多く見受けられます。

FXをやっている人、株で信用取引をしている方は当然ご存知でしょうが、これって
得する時は得するけど、損するときには大損します。

株の世界に
買いは家まで、売りは命まで
という言葉があります。

信用取引をしていれば、こんなリスクもあるんですよっていう格言です。

(不動産取引では、売りから入ることはありません。というよりできません。)

でも、多額の融資を受けてアパート購入、マンション購入をするってことは、この信用取引と同じということに気付かなくてはいけません。

初心者がいきなりハイリスクの信用取引から始めるからダメなんです。

頭金500万円で1億円の不動産を購入。
レバシッジ20倍ではないですよ。
頭金500万円といっても、1億円の不動産を購入するのに諸費用で500万円以上はかかってしまいます。
ということは、レバシッジの倍率は∞です。

あくまで諸費用除いて考えてくださいね。
株取引でも手数料引かれるでしょ。

1億円の物件で借入金9,500万円。
これで始めてレバシッジ20倍です。

諸費用500万円、借入金9,900万円。
自己資金600万円。
この場合ならレバシッジ100倍です。

せめてレバシッジ10倍、これがリスク回避できるギリギリのラインではないでしょうか?

『不動産投資なんかやーめた。』
って突然なったときでも、売却額で借入金を返済できるギリギリのラインです。

もちろん不動産の価格って長いスパンで考えると、上昇したり下落したりを繰り返していますので、いいタイミングで売却さえすればフルローンで購入しても生き残れるでしょう。

でももしタイミングを逸してしまうと、それこそ先ほどの話のように
『マンションだけでなく、自宅も貯金も全て失うことになります。』
ひいては家族までも。

不動産投資って、家賃収入を得る。
インカムゲインだけで考えてはいけません。

不動産投資の醍醐味ってこのインカムゲインではなく、キャピタルゲインなのです。

安いものを買って、高いタイミングで売る。

一番分かりやすい商売の基本です。

でも、フルローンで購入することを考えていると、この安いものを買うことが非常に難しくなります。

銀行が評価する価格より安く購入できればもちろん大丈夫ですよ。

でもそんな買い物、目利きができますか?

低金利で融資してくれる金融機関は評価の掛け値が低くなっています。

その掛け値で購入できているなら心配はないでしょう。

でも、金利の高い金融機関は評価にかさ上げしてくれています。

つまり、その評価額は市場の正当な評価ではありません。

『銀行が貸すから悪いのだ。』
こんな声がたまにメデイアに掲載されています。

でも、借りるときには
『ありがとうございました。おかげさまで・・・』
『フルローンでマンションオーナーになれた。やったぁ。』
こう思っていませんでしたか?

言い方悪いですが、マンションオーナーには誰でもなれます

いつも言ってるように
借入額<資産価値
こうなって初めて不動産は資産になります。

フルローンで組んだ瞬間に
借入額>資産価値
こんな物件購入して、何がオーナーですか。

私が若いときベンツの中古車を購入しました。
毎月支払額は8万円ほどでした。
駐車場代3万円。
ガソリン代4万円/月。

半年ほどで維持できず手放しました。

ローンの残債額に少し追い足した金額で売れたので助かりましたが。

これと何ら変わりはありませんよね。

借入れすることが悪いことっていう話ではありません。

うちの会社でも先日ローンで新築アパートを所有しました。

でも勝算あってのことです。

お客様にご購入いただいている不動産物件でも、いつでも再販売させてくださいねーって感じです。

購入時より高く売却できるかどうかは別にして、大幅に値下がりするような物件をお勧めしたりしていませんので、その辺りは自信を持っています。

まぁ、言ってもそんなに頻繁に取引しているわけではありませんから当然といえば当然なのですが。

不動産は購入した時点で半分以上、損するか得するかは決まってきます。

後の半分は時代の流れ、相場の流れです。

いいタイミングなら売却すればいいし、悪いタイミングならいいタイミングが来るまで待てばいい。

それだけのことです。

不動産投資って簡単でしょ??

特に、家賃を生む物件は持っていても損しないので、後は売却するタイミングだけです。

購入時に失敗しない。

これだけを回避していればいいのですから。

みなさん、買うときに失敗だけはしないようにしてくださいね。

買うときに失敗すると、抜け出すチャンスは難しくなります。

でも、方法はきっとあります。

それを見つけれるかどうかです。

そんなお手伝いもしています。

『今すぐ助けてー。』

できることとできないことはありますので、お約束はできませんが、
『こうしたら何とかなるのでは?』

というヒントくらいは見つけることができるかもしれません。

お気軽にご相談ください。

不動産の有料相談も随時受け付けております。

支払いストップ→自己破産
の前にご相談くださいね。

あっ。
最後に不動産投資で失敗したからといって、絶対に自殺とかしちゃダメですよ。

不動産の失敗くらいで命を投げる必要なんてありません。

いくらでも残りの人生で取り返すことはできます。
時間はかかるでしょうが、失敗は取り返せるものですからね。









好奇心が人を進化させる

人が進化する過程では、常に新しいことにチャレンジしていく必要があります。
現状維持でいいと思っていれば進化はできません。
先日テレビで羽鳥さんが『人生は下りのエスカレーターに乗ってるみたいだと紳助さんが、昔言ってました。止まっているだけでは下ってしまう』と発言していましたが、まさにその通りだと思います。
現状維持では後退してしまいます。
今のような、流れの速い時代では特にそうです。
商売、事業でも10年前と同じことをしていてそのまま成功を続けている人って存在しているのでしょうか?
私たち不動産業界でもこの10年で大きく変わりました。
賃貸物件では10年前にはまだ敷金、礼金0円の物件は少なく、ペットOKの物件も少なかったので、そうした物件を提案するだけでほぼ満室になっていました。
家賃保証の会社もまだそんなに浸透していませんでしたし、礼金0円なんて質の悪いお客様しかこないからイヤだというオーナー様も多かった時代でした。
売買に目を移すと、建売住宅の集客の仕方が大きく変わったのはここ7、8年でしょうか?
以前の新聞折込チラシで集客していたやり方が、若者の新聞離れで集客が落ち込みネットでの集客が主流になりました。
新築戸建を多く供給するパワービルダーの勢いが増して、それまでの不動産仲介といえば中古住宅がほとんどでしたが、その影響で新築物件も取り扱うようになりました。
それまでは建売業者が営業マンを多く抱え、新聞折込でオープンハウスに来場するお客様を取り込んでいたのですが、今では他社に仲介させるケースも増えています。
新聞折込、ネット集客で多くの広告宣伝費を使うよりは他社に仲介手数料を支払って客付けしてもらったほうが安くつくということもあります。
パワービルダーなどでは自社で客付けをしていませんので、そういった面では広告宣伝費の計算も成り立ちやすいのかもしれません。
このように、ここ10年の間に私たちの業界も様変わりしています。
以前と同じやり方をしていたのでは時代の流れについていけません。
その中でも時代の流れを先読みして行動している業者は大きく売上を伸ばしています。
インターネット広告でもそうですが、営業マンが広告を打つのではなく、専門の部隊を雇い入れたり、写真撮影を外注したり、またホームページを強化するために専門のスタッフを雇用していたり方法は様々です。
営業マンの営業のスタイルも同様に変化しているのではないでしょうか?
スマホはもちろんiPadを営業ツールに取り入れたりすることは、もはや当たり前の時代ですし、営業力で押し込む営業ではなくスマートに提案力で勝負する時代に変化してきています。
中古住宅のリフォーム提案はもちろんの事、訪問営業ではなくLine等を使った追客というのも一般化しています。

お客様は来店した時に、名前や電話番号だけでなく勤務先や年収などの個人情報を開示します。
それなのに担当する営業マンは名前しか分からないというのもおかしな話です。
私のお客様はFacebookなどを通じて、私のプロフィールをご覧になってお越しいただいています。
FacebookやInstagramでは家族との休暇の様子などもUPしてますので、ご安心いただいている面もございます。
不動産取引ってやはり高額な取引なので、お任せする相手の情報っていうのも気になりますよということを以前にお客様に言われたことがあります。
SNSといえば、悪いことばかり取り上げられますが、たまにはこうして有益になることもあるのだと個人的には思っております。
今はポータルサイトでは営業マンの紹介とか、会社のホームページでも営業マンの紹介ページくらいは作っていますが、それだけではなかなか分からない面というのもありますので、営業マンの方は是非活用してみてください。
話は戻りますが、私がサポート業務を行っている競売不動産でもここ10年で大きく変わりました。
短期賃借権の廃止などもあり、一般の方が競売に参入しだしたのはそう昔のことではありません。
それまでは競売って不動産屋さんだけのものでしたし、一般の不動産屋さんでは取り扱えないほど難しいものでした。
占有者の権利、賃借人の権利などもそれなりに保護されていたので購入者にはかなりの知識と経験が必要でした。
でも、今ではそういった難しい占有者などと対峙するのも法律で対抗できるようになりました。
なので以前に比べかなり安心して取引できるようになっています。
私が競売に関わりだしたのはまだ7,8年前です。
その頃は不動産取引の仕入れとして利用していました。
競落してリフォームし、再販するという仕事です。
その頃は相場より3割ほど安く落札できていましたので、再販時に利益が2割ほど確保できました。
でもそれだけ旨味があればどんどん参入者は増ますよね。
そうなると利益幅が圧縮されていきます。
今はまさにその状態です。
なので再販用の仕入れ市場としては魅力を失ってしまいました。
ただ短期で見ず、長期で投資用として見た時にはまだまだ魅力的な市場です。
賃貸にしても、売買にしても、競売にしても、これは行けると思えばみんな同じ方向に進みますし、みんなが同じことをすれば、そのやり方は特別ではなく当たり前になります。
特別テクニックが必要なことでなければ他人に真似されることは必然です。
なので、特別なことが出来なければ、誰よりも早く取り掛かることが必要ですし、より早くその情報を掴むことが必要です。
今の世の中、常に新しいことを考え、常に新しいことに取り組んでいても現状維持でいることは難しい世の中です。
これだけの情報社会ですから、新しい情報はどんどん入ってきます。
常に好奇心を持って、情報収集をしないと下向きのエスカレーターに運ばれていってしまいます。
今うちには1歳10ヶ月の娘がいます。
毎日新発見です。
昨日は後ろ向きに歩いてくる遊びを一人で始めました。
ソファやテーブル、ベッドはジャングルジムです。
毎日のように新しい言葉を覚えます。
そのうちのいくつかは、しばらくすれば忘れているのですが(笑)
何事もない生活で、退屈しているわけでもないのに、新しい遊びを思いつき楽しんでいます。
子どもって何にも興味津々、好奇心の塊ですから日々成長できるのですよね。
そういう意味では、自分の仕事を楽しめる環境ってとても大事だと思います。
今は多くのお客様に囲まれ、多くの質問が飛んできます。
自分が専門的にやっていることだけでなく、専門外の話も中にはあったりします。
民泊の話などは当初そうでした。
でも、お客様と一緒に勉強していく中で多くのことを学び、多くのことを経験しました。
その結果、セミナーなどでお話させていただけるまでになりました。
これは自分がもちろん興味あったということはもちろんですが、新しいことに挑戦する機会を与えてくれたお客様がいらっしゃったということも大きな要因です。
未知のことにチャレンジすることは難しいことですが、逆にこんなに楽しいこともありません。
自分自身が変わっていっていることも実感できますし、周りに集まる人達も変わります。
1年前と比べても今と以前では大きく変わっていますし、3年前、5年前と比べれば雲泥の差です。
3年前と言えば、人前で喋ることがとても苦手でセミナー講師のためのセミナーみたいなものに参加させていただいたことを思い出します。
環境が人を変えるということですよね。
現状維持で満足していなければ、必ず人は変われます。
好奇心さえ持つことが出来ていれば、必ず進化していくことが出来ます。
自分の未来は自分が予測できる方向にしか進みません。
自分の可能性を自分が信じてあげないと、誰も自分のことを信じてはくれません。
なので、どんどん新しいことにチャレンジしましょう。
そして、その歩んでいく道に少し不安があるなら、全力でサポートいたします。
微力ながら多少のお力添えは出来るのではと思っています。
明るい未来を創るために頑張りましょうね。

外国人労働者数も増加しています


外国人旅行者の増加はこのブログでも再三取り上げていますが、実は厚生労働省の発表によると外国人労働者数も過去最高の数字になっているのです。

以下はその内容を抜粋したものです。


外国人労働者数は787,627人で、前年同期比70,123人、9.8%の増加(平成19年に届出が義務化されて以来、過去最高を更新)


外国人労働者を雇用する事業所数は137,053か所で、前年同期比10,324か所、8.1%の増加(平成19年に届出が義務化されて以来、過去最高を更新)


国籍別では、中国が最も多く311,831人(外国人労働者全体の39.6%)。次いでブラジル94,171人(同12.0%)、フィリピン91,519人(同11.6%)の順。対前年伸び率は、ベトナム(63%)、ネパール(71.3%)が高い。




日本の総人口に占める外国人の割合でも約2%と昔に比べると大幅に増加しています。


私が生まれ育ったのは神戸市なんですが、外国人が多いイメージのある神戸でも小さい頃は外国人が珍しかったのですよね。

それが今では心斎橋周辺を歩いていると2人に1人は外国人?というような状況です。


当然旅行者も増えればそれに伴う仕事もあるわけで外国人労働者も増えます。

昔は工場で外国人が働いている。

人気のない職業で労働者として働いているというイメージはありましたが、今では飲食店に行っても深夜帯などでは外国人労働者がたくさん働いています。


もう今の日本、これからの日本には外国人が必要不可欠になっているように思えます。


国際社会というよりも、インバウンドに頼らなければ無理なほど国内需要は弱まっている気はします。


2%の経済成長というのも、年明けからの株価下落をみるとどうなんでしょ?という感じですし、まだまだ景気が上向いていることに対して実感できている方は非常に少ないのではないでしょうか?


介護の人手不足を補うためにも外国人労働者の力は必要でしょうし、ますますこれからも需要は増えてくるでしょう。


生活保護を受けるために日本に来られては困りますが、労働力を提供しに来てくれる分には大歓迎です。


外国人労働者が増えれば当然住宅も必要になりますし、定住することにより日本の不動産を取得することも視野に入れてくれるかもしれません。


空き家問題の解決にも結びつくかもしれません。

ひょっとしたら過疎化の町の活性化にも、日本の農業の発展にも力を発揮するかもしれません。


ただ受け入れなければいけない私たちにその準備が出来ていないような気はします。


日本人で簡単な英会話を出来る割合ってどれくらいあるのでしょう?


ある調査によると約70%以上の人が英語が話せないと答えてるそうです。


しかし英語を学びたいと答えている割合は6割近くになるそうです。


これは日本の教育にも問題があるような気はします。

中高6年間で、週3時間も学びながらほとんど話せない人が多いのも大いに問題ありです。


という私も話せない部類に入るのですが‥


なので今一生懸命英会話を学習中です(笑)


今英会話を教えてもらっているのですが、正しい文章でなければいけないのではなく、伝わればいいというスタンスでいいように思います。

日本に来る外国人は一生懸命伝えようとゆっくりしゃべってくれますし、分かりやすい単語で話してくれます。

こちらの文法が完璧でなくても何とか伝わるものです。


そういう風な教育をしてくれていればもっともっと英語に興味を持って接することが出来たのでは?と思ってしまいます。


なので今は英会話の勉強が少し楽しいです。

難しい文法は後で修正していけばいいじゃないというスタンスで始めていけば何か楽しくなります。


何事でも同じですが、楽しみながら学習することって大事ですよね。


仕事でも同じです。

楽しくなければ継続できないし、長時間向き合うことも出来ません。


基本は全て同じような気がします。


不動産投資の勉強も同じです。


自分の中でどうやって興味を引き出すかということなんですよね。


うちの1歳5ヶ月の娘が最近いろんなものに興味を示し、そこら中のものに触ったり、コトバのマネをしてみたり、世の中の全てのことを遊びに変えています。


みんな小さい時はそうだったはずなんです。

いつから物事に興味をなくしてしまったのでしょう?


新しいこと、自分の知らないことに興味を持てなくなったのでしょう?


私はこの年になってもいろんなことに興味津々で新しいものにすぐ食い付いてしまいます(笑)


この生き方が正しいのかどうかは分かりませんが、人生楽しんでいます。


たぶんこれからもずっとこんな調子でしょう(笑)


みなさんにももっともっと不動産のことに興味を持ってもらい、楽しみを見つけてもらいながら儲けていただけるようにお手伝いできればなと思っています。



話を戻しますが、外国人労働者はますますこれからも増え続けるでしょう。


必要とされている場所には人は必然的に集まってきます。


日本には労働力が足りていない。

しかも生活もしやすく治安もいい国です。なのでこれからも様々な国から仕事を求めて、あるいは観光で多くの外国人が訪れるでしょう。


いろいろな意味で近い将来的には外国人に頼らなければいけないのですから、せめてコミニケーションを取れるくらいの語学力くらいは身につけておかないといけないなと思っています。


来年の今頃にはそこそこペラペラと喋れたらいいな。


さぁ明日も英会話のレッスンです。

頑張って吸収するぞー!

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プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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