ほんとうに大丈夫?不動産投資

いままでこちらのブログをご愛読いただいていた皆様、ありがとうございました。 現在は当社ホームページにブログ記事を集約いたしましたので、そちらで引き続き発信しております。ご面倒ですがブックマークのご登録変更をお願いいたします。 https://remax-l-style.com/

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

落札

競売入札の流れってどうなるの?

前回のブログで不動産の競売物件について書きました。

http://life-consulting.blog.jp/archives/1072301703.html

今日は競売入札に実際に参加する流れについて書きます。

a37ef9_22e5027590554fb5b5b1b3c8d04064f9


競売にかかる経緯は前回説明した通り、ローンを支払えなくなった人に対して金融機関等が抵当権を実行して競売にかけるという話でしたね。

裁判所に競売開始の申し出をし、受理されると公告されることになります。

『いつからいつまで情報を開示していますので、ご覧になって〇月〇日~〇月〇日の間に入札してね』

ということです。

以前は裁判所に据え置かれた資料を裁判所に出向き、そこで閲覧することしかできませんでした。

しかもその資料は1セットしか用意されていません。

少しガラの悪い方々がその資料を抱え込み、開庁時間中ずっと離さない、こんなこともあったようです。

昔は競売物件の資料さえ見ることができない、物件を見に行ったらやばそうな人が占領している。

こんなことも横行していました。

占有者というやつです。

965C97CD92c1


ミナミの帝王の映画とかで見たことないですか?

あれです。

でもその占有者も法改正(平成16年4月1日短期賃借権の廃止)により、賃借権を主張しての占有はできなくなりました。

※抵当権設定前の賃借権は守られます。
※抵当権設定後の賃借権は6か月の明渡し猶予期間が設けられ、その後は買受人(落札者)による賃借権の解除ができるようになりました。

これが競売入札を一般に普及させた最大の功績かもしれないですね。

話を戻します。
入札しようと思った場合、その物件がどんな物件かを知る必要があります。

今は裁判所が開いている時間にわざわざ出向かなくてもネットで簡単に閲覧でき、プリントアウトをすることもできます。

BIT(不動産競売物件情報サイト)と981.jpというサイトで誰でも簡単にご覧いただけます。




まず、自分で入札する場合はこのいずれかのサイトで入札したい物件を検索しどんな物件かを調べます。

占有者がいるかどうか?

誰が占有者なのか?

その占有者を追い出す権利があるかないか?

土地面積がどのくらいで建物の広さや築年数がどの程度なのか等、詳細な情報はこのサイトの3点セットダウンロードの項目から調べます。

3点セットって何?

っていう話はまた別の機会に。

資料から入札価格を決定します。

そして、裁判所から入札書を入手し買受申込保証金を振り込みます。

競売入札代金納付

通常は売却基準価額2割相当の金額になります。

※入札する金額の2割ではありません。

その保証金を振り込み、入札書類を記入して裁判所に提出します。

競売入札振込証明書
競売代金納付入札書

これらの書類は各地方裁判所ごとに書式が異なりますので、裁判所にて入手してください。

※競売入札サポートをご利用いただいたお客様には無償で提供しております。

あとは入札結果を待つだけ。

入札が無事に終わり、最高価買受人になれば残りの残額(落札代金-保証金額)を支払うことになります。

次回は入札書類の記入の仕方をレクチャーします。

ではそちらもお楽しみに。

その前に、当社の競売入札サポートの宣伝を。

ライフコンサルティングの競売サポート  

1.目的不動産の選び方やアドバイス
2.ご希望不動産の現地調査
3.予想落札価格のご提案
4.住宅ローン等借入資金融資のアドバイス
5.競売入札等書類手続き代行
6.明渡し作業等のお手伝い(別途実費費用が必要な場合もございます。)
7.取得後のリフォーム工事(耐震補強などの工事も請け負います)
8.収益用としてお考えの場合は、賃借人募集及び賃貸物件管理も承ります

サポート費用はこちら

  1. 競売不動産の現地調査費用として、1件につき一律20,000円が必要になります。(裁判所3点セットからのアドバイスのみは無料です)
  2. 競売不動産サポート報酬は落札金額の3%(消費税別途)です。(20万円に満たない場合は20万円+消費税となります)

  3. 競売不動産サポート報酬は成功報酬となりますので、落札できなかった場合は費用はいただきません。

  4. 落札不動産の管理、募集業務は別途費用が必要です。(管理料は1室につき1,500円/月)

  5. その他詳細は打ち合わせ時にお話合いの上決定いたしますのでお気軽にご相談ください。

こちらから、現在入札できる物件が検索できます。ぜひご覧ください

お問い合わせお待ちしています。

競売入札時に調査費用をいただく訳

当社では競売入札のサポート業務を行っております。

競売入札に手慣れていない一般のお客様のお手伝いをするわけです。

競売といっても何のこと?

という方もまだもちろん多いと思います。

競売とは、一般的には抵当権の実行により行われます。

住宅ローンなどを組むときに、必ず抵当権というものを不動産に設定されます。

これは、ローンが支払えなくなった場合に不動産を強制売却して融資額の全額、または一部を回収しようとするために設定されているものです。

競売にはいくつか種類があって、この抵当権の実行以外にも行われることもあるのですが競売市場に出回っている物件のほとんどは抵当権もしくは根抵当権の実行によるものです。

一般の方がどう識別するかというと、事件番号を見れば一目瞭然で、

平成29年(ケ)第〇〇〇号

この(ケ)の部分が抵当権もしくは根抵当権の実行の事件であるということです。

事件というと何か聞こえが悪いですが、裁判所で取り扱うものなので事件と呼んでいるということであまり深く考えないでくださいね。(笑)

その競売の入札を考えている方のお手伝いをしているわけですが、以前は調査費用をもらわずに落札時の成功報酬だけで請け負っていました。

でも、そうすると調査の時間、調査にかかる費用だけが先行してどんどん出ていくことになります。

そのうち、その資金を回収しようと高値で示唆するような悪い考えが脳裏によぎってしまったので調査費用をしっかりといただくことに決めました。

私はいつも言っていることなのですが、1回入札して1回目でいきなり落札できるほど競売って甘くはありません。

市場より安く買えるのが競売の最大のメリットなので、高値で落札してしまえば何の意味もなくなるから。

そんな理由で、市場より安い価格での入札をお勧めしています。

もちろん高値でもこの物件を買いたいという物件が見つかった場合には別ですが、多くの方は競売物件に目を向けるのは自らの居住用ではなく投資用物件としてです。

それならば、安い金額で入札し落ちればラッキー。

こんなスタンスがベストだと思っているからです。

それなのに、落札しないと報酬が発生しないので落札できそうな金額で入札してもらおう。

こう思ってしまえばもうお終いです。

ということでしばらく競売サポート業務から遠ざかっていました。

もちろん、頭によぎったからやめたのであってお客さまに高値で示唆したことは未だにありませんので、過去のお客さまもご安心くださいね。

でも競売は面白いのでもう一度サポート業務をしっかりとやっていこうと決めた数ヶ月前からは、事前に調査費用をいただくスタンスに変えました。

調査費用は21,600円(税込)です。

これでも役所に足を運んだり、近隣の謄本をあげたり、現地にも足を運んだりすると儲けにはなりません。

日当分も出ないかもしれません。

1物件の調査に最低でも2,3日はかかりますのでこの業務だけでは家族を養ってはいけません。

でも少なくとも落札してからの失敗は限りなく回避できますので、私にとってもお客さまにとっても最良な方法ではないかと今は思っています。

一般の方が以前競売入札で失敗したという話はちょくちょく耳にする話です。

共有持ち分の競売なのに知らずに落札してしまい、当然のことながら自己使用できなかったとか、借地権の物件を競落してしまい地代が必要だったことさえ知らなかったとか、笑うに笑えないケースです。

そんな単純なミスはともかく、占有者との明け渡し交渉などは熟練者の交渉術が必要になる場合が多いです。

また、入札金額についても売却基準価額を目安にしているようでは一生落札できることはありません。

そのあたりの目安を知る意味でも、プロのサポート契約は必須です。

私が加入している団体に不動産競売流通協会(FKR)という団体があります。

その中には私以外にも競売物件に長けた不動産業者さんが多くいらっしゃいますので、お近くの加盟店がありましたらぜひご利用ください。

というのも、私がサポートできるエリアは限定されているからです。

大阪府、兵庫県南部に限らせていただいております。

それ以外の地域は残念ながらお引き受けできません。

相場観もなければ占有者との折衝もできる距離ではないからです。

なので遠方のお客さまはこちらのサイト981.jpよりお近くの加盟店さんをお探しください。

大阪、兵庫のお客さまは当社ホームページよりサポートのご依頼をお待ちしております。

サポートの内容については、そちらからご覧いただければ助かります。

それではお問い合わせお待ちしております。

HP

日曜日のセミナー無事終了いたしました

先週の日曜日に大阪駅前第一ビルで開催したセミナー無事終了いたしました。
お越しいただいたお客様、どうもありがとうございました。

今回のセミナーではうちの息子が司会というか、最初にご挨拶させていただきました。
デビュー戦でした。
かなり緊張していたみたいですが、なんとか予定通りセリフを読み上げていました(笑)

IMG_6307


第一部のセミナーでは『競売物件の入札をしてみましょう』という内容でお話しさせていただきました。

基本的な競売の流れとしては、住宅ローンなどの支払いが出来ずに抵当権を金融機関により実行されてしまうことによって起こります。

ローンが滞ったからといって金融機関はいきなり競売にかけることはございません。
まず当然ながら債務者(融資を受けている人)に連絡をかけ催促します。
ここできちんと相手方と話をし、いつまでに支払いますとか、いつまで支払いを待ってくださいと話し合いが出来ていれば問題ありません。
ローンを滞る方にありがちな話ですが、電話に出ず、送られてきた郵便物を無視し、支払いもせずというままで放っておけば競売の手続きに移行します。

裁判所から郵便物が届き、そこで大慌てというわけです。
身近に知り合いの不動産屋さんがいたとしても、恥ずかしくて相談できない。
家族や身内にも相談できないというケースも少なくはありません。

こうしたときにご相談できる不動産屋さんは作っておきたいものですよね。
弁護士さんは敷居が高い。
かといって一見の不動産屋さんに飛び込んで相談する勇気はないという方も多いでしょう。

なので、こうした競売にかけられる不動産物件が減らないのですよね。
もちろんこの責任の一端というか、ほとんどの責任は不動産業者にあります。
今の金融機関の住宅ローンに対しての審査基準はとても甘いものがあります。
自己資金0円は当たり前。
諸費用の分まで、ローンに組み込めたりもします。
下手したら賃貸物件を借りるより、お金を使わずに引っ越しができてしまったりします。
不動産業者の立場からすれば、2000万円の物件より3000万円の物件の方が当然仲介手数料も高くなりますし、なにより物件を探す幅が広がります。
しかも価格が上がる分、物件も新しく、広くなりますから、そこで決めてもらえる確率も上がります。
不動産業者にとっては、買ってくれればいいのです。
お客様が物件を購入して引越しした後、ローンが支払えなくて競売にかけられても関係ありません。
逆にローンが払えなくなったと言って相談に来てくれれば、二度おいしいじゃないのという考え方をする営業マンもいるくらいです。
もちろんこうした不動産屋さんばかりではありません。
まじめに一生懸命、お客様のことを考えている不動産屋さんもいますよ。
ただ、こうした不動産屋さんが少なくもないのも事実です。


昨日のセミナーで少しお話しした事例ですが、数年前に大阪市内で10区画くらいの分譲地(建売住宅)がありまして、短期間のうちに3件、次々と競売にかけられたケースがありました。
その分譲地はその後も私が知っている限りではあと1件競売にかかっていました。
その謄本を見てみると、相場と少しかけ離れた抵当権が設定されていました。
けっして地域性の良い物件ではありませんでしたので、少し訳ありのお客様を集めて住宅ローンを組ませて販売したのでしょうか?
不動産業者さんでもいろいろな不動産業者さんがありますのでお気を付けくださいね。

購入時には3,000万円を超える金額の抵当権がついていた物件が、築後3年弱で落札価格が約半値です。
そもそもこの3,000万円という金額が相場だったかどうかは別にして、1,500万円ほどで築3年の物件が買えるなら安い買い物ですよね。
今の建築費では同じ程度の新築を建てるのに同じくらいの金額がかかってしまいます。
土地代がほぼタダでと考えるとおいしい話ですよね。
数年前はこうした物件がたくさんありました。

でもおいしい話があると人は群がります。
二番煎じ、三番煎じでも儲かっていましたからどんどん参入者が増えました。
業者さんが入札して再販する場合、金融機関がプロジェクト融資として落札代金の費用や、リフォーム資金を出してくれます。
期間は半年であったり1年であったりしますが、少なくとも落札代金分は融資してくれますので安心して入札してきます。
入札した保証金も落札できなかった場合はすぐに返金されますので、次々に入札に参加することができます。
一般の個人の方はそうしたプロジェクト融資を受けることは難しいので、1回の期間入札で1件、2件ほどの入札しかできません。
同時に3物件、4物件もし落札できてしまったら資金調達に苦労してしまいますものね。

こうした流れの中で再販できそうな築年数の新しい物件や、中心部の区分所有建物などには人気が集中します。
入札本数の8割ほどが業者さんではないでしょうか?


いつもどうして落札価格を予想しているのですかと質問を受けます。

実は落札価格を予想しているのではなく、相場を調べているのです。

相場を調べて、業者さんの再販価格を割り出します。
そこから業者さんの利益分や経費を控除すれば、自然と業者さんの入札金額は割り出されます。

それ以上の価格で入札すれば、落札できる可能性は大きくなりますし、逆にそれ以下の金額となると落札できる可能性はほぼなくなります。

もちろん、業者さんによってはその地域にピンポイントのお客様を抱えていて強気な入札金額で来るケースもあります。
でもそうした場合は仕方ないですよね。
私はそうしたケースをノイズと呼んでいます。
ここまで想定して予測価格を上げると自然に入札金額は上がっていきます。
なかなかその地域で物件が出てこないというようなレアなケースであれば別ですが、そうでなければノイズは無視して考えたほうがいいと思っています。

相場通りの金額を入札金額として記入すれば落札できる可能性はもちろん高まります。
でもそれでは競売に参加している意味がないですよね。

一般物件よりも安く買えるチャンスがあるのが競売です。
一般物件より安く買わなければ意味がありません。

競売物件にはリスクがあります。
基本、内覧をすることが出来ませんので中の様子は閲覧できる3点セットから読み取らなくてはいけません。
リフォーム金額もその資料から予測しておかなければなりません。
ローンを払えなくて競売にかかるくらいですから、室内がキレイな状態で使用されていることばかりではありません。
当初思っていたよりも、多くのリフォーム金額がかかったということもでてきます。
そうしたことを考えると1割、2割は相場より安く買わないと意味がないですよね。
落札して室内の状態がよければラッキー、リフォーム費用が予定より安くおさまったらラッキーということですね。
そうなれば相場より2割以上安く買えることになります。

大阪市内では競売参加者が増加していますのでこうした情勢になっていますが、地方の物件や郊外の物件はいまだに入札本数も少なく、チャンスが転がっていたりします。

地元が神戸なので、神戸地裁の競売情報にはよく目を通しています。
明石市とか、加古川市の物件などは安くて面白そうな物件があったりします。
その辺りまでならお手伝いできますので、もし面白い物件を見つけたらご相談くださいね。

セミナーも無事終了しましたので、また明日からまじめにブログを再開します。
ここ数日少し更新できていませんでしたが、時間的余裕もできますので頑張って書いていきます。
お楽しみに。




物件情報
ブランド時計のレンタル
記事検索
楽天市場
google
会社概要
RE/MAX L-style
株式会社ライフコンサルティング
代表取締役 大西 征昭
大阪市住吉区長居3丁目13番8号
TEL06(4703)3300
FAX06(4703)3993
mail:oonishi@life-consulting.net
プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
にほんブログ村
アマゾン
はてなブックマーク
このエントリーをはてなブックマークに追加
  • ライブドアブログ