最近不動産投資を始めたいというご相談を多くいただくようになりました。
お客様も多種多様で、サラリーマンの方もいれば自営業者の方もおられます。
不動産投資に使える資金も100万円、200万円の方から1000万円、3000万円とバラバラです。
今日は300万から500万の方にターゲットを絞ってお話しさせていただきます。
それ以下の資金の方でももちろん不動産投資は始めることは出来ます。
そのお話はまた次回詳しくご説明いたしますね。
何故競売物件がお勧めなのか?
競売物件というのは不動産業者と同じスタートで物件を仕入れることが出来る数少ない市場です。
一般の方からするとこんな市場は今のところ他にはないわけです。
ですので是非多くの方にご参加いただきたくサポート業務を行っています。
300万から500万の自己資金で始めるなら競売物件がお勧めです。
ここでは融資を利用せずに現金購入するということを前提にお話させていただきます。
購入した物件をリフォームして賃貸にする場合、まず考えなくてはいけないこと。
1)いくらの賃料が見込めるか?
2)物件価格と諸費用でいくらかかるか?
3)リフォーム費用でいくら必要なのか?
ざっくりお話するとこんなところです。
まずその地域に賃貸需要があるのかないのかということを調べる必要があります。
見込賃料がいくら高くても、その地域に賃貸を探しているお客様がいなければ、それは絵に描いた餅です。
例えば駅から徒歩20分かかるとか、郊外で学生街でもないのに単身用の間取りであるとかは厳しいと言わざるを得ません。
次に相場を調べます。
これはまずネットで周辺の同じような物件の相場を調べ当たりを付けておき、近隣の賃貸業者さんに電話で確認しておけば十分です。
でもこれはあくまで見込賃料なので、リフォーム次第で賃料はもちろん前後します。
次の購入価格は置いておいて、リフォーム金額の目安を立てます。
まず水周りの設備の交換が必要かどうか、キッチン入替が必要か、お風呂の入替が必要かを見ておく必要があります。
洗面台は入替でも費用的には7〜8万円ほどなので入替前提で、キッチンは全体を入れ替える必要まではありませんが、コンロの入替は考慮しましょう。
あと、キッチンパネルを交換すると見映えが大きく変わりますからそこも変えておきたいところです。
浴室は古い物件でも必ず入れ替える必要はありませんが、賃料を7万以上で設定するならやはり綺麗にはしておきたいところです。
4、5万の家賃設定なら給湯シャワーを付けていれば何とか部屋付けには困りませんが、高額の家賃設定をするためにはここは必須になります。
ここで給湯器の話が出ましたが、競売にかかる物件で給湯器を定期的に入れ替えている物件ってあまり見たことがありませんので、入替は視野に入れておきましょう。
追焚きの付いているタイプで12、13万円。追焚きのないタイプなら7、8万円で入替可能です。
入居者が決まり、ガス開栓をしたら給湯器が壊れてたと言われてたら大慌てで段取りしないといけません。
そうなれば割安の給湯器では在庫、取付の日程調整が出来なくなり高くつくことになりますので、事前に取り替えておくことをお勧めします。
キッチン、浴室を入れ替える場合でも賃貸用で運用する場合ならそんなに高いキッチンや浴室に交換する必要もありませんので、総入替しても水周り全てで150万〜200万円くらいでしょうか。
あと、建具を入れ替えたり和室を洋室に変更したりなど、物件によってリフォームの度合いは違いますが、表面的なリフォーム(クロスの貼替え、畳の表替え程度)なら50平米程度で30万円、80平米程度で50万円もみていたら十分でしょう。
これらのリフォーム費用の概算が出来れば次は購入価格の算出です。
諸費用的には概算で入札価格の1割程度はみておきましょう。
入札価格とリフォーム費用、そして諸費用で総額いくらになるのかということです。
通常の表面利回りは物件価格に対しての家賃収入で見ますから、物件価格とリフォーム費用の合算で考えるのが合理的かもしれませんね。
先ほどの見込賃料から購入ラインを逆算します。
築古戸建なら表面利回り10%〜12%、テラスハウスなら14〜15%くらいを目安に入札すれば落札の可能性が高まります。
もちろん落ちればラッキーという感覚で参加するならもう少し高利回りを狙ってもいいかもしれません。
あとは入札する物件の権利関係、リスクの調査ですが、なかなか一般の方には分かりにくい面もございます。
そこで当社のような競売サポート業務を行っている会社がお役に立てるのです。
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