ほんとうに大丈夫?不動産投資

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不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

落札

不動産投資を始めるなら競売入札から

最近不動産投資を始めたいというご相談を多くいただくようになりました。
お客様も多種多様で、サラリーマンの方もいれば自営業者の方もおられます。
不動産投資に使える資金も100万円、200万円の方から1000万円、3000万円とバラバラです。
今日は300万から500万の方にターゲットを絞ってお話しさせていただきます。
それ以下の資金の方でももちろん不動産投資は始めることは出来ます。
そのお話はまた次回詳しくご説明いたしますね。
何故競売物件がお勧めなのか?
競売物件というのは不動産業者と同じスタートで物件を仕入れることが出来る数少ない市場です。
一般の方からするとこんな市場は今のところ他にはないわけです。
ですので是非多くの方にご参加いただきたくサポート業務を行っています。

300万から500万の自己資金で始めるなら競売物件がお勧めです。
ここでは融資を利用せずに現金購入するということを前提にお話させていただきます。
購入した物件をリフォームして賃貸にする場合、まず考えなくてはいけないこと。
1)いくらの賃料が見込めるか?
2)物件価格と諸費用でいくらかかるか?
3)リフォーム費用でいくら必要なのか?

ざっくりお話するとこんなところです。
まずその地域に賃貸需要があるのかないのかということを調べる必要があります。
見込賃料がいくら高くても、その地域に賃貸を探しているお客様がいなければ、それは絵に描いた餅です。
例えば駅から徒歩20分かかるとか、郊外で学生街でもないのに単身用の間取りであるとかは厳しいと言わざるを得ません。
次に相場を調べます。
これはまずネットで周辺の同じような物件の相場を調べ当たりを付けておき、近隣の賃貸業者さんに電話で確認しておけば十分です。
でもこれはあくまで見込賃料なので、リフォーム次第で賃料はもちろん前後します。
次の購入価格は置いておいて、リフォーム金額の目安を立てます。
まず水周りの設備の交換が必要かどうか、キッチン入替が必要か、お風呂の入替が必要かを見ておく必要があります。
洗面台は入替でも費用的には7〜8万円ほどなので入替前提で、キッチンは全体を入れ替える必要まではありませんが、コンロの入替は考慮しましょう。
あと、キッチンパネルを交換すると見映えが大きく変わりますからそこも変えておきたいところです。
浴室は古い物件でも必ず入れ替える必要はありませんが、賃料を7万以上で設定するならやはり綺麗にはしておきたいところです。
4、5万の家賃設定なら給湯シャワーを付けていれば何とか部屋付けには困りませんが、高額の家賃設定をするためにはここは必須になります。
ここで給湯器の話が出ましたが、競売にかかる物件で給湯器を定期的に入れ替えている物件ってあまり見たことがありませんので、入替は視野に入れておきましょう。
追焚きの付いているタイプで12、13万円。追焚きのないタイプなら7、8万円で入替可能です。
入居者が決まり、ガス開栓をしたら給湯器が壊れてたと言われてたら大慌てで段取りしないといけません。
そうなれば割安の給湯器では在庫、取付の日程調整が出来なくなり高くつくことになりますので、事前に取り替えておくことをお勧めします。
キッチン、浴室を入れ替える場合でも賃貸用で運用する場合ならそんなに高いキッチンや浴室に交換する必要もありませんので、総入替しても水周り全てで150万〜200万円くらいでしょうか。
あと、建具を入れ替えたり和室を洋室に変更したりなど、物件によってリフォームの度合いは違いますが、表面的なリフォーム(クロスの貼替え、畳の表替え程度)なら50平米程度で30万円、80平米程度で50万円もみていたら十分でしょう。
これらのリフォーム費用の概算が出来れば次は購入価格の算出です。
諸費用的には概算で入札価格の1割程度はみておきましょう。
入札価格とリフォーム費用、そして諸費用で総額いくらになるのかということです。
通常の表面利回りは物件価格に対しての家賃収入で見ますから、物件価格とリフォーム費用の合算で考えるのが合理的かもしれませんね。

先ほどの見込賃料から購入ラインを逆算します。
築古戸建なら表面利回り10%〜12%、テラスハウスなら14〜15%くらいを目安に入札すれば落札の可能性が高まります。
もちろん落ちればラッキーという感覚で参加するならもう少し高利回りを狙ってもいいかもしれません。
あとは入札する物件の権利関係、リスクの調査ですが、なかなか一般の方には分かりにくい面もございます。
そこで当社のような競売サポート業務を行っている会社がお役に立てるのです。
物件の調査業務として一物件2万円(消費税別途)で請け負っておりますので、是非ご利用ください。

競売不動産は最大の物件入手のチャンスです。
大阪市の物件なら毎月2回ほど期間入札があります。
こちらのサイトならバーチャル入札で入札金額予想も出来ますので是非チャレンジしてみてください。
これを機会に競売入札に参加してみてはいかがですか?

お問い合わせお待ちしております。

期間入札と特別売却

競売物件の売却方法には『期間入札』『特別売却』の2通りあります。

期間入札は入札期間を決め、その期間内に入札を受け付け、開札期日に開札した結果、買受可能価額以上で最も高い金額で入札した人を最高価買受申出人に指定し、売却許可決定を受ける資格を付与するというものです。

簡単にいうと、期日内に入札した人の中で最高値を付けた人かつ買受可能価額以上であれば最高価買受人になれるということです。

入札の方法としては、売却基準価額2割相当の買受申出保証金を裁判所に納付し、個人なら住民票、法人なら履歴事項証明書を添付して入札します。

入札書の書き方としては以下の通りです。

競売代金納付入札書見本


ちなみに落札できなければ開札後速やかに指定の口座に返却されます。

この口座は入札人名義でなくてもかまいません。

もう一つの特別売却というのは、期間入札で入札者がいなかった物件に対して行われます。

特別売却買受方法では、特別売却実施期間内に、売却基準価額以上の価額で最も早く申し出をした申出人に売却されます。

つまり、先着順で買受人を決定するという方法です。

後から入札すると、たとえ前の人より高額の金額を提示しても買受の申出人になることはできません。

同時に複数の申し出があった場合のみ入札により買受人が決定されることになります。

この特別売却の入札にも買受申出保証金の納付は必要です。

特別売却は確実かつ最低額で購入できるためお得なシステムですが、期日入札で1件も申し込みの入らなかった物件なので、少しややこしい物件も多いのでご注意ください。

なお、管轄裁判所によっては特別売却を実施していない裁判所もあります。

神戸地裁などはそうです。

入札のやり方も裁判所によって若干異なります。

例えば、入札書の中に住民票を同封するとか、別に添付するとか。

細かいですがいろいろやり方があるんですよね。

そうでもいい話だとは思うんですが。たまに怒られます(-_-;)

みなさん、期日入札だけでなく、特別売却にも注目しましょうね(^^)


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奈良ドリームランド跡地7億3千万円で



奈良ドリームランド跡地が公売にかけられ、大阪市の不動産管理会社が落札。

7億3千万円
だそうです。

これが安いのか高いのか?

ちなみに広さは29.8ヘクタール。

ヘクタールって、どれくらい??

1ヘクタールは一万平米なんです。

つまり、29.8万平米。約10万坪ということなので、坪あたりの単価でいうと7300円ということになります。

そう考えれば安いんでしょうね。

ただこの土地は前回の入札時にも話題になりましたが、解体費に10億くらいかかるのではというような報道も以前されていましたね(・・;)

新たに建築するにもいろいろな規制があり障害が多すぎるという話もありました。

今回の入札にあたりそのあたりはクリアできそうなんでしょうかね?

大阪市浪速区のフェスティバルゲートの入札の際にも、当初はパチンコ屋さんとかの利用ができなかった契約になっていたのが、今ではドンキホーテとパチンコ屋に変わっています。

そういった裏技があるんでしょうかね?

いっそのこと関西ディズニーランドでもできてくれればまた関西に観光客が多く訪れるのでしょうが、今後の動向、報道には注目ですね^ ^

今週のトトBigがキャリーオーバーで10億円になっていますが、それが当たっても奈良ドリームランドの敷地購入と解体まで出来ないんですよね。
すごい金額です(・・;)

っていうか急に寒くなってきましたね。

季節の変わり目は風邪に注意です。

暖かめのアウターをそろそろ出さなければいけませんね。

いい上着がないかなと思っていたら、モンクレに遭遇。

かっこいいんだけど、年々高くなっているような・・・

189,800円ですって。。

今の主流はこのモンクレらしいテカテカしたやつじゃなくてマットタイプらしいですが(^^)

1着いいものを持っていると楽ですよね。ご自分のご褒美代わりにいかがですか(^^)

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masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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