ほんとうに大丈夫?不動産投資

このブログは不動産投資を始めようとしている人、もう実際に不動産投資を始めている人向けに開いた不動産情報サイトです。物件情報はあまり載せませんが、不動産の裏話、裏情報などをどんどん掲載していきたいと思っています。 不動産は怖い、不動産は騙される、こういった人たちの心配を払しょくします。 世界で一番お客さまのことを考えている不動産屋と自負している私が全部教えちゃいますよ。

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

融資

不動産投資で失敗する人って?

不動産投資は比較的失敗の少ない投資商品だと個人的には思っています。

なぜ失敗が少ないか?

それは株価や仮想通貨のように短期間で資産価値が乱高下しないからです。

今流行りのビットコイン

ビットコイン取引高日本一の仮想通貨取引所 coincheck bitcoin

1ビットコインあたり200万円を超えたかと思えば、その日のうちに160万円まで下がったり、そこまで急激に資産価値が変動することは不動産にはありません。

ただ、全く資産価値が変動しないかと言うとそうではありません。

長期的に見るとやはり不動産も価値が上昇したり下落したりを繰り返しています。

不動産投資の場合は仮想通貨と違い、所有している間にも収益が発生していますので、下がっているタイミングでは売却せずにホールド。

逆に上昇しているタイミングで手放す。

これを繰り返していると不動産投資で損をすることはあり得ません。

では、どうやったら失敗するのという話を今日はさせていただきます。


先ほどのビットコインの話ですが、最近取引所ではカード決済によって仮想通貨を購入できるようになりました。


ビットコイン取引高日本一の仮想通貨取引所 coincheck bitcoin

カード決済というのはとても便利なものですが、お金をそのタイミングで所有していなくても商品は購入できてしまいます。

しかも限度額はあるものの、短期的にいうと各人の許容範囲を超えた使用も可能になってしまいます。

下がったタイミングでも、カードの支払日になれば換金してお金を用意しなくてはいけません。

ホールドができないのですよね。

これは株の信用取引と同じです。

ビットコインや他のアルトコインで信用取引できるところもあるそうなのですが、こんなものまで始めてしまうと即死、爆死です。

不動産投資でこの信用取引に当たるのが金融機関による融資というわけです。

不動産投資の成功、失敗はつまりこの融資次第ということになります。

なので分かりやすく言うと、現金投資をしている限り不動産投資で失敗することは限りなく低くなります。

でもなぜみんなそうしないのか?

簡単ですよね。

高額な商品だからです。

10万円、20万円では不動産は購入できません。

*中にはないわけではありませんが、購入後リフォーム費用等が必要になるためここでは省きます。
100万円、200万円でもなかなか物件は見つかりません。 

もう一桁上を行かないと始めることが容易くないので、どうしても融資ありきで不動産投資を始める方が多くなります。

そうなってくると大切なことが、借入金を物件の収益で返済していくことが容易にできるかという見極めです。

返済比率という言葉があります。

住宅ローンを借りるときにもこの返済比率というものが借入額の目安となります。

年収の低い人なら30%、高い人でも40%程度までが一つの目安です。

この返済比率を超えると融資が受けにくくなります。

不動産投資でも同じです。

返済比率の目安になるのは、年収ではなくその物件の家賃収入ですよね。

その比率があまりにも高いと、空室が発生した途端に爆死が待っています。

もちろん1室、2室の空室で支払いが回らないというような貸方は金融機関もしませんが、空室が発生するとそれに伴いリフォーム資金や募集に関わる費用が発生します。

そこの資金繰りができないような状況で借り入れしてしまうと困ったことになりますよということです。


返済比率の目安とすれば、満室時の家賃収入に対して中古の物件なら築年数にもよりますが50%以下、新築でも60%以下には抑えておきたいところです。

ところがここ数年サラリーマンがスルガ銀行とかで組んでいる返済比率は70%近い場合もありますし、しかも築古の物件だったりします。

超長期で組んでいてのこの比率は

『さすがにまずいでしょ。』

と言わざるを得ないですね。

自己資金もほとんど入れていませんからレバレッジ効きまくりです。

株式投資の信用取引で3倍、FXでレバレッジ25倍、昔は100倍とかでしたが最近では25倍ですよね。

つまり自己資金400万なら25倍で1億円。

価格が大きく上下したら即死のラインです。

財産を一気に失うレベルです。

不動産投資もそれに近いレバレッジをかけてしまうと同様のことが起こり得ます。


不動産投資も他の投資商品同様、安いときに買い高いときに売れば必ず儲かります。

後は購入時が安いタイミングか高いタイミングかの見極めだけになります。

ただ、不動産価格が下落しているタイミングでは融資が受けにくくなります。

金融機関の貸し渋りが始まるからです。

レバレッジを大きく効かせようと思うと、上昇時期に購入するしかありません。

今はまさに不動産価格の上昇時期です。

なので比較的融資が受けやすい時期ではあります。

資金に余裕がある方、現金投資をするにはこのタイミングではないかもしれません。

でも少額投資で巨額の融資を受けようと思うと、このタイミングを逃せば難しくなる可能性はあります。

いずれにせよ、資金の少ない人が資産を増やそうとするとリスクは付きものです。

どういったリスクを取るか?

もしあなたが不動産投資はノーリスクだと思っているなら現金投資をお勧めします。

全くリスクを取りたくないというなら、銀行預金をお勧めします。

大きなリスクを背負っても資産を急激に数倍にしたいというなら、仮想通貨をお勧めします。

不動産投資はあくまで中リスク、中リターンの商品で、長期スパンで考えるものだということをご理解いただき参入してくださいね。

どの金融商品にも記載はありますが、投資はあくまで自己責任です。

元本保証はありません。

どの説明文にも小さく書いてある文章です。

そのリスクを説明されないまま、知識の薄い人に物件を売りつけるから失敗する人が出てくるのです。

売る側に問題がありますよね。

同じ業界人が言うのも何ですが・・・


知識のない人は経済的弱者です。

高額融資を受けれますから社会的には弱者どころか強者の部類です。

でも、一歩間違えると弱者に陥ってしまいますのでご注意を。


購入前には必ずセカンドオピニオンにご相談を。

お近くにそういった専門家がいない場合は当社、株式会社ライフコンサルティングの不動産コンシェルジュサービスをご利用ください。


ご相談お待ちしております。

収益不動産はなぜいいのか?

収益用戸建、連棟、区分所有建物。

収益用物件ということは、家賃収入があるということ。

一般賃貸として賃貸借契約書を締結すると、毎月安定して家賃収入が入ってきます。

それだけのこと。

なぜ、失敗するのか?


わざわざ融資を受けて物件を購入するから入ってくる収入で支払いができずに困り果てる、こんなことが起きます。

でも現金で購入していればどうでしょう?

返済がありませんから急な設備の交換が発生しても、入居者からの家賃が滞っても慌てふためく心配はありません。

あなたが株式投資を始めるとして、いきなり信用取引で限度額目一杯まで株を購入しますか?

株式投資でも信用取引をするためには、口座に現金を入金する必要があります。

満額、全額他人のお金で勝負させてはもらえませんよね?

不動産でも普通は同じです。

購入物件の2割の自己資金、購入にかかわる諸費用、そして万一に備え余剰資金があることを確認した上で融資を受けることができます。

つまり、この資金がない人は参入資格がないということになります。

『ネット上では、自己資金なしで購入できますよ。』

『少額の頭金でアパートオーナーに。』

こんな謳い文句が踊っています。

『サブリースが付いてるから大丈夫。』

『金融機関が融資してくれてるんだから、収支のバランスはチェックしてくれているはずだから大丈夫。』

こう思っていませんか?

金融機関が見ているのは当面の支払いは可能かどうか?

万一サブリースが切れたり、家賃保証の金額が下がったりして支払額を下回った時に給与から補填した分で回収できる見込みがあるか?

そこだけです。

物件の収益性ではなく、書類上稟議にかける材料が整っているかどうかだけです。

サラリーマン大家さんの中で、資産保有法人を設立して、その法人で収益不動産を購入するスキームが成立しています。

でも、その法人名義の不動産を購入する時にあなたは連帯保証人になっていませんか?

連帯保証人というのは、ただの保証人とは違います。

抗弁権はありません。

つまり、債務が滞った時に有無も言わさず連帯保証人にも請求できるということです。

年収1000万円の人なら手取額で700万円くらいでしょうか?

生活費を除き年間400万円くらいは給与差押えでそこから回収できるわけです。

『不動産投資で失敗しても何もかもなくなるわけじゃない、抵当権に取られてるからそこから回収するのでしょ?』

そう思っていませんか?
もちろん抵当権実行で、まずその不動産から回収します。

残った債務はその法人に資産があればそこから回収、できなければ連帯保証人である個人から回収、回収の見込みが立たなければ給与差押え。

給与差押えになんかになれば勤務先にバレてしまいます。

副業禁止の会社ならその時点でヤバいですよね。

また、副業で失敗して給与差押えになんかなれば、その人の人事評価はどうなるのでしょうか?
恐ろしい話です。


こうならないように、融資を受けて購入する場合は、いつでも売却できる態勢を作っておくこと。

これが大切です。

どういうことか?

一番理想なのは、うまく物件を購入し、買った価格より高くで売却できる物件を取得すること。

5000万円で買った物件、今売っても6000万円で売却できる。

こんな物件を購入できるなら、金利が高くても、フルローンで購入しても大丈夫です。

でも、そんな物件があればご紹介を受けている不動産会社がまず買っているでしょうし、最初から6000万円で売っていますよね。

なので、このケースはほとんどといっていいほどあり得ません。

5年前に買った物件が、その当時より高くで売れる。

これは今から5年、6年ほど前に購入した人ならほとんどそうではないでしょうか?

つまり、そうした人ならフルローンで買っている方でも、まさに今が売り時です。

逆に考えれば、売り時があれば買い時があるということ。

安いタイミングで購入し、高いタイミングで売却する。

不動産だけでなく投資の基本です。

話を戻します。

買った時点ですぐ転売して利益を出す。

これは無理ですよというお話はしました。

じゃあ、どういう物件の買い方をすればいいか?

購入した物件と同じ価格ならすぐ売れる。

最低限の目安はここです。

他人が見てもこの価格なら欲しい。

そういう物件を購入したとしても、フルローンで買ってしまえば同金額で売却することはできません。

不動産を購入するには、登記費用、仲介手数料、不動産取得税、印紙代etc.物件価格の5〜8%ほどの諸費用が必要です。

また、売却の際にも仲介手数料として3%+6万円が必要です。

つまり、最低でもその分の現金を支出しているか、ストックを持っているかしないと売却は不可能です。

1割から1割5分の自己資金ですよね。

不動産投資をやめるとなっても、この自己資金の分だけ損したら撤退することは可能です。

給与差押えされたり、本業をクビになったりすることもありません。

常に自分が取得した物件がいくらで売れるのか、その売却した場合、残債を返済していくら必要なのか、そこを意識しておく必要があります。


逆に言うと、購入価格+諸費用(購入時、売却時)+利益

これだけ利益が出れば売却してもいいよねと言う価格で常に売り出していてもいいかもしれません。

『1000万利益が出るなら売ってもいいか。』

『家賃○年分回収しているから、500万円ほど買値より高く売れればいいか。』

こんな感じで売却依頼を受け売り出している物件もあります。

収益用物件のいいところ、それは売れなくても家賃が入ってくること。

同じ価格で売却できたとしても、長引けば長引くほど家賃収入を得れていること。

収益物件購入の目安の一つはやはり利回りです。

今年より来年、再来年どんどん家賃収入が減少していけば売価は下がっていきます。

逆に収益を向上させる努力ができれば、売価が上がる可能性が高くなるということです。

でも、建物には耐用年数というものがあり、この耐用年数は融資年数にリンクします。

耐用残存年数が短くなれば、その分購入者の融資年数が短くなるということなので、キャッシュフローが回りにくくなり売れにくくなります。

いつ手放すか、またいくらで手放すか、ここを常に意識しておけば不動産投資で失敗することはありません。
いつ売っても残債が返済できない。

こんな物件を買ってしまってはいけませんし、こんな買い方をしてはいけません。

不動産投資って毎月家賃も入ってくるし、そのまま所有しておくことも売却することも選択することができる失敗のリスクが限りなく低い投資商品です。

ただ、そのリスクを限りなく引き上げるのは高い金利とフルローンです。

融資の相談を金融機関にした時に帰ってくる答えは金融機関毎に変わります。

『15年金利1.5%、自己資金2割入れてもらえれば取り組みます。』

『うちなら金利2.5%ですが、25年融資組みます。しかも物件価格満額まで取り組んでみます。』

で、どっちがいいの?

と考えるのが普通の流れです。

『うちとしてはこの物件取り組みできません。』

『当行としてはちょっと・・・』

『大丈夫ですよ。金利は4.5%ですが30年組みますし、金額も目一杯頑張ってみます。』

2、3行が0回答で、一行だけ取り組んでくれるからよかった、じゃあここでお願いしよう。

じゃないですよ・・・


何行も当たって0回答、つまり出口がないということです。

売りたくても売れない物件かもしれません。

その物件価格がまだ2、3千万円の物件なら、まだ現金客の出口が見えるかもしれません。

でもその物件が2億も3億もする物件なら、お気の毒ですがもう完全に手詰まりです。

要は、出口の見えない物件は持たない

何行も融資の打診をして、話にならなかった。

じゃあ、もう素直にその物件はあきらめましょう。

無理に進めても、自己資金の追加を要求されたり、共同担保を要求されたりするだけです。

物件単独で8割がたの融資を受けれない物件は購入すべきではありません

8割がたですよ。

全額ではないですよ。

全額融資をお願いしたって、1棟目、2棟目で満額回答なんてあり得ませんので。

そして、一生保有しておくことを心に誓った物件(笑)以外は、いつでも売却する気構えを持っておくこと。

短期譲渡、長期譲渡で税率が変わるからなんて悠長なことを言っていれば、せっかくの絶好な売却のタイミングを逃してしまうこともあります。

不動産の譲渡所得って、利益が出たから払う税金であって儲かっていなければ払う必要のない税金です。

なので、40%であろうが20%であろうが喜んで払えばいいのです。

逆に損したときには所得控除の対象となるわけですから。

※分かりやすく概算にしていますが、今の短期譲渡料率は39.63%、長期譲渡で20.315%です。

今売ったら利益4,000万円で短期譲渡所得、来年売ったら利益が3,000万円だけど長期譲渡所得、どっちが手残り多いですか?

4,000万円-(1-0.3963)=2,414.8万円
3,000万円-(1-0.20315)=2,390.55万円

つまり、来年まで待って長期譲渡所得になったところで売価が1,000万円下がってしまえば結局損していることになります。

ちなみに今流行のビットコイン
bitFlyer ビットコインを始めるなら安心・安全な取引所で



この売却益の計算方法は株式の売却益である20%の分離課税と違い、所得通算します。

高額所得者の場合ですと、最高税率45%と住民税10%の合計55%です。

数万円の時に購入していた人のビットコインが今、130万ほどになっています。

『税金高いから売るのやめよ。』

思いませんよね??

数枚持っている人なら、1枚くらいは利益確保で手放すでしょ?

不動産でも同じです。

全ての不動産を今売り時だからと手放す必要はないと思います。

まだ上がるかもしれませんから。

でも、1棟くらいは利益確保で、次の買い時に備え現金化しておくというのは有効的な投資方法だとは思います。

ちょっと考えてみようかなというかたは、ぜひ株式会社ライフコンサルティングまでご相談ください。

査定はもちろん無料です。

少しでもいいタイミングでご売却し、あなたの手元に潤沢な資金を残します。

売れなくても毎月の家賃収入は入ってきますしね。

そして、また絶好の買い時が来た時にはライフコンサルティングでご購入ください。(笑)

そうやって、みなさまの資産を増やすお手伝いができればと思っています。

その前に自分自身の資産も増やさなくては、肩身が狭くなりますね。(汗)

さぁ、来年もまた目一杯頑張りますか。

image




利回り7%、これなら定期預金や外貨預金するよりいいや。不動産投資を始めよう・・・

『利回り7%、これなら定期預金や外貨預金するよりいいや。不動産投資を始めよう。』
みなさん、まさかこんな感じで不動産投資を始めようとしていませんよね?

不動産投資の仲介をメインにしている私が言うことではないのですが、安易に不動産投資に踏み込む方が多いように思います。
たしかに今の日本に住んでいて、年金の問題や少子高齢化の問題、そして今回の政治のゴタゴタ。
将来に不安を感じるのはもっともです。
今ある貯蓄では将来の老後に備えることができない。
何としてでも今あるお金を増やしたい。
そうですね。
私も同じです。
老後を夫婦2人で安心して過ごすためには年金以外に家賃のかからない住居、そして貯蓄が3000万必要だと言われています。
40代の方で今貯蓄が1500万円だとしたら、退職金で残りの住宅ローンを返済し今あるお金が倍になれば何とかクリアです。
でもそれでも、決して豊かな老後の生活が営めるというわけではありませんよね。
無駄遣いをせずにせっせせっせと働いて、退職後も質素な生活を繰り返す。
何のために今まで一生懸命働いてきたのって思う気持ちはよくわかります。
でもそういう気持ちを逆手にとって商売している業者さんは少なくありません。




表面利回り◯%、調達金利4.5%。
その差額があたかもキャッシュフローとして残るような説明が多すぎると思いませんか?
賃貸住宅経営には空室が付きものです。
空室が発生すれば、その間の家賃収入が失われるだけでなく、リフォーム費用などの費用負担も発生します。
また、勝手に一人でに入居者さんがやってくるわけでもなく、仲介業者さんに部屋付けの手数料も支払わなければいけません。
お部屋に備わっている設備、エアコンや給湯器は10年そこそこで入替えが必要ですし、キッチンや洗面台、トイレも15年くらいで入替えが必要です。
大きな費用がかかるものとしては外壁塗装や屋上防水ですが、20年から長くても25年くらいでは必要です。
ちょうどその頃バスタブが壊れた、間取りや建具が古くさいのでリノベーション
だと、いろいろな費用が発生しだします。
不動産を所有していると固定資産税もかかります。
融資を受けて不動産を購入する場合、個人の場合は元利均等払いで借入することが多いかもしれません。
固定金利の方が金利は高いので変動金利で組むことも多いでしょう。
金利が上昇すれば毎月の支払額は増えます。
安易に高額なローンを組んで不動産を購入してはいけませんよというお話です。

これが新築物件なら話は別です。
エアコンや給湯器、外壁塗装や屋上防水なんかも10年以上交換の必要はありません。
入退居してもリフォーム費用は知れています。
毎月の収支が安定しているなら着実に資産を増やすことも可能です。
ただし、この場合でもローンの残債以上で将来売却できたとしたらです。
どのタイミングで売却するか、いつも考えておく必要はあります。
売却時に残債を返済してまとまったお金が入り、毎月のキャッシュフローも潤沢にあったとしたらこんなにいい投資先はないわけです。
でも、そうならない場合がありますから注意が必要なんですね。
購入時の目利きというものはとても重要になります。
また、賃料の下落の予測も立てておく必要があります。
5年後、10年後も同じ家賃収入が得れると思っているのはとても浅はかです。
10年後家賃が下落しても、空室が2割発生してもきちんとキャッシュフローが残る物件を選ぶことが大切です。
そのためには借入する金利というものもとても大切になります。
この3つのポイントさえきちんと押さえておけば不動産投資で失敗することはありません。
①購入する物件を間違えない
②家賃の下落、修繕費も計算に入れてキャッシュフローを計算する
③できる限り低金利で借入する
たったこれだけのことです。

築30年の3点ユニットバスの物件を表面利回り12%で購入したとします。
部屋数がそうですね、20部屋。
現在の家賃が共益費、水道代込みで3.5万円。
これでシュミレーションしてみましょう。
まず月間の家賃は満室時で70万円。
年間収入は1年間終始満室として840万円。
それに対しての12%の表面利回りですと、購入価格は7000万円ということになります。
この7000万円を30年ローンで金利4.5%で購入したとします。
その場合毎月の支払額は354,679円となり、家賃収入との差額は345,321円となります。
『充分な金額じゃない?これなら欲しいな。』
なーんてなっていませんか?
まずここから費用の計算をします。
まず、水道代が家賃に込みなので20室×1,500円で3万円/月。
3点ユニットバスの物件で、家賃3.5万円の物件ですから部屋の広さは15平米くらいとしましょう。
だいたい一部屋あたり2年ほどの周期で入れ替わってしまいます。
空室期間を、退去してリフォームして新賃借人が入居するまで3ヶ月とします。
リフォーム費用として家賃の2ヶ月分、そして仲介業者さんへの報酬が家賃の3ヶ月分。
一回退去すると合計8ヶ月分のロスが出ます。
そして、入居期間は24ヶ月。
(24ヶ月ー8ヶ月)/24ヶ月。
実質2/3の賃料しかもらえていないことになります。
この数字を元に計算すると家賃収入は70万円×2/3=466,666円。
ここから水道代を引かなければいけませんし、共有部分の電気代5,000円、管理料(家賃の5%)35,000円などを差し引くといくらになりましたか?
396,666円ですね。
支払額はいくらでしたっけ?
354,679円です。
ほぼ満室状態で固定資産税を支払えばマイナスです。
そのほかにも築30年ですから、給湯器が故障した、エアコンが潰れた、屋上防水が切れた・・・
月単位で収支がプラスになることはあっても、退去が発生した月は赤字になってしまいます。
ということはシュミレーションの結果、
購入すべきじゃない物件ということになります。
パッと見は何だかいけるような気がする物件ですが、この金利ではダメだということです。
ただ、金利が安くても長期間の融資が組めなければ結局収支は合いません。
例えば15年返済、金利1.5%、借入額は同じく7000万円とすると、毎月の支払額は434,520円です。
『えっ?』
って思いませんでした?
返済期間が半分の15年なのに支払額は8万円しか変わりません。
あなたならどちらの金融機関から借りますか?
私なら毎月の収支は悪くなっても15年の返済期間で組みます。
なぜなら?
それは、返済期間が短い分残債の減りも早いからです。
その分売却した時に手元にキャッシュが残ることになります。
毎月のキャッシュフローに目が眩んで超長期でローンを組むことの恐ろしさを感じて欲しいのです。
不動産投資は毎月のキャッシュフローと、売却時のキャピタルゲインが狙いです。
キャピタルゲインと言っても、購入時の金額以上で売却するということではなく、減価償却を考え、その時点での帳簿価格以上で売却するということです。
そうなると、何とか購入しても大丈夫な物件が出てくるはずです。
まぁでも、今出回っている中古物件で、その出口さえ確保することは正直容易くありません。
なのでくれぐれも安易にローンが付いたからと言って購入すべきではありませんよ。
最低限先ほどのシュミレーションくらいは計算してから購入しましょうね。
でないと、退去通知が2つ、3つまとまって出てきた時点で青ざめないといけなくなってしまいますので。

今日書いたことをおさらいします。
私が伝えたかったこと。
それは
①昔流行った3点ユニットバスのワンルーム、このタイプの物件を買うなら利回りを割り増しして計算する必要がある。
②短期で売却益が見込める物件以外は4%前後の金利で借入してはダメということ
③収支計算を業者さん任せにするのではなく、自分である程度の見込みは立てれるようになること
④リフォームや大規模修繕が行われているかどうかのチェックは必ずすること

そして、最後に賃貸需要のある立地の物件を購入すること。
以上です。

先日ある地方都市のテナントビルの案件をご紹介いただきました。
満室想定20%超でしたが、現状は半分も埋まっていませんでした。
満室想定はあくまで満室想定、空室予測も立てておくことは必要ですよ。

今日お話ししたいくつかのポイント、これを心がけて物件選びをしてみてください。

失敗は限りなく少なくなるはずです。

『もうすでに失敗してしまったかも・・・』
という方もご相談くださいね。
何とか一緒に盛り返す方法を模索しますので。

それではみなさまのご健闘お祈りしています。




物件情報
記事検索
楽天市場
google
会社概要
株式会社ライフコンサルティング
代表取締役 大西 征昭
大阪市浪速区敷津東3-5-15
TEL06(6636)7422
FAX06(6636)7433
mail:oonishi@life-consulting.net
livedoor プロフィール
bitFlyer
bitFlyer ビットコインを始めるなら安心・安全な取引所で
Amazonライブリンク
  • ライブドアブログ