ほんとうに大丈夫?不動産投資

このブログは不動産投資を始めようとしている人、もう実際に不動産投資を始めている人向けに開いた不動産情報サイトです。物件情報はあまり載せませんが、不動産の裏話、裏情報などをどんどん掲載していきたいと思っています。 不動産は怖い、不動産は騙される、こういった人たちの心配を払しょくします。 世界で一番お客さまのことを考えている不動産屋と自負している私が全部教えちゃいますよ。

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

融資

レオパレス21が自社保有物件400棟を売却?



こんなニュースがありました。
レオパレス21が自社保有物件約600棟のうち400棟を売却するということです。
驚いたのは自社保有物件の2/3を売却、総額100億という金額にも驚きです。
一棟あたり2,500万。
安くないですかー?

ちょっと2、3棟分けてくれないですかね?(笑)

ま、それはさておき、日本国内の所有物件を売却して海外不動産に投資するそうです。
1990年代に建てられた物件が中心ということで、木造建築物の耐用年数22年が経過して減価償却が終わり、ほぼ土地値で売却するということなんですかね。
物件の一覧を見ているわけではないので詳細は分かりかねますが、ところで一括で購入する国内不動産会社ってどこなんでしょ?

そこが気になります。
オリックス?
東急??
これらの物件は再販で市場に売り出されるのでしょうか?
ね。
とても気になります。

レオパレス21といえば、法人に強くウィークリーやマンスリー契約で一般家賃より高めの家賃設定になっていました。
家具付き賃貸物件はレオパレス21の看板であり、初期費用の安さも一般賃貸物件に比べ魅力ではありました。
そういう一風変わった形式を取っていたとしても収益性は悪化していたということなのでしょう。
残った物件に関しても順次売却していく予定だそうです。

このニュースを見ていると益々賃貸不動産経営というものに不安を覚えます。

日本の賃貸需要の何年か先を見てしまうと恐ろしいものしか見えません。
だって借り手はどんどん減っていて、アパート建築はどんどん増えている。
家賃は下落傾向にも関わらず物件価格は上昇傾向。
明らかに末期症状です。

とは言っても、まだ数年先までは低金利は続きそうですし、急に収益性が悪化するとは思えません。
もちろん心配だけしていてもどうすることもできませんから、今から何らかの手を打っておく必要があります。
売れるうちに売っておいたらどうですか?
これが私の今の本音です。

マンション経営は楽なもの。
マンション経営は片手間にできる投資。
自己資金が少なくても大丈夫。
今ならまだ間に合う?

うーん。
これは危険な思考です。

マンション経営は甘くない
片手間にしている大家さんは淘汰される。
自己資金が少ない方はやるべきではない。
こう思っておいた方がいいと思います。

ただ今でも間に合います。
やり方、買い方によっては。
でも、掘り出し物や買い得物件は見つかると思ってはいけません。
これだけ不動産投資家さんが増えた今、割安感のある物件は秒速で売れていきます。
資金力のある人しかそうした物件は購入できなくなっています。
物件価格が上昇し、金融機関の評価額との乖離が大きくなっています。
自己資金や資産がない人ではなかなか融資が受けれません。
それでも融資してくれる金融機関はありますが、金利は安くありません。
同じ物件を購入する場合、例えば1億円の物件を購入するとして、Aさんは借入額9,000万円、金利0.6%、借入年数30年、この場合の毎月支払額は約27.3万円。
Bさんは満額1億円借入れて金利2.9%、借入年数30年、毎月支払額は約41.6万円。
この差は約14万円。
1億円で表面利回り7%とすると、毎月の家賃収入は満室の状態で約58.3万円。
このクラスの物件なら年間の固定資産税は50万円ほど。
満室でも10万円ほどのキャッシュフローしか生まれません。
方や毎月24万円ほどのキャッシュフローを生み出します。
差は明らかでしょ?
今物件を購入していいのはAさんだけ。
しかも物件価格の1割程度は諸費用と別に用意して、やっとこさ購入していいレベルになります。
今投資用不動産価格が高騰しているのは、本来なら購入できなかった層のお客さんに物件を売っているだけのこと。
その物件、そのお客さんに融資を無理やり付けていること。
これに尽きます。
つまり融資先のなくなった金融機関に踊らされているだけのことです。
築30年の物件に30年ローン、金利は毎月のキャッシュフローが残るギリギリの4%前後・・・

これってバブル末期の金融機関がやっていたことと同じ??

借りれるなら買っちゃえ、手持ち資金を使わずに毎月のキャッシュフローが残るなら買っちゃえ、なんでしょうか?

これってもっともっと不動産価格が上昇すると思っているときにする行動ですよね?
今購入している方ってそう思ってる方なのかな?

東京オリンピック、大阪万博、カジノ?
値上がりする材料は確かにないわけじゃありません。
ただその先も値上がりする可能性ってあるのでしょうか?
もちろん賃金が上がり、みなさんの平均所得が上がれば家賃も上がるでしょうし、景気も上向き消費も増えるかもしれません。
今の日本経済、株価は確かに上昇しています。
でも景気が上向きだと実感できている人は多くないはずです。
消費も増えているわけではありません。
うちの家計の消費は増えていますが・・・
それはさて置き。

値上がりしたものは必ずいつか値下がりします。
値下がりしたタイミングでみんなが物件を手放し出すと一気に価格は暴落します。
株価と同じです。
物件を手放すタイミングはその前しかありません。
今がその時なのかまだ買うべきなのか?

もしまだ買おうとしているなら、極力値下がりしにくそうな物件を選ぶしかありません。
それか、しばらく手放さなくてもキャッシュフローが回る物件を購入しなくてはなりません。
値上がりするタイミングがあれば値下がりするタイミングもあります。
それは1週間、1ヶ月とかのタイミングではなく不動産の場合は何年周期とかでやってきます。
それが不動産投資の失敗しにくい理由です。
もし、売り時を逃しても後悔しなくて大丈夫です。
売り時が終わればそれは買い時ですから。
ただそのタイミングで購入できる状態を維持しておくということが大切なだけです。
そのタイミングを逃さないように、今から失敗しない程度に不動産投資をかじっておくくらいの必要はあるかもしれませんね。

不動産投資で失敗しないためには売るためのセミナーにはまらないことです。
◯◯に特化した何とかセミナーとか、自己資金0でも買える何とかセミナー、この手の営業に惑わされてしまえば即終了です。

セミナー選びは慎重に。


戸建賃貸の出口作りを思案中

最近私の元にご相談に来られる方の中で、戸建賃貸を所有している方が多く見受けられます。
少額の投資金額から始めることができ、そこそこの高利回りが見込めますから初心者(語弊はありますが、入り口という意味で捉えてください)にとっては魅力的にうつります。
ただみなさん同じ悩みなのですが、買い進めていくといずれは資金難に陥ります。
そこで融資利用していいものかどうかという相談に来られるわけですが、私がお答えする答えは同じです。
『これからまだ不動産投資を続けますか?』
『先々一棟ものの所有とかも視野に入れていますか?』
まずこういった質問をします。
そこで返ってくる答えはほぼ同じ。
『はい、そう考えていて融資の相談に行ったのですが思うようにいかなくて・・・』
そうですよね。
借入先がどこなのかにもよりますが、耐用年数を大きく経過した戸建や、道路付のない物件を担保として評価してくれる金融機関は少ないので、すでにその物件でリフォーム資金などの融資利用をしていたりすると前に進めなくなったりするんですよね。
何年後かに支払いが終わるから、その時には家賃収入は全て自分のもの。
こう考えてその間のキャッシュフローがほとんど残らないにも関わらず融資を受けたりするのですが、本当にそうでしょうか?
その支払いが終わるのは何年後?
3年後、5年後なら別ですが10年後とかになるならその物件の資産価値ってどのくらいになっているのでしょう?
10年後には空き家問題がもっと深刻になっているかもしれません。
同じような老朽化した建物がたくさん増え価格破壊が起こっているかもしれません。
多くの方は老後の生活資金として、また安定収入を目論んで築古の戸建を購入し賃貸物件として不動産投資を始めるのですが、賃貸物件を検索する時にまずどういう探し方をされますか?
希望エリア、希望の沿線から賃料を入力して希望の間取りを入力します。
そこで出てくる件数が多ければさらにフィルターをかけます。
築年数とか駅からの距離とか。
その前に、マンション、アパート、貸家の中から種別を選ぶわけですが、貸家という種別を選ぶ方がどれだけいるのかという話です。
その中でも築30年以上となると、なかなかネット上からの反響を取ることも容易くはなくなるのです。
これが数年後にもっと同じような貸家が増えるとしたら?
今ある賃貸マンション、賃貸アパートが値下がりして競争が激化したとしたら?
恐ろしいですよね。
なので、融資を利用してまで築古の戸建を購入することには反対です。

今はまだ賃貸中で安定した収益が上がっている物件なら築年数が古くても買い手は現れています。
ただこれはトランプのババ抜きと同じです。
購入したタイミングで空室が出て内装工事で多大な出費を伴ったり、空室期間が長くなり家賃収入が得れなかったりすることもあり得るのです。
なのでそういう物件をたくさんお持ちの方は今の買い手がつくうちに手放した方が賢明かもしれません。
もちろん全て現金購入し、ローンを抱えていない方は別です。
家賃が得れる間は所有しておくこともありかもしれません。

戸建は土地が付いているから大丈夫。
こんなお話をされるお客様もいます。
でもその土地ってどのくらいの広さがあるのでしょう?
また間口はどの程度あって、新築を再建築する需要のあるような土地なのでしょうか?
また自分が住みたいと思えるような建物を再建築できるような土地なのでしょうか?
そうでなければその土地は二足三文の土地です。
再建築するためには解体費用も必要です。
その解体費用の分を差し引きいったいいくら残るのでしょう?
土地神話なんて今の日本にはもうありません。
公共事業がどんどん拡大し、行政所有、公社所有の土地がたくさんあった時代、民民で取引されている土地が少なかった時代は終わりました。
国や市所有の土地がどんどん払い下げ、公売に出てきている世の中です。
有効活用されていない建物は取り壊され、公売で一般企業が買い取ったり、分譲マンションに生まれ変わります。
次から次へと供給されていっています。

日本の国土は狭いから土地は貴重だ?
たしかに人通りの多い商業地の土地は貴重です。
分譲マンションを建てるにもビルを建てるにも賃貸住宅を建てるにも適しています。
また最近ではインバウンド需要でホテル建築も盛んです。
でも反対に郊外の土地は空き地だらけ、地元の商店街も空き店舗だらけではありませんか?
それなのに土地神話?
あり得ませんよね。
築古戸建を売るために理由を後付けしているに過ぎません。
では築古戸建がダメならいったい何を買えばいいの?
違うんです。
築古戸建でもいいんです。
要は需要を作り上げればいいのです。
賃貸需要がないから空室に困るのです。
なので、賃貸需要を作り上げれば空室に困らないわけです。

どうやって作ればいいの?
それを先日からずーっと考えていました。
そして何となくボンヤリと見えてきました。
契約内容、法律の問題、集客の問題などいくつか課題がありますので、その辺を専門家と協議しながら詰めていきたいと思っています。
未来の新しい賃貸住宅の形というものを作り上げれないかなと模索しています。

気になる方はまた時間をおいてご相談にきてください。
今はまだ専門家に相談する前のアウトラインが出来上がっただけの段階ですので・・・

一人で悩んでも物事は解決できません。
私も悩んだら専門家の先生たちに相談します。
そして自分が信頼できる仲間を作るべきです。
一緒に新しい形を作れる仲間を。
一人では微力でも、大勢が集まればそれなりの力になります。

こんな私でもみなさまのお役に立つこともあるはずです。
少しでも多くの方のお役にたてるように、そして少しでも多くの方を不動産投資で失敗させないためにブログを通じて
警告を発しています。

物件を売らなきゃ仕事にならないはずなのに、最近は反対のことばかり言ってしまいます。
うーん。
ジレンマです。

でも売ってはいけない物件ってあるんですよね。
買う側にとってメリットのある物件ならどんどん購入はすべきなんですが、そういう物件が今は限りなく少なくなっています。

なら、作り上げなきゃだめなんですよ。
ということで、試行錯誤の最中ですのでもう少々のお待ちを・・

方向性が決まり次第次回セミナーを開催します。
その中では今日のお話のヒントもお話ししたいと思っています。
ということでまたお楽しみに。

自由って何?

よく『自由』になりたい。
とか、
『自由』な生活をしたい。
とか、
『何かに縛られず生きていきたい。』

そんなことを言ってる人を目にします。

でも、誰にも縛られず自由に生きることって、簡単に誰でもできることじゃないのかなと思ってしまいます。

だって誰も知らない町で安〜い古民家を買ってのんびり暮らすことなら実現可能でしょ?
町興しの一環で空き家を無料提供してくれる自治体も一つや二つではありません。

なぜそうしないの?

それは友人や家族のいない街で暮らすのとへの不安。
そして住むことはできても生活していく自信がないという不安があるからでしょ。

ひょっとして、誰にも干渉されないことは自由ではなく、とても寂しいことと気づいているからではないでしょうか?

友人や家族、愛する恋人が側にいて、何不自由ない生活ができて、しかも誰にも命令や束縛もされず・・

こんな生活を夢見て自由がいいーって思っているとしたら、もう夢物語ですよ。
というよりもはや王様ですよね。

精神的自由だけでなく、経済的自由
まずこれを確立するのが難しいですよね。
私の仕事はこの経済的自由を作るお手伝いをすることです。

精神的自由はお客様自身で確立してください。

でも誰にも縛られない。
誰にも関わらない。
これって先ほどの話で、とても寂しいことのように思うのです。
私は一人で今の会社を始めましたが、相談する相手がいない。
愚痴を言う相手がいない。
泣き言を言う相手がいない。
でも、だからこそ歯を食いしばって頑張らなければいけませんでした。

そして仲間と嬉しいこと、楽しいことの共有ができません。

『一人社長だったら稼いだ分全部自分のものだからいいですよね?』
こんなこともよく言われます。
確かにそうですよ。
でも、自分が動かなければ1円のお金も生み出しません。
また、事務所を構えているだけでも固定経費はかかってしまいますし、電話やコピー機などもなくては仕事が始まりません。

案内したり物件を見に行ったりするのも車が必要です。
駐車場代やガソリン代なんかも必要です。
事務所でボーッとしているだけで、収入は0ではなくマイナスになります。
ただ誰にも命令されず誰の指示も受けずに仕事をしているという面では、私自身にとても合った環境であり、とても気楽です。
いい面もあれば悪い面もあるのです。

気の合う仲間とだけ仕事をし、気の合うお客様だけを相手に仕事をし、それでご飯が食べて行ける。
これはとても理想です。
今は実現できています。
でもこんなこといつまでも続けて行けるのかと少し不安になるときもあります。

熱があり少しボーッとしているときでも、また家庭がうまくいってなくイライラしているときでもいつものように出勤します。
なぜならそれは、働かなくてはいけないから。
誰かが見てるわけじゃないのに毎日スーツ着て会社出勤してえらいね。
こんなことも言われるくらい自由に見えているのだと思います。
最初今の会社をやり始めたとき、私はスーツを着て仕事をしていませんでした。
パンツとジャケットという比較的ラフな格好で仕事をしていました。
でも、会社の住所も自宅で、格好もラフ、しかもあごひげを生やしている。
自由すぎて一見のお客様にはどう映っていたのでしょう?
想像するのも怖いです。(笑)

お金を稼ぐって簡単なようで難しいですから、そもそも仕事をしなければお金は入ってきません。
自分が動かなくてもお金が入ってくるようにしようとすると、著作権か印税か。
また既得権による権利収入?
株式の配当?
預金金利?
そんな才能があるわけもなければ、配当や利子で生活できる財産があるわけもありません。

ならどうするの?

コツコツ働くしかないのですよね・・

そういった意味では家賃収入、家主業というのは魅力ありますよ。
特別な才能がなくても安定した収入を確保することができます。

管理会社に任せっきりにして、それでも十分なキャッシュフローを生むことができれば悠々自適な生活を送ることも夢ではありません。

しかも株式投資や投資信託ではローンを組むことはできませんが、不動産投資なら融資を受けることが可能です。
少額の自己資金で大きなキャッシュフローも実現可能です。

不労所得を稼げる方法を私と一緒に模索してみませんか?
収益物件価格が上昇している?
アパートローンの規制が始まっている?
そんな逆風にも関わらず、どんどん物件を買い進めている方もまだたくさんいらっしゃいます。
もちろん高金利、超長期などの融資方法にはまってしまうとダメですが、今でも物件を買い進めているお客様は低金利で借入ができ、なおかつ所有物件のキャッシュフローが潤沢に回っているお客様です。
最初から好条件で融資を受けれるはずもないので、何事もまず『最初の第一歩』からですね。

最初で失敗しないためにはパートナー選びが大切です。

まずは株式会社ライフコンサルティングにご相談を。

みなさまのご相談をお待ちしております。

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