ほんとうに大丈夫?不動産投資

このブログは不動産投資を始めようとしている人、もう実際に不動産投資を始めている人向けに開いた不動産情報サイトです。物件情報はあまり載せませんが、不動産の裏話、裏情報などをどんどん掲載していきたいと思っています。 不動産は怖い、不動産は騙される、こういった人たちの心配を払しょくします。 世界で一番お客さまのことを考えている不動産屋と自負している私が全部教えちゃいますよ。

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

融資

利回り7%、これなら定期預金や外貨預金するよりいいや。不動産投資を始めよう・・・

『利回り7%、これなら定期預金や外貨預金するよりいいや。不動産投資を始めよう。』
みなさん、まさかこんな感じで不動産投資を始めようとしていませんよね?

不動産投資の仲介をメインにしている私が言うことではないのですが、安易に不動産投資に踏み込む方が多いように思います。
たしかに今の日本に住んでいて、年金の問題や少子高齢化の問題、そして今回の政治のゴタゴタ。
将来に不安を感じるのはもっともです。
今ある貯蓄では将来の老後に備えることができない。
何としてでも今あるお金を増やしたい。
そうですね。
私も同じです。
老後を夫婦2人で安心して過ごすためには年金以外に家賃のかからない住居、そして貯蓄が3000万必要だと言われています。
40代の方で今貯蓄が1500万円だとしたら、退職金で残りの住宅ローンを返済し今あるお金が倍になれば何とかクリアです。
でもそれでも、決して豊かな老後の生活が営めるというわけではありませんよね。
無駄遣いをせずにせっせせっせと働いて、退職後も質素な生活を繰り返す。
何のために今まで一生懸命働いてきたのって思う気持ちはよくわかります。
でもそういう気持ちを逆手にとって商売している業者さんは少なくありません。




表面利回り◯%、調達金利4.5%。
その差額があたかもキャッシュフローとして残るような説明が多すぎると思いませんか?
賃貸住宅経営には空室が付きものです。
空室が発生すれば、その間の家賃収入が失われるだけでなく、リフォーム費用などの費用負担も発生します。
また、勝手に一人でに入居者さんがやってくるわけでもなく、仲介業者さんに部屋付けの手数料も支払わなければいけません。
お部屋に備わっている設備、エアコンや給湯器は10年そこそこで入替えが必要ですし、キッチンや洗面台、トイレも15年くらいで入替えが必要です。
大きな費用がかかるものとしては外壁塗装や屋上防水ですが、20年から長くても25年くらいでは必要です。
ちょうどその頃バスタブが壊れた、間取りや建具が古くさいのでリノベーション
だと、いろいろな費用が発生しだします。
不動産を所有していると固定資産税もかかります。
融資を受けて不動産を購入する場合、個人の場合は元利均等払いで借入することが多いかもしれません。
固定金利の方が金利は高いので変動金利で組むことも多いでしょう。
金利が上昇すれば毎月の支払額は増えます。
安易に高額なローンを組んで不動産を購入してはいけませんよというお話です。

これが新築物件なら話は別です。
エアコンや給湯器、外壁塗装や屋上防水なんかも10年以上交換の必要はありません。
入退居してもリフォーム費用は知れています。
毎月の収支が安定しているなら着実に資産を増やすことも可能です。
ただし、この場合でもローンの残債以上で将来売却できたとしたらです。
どのタイミングで売却するか、いつも考えておく必要はあります。
売却時に残債を返済してまとまったお金が入り、毎月のキャッシュフローも潤沢にあったとしたらこんなにいい投資先はないわけです。
でも、そうならない場合がありますから注意が必要なんですね。
購入時の目利きというものはとても重要になります。
また、賃料の下落の予測も立てておく必要があります。
5年後、10年後も同じ家賃収入が得れると思っているのはとても浅はかです。
10年後家賃が下落しても、空室が2割発生してもきちんとキャッシュフローが残る物件を選ぶことが大切です。
そのためには借入する金利というものもとても大切になります。
この3つのポイントさえきちんと押さえておけば不動産投資で失敗することはありません。
①購入する物件を間違えない
②家賃の下落、修繕費も計算に入れてキャッシュフローを計算する
③できる限り低金利で借入する
たったこれだけのことです。

築30年の3点ユニットバスの物件を表面利回り12%で購入したとします。
部屋数がそうですね、20部屋。
現在の家賃が共益費、水道代込みで3.5万円。
これでシュミレーションしてみましょう。
まず月間の家賃は満室時で70万円。
年間収入は1年間終始満室として840万円。
それに対しての12%の表面利回りですと、購入価格は7000万円ということになります。
この7000万円を30年ローンで金利4.5%で購入したとします。
その場合毎月の支払額は354,679円となり、家賃収入との差額は345,321円となります。
『充分な金額じゃない?これなら欲しいな。』
なーんてなっていませんか?
まずここから費用の計算をします。
まず、水道代が家賃に込みなので20室×1,500円で3万円/月。
3点ユニットバスの物件で、家賃3.5万円の物件ですから部屋の広さは15平米くらいとしましょう。
だいたい一部屋あたり2年ほどの周期で入れ替わってしまいます。
空室期間を、退去してリフォームして新賃借人が入居するまで3ヶ月とします。
リフォーム費用として家賃の2ヶ月分、そして仲介業者さんへの報酬が家賃の3ヶ月分。
一回退去すると合計8ヶ月分のロスが出ます。
そして、入居期間は24ヶ月。
(24ヶ月ー8ヶ月)/24ヶ月。
実質2/3の賃料しかもらえていないことになります。
この数字を元に計算すると家賃収入は70万円×2/3=466,666円。
ここから水道代を引かなければいけませんし、共有部分の電気代5,000円、管理料(家賃の5%)35,000円などを差し引くといくらになりましたか?
396,666円ですね。
支払額はいくらでしたっけ?
354,679円です。
ほぼ満室状態で固定資産税を支払えばマイナスです。
そのほかにも築30年ですから、給湯器が故障した、エアコンが潰れた、屋上防水が切れた・・・
月単位で収支がプラスになることはあっても、退去が発生した月は赤字になってしまいます。
ということはシュミレーションの結果、
購入すべきじゃない物件ということになります。
パッと見は何だかいけるような気がする物件ですが、この金利ではダメだということです。
ただ、金利が安くても長期間の融資が組めなければ結局収支は合いません。
例えば15年返済、金利1.5%、借入額は同じく7000万円とすると、毎月の支払額は434,520円です。
『えっ?』
って思いませんでした?
返済期間が半分の15年なのに支払額は8万円しか変わりません。
あなたならどちらの金融機関から借りますか?
私なら毎月の収支は悪くなっても15年の返済期間で組みます。
なぜなら?
それは、返済期間が短い分残債の減りも早いからです。
その分売却した時に手元にキャッシュが残ることになります。
毎月のキャッシュフローに目が眩んで超長期でローンを組むことの恐ろしさを感じて欲しいのです。
不動産投資は毎月のキャッシュフローと、売却時のキャピタルゲインが狙いです。
キャピタルゲインと言っても、購入時の金額以上で売却するということではなく、減価償却を考え、その時点での帳簿価格以上で売却するということです。
そうなると、何とか購入しても大丈夫な物件が出てくるはずです。
まぁでも、今出回っている中古物件で、その出口さえ確保することは正直容易くありません。
なのでくれぐれも安易にローンが付いたからと言って購入すべきではありませんよ。
最低限先ほどのシュミレーションくらいは計算してから購入しましょうね。
でないと、退去通知が2つ、3つまとまって出てきた時点で青ざめないといけなくなってしまいますので。

今日書いたことをおさらいします。
私が伝えたかったこと。
それは
①昔流行った3点ユニットバスのワンルーム、このタイプの物件を買うなら利回りを割り増しして計算する必要がある。
②短期で売却益が見込める物件以外は4%前後の金利で借入してはダメということ
③収支計算を業者さん任せにするのではなく、自分である程度の見込みは立てれるようになること
④リフォームや大規模修繕が行われているかどうかのチェックは必ずすること

そして、最後に賃貸需要のある立地の物件を購入すること。
以上です。

先日ある地方都市のテナントビルの案件をご紹介いただきました。
満室想定20%超でしたが、現状は半分も埋まっていませんでした。
満室想定はあくまで満室想定、空室予測も立てておくことは必要ですよ。

今日お話ししたいくつかのポイント、これを心がけて物件選びをしてみてください。

失敗は限りなく少なくなるはずです。

『もうすでに失敗してしまったかも・・・』
という方もご相談くださいね。
何とか一緒に盛り返す方法を模索しますので。

それではみなさまのご健闘お祈りしています。




資産の意味を間違えてはいけません

不動産投資をやっているオーナーさんで、本を書いていたりセミナーをされているオーナーさんもどんどん増えてきました。
◯◯大家とか、△△大家とかいろいろなネーミングで自分を売り出していますが、実際に言っていることに共感できる大家さんはそんなに多くはありません。
中にはもちろんすごい方もおられますが、投資の方法よりも資産◯億とこの部分を強調しているオーナーさんってほとんどが融資利用により不動産を次々取得しているだけのオーナーさんだったりします。
決してこの方法が間違えているというわけではありませんが、資産の意味を履き違えてしまうと大変なことになります。
会社とかの決算書で貸借対照表って見たことがありますか?
ここには資産の部分と負債の部分が記載されています。
資産◯億で負債が0ならもちろん大変な資産家です。
でも資産◯億で負債も◯億ならどうでしょう?
またその資産の部分も今の時価で◯億で売却できなかったとしたら?
資産から負債を引いて残ったものが純資産で、逆に資産から負債を差し引いてマイナスになれば、それは純負債です。
この純資産の部分がみなさまが資産と聞いて思い浮かぶ部分なのではないでしょうか?
例えば5億の融資を受け5億の不動産を購入すれば、資産5億、負債5億です。
純資産は0。
でもその5億で購入した物件が4億でしか売れない物件だったとしたらどうでしょう?
負債額は変わりませんから純負債1億ということになります。
不動産を購入する際に物件価格とは別に諸費用が必要です。
売却する際にも仲介手数料は発生します。
つまり5億で購入した物件を5億で売却しても1割程度はマイナスが出るということになります。
もちろん10年前に購入した物件が同じ価格で売却できれば、その間に得た家賃収入で十分な利益は確保できるかもしれません。
でも、そうじゃないタイミングで売却したいという話になればどうなるのでしょう?
相場通りの物件を購入していたとしても購入した時点でマイナス1割からのスタートです。
これって自宅の場合でも共通した話になります。
新築で一戸建を購入したけど、途中で売却することになった。
査定してもらったが、購入した金額より大きく割り込んだ金額になりこれでは残ったローンの返済ができない。
よくある話です。
でも今この状況が一部の都心部では違ってきています。
購入した金額より高い金額で中古市場で動いている。
このようなケースが増えています。
都心部で不動産を所有している方にとって今は千載一遇のチャンスです。
自宅を純資産に変えるチャンスです。
売却し、住宅ローンの残債を返済してなおかつ何百万円という現金を生み出すチャンスです。
私は先日自宅を売却しました。
住宅ローンを組んでいましたので売却金額の全てが手元に入ったわけではありません。
でも少しまとまった額の資金を得ることができました。
不動産って他の金融商品、例えば株とか金とかに比べると値動きの小さい資産と言われています。
短期的に見ると確かにそうなんです。
一年の間に2割も3割も変動することは滅多にありません。
でも、長期的に見るとそうではないのです。
10年間、20年間というスパンで見ると大きく相場は変動しています。
住宅減税など税制により大きく影響を受けますし、金融庁のお達しにより一気に流れは逆流します。
バブル期の総量規制などが顕著な例です。
一社あたりの貸出額を規制することにより市場は凍りつきました。
融資が下りなければ購入できない。
当然の話です。
購入するお客様がいなければ相場は下落します。
これは不動産に限った話ではありません。
カードローンに規制が入るというニュースもありました。
カードローンと不動産投資融資は最近の金融機関にとって大きな主力商品でした。
いつ不動産投資についても大幅な規制が入るか分かりません。
それでも、外国人が購入してくれていれば相場は大きく変動しないかもしれません。
でも外国人投資家さんもいつ日本の不動産を手放すか分かりません。
もともと円安で高利回りの日本の不動産を購入していたわけですから、円高に振れ不動産価格が上昇した今って、まさに手放す絶好の機会です。
オリンピックまでは・・・
という声も多く聞こえますが、逆にそこを過ぎ去るとどうなるのでしょう?

景気が上向き、人口が増え、所得が増えている状況なら不動産価格も上昇して当然ですが、今ってそうなのでしょうか?
景気の指標は上向きですし、今日も日経平均は2万円を突破しました。
でも実感がありますか?
所得は増えていますか?
暮らしは豊かになっていますか?
経済指標と一部の地域の地価だけ上昇しています。
これって、まさにバブル景気のような気がします。
私はそう思ってこのタイミングで自宅を手放したわけですが、みなさまはどう思われますか?

ご売却をお考えならお手伝いさせていただきます。
もちろん少しでも高く売るために知恵を絞ります。
不動産をそのままの状態で売却するのがいいのか?
またリフォームして売却するのがいいのか?
更地にして土地として売却するのがいいのか?
賃貸で客付けして投資用商品として売却するのがいいのか、立地や建物の状態、賃貸需要、その辺りを考慮してご提案いたします。
立地によっては、民泊用施設として改良し売却することも十分考えられます。
不動産売却を不動産仲介の仕事と捉えるのではなく、不動産コンサルティングの一環として売却、賃貸のお手伝いをさせていただく。
これが株式会社ライフコンサルティングのスタイルです。
お客様に合った最適の売却のご提案をできるようお手伝いさせていただきたいと思っております。
今は買い時じゃないと最近ずっと言い続けていると、購入希望者のご相談がめっきり減りました。(笑)

そりゃそうですよね。(笑)
でも、それでいいかなと思っています。
アパート、マンションローンも低金利の融資を受けれる金融機関の評価は厳しくなりました。
希望額近い融資を受けれる金融機関は高金利です。
それでは購入しても後々苦労するのが目に見えています。
ならば購入するべきではない。
これが私の結論です。
お客様とは長いお付き合いをさせていただきたいので、いいタイミングでご購入いただきたいですし、いいタイミングで売り抜いていただきたい。
購入した金額以上で売却のお手伝いをさせていただく。
これが理想です。

競売物件で現金購入。
これはまだ通用する手法です。
競売で購入した時点で1割から2割は割安で購入していますから、購入金額以上で売却することは難しくありません。

そんな競売物件購入の手引きとして10月7日(土)セミナーを開催します。
不動産投資のセミナーも同日開催しますので、ご興味ある方はぜひご参加ください。

お待ちしております。

不動産会社の社員が客の資産家に恐喝って・・・



こんなことがあるんだっていうニュース。
二世帯住宅を建てたいと相談に来たお客さまを『800万円用意しないと孫を誘拐するぞ』とポストに脅迫状を入れたとして不動産会社の社員が恐喝未遂で逮捕されたそうです。

お金がないところからお金を増やそうとするのはとても大変です。
借金がある状態から0の状態に戻し、そこから資産を築くのはもっと大変です。
今回の容疑者も38歳で借金があったということなので、ここで何とかしなければという気持ちがこういった行動に走らせたのでしょうか?

借金=悪いことという考えはありませんが、計画のない借金をしてしまうと人生で詰んでしまうかもしれません。
生活費のために借入れする。
遊興費のために借金をする。
これは最悪です。
若い時によくありがちな行動ですし、今の金融機関のカードローンなどはこの行動を煽る商品です。
返せるあてのない人に貸し出す、だから高い金利を取るわけでしょうが、今の世の中これだけ低金利の世の中なのに年利15%とか、どうやっても返せる金利ではありません。
普通預金の金利が年利0.01%ですよ。
その1500倍の金利です。
定期預金の金利が0.1%くらいでしょ。
その金利と比べても150倍。
アパートローンを借りる場合でも高い人で4%前後です。
その金利と比べても4倍以上。
つまり借りたらダメ。
借りたら終わりという金利です。
私はこのブログでよくお話していることですが、4%の金利でしか借りれないなら不動産は購入してはダメ。
その金利でしか調達できない方は足を踏み入れてはいけない世界です。
だって、1%前後で資金調達できる人がいる状態で4%前後でしか資金調達できなければその差だけで年間3%の差が生まれます。
一億なら年間300万円。
若いサラリーマンの年収です。
物件一つで人一人雇えるほど不動産投資って儲かると思っていますか?
仮にそれだけ儲かったとしても±0です。
融資を受けて物件を購入する場合、大事なことはどれだけ利回りが回っているかどうかではなく、どのくらいの金利で資金調達できるかです。
逆に現金をたくさん持っている方なら利息の支払いもありませんので年利5%以上の収支を得るのは容易くなります。
つまり、持っているものは強く、持たざるものは弱い、弱肉強食の世界です。
その世界で勝ち抜くには最初にそこそこの自己資金を用意している方が圧倒的優位に立ちます。
かといって、カードローンとかを利用して無理くり現金を作っても全く意味はありませんのでご注意を。

日本はアメリカと違ってノンリコースローンではありません。
一つの失敗がすべての資産に及びます。
だから属性の高いお客さまにはどんどんアパートローンで貸し出し、属性の弱いお客さまにはカードローンで金利を荒稼ぎします。
これもそれも全て金融機関の営利目的だということを忘れてはいけません。
融資を利用するならその仕組みをきちんと理解し、有効利用しなければいけません。
銀行は晴れてる日にしか傘を貸しません。
ならば、自分の周りは晴れているように見てもらわなければなりません。
お金のあるところに貸し、お金に困っている人にはお金を貸しません。
ならば、お金があることを見せなければなりません。
物件を一気にたくさん所有しようとすればそれなりに自己資金はショートしていきます。
フルローンやフルローンに近い金額を融資受けれるなら多少金利が上がってもいいや、こう思う気持ちは分かります。
でも借入額が増えてくるとたった0.1%の金利の差が年間で何百万円の差になって現れてくるということを覚えておいてください。
0.1%でそれだけの差ですから、カードローンの15%や、クレジットカードのキャッシング、リボ払いも同じですよ。
資産を増やそうとする人がそのくらいの計算はできないと、たとえ不動産を所有したところで結果は目に見えて分かります。
不動産投資を志している方はくれぐれもカードローンとリボ払いは利用しないようにしてくださいね。

というお話でした。

それでは。

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