ほんとうに大丈夫?不動産投資

このブログは不動産投資を始めようとしている人、もう実際に不動産投資を始めている人向けに開いた不動産情報サイトです。物件情報はあまり載せませんが、不動産の裏話、裏情報などをどんどん掲載していきたいと思っています。 不動産は怖い、不動産は騙される、こういった人たちの心配を払しょくします。 世界で一番お客さまのことを考えている不動産屋と自負している私が全部教えちゃいますよ。

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

融資

不動産屋さんって何でそんなに勧めるのに自分で買わないの?

『いいと思ってるなら何で自分で買わないの?』
不動産仲介の業者さんに物件を勧められたときにこう思いませんか?

私もお客さんにチラッと言われたことがあります。

自宅用の物件なら2つも3つも要りませんから当然そのような話の展開になることがないのですが、収益用物件でそんなにいい物件なら何で自分で買わないの、そう思うのもごもっともな話かもしれません。

『自分で買うほどいい物件じゃないから他人に勧めてるんだ。』

不動産屋さんの中には、そういった不動産屋さんもいるかもしれませんが、ほとんどの場合はそうではないのです。

もちろん何をメインにしている会社さんかにもよります。

賃貸仲介メイン、賃貸管理メインで業務を行っている会社さんの中には銀行取引さえほとんどしたことのない会社さんもあり、
『買いたいけどどうやったら買えるの?』
そう思っている業者さんも少なくはありません。

売買だけやっている会社なら、
『賃貸のこと分からないし、そんなん買うくらいなら土地や再販用物件仕入れてる方が儲かるから。』
こう考えているかもしれません。

まぁ、うちみたいに投資用収益物件をメインに扱っていて、さらに仲介がメインとくるとそう思うのも無理はありませんよね。

でもお客さんとうちでは根本的に不動産の購入目的が違います。

お客様は短期売買で売却益を得るためではなく、長期保有インカムゲインを狙うために購入します。
うちが自社で保有している物件は一時的に収入を得ている物件もありますが、基本は転売益を得るために取得しているものです。  

転売目的で仕入れれるような物件があればもちろん自分で買っています。
用意しなくてはいけない資金の規模にもよりますが。。

なのでたまに
『転売用として競売に入札しようと思って。』
こういうご相談を下さるお客様がいますが、それこそうちの本業ですから、必ず儲かるのではという案件ならご紹介せずに自分で入札します。

それに同じ目的で数多くの不動産業者が入札します。
お客様と違って向こうは自社でも販売しますから入札時の手数料も出口の手数料もかかりません。
勝てるわけありません。
なので競売物件でも、ある程度の長期保有を目的の方へのお手伝いをしているわけです。

自社で物件を購入していると、いい物件を早いタイミングで情報を仕入れることはできますが、その代わり仲介手数料を得る機会を失います。
つまり、日常的な業務の売上を得る機会を失っているわけです。

さらに、現金購入する規模の物件なら資金が寝てしまいます。
潤沢な資金が手元にあれば別ですが、資金は無尽蔵ではありません。
500万円で購入した物件が毎月6万円の賃料が入る。
それよりもその500万円で不動産を購入してリフォームをかけ700万円で売れる物件を作り出す。
そのことに魅力を感じるのが不動産屋かと。

ですから、お客様にご紹介しているのは長期的に収益を生んでくれる物件であり、短期的に売却益を得る物件ではありません。

自分で買う物件は基本的に手入れが必要な物件。
再販業は加工業だと思っています。

右から左にそのままの状態で売り抜ける物件を仕入れるということは、売主がもっと高く売れる機会を奪っているだけのこと。
お金をかけリフォームする費用がないお客様、リフォームをして賃貸部屋付をすれば高く売れるのにその時間と費用がないお客様、だからその業務をうちが担ってビジネスに展開しているというわけです。

収益の一棟ものの場合はまたワケが違います。
収益用物件の借入金利って、物件毎に違うのではなくお客様の属性によって異なります。

うちが調達できる金利とうちのお客様(一部のお客様)が調達できる金利の間には大きな乖離があります。

また、調達できる金額も変わってきます。
つまり、うち以上の金利、うち以下の融資額しか調達できないお客様に目が飛び出るようないい物件が回ってくることはありません。
だって、うちの金利、年数で計算して合わないものがそれ以上の金利になれば収支が合うわけがありません。
それを分かっていて紹介するほど、売上に困っていませんしね。

なので、
『もう数ヶ月も前から相談しているのに全然物件提案してくれない。』
こんなこと言わずに気長にお付き合いください。
うちでは買わないけど長期的には面白いと思うのでどうですか?
というような物件をそのうちご提案しますので。

でも、その収支が合わないことを分かっていて次々と物件を紹介してくる業者さんが存在することも忘れてはいけません。

うちがなかなか物件提案をしないために、痺れをきらせて他社で買ってしまうお客様も中にはいらっしゃいます。

その後の相談にも来にくいのか、どうなっているのか話を聞く機会も失ってしまいます。

でも、そんなこと関係なしに困った時にはご相談くださいよ。
せっかくご縁があってお知り合いになったのに、つまらない気兼ねをして疎遠になってしまうのは悲しい話です。

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先ほどの金利の話を詳しく説明しますと、
例えばうちが自分で、自社で購入しようと思っている物件があったとして、金利が3%だったとします。
仮に物件価格1億円、表面利回り10%としましょう。
25年返済、元利金等払いで毎月返済額は47.4万円。
これがもし金利1%なら37.6万円。
毎月10万円も返済額が変わるのです。

表面利回りが10%ということは、毎月の収入は満室時で83.3万円。
うちの場合だと満室時でも返済比率は56.9%。
金利1%で調達できるお客様なら45.1%。
全然違うでしょ??

これが買わない理由というより、買えない理由です。
逆にそれが、お客様が買える理由、買いたい理由になるわけです。

不動産投資、特に融資利用する場合の失敗しない一番の秘訣は、金融機関が融資したいお客様になることです。

そのためにはどうすれば??
せっせせっせと貯蓄額を増やすのと、税金をいっぱい払うことです。

納税額は自分の履歴書で、貯蓄額は自分の武器です。

いくら学歴が良くても面接でうまくしゃべれなければ採用はしてもらえませんし、いくら面接で上手くしゃべれても中学もまともに通ってなかったと言えば採用するのに不安でしょ?

今は履歴書を上書きしている最中です。
自分の武器も磨いているところです。

完成すれば今見送らざるを得ない物件も買えるようになるかもしれません。

仲介手数料を稼ぐ必要もなくなるかもしれません。
そうなったら紹介客の実需の売買、賃貸だけ気楽にしましょうかね。

そしたら
『何で自分で買わないの?』
こんなこと言われなくてもすみますもんね。

あー。
コンサルだけしときたい。
これが本音です。

自分で買わなくてもいい、もちろん仲介もしなくてもいい。
買いたいというお客様の相談に乗り、客観的に
『僕なら買いますね。』
こういう話をしている時が何のストレスもなくていい。

いつかそんな時が訪れるのだろうか?
その瞬間を夢見て頑張っています。

それまでは
『できれば自分が欲しい。』
こう思う物件だけご紹介しますね。

というわけで、今年もゆったりとした感じで仕事をしていくことにします。
物件情報を心待ちにしてくれているお客様、しばしお待ちを。




学校でお金の授業も取り入れるべきだと思う

うちの会社は主に不動産投資のお手伝いをしている会社になります。

その中で物件購入のアドバイスから、購入した物件の賃貸の斡旋、管理も行なっています。
もちろん銀行さんの融資の斡旋も。

多くのお客様に出会い、多くのお客様のお手伝いをしていて思うこと。

それはどれだけ凄い職業に就いてても、どれだけの高学歴を持っていても、銀行融資のことや税金のことについてきっちりと理解している人が少ないということです。

英語、数学や物理、歴史の勉強は世の中に溢れている参考書や予備校や塾でも教えてくれます。
でも税金のことや法律のこと、そしてお金を借りるということについては
『その専門家に任せていれば大丈夫。』
そう思って自分で学ぼうとしてこなかったのと、学べる場所がなかったせいでほとんど無知識のままおじさん、おばさんになっていきます。

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もちろんこの人たちはバカではないですから、ある程度の話をすればある程度は理解してくれます。

でも、大人になってそれなりの地位、資産を持つようになると変なプライドが登場します。

『分からないことを教えてもらうのが恥ずかしい。』

何となく分かったフリをしてやり過ごす。

これが学校の授業なら
『先生、ここがもう一つよく分からないのですけど』
こう質問していませんでしたか?

学校の授業で分からないことをやり過ごしたとしても、人生を踏み外すことはありません。

戻ってやり直せばいいのです。

でも、お金の失敗は取り返しのつかない話にも発展します。

スマートデイズのシェアハウス問題。
スルガ銀行の三為物件も然り。
相続対策のアパート建築も同様です。

融資のことがよく分からないのに何千万円、時には何億円もの融資を受ける。
狂気の沙汰としか言いようがありません。

下手したら自分が組んでいるローンが変動金利なのか固定金利なのかも分かっていないかもしれません。
さすがにないか。(笑)

でも、短期プライムレートに連動している商品なのか銀行独自の基準で金利が変動するのか、また短期プライムレートから+◯%で金利が決められているのか、そんなことまで気にかけている方は少ないように思います。

つまり変動金利である以上、借入している金利は変動するものです。
基準金利が上昇すれば自分の毎月の支払額も上昇する。

自分の収入が今後どうなるか予想がついていれば別でしょうが、今後下がっていくのが容易に想像できる賃貸マンションを、いつか必ず上昇する金融商品で借入し購入する。

これが5年返済、10年返済なら別ですけど‥

社会人になり、突然所得税社会保険料というものが給料から天引きされます。
今まで耳にすることのなかった所得税というものが給料から勝手に天引きされ、今まで病院で当たり前のように出していた保険証がこういった形で納められていることに気付きます。

翌年には住民税なるものが課税され、自分が実際に手にしている金額より額面の給料額が多いことに驚きます。

税金というものに触れるのは、ある日突然なんです。

その額が昇格、昇給とともに段々と大きくなっていき、節税という方法があることを教えられます。
それが、ふるさと納税であったり。

『支払った税金が戻ってきます。』

意味はよく分からないけど、お金が戻ってくるならやってみよう。
返礼品も貰えるみたいだし。

同じような感覚で不動産投資を始めてしまった方も多いのではないでしょうか?

『不動産投資で節税できます。』

私が推奨している不動産投資のススメとは似て非なるものです。

だって、私は所得を増やすために不動産投資はいいですよという話をし、そちらは不動産投資を始めると所得を減らすことができると言う。
どちらが正しいのでしょ?

不動産収入は給料等と損益通算できます。
つまり、不動産収入が増えれば税金は増えます。
でも、不動産収入には給与所得と違い、経費計上できるものがあります。

それは収入を得るために費やした費用です。
リフォーム費用であったり、不動産屋さんに支払う仲介手数料であったり。

そのほかにも建物を所有している場合は減価償却費というものを計上できます。

その減価償却費を使って、不動産収入をマイナスにしてしまいましょうということです。

鉄筋コンクリートなら47年間で、重量鉄骨造なら34年で。
また設備については15年で償却したり。

これについては過去にもこのブログ内で記事を書いてますので、そちらをご覧ください。

減価償却費というものは実際に支払う経費ではなく、建物の劣化部分を経費として計上してもいいですよというものです。

なので、
『費用を伴わない経費なのでその分が節税になるわけです。』

ごもっともな説明なような気がしてしまうのですが、ちょっとシュミレーションしてみます。
区分所有の新築ワンルームを題材にしてみます。
家賃収入6万円。
年間で72万円。
経費部分はマンションの管理費、修繕積立金で6,000円/月。
管理会社に管理料家賃の5%で3,000円/月。
年間の固定資産税が6万円。

ここまでで差引プラスで55.2万円。
この物件を購入するのに1,800万円借入たとすると、金利1.8%で年間32万円が支払利息。
この支払利息は経費に落とせます。
*でも元本返済分の55万円は経費にはなりません。

ここからが減価償却費の登場です。
物件価格1,800万円のうち、土地が288万円、建物が1,400万円消費税が112万円。
建物のうち建物本体1000万円、設備が400万円とすると、
建物本体の減価償却費が47年償却なので年間21.2万円。
設備部分が15年償却で26.6万円。
全部出すといくらになりますか?

マイナス24.6万円。
この分が給与所得から差し引かれる額となり、所得税、住民税を合わせて税金還付となるわけですが、実際の収支でいくと、
年間収入72万円-管理費等7.2万円-管理料3.6万円-固定資産税6万円-ローンの支払い77.7万円=ー22.5万円

減税にはなっていますが、キャッシュフローはマイナスですよね?
実際には減価償却費の調整や、サブリース賃料の調整などでさすがにキャッシュアウトはないようにするのかもしれませんし、建物、設備の比率は変えているでしょう。
また、購入年度は購入にかかる諸経費の一部も不動産所得の経費として計上できますからもっと減税効果はあるのかもしれません。
でも先ほどの例でいくと家賃収入年間72万円。
物件価格が1800万円とすると、表面利回り4%です。

普通で言うと買わないですよね?
株の配当利回りと大して変わりませんもんね。
実質の経費を差し引くともっと低利回りになってしまいます。
それでも買ってしまうのは、節税というキーワードのせいです。

『税金を払ってるのってバカバカしくないですか?』
悪魔のワードです。

大人になったら税金を払わないといけないこと。
稼いだお金のうち、所得によって納める税金が変わること。
その税金がどういった使い道に使われ、国民のどういった役に立っているのか?
みんながみんな税金を払わなくなれば一体どうなるのか?

よく、自営業者の方が
『税金を払うなんかバカバカしい。』
『国民保険の金額が上がると困るから所得抑えてるんだ。』
こんな話をします。

たしかに自分のことだけを考えていれば、そういう考え方になっても仕方ないかもしれません。
でも、誰かが納税しているお金で役所が建設され、警察や消防で安全から守ってもらえ、こどもたちに教育の場が与えられているわけです。

ちょっと歯が痛いと言ってすぐに歯医者に行けるのも、熱っぽいなと言って病院で簡単に薬をもらえるのも保険料を納めてくれている誰かのおかげです。

節税という名のもとに、不動産屋さんに利益を与えるくらいなら税金を納税している方がよっぽど社会のためです。

私がお客様一人一人に説明しているのは、節税のための不動産投資ではなく、不動産所得でより多くの税金を支払っても家計の助けになるという不動産投資のやり方です。

先ほども書きましたが、不動産購入初年度はいろいろな経費を織り込めるため不動産所得は赤字になることもあります。
でもいくら減価償却費を使っても、まともな物件を購入していればその収入を全て消し込む経費など存在しません。

『次の年度も新しい物件を購入して、その経費で節税しましょう。』
止めることのできない悪魔のループの始まりです。

無限大に不動産を購入することもできませんし、年々必要な不動産の規模は拡大します。
融資利用も必須になってくるでしょう。

いくら節税できたとしても、含み資産が減少していれば何の意味も持ちません。

結局不動産投資は全ての資産を売却した時に、債務が全てなくなり、いくらの資産を残すことができるか?
そこに尽きます。

毎年◯十万もの税金が節税できたとしても、毎年含み負債が拡大しては元も子もありません。

結局得しているのは、節税を前面に打ち出し資産価値以上の価格で販売している不動産業者だけです。

本来納めるべきはずの所得税、住民税がその不動産会社の法人税の名目に変わり、交際接待費として接客飲食業にお金が落ち、そこに消えたお金の分の資産が目減りしている。
これが今ある節税目的の不動産投資の全貌です。

国としては、誰かが不動産を購入する度に不動産取得税が入り、名義変更の登録免許税が入るわけですから、所得税がその分減ろうと関係ありません。
むしろこの不動産投資が活発になればなるほど税収は増えているかもしれません。

誰が損してるかって?
それはそのスキームに乗せられてしまった高額所得のサラリーマンです。

税金、融資の勉強をしてこなかったため、簡単に騙されてしまいます。

不動産投資は購入すれば節税になるものではなく、正しい不動産投資をしていれば納税額は増えるもの。

その増えた税金で自分たちだけでなく自分たちのこどもたちの世代も安心した生活を提供できる社会に貢献する。

そして、こどもたちにも納税の大切さ、お金の増やし方、お金の運用の仕方を学べる機会をもっと増やすべきなんじゃないかと。

不動産の授業や年金の授業、税金の授業。
小学生はともかく社会にいつ出るかもしれない中学生や高校生には学べる機会があった方がいいのじゃないかな?

職業選択の視野も広がるだろうし、何のために勉強するのか意図が明確になるような気もします。
進学のための勉強には、何の意味もありません。
社会で生き抜くため、家族を養うために勉強する必要があり、その学んだ知識を実践する場を提供してあげる。
そんな社会が実現すればもっと面白い世の中になるのに。

まぁ、私がそんなことを言ったところで教育が変わるわけでもなく、また変える力もありません。

ですので、セミナーという形で学べる機会を少しでも作りたいと思っています。

その時はぜひご参加ください。

不動産で失敗する人、得する人

不動産投資での失敗の話はよくニュースで取り上げられます。
先日もかぼちゃの馬車、スマートデイズのシェアハウス問題がありましたが、その他にも地主さんを騙しての新築アパートの建築、サブリースの契約更新の際の大幅値下げ。

いろいろな問題が取り沙汰されています。

この失敗はほとんどというよりも全てのケースで銀行融資が絡んでいます。

大袈裟に取り上げられてはいませんが、新築区分所有のマンション、ワンルーム投資もその一つです。

これらに共通するのは、売主側と銀行側との癒着です。
癒着と言えば聞こえは悪いので提携とでも言いましょうか。

物件単体の評価、収益性だけではなく、
『◯◯が売主さんだから。』
『◯◯さんのところが建築するから。』
こういう忖度が行われます。

これも営業努力というか、大手企業のスケールメリットと言いますか。

なので一番過信してはいけないこと、それは
『銀行さんが貸してくれたから大丈夫な物件。』
だと思うことです。

『銀行だってちゃんと審査してるから取りはぐれないようにしてるでしょ?』
はい。
その通りです。
その物件の返済が滞っても取りはぐれのないように、あなたの背景をきちんと調べています。
毎月お給料の中からいくらまでなら返済原資として考えれるかをきっちりと。

サラリーマン向けに投資用不動産向け融資がここ数年で驚くほど増えました。
『ひと昔前は、サラリーマンが不動産投資って‥。不動産経営の経験もないでしょ?』

これが銀行さんの見方でした。

それがいつの頃からか、高収入のサラリーマン向けにどんどん融資をするようになり、予備知識もないままに何千万円、人によっては億単位の融資を受けるようになっています。

そこにつけ込むように羊の皮を被った狼たちが群がってきた。
これが今の現状です。

『無料セミナー』
『資産◯億を稼ごうー。』
みたいなセミナーが乱立しているのはこうしたことが背景にあるわけです。

サラリーマン向け融資がなぜいいか?
それは簡単です。
長期間にわたり安定した収入が保証されているからです。
しかも退職金まで入ってくる。
最悪、その退職金で回収すればいい。

自営業者相手にしていると、いつ収入が激減するかもしれない。
いつ会社が倒産するかもしれない。
『きちんと決算書チェックしてるのか?』
『取引先の与信はきちんとチェックしたのか?』
万一債務が焦げ付くと行員に火の粉が降りかかります。

でもサラリーマンなら給料差押え退職金まで担保に取れますので銀行員さんからすると言い訳が立ちやすい。

失敗する可能性が多い多くないという話で考えると、サラリーマンの場合、
事業単体で赤字になり、給料で補填できないほどキャッシュフローがマイナスになる。
この可能性と、自営業者さん、事業者さんの不動産単体では黒字だが、本業の収支が悪く家賃収入の分も食ってしまう確率とどっちが高いのかという話です。

もちろん自己資金を大量に投入して購入した物件は少々不動産価格が下がっても、売却さえすれば債務の返済は可能です。
でも、よっぽどの好決算が続いている会社さん以外はそこそこまとまった自己資金を要します。

こちらの方が取りはぐれはないように思うのですがね。

銀行さんは特殊な案件は嫌がりますし、分かりやすい絵を描いてあげないとなかなか融資に結びつきません。
私が民泊用物件で融資に苦労しているのが分かりやすい例です。

賃貸収入(家賃)、しかも名前の通ってる会社さんのサブリース付。
絶好の分かりやすい絵ですもんね。

その分かりやすい絵を銀行に示し、融資を受けさせる。
あたかも返済原資は永遠に不滅のような説明で。

中古不動産でもサブリース付きで売却するケースも聞きました。
これはサービスの一環ではなく、融資をスムーズにするための手段です。

なので、このサブリースで補填するかもしれない損失は売買代金に乗っかっていると考えるのが普通ですよね。

こう考えると世の中ワナがいっぱい張り巡らされていることが分かります。

そのワナに引っかからないようにしようと思うと、不動産屋さんに頼らず自分で融資付するしかありません。

気軽に相談できる銀行員を作ること。
不動産屋さんが連れてくる銀行員ではなく、自分に寄り添ってくれる銀行員を。

私は以前所有していた不動産の家賃を丸一年ほど手を付けずに付き合いのない信用金庫に預けていた時期がありました。

向こうから何らかのアクションがあるまで、ずーっと待っていました。

預金残高がそれなりに増えてくると金融機関は勝手にやって来ます。

『◯◯さん、お預かりしているお金ご利用の予定はありますか?』

『次の物件を買う頭金にしようと思って置いてたんだけど、どうして?購入資金の融資でもしてくれるの?』

『はい。もちろん。いかほどご入用ですか?』
こんな感じですよね。

銀行はお金のないところに貸したがらず、お金が余っているところに貸したがります。
逆を言えば、お金が余っているように見せることができれば勝ちということです。

世の中には
①銀行が貸したくて貸したくてしかたないお客さん
②銀行が借りてほしいなと思うお客さん
③銀行が貸してもいいなと思うお客さん
④銀行が貸したくないお客さん
が存在します。

創業当初の小さい会社さんなんかは④に該当します。
伸るか反るか分からないので、保証協会付の融資ならギリギリ貸しましょうか、こんなスタンスです。

ここから実績を積み上げて(利益を出し、内部貯蓄を積み上げ)、ようやく③の貸してもいいかなというお客さんに昇格します。

②の借りてほしいお客さんに昇格するために、先ほどのような小技を使ったわけですよね。

その当時はその甲斐もあって、次の物件の購入時の融資先になってくれましたし、それまでに持っていた物件の融資金利引き下げにも役立ってくれました。

それは、他行が融資した。
そのうち今ある物件の借り換え(より安い金利での借換の提案)もされてしまうかもという危機感をその銀行が持ったためです。

よそが貸すお客さんならぜひうちからも借りてほしい

分かりやすい構図でしょ?

一時期住宅ローンの借り換えが盛んに行われていました。
金利の引き下げ合戦です。

これも滞納歴のあるお客さんは審査でNG、滞納歴なく数年間滞りなく返済を続けている優良なお客さんを自行に取り込みたいという分かりやすい構図です。

つまり向こうがいいお客さんだと判断する前に、こちらから
『私はいいお客さんですよー。』
とアピールするということです。

肉食系の男子なら、最初から1千万円くらいドンっと預金でもして
『どうだっ。』
ってするのかもしれませんが、私は何しろ草食系男子なもので。(笑)

向こうから声を掛けてくれるまで、目の前をウロチョロしてしまいます。


不動産投資で成功する人はローンをうまく活用する人。
失敗する人はローンをうまく利用されている人。

この違いは自分で融資先を見つけるか、不動産業者に頼りっきりで融資先の斡旋を待っているかの差です。

自分の取引先金融機関なら、他の事業融資も行なっているでしょうから、その貸出先がコケてしまうと困るわけです。

そうならないように購入していい物件なのかどうなのかくらいの判断はしてもらえるかもしれません。
でも、今まで何の取引もない金融機関なら、その貸出先がコケようとコケまいと関係ありません。

担保不動産で貸出金を回収できないのなら、他の資産から回収すればいいだけの話です。

周りは敵だらけです。

そんな中で高額の融資を受けるなんて半ば狂気の沙汰です。

せめて不動産を斡旋してくれている不動産業者が味方ならいいのですが、味方のフリをしてくる不動産業者さんなら赤子の手をひねるように簡単に料理されてしまうかもしれません。

どうしましょ??

簡単な話です。

どちらかが味方でないなら購入しなければいいことです。

金融機関か不動産業者か。

信用のおける先でないのに高額の買い物をしてはいけません。

というより、他の買い物なら絶対にしないでしょ?

車のローンが通ったからと言って500万も600万もする車を金利も見ずに買わないでしょ?

家賃を生んでくれます。
毎月これだけ手元にお金が残ります。
『ひょっとしたら仕事を辞めてもこのお金で生活できるかも。』

こんな甘い思惑が脳裏によぎってしまっていませんか?

何の努力もせずにただただ融資を受けるだけで毎月まとまったお金が入ってくる。

しかも自己資金なしでフルローンが組める?

自分の属性を考えて、自分が特別な人間だと自負しているならそんなチャンスもあるかもしれません。

でも言い方は悪いですけど、年収500万やそこらのサラリーマンにそんなチャンスは舞い込んできません。

貯蓄残高が1千万、2千万円あるなら別ですが、平均貯蓄額ほどしかないなら‥

勘違いしないでくださいね。
お金がないなら不動産投資をしてはダメという話ではありません。
お金がないところからでも資産を増やしていくことはもちろん可能です。

でも、そのためには自分の力で不動産を再生する。
自分なりのやり方を見い出す。

セルフリフォームなのか、デザインリフォームなのか、はたまた民泊なのか。

『楽して儲かります。』
楽して儲かるわけないです。

『何もしなくても不労所得が入ります。』
そんなわけないでしょ。

私たち不動産オーナーは日々どうやったら他と差別化できるか?
どうやったら収益を向上できるか?

日々模索しています。

その先にあるのが満室経営であり、利回り1◯%という話です。

そのためにはリフォーム費用の軽減、管理コストの軽減、他の物件の研究を重ねています。

サブリースや管理会社丸ぶりというのはそのチャンスさえ棒にふってるようなものです。

建物は日々老朽化していきます。
『今は会社勤めしているから無理だけど、リタイヤした時には自分でいろいろやってみたい。』
あーそうですか。

それならそのタイミングで購入してはいかがですか?

管理や部屋付に苦労しない築浅の時期に管理会社に丸ぶりして、古くなり管理が大変になった時期に自分で運営する。

本末転倒ですよね。

もちろん現役で高収入、若い時期にローンを組んだ方が長期融資は可能です。

でも住宅ローンではあるまいし、事業融資ですよね?

その事業に対して何年で回収でき、何年で完済できるか?

それだけの話なのですが、何を好き好んで築20年、築30年の物件を25年ローン、30年ローンで購入するのでしょうか?

その間の大規模修繕費用は計算に入ってますか?

多くの人の不動産投資に対する考え方に?マークがついて回ります。

私の不動産投資に対する考え方はたった一つ。
自分で収益性を向上できない物件は購入しない。
収入がこれ以上上げれないと思えば、その収入を維持できる方法を模索する。
もしくは、そのタイミングで売却する。

一番収益性が向上しているタイミングで売却するのが、一番高値で売却できるチャンスがあるからです。

なのでサブリース付の物件を買う場合はサブリースを外してから購入する。
もしくは購入後サブリースの契約を打ち切る。

そうすることによって家賃収入を向上できると思えば買い。
サブリースの更新時に賃料を下げられるなと思えば見送り、もしくはその収益で見合う金額での指値。

所詮表面利回り、実質利回りなんて他人の運営してきた結果だけの話。

自分で運営するならこうするのに。
そう思える物件なら購入するメリットも出てくると思います。

でも逆に、
『この家賃でよく満室になってるなぁ。』
こう思う物件はいくら表面的にいい利回りが出ていたとしても触手が働きません。

そんなことを考えていくのが不動産投資の醍醐味です。

今日も不動産オーナーとお話ししていたのですが、
『銀行が貸してくれるならいくらでも買いたい。』
こんな話をしていました。

あれ?
今まで言っていたことと逆じゃない?
そんな声も聞こえてきそうですが、その人の融資金利は信金で1%前半、地銀なら1%以下。

『僕もその金利ならいくらでも買いたいー。』

金利3%、4%ならいりませんけど、その金利ならどの物件買っても収支が合いそうです。

『いくらでもお金貸してあげるよ。』

どっかの銀行さん、そんな話してくれませんか?(笑)

極端な話、表面利回り20%の物件があるなら融資年数10年の金利4%でも5%でもいいわけです。
その逆で、その金利で借入れる前提なら利回り8%や9%の物件を購入してはダメです。

購入時点から将来の破綻が見えてしまっています。

それを25年、30年間という超長期の融資期間でそのリスクを薄めているように見せているだけです。

見せているだけ。

リスクは決して薄まっていないということを理解した上で検討すべきということです。

新築、築浅の物件で25年、30年融資を受けるのはまだしも、築20年、30年の物件でそれは‥

何事もバランスです。
収支のバランス、近隣競合物件とのバランス。

収入と支出のバランスを考えた時に、税理士さん、FPさんは支出を抑える話ばかりします。
『この◯◯を削減しましょう。』
その一つが金利交渉であるのですが、その金利交渉も他行で借換できる要件が整っているかどうかってとても重要です。

なので、築年数が古い物件を超長期で借りてしまうとその手段さえ失ってしまいます。

でも、本当に大事なのは収入を向上させること。
空室を埋める。
賃料収入を向上させる。

その秘策の一つが民泊ですけど。
その件については、自分の物件が稼働し出したのでそろそろ情報をUPしていきます。


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収益向上のご相談は株式会社ライフコンサルティングまで。(笑)

では次の記事を乞うご期待。





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masaaki ohnishi

お客さま一人一人との出会いを大切に。『全てはお客さまの笑顔のために』をモットーに新しく会社を立ち上げました。少しでも多くのお客さまを笑顔にできるようこれからもコツコツと頑張っていきたいと思っております^ ^ #競売 #不動産 #不動産投資 #賃貸 #家主 #民泊 #airbnb
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