ほんとうに大丈夫?不動産投資

いままでこちらのブログをご愛読いただいていた皆様、ありがとうございました。 現在は当社ホームページにブログ記事を集約いたしましたので、そちらで引き続き発信しております。ご面倒ですがブックマークのご登録変更をお願いいたします。 https://remax-l-style.com/

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

融資

まだ資金に余裕があるから資金調達はいらない?

コロナウィルスが世界中を震撼させています。

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今朝のニュース報道では、トランプ大統領がアメリカ国内のコロナウィルスによる死亡者が最低でも10万人と予測されるという声明が出されました。

命の危機だけではなく、経済的損失も計り知れない規模になってきそうです。

大都会が封鎖されるなど、今までで類を見ない政府の対応策により、宿泊業・飲食業は大打撃を被り、閉店に追い込まれるお店や倒産するホテルや旅館が続出しています。

旅館やホテルなどの施設を閉鎖することはすぐにできたとしても、雇用している従業員をすぐに解雇はできないですし、休業中もランニングコストは生じていきます。

当然経営者ですから、売上減少に耐えうるだけの資金力は確保しながら経営はしているでしょうが、それってせいぜい通常時の数%減、1割減、2割減程度の想定しかしていないでしょう。

今回のように売上げが8割減、9割減とかになってしまうと、2-3ヶ月で資金ショートすることも十二分にあり得ます。

コロナウィルスの影響が出始めた初期の段階で、旅館やホテルが閉鎖し倒産に追い込まれた際には

『1ヶ月や2ヶ月で資金ショートするなんて、経営者としてあるまじき行為だ』

というような、自ら経営もしたことのないような人たちから多くの声が寄せられていました。

毎月数百万単位、数千万単位の経費が必要な企業も少なくはありません。

それに伴う収入があるからこそその経費も払えるわけですが、その収入が一切途絶えたとしたら。。。

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レバレッジ、減価償却、キャッシュフロー

不動産投資のセミナーを聞きにいくとよく出てくる言葉、

『レバレッジ』
『減価償却』
『キャッシュフロー』

まぁ不動産業界的には、極々普通に使われている言葉なので、違和感を感じない人もいるかもしれません。

ただねぇー
これらの言葉を全面的に打ち出してるセミナーって、怪しいというか、売るためのセミナーっていうか、聞き覚えのない言葉に、数字のマジックをくっつけ、 
『購入しないと損』
というイメージで洗脳するために使われているような気がします。

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レバレッジ、テコの原理
融資利用をし、少ない自己資金でより多くのキャッシュフローを得ましょうとするもの。
これ自体別に悪いことじゃないし、私自身ももちろん融資利用しますから普通の話です。
でもそこに借金をするというリスクがあることをきちんと説明できているかどうかが重要です。
賃貸経営をする限り、毎月の収入以上に支出が発生することがあります。
入退去に伴うリフォーム費用の支出、給湯器などの設備の故障による臨時支出、そういった費用が発生したときに
『お金がありません』
こんなことに陥るような資産状況で、不動産投資なんかやっちゃいけません。
借入金があるということは、返済金があるということ。
自己資金を少なくするのと、持ち金が少なくてもできるということは全くの別物です。
多くの方がこのことに気付いていないのか、それともリスクを全く考えてもいないのか、複数戸の空室が発生した瞬間に支払いができず、競売にかけられている不動産がチラホラと登場しています。

自己資金500万円くらいで5千万円くらいの物件を購入することは必ずしもダメということはありません。
でも、万一の状況に備えて、あと最低でも500万円くらいは余剰資金を残す必要があります。
スルガ銀行の場合、この自己資金の部分もカードローンで補っていたという話も聞こえてきましたから、そりゃ破綻しますよね。
これは、売りつけた不動産屋はもちろん、購入したお客さん自身の脇の甘さでもあります。
貯金全額使って、レバレッジフルのFXをする人などいないでしょ?
あっ。
いるかもしれませんね(笑)
でも、それは完全に自己責任ですよね?
不動産でも同じです。
そのリスクすら聞くことができない不動産屋さんで購入したのがそもそもの間違いです。

次に、減価償却
建物付不動産を購入した場合、建物は経年劣化で朽ち果てていくものという概念のもとに、減価償却費というものが認められています。
税法上に登場する経費のことです。
この経費は、実際にキャッシュアウトを伴わないものなので、魔法の経費と呼ばれています。
でも、本当にそうでしょうか?
たしかに減価償却費は現金の支出が伴いません。
でも、『建物は経年劣化で朽ち果てていくもの』
こう説明しましたよね?
新築の建物と築5年の建物では、残念ながら今の日本では評価が異なります。
つまり、減価償却分の資産も目減りしているということ。
このことに気付いていますか?
減価償却費とは、経費の前倒しです。
計上した分はそのまま取得原価から差し引かれます。
分かりやすく言うと、売却したときに償却した分も引っくるめ課税されるということです。
不動産収入(家賃収入)は給与所得と合算され課税されます。
減価償却費を多く計上できる物件を購入することにより、不動産収入を赤字にし、給与所得の所得税の還付、住民税の軽減を図るものです。
減価償却費を多く計上できる物件、つまり建物価格の割合が高い物件、どういった物件かと言うと、区分所有建物です。
その中でも、一戸あたりの土地面積の割合が小さい単身用の区分所有建物ということです。
新築なら25平米ほどで2千万円程度。
このうち建物価格は1600万円程度。
その建物の価格のうちでも、本体部分と設備部分などで分けることにより、より多くの減価償却費を計上することができます。
イメージでいうと、一部屋で年間70万〜80万円ほどの減価償却費を計上します。
2千万円ほどした新築区分所有建物ですが、家賃収入は年間80万円ほどです。
家賃収入の大部分は減価償却費で消し去ることができます。
さらに、管理費・修繕積立金、融資に対しての金利、固定資産税、管理料、火災保険料なんかももちろん経費計上できます。

でもね。
よく考えて、気付いてください。
2千万円もの借金を金利1%で借りて、35年返済したら毎月、利子を含めていくら返すか分かりますか?
56500円です。
年間で70万円弱です。
つまり、家賃収入のほとんどがローン返済で消えていきます。
所得税還付のためだけに購入しているようなものです。
これがね、10年後に2千万円で売れればいいですよ。20年後に1,500万円で売れればいいですよ。
でも、世の中はそんなに甘くはありません。
10年後には1,300万円、20年後には下手したら700〜800万円になっています。
その間ずーっと満室で、今の家賃で入居してくれることなんかあるわけがありません。
空室が発生すればその間の家賃は入ってきませんし、リフォーム費用が必要になります。
どこで、どうやったらこの手の不動産を購入して利益を出すのか皆目見当がつきません。
所得税を安くするなら、ふるさと納税制度を使えばいいし、どうしても不動産を購入したいのなら、住宅ローン控除を使えばいいんです。
住宅ローン控除は、人生で何度でも使える制度です。
10年間で売却し、また住宅ローンを組めばまた住宅ローン控除を使えます。
節税の方法なら、投資用ワンルームを買わなくても教えてあげます。
オフレコでですけど(笑)

ちょっと長くなってしまったので、今日はこの辺で。

続きはまた今度^ ^

不動産投資をするメリットって何ですか?

不動産投資のメリット
ブログやセミナーでたくさん熱く語られてることだとは思いますが、改めて。



不労所得
これはよく語られていることですよね。
一旦入居してしまえば、後は勝手に家賃が入ってくる。
仕入れをしなくても、毎朝出勤しなくても毎月月末になると家賃が振り込まれてきます。
ありがたいですよねー。
こんな感じで話してるんでしょうか?

実際には、募集にかかる費用(賃貸仲介の不動産業者さんに支払う手数料)、部屋を賃貸するためのリフォーム費用もかかります。
自分で労働しないっていう意味では不労なのかもしれませんが。

まぁ、一旦入居してしまえば毎月定期的に家賃が振り込まれてくることは事実です。
一応不労所得と認定しますか。

私的年金

この言葉もよく使われますね。
老後年金生活になったときに、今の年金で大丈夫ですか?
今支給される年金で不安じゃないですかと。
たしかに、今の40台、30台の人が年金をもらえるのは65歳、下手したら今後70歳、75歳とどんどん支給開始年齢はずれ込んでいきそうです。
かたや、定年は65歳、いずれは70歳に伸びるかもしれませんが、いずれにせよ不安です。
そのときまでにローンの支払いが終わっている不動産を所有していて、家賃収入が入ってくるなら私的年金代わりに受け取り続けることは可能です。
なので計画的に、かつ安定した収益を生み続けることができる不動産を所有しておくという前提ですが、私的年金代わりに活用できます。
問題は、その老後までに完済できる見込みのある物件を購入し、かつそれまでの期間で支出が収入を上回らない物件を購入する必要があるということです。

結局物件購入の見極め、そしてその後の戦略が必要になります。
ご購入した不動産屋さんが、そこまでお付き合いしてくれれば良いのですが、いかがですか?

次のメリットは生命保険代わりに活用できるというところです。
ただし、こちらはローン(融資)を使うことが前提であり、しかも団体信用生命保険に加入することが必要です。
最近ではアパートローンでも、この団体信用生命保険が付与されている商品はたくさん出てきていますので、この制度を利用すれば生命保険代わりに活用ができます。
この団体信用生命保険というもの、契約者が万一の事故や病気でお亡くなりになった場合、そのときのローンの残債額を保険会社が代位弁済してくれ、借金なしの不動産を相続人が受け継ぐことができるという仕組みです。

ご本人が亡くなっても、相続人は不動産を借金なしで所有でき、家賃収入を受け取ることができ、残された遺族の生計を担ってくれます。
しかも、通常の生命保険なら60歳まで、65歳までという定期特約付終身保険が一般的です。
でもこの団体信用生命保険なら、融資期間満了まで加入することができますので、契約時年齢によっては80歳まで担保してくれることになります。

これって大きいですよ。
一番怪我や病気のリスクが高まる年代ですので、不動産購入をキッカケに今加入中の生命保険を見直すというのも一つの手だと思います。

次に、いろいろなセミナーで散々言われてきている税対策です。

税理士の先生が登壇して、相続税対策には不動産が一番適しているだの、高額所得のサラリーマンに対して、今払ってる所得税住民税を還付させる方法がありますよと煽ります。

たしかに、この税対策は有効です。
不動産を活用して、相続税を軽減させたり、サラリーマンの所得税、住民税を還付させることもできます。
でも世間一般的には、税効果ばかり取り上げられて実際の不動産の価値、将来の資産価値とかには触れられてもいません、
そうなんです。
いくら一時の税金を安くすることはできても、結局その後の資産価値を低下させてしまっては意味がありません。

節税スキームに乗っかる人は、
『節税』というキーワードに乗っけられてるだけの人が多いように感じます。
毎年の還付の税金より、累計している不動産の市場価値の損失の方がはるかに大きい ということに気付くのは数年後なのでしょうか?
また、相続税対策も然りです。
悪質な不動産コンサルの人もいて、
『うちのお客さん、相続税対策で収益物件買わなくてはいけないので、利回り低くても何でもいいので5億くらいの物件探してるんだ。』
こんな話を平気でしてくる人がいます。

たしかに、相続税の支払いを少なくするには不動産を購入するのが有効な手段です。
ただ、本来の目的を失っていませんかね?
相続人(奥さんやこどもさん)たちにより多くの資産を残すために相続税対策をするのであって、税金を安くしたいというのが本来の目的ではないはずです。

相続税は安くなっても、相続人の負担に将来なるであろう不動産を購入してしまえば本末転倒です。

相続税は軽減でき、なおかつ将来売却した時に購入時の金額に近い金額で売却できる見込みのある物件、これが理想です。
相続税対策のためだけに購入した物件を、相続が終わってすぐに処分することはできません。
それは税逃れと認定され、購入した時の時価が相続財産とみなされることもあります。

したがって、しばらく所有しておく必要が生じます。
そうなると、数年後の資産価値を見通しておく必要があるわけです。
『どんな物件でもいいから』
ではなく、
より慎重な物件選択が必要になってくるわけです。

あなたが相談している税理士さん、不動産コンサルさんはそんな選択肢を提供してくれていますか?
税理士さんも会計が得意な税理士さんもいれば、相続が得意な税理士さんなどいろいろな税理士さんが存在します。
刑事専門の弁護士さん、民事専門の弁護士さんみたいなもんですね。
『今までお世話になっているから』
その気持ちは大切ですが、ちょっと不安かなと思った場合はお知り合いの相続専門にしている税理士さんをご紹介してもらいタッグを組んで進めていくというのも大事かもしれませんね。

最後になりましたが、不動産投資の最大のメリット融資が使えるということです。
株式投資などの他の投資には融資って基本使えません(信用取引等はありますけど)が、不動産ほど高額の融資を受けるれる商品はありません。

なので、比較的少額な資金から大きな投資を行うことも可能です。
ただし、その分リスクも伴います。
そのリスクをどうやって回避していくのか、またリスクをどうやって軽減させていくのかがとても大切になってくるわけです。

不動産業者はそのリスクを隠したり、あたかもリスクが軽減されているような表現をしてきます。
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自らの知識で、このリスクは回避できるリスクなのか、また回避する方法を見出すことができるのかを見極める必要があるわけです。

私たち不動産屋さんは、不動産にはリスクが潜んでいるものだと知っています。
ですので、そのリスクをどう回避していくかを購入時点で模索します。
そのリスクが高い物件は、できる限り早く所有を放棄(売却)してリスク回避を図ります。

無知な一般の人がその物件を購入すると、物件とともにリスクを引き受けるわけです
はたして、そのリスクがいつやってくるのか?

給湯器や設備などの故障・交換、外壁や屋根などの修理、入居者の退出リスク、考えられるリスクはいくつもあります。

そのリスクを把握したうえで、安く購入できている場合はいいのですが、そうでない場合、あなたが購入した金額は時価のMAXの価格だったかもしれません。
そうなると、将来の売却価格は下がる一方。
リスクを持ったまま、所有し続けるしか選択肢がなくなることもあり得ます。

長期融資を利用する場合、将来の見通し、そして将来の賃料下落の予測をしっかりと立てておく必要があります。
それだけでなく、長期融資期間中ずっと保有しておくというスタイルではなく、時期を見て、時勢を見て売却する選択肢を持つことも必要になってきます。
残債務と売却価格の乖離、これがそのまま手元資金として次物件を購入する資金に充てることも可能になってきますので、売却のタイミングによっては購入時に使用した自己資金を大幅に上回る自己資金で再投資するチャンスがあるのも不動産投資の魅力です。

結局はうまく融資を活用できるかどうかの問題です。
この融資というのは諸刃の剣です。
うまく活用できれば最大の武器にもなりますし、間違った活用の仕方をすると本業や自分の生活を脅かすことにもなりかねません。
安易に、
『貸してくれるから』
『不動産屋がいいと言うから』
そんな理由で多額の借金を抱え込んではいけません。

金利だけでなく、設備や内装工事などの費用負担をきちんと織り込み事業計画をしっかりと立てましょう。

あなたの資産を増やすのも、守るのもあなた次第です。
一度しっかりと不動産のことについて学んでみませんか?
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masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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