ほんとうに大丈夫?不動産投資

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不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

融資状況

今後の不動産投資の融資状況はどうなる?

今日のテーマは不動産投資向けの融資状況は今後どうなっていくか?
というテーマです。

つい昨年までは『サラリーマン大家さん』ブームが巻き起こっていました。
節税対策から始まり、アパートローン、法人スキーム、そして問題になったスルガスキーム。

大ブームで、いろいろな不動産会社が主催する不動産セミナーは大盛況でした。
その流れもあり、投資用不動産の価格はどんどん上昇し『バブル』とも呼ばれだしました。

出口のなかった築古のアパートやマンションが、超長期融資により日の目を浴び、10%を超す利回りの物件は飛ぶように売れていきます。
その流れに乗っかって、うちの会社でも多くの投資用不動産の売却のお手伝いをさせていただきました。

そんな流れに一石を投じたのが『かぼちゃの馬車』です。
シェアハウスのサブリース。
価値のない部屋に、サブリースという魔法をかけて満室想定金額を上げ、高値で売却していきます。
長期の家賃保証が付いた物件は空室リスクがない。
金融機関が価値のない不動産に高額な資金を融資するわけがない。
まさに魔法にかかったのように、物件がはけていきます。

建てては売り、建てては売りでしたが、建物が完成するとサブリースの賃料の支払いが開始します。
元々相場よりかなり高額なサブリース賃料を約束していましたから、その賃料を支払う原資はありません。

数が増えれば増えるほど赤字です。
その支払いを売却代金で補っていたのが、賄いきれなくなり破綻。
サブリースの賃料は滞り、シェアハウスオーナーは銀行への返済が滞る。
一気に問題は明るみに出ました。

問題はこれだけでは済みません。
融資にあたり売買代金が改ざんされていた。
自己資金のエビデンス(根拠・証拠)が改ざんされていたことが同時に露呈します。
もちろん、かぼちゃの馬車以外の物件の融資にも波及し、サラリーマン向け融資への目が一気に厳しくなりました。

普通に考えれば、一介のサラリーマンが億を超える物件の頭金、諸費用を自前で調達することは不可能に近い状況です。
だって、杓子定規に考えると物件価格の2割+諸費用(物件価格の5%~8%)です。
2千万円~3千万円近くの現金が必要なわけで、その資金をすっと出せるサラリーマンがそんなに多くいるわけもありません。

フルローンの終焉です。

フルローン、これは物件価格の満額の融資のことです。
今回問題になったケースでは、フルローンではなくオーバーローンが行われていました。
オーバーローンというのは、物件価格満額と諸費用の総額を全額融資で賄うというものです。

手出しなしで億単位の物件を購入する方にも問題があるような気はするのですが、そこは置いておいて。

今後の融資状況について語ってみましたので、こちらをご覧ください。



要約しますと、サラリーマン向け融資は引き締め傾向にあります。
というより、ほとんどストップしています。
すでに何棟か所有していて、きっちりとキャッシュフローが回っているオーナー様にはまだチャンスはあります。
ただ、帳簿価格と残債を見れば購入時にフルローンをしていたのか、オーバーローンで購入していたのか、見る人が見ればすぐに分かってしまいます。
その方々はアウトですよね。
次の物件からの融資はほぼ受けれないと思ったほうがいいかもしれません。

方や、資産家向け富裕層向け融資は相変わらず堅調です。
ここを引き締めてしまえば貸出先がなくなってしまいますから、出すしかない状況なので。

これからは、貸せる人(貸したい人)と貸せない人(貸したくない人)に大きく二分されます。
二極化の時代です。

銀行が貸したい人になるにはどうすればいいでしょう?
これからは、銀行が取りはぐれのない人だと思わせることがとても重要です。

融資物件の空室が増えても、他の収入で補える人。
これがサラリーマンの場合当てはまっていたのです(高年収の方)が、そこは関係なく判断されるようになっていきます。
※医師や士業の方除く。
また、万一の時に備えて他の資産がある人。
無担保の不動産であったり、現預金・証券であったり。

このあたりの資産背景は必須になってくると思われます。

『ほかに資産があれば、銀行から借りなくてもいいんじゃない?』
はい。その通りなんです。

銀行って昔からそんなものです。
借りなくていい人にはじゃんじゃん融資したい。
借りたいという人には、できる限り貸したくない。
おかしな話でしょ?
でも、そんなものです。

現金1億円見せて、1億円の不動産を購入するから貸してほしい。
極端な話、こんな話を望むわけです。(笑)

なので、できる限りキャッシュポジションを多く持つ。
現預金を持ったまま、融資を受ける。
それが必須になってくるわけです。

『いきなりそんなことできないよ。もう不動産投資は無理だ』
こんな声も聞こえてきそうですが、だれもがいきなりお金持ちになるわけじゃありません。
小さい不動産を売買して、売却益を得てコツコツと資産を増やしていく、そんな方法もありますので、決してあきらめないように。

損しない不動産取引の方法は追々勉強していきましょう。

そんな不動産投資について学べるL-styleClubが5月よりリニューアルし、オンラインサロンとして再稼働いたします。
動画の配信、決して一般公開できない不動産の購入テクニック、売却テクニックなども出し惜しみなく公開していきます。

正式なリリースまでもう少々お待ちくださいね。

伝えたいことは、まだまだたくさんありますので、今回のようなブログ&動画で随時発信していきたいと思いますので、まめにチェックしてみてください。

それではまた次回をお楽しみに。

これから収益物件は安くなるの?

『収益物件はバブルだ。』
『価格が高騰してるから今は買い時じゃないよ。』
『そのうち下がってくるから、下がった時に買えばいいんじゃ?』

こんな声は2、3年前から聞こえてきています。
で、実際に価格が下がってきているかと言うとそうでもありません。

たしかにうなぎ上りに上がっていた時期に比べると少し落ち着いているような気はしますが、5%も10%も下落しているという実感は全くありません。

シェアハウスかぼちゃの馬車のスルガ銀行の件、サラリーマン投資家向けの過剰融資も世間の話題になり
『金融庁が◯◯銀行に調査に入った。』
『行政指導が出たらしいよ。』
こんな話もあり、サラリーマン投資家向けの融資が厳しくなってきているのは事実です。

じゃぶじゃぶの融資姿勢から、慎重な融資姿勢に変わってきてるのは間違いないとは思います。

だから??

『買う人が少なくなれば市場原理に基づいて、価格は安くなるでしょ?』
たしかにそうなんですよね。

長期で見たときには、また抜本的な金融政策・金融商品でも出ないことには下火になっていくかもしれません。

この議論をしている人は、よく昭和の終わり〜平成のバブルの頃と比較して話をしています。
あの時と今回では様相が大きく変わっています。
あの時は今日買った物件が明日もっと高値で取引されていく、そんな話をよく聞きました。
私ももういいおっさんになってしまった年齢ですが、バブル時代はまだ学生でした。
なので先輩に聞いた又聞きの話ですが。

それも目利きができて購入した物件ではなく、新築マンションの抽選に当たった人が完成と同時に売り出したら何百万も何千万も儲かっちゃった。
そんな時代でした。

お給料も右肩上がりの時代でしたし、自分の給料と同じように不動産価格も上がっていく。
景気が悪くなるなんて誰も想像していなかった時代です。

そして一番の違いは、金利の違いです。
不動産価格が上がっていくという前提のもとに購入している物件ですから、金利が高くても関係なかったわけです。
それがいきなり物件価格が下がり始め、売るに売れなくなるのですが、その金利負担がエゲツないわけですよ。
1億円の借入で金利8%としたら、年間800万円の金利負担です。
その金利負担に加えて不動産価値の低下、その間のキャッシュフローも今より全然悪かったりしますから、もう手を挙げるしかない。
そういう所有者だらけになるわけですね。

でも、今はどうでしょう?

金利は史上最低金利です。
金利負担も軽いものです。
しかも、転売目的で購入しているものではありませんので、満室に近い状態で回っている物件ならキャッシュフローが下回ることもありません。
それにこんな時代ですから、満室にしてくれる不動産屋さんも山のようにあり、ネットで簡単に検索をかけることができます。

つまり、売らなければならない理由がないのです。
そこに拍車をかけるのが建築ラッシュの問題です。
ホテル建築が盛況なので、建築費はまだまだ高騰しています。
新築価格が高いので中古市場に目が向いている。
これはまだ正常な状態です。
バブル時代は新築より中古の方が高かったですから。

そして今回の地震、大雨の影響で建築業界はまた大忙しになってしまうかもしれません。
そうなると。。。

建築業界はますます手薄になります。
そうすると建築費はまだまだ安くならない。
買う人がいなくても、原価が高くなるわけですから安くなってくれる理由がまだ存在しないということになります。

『木造アパートもどんどん建築されているけど、それも出口を失えば安くなるんじゃないの?』

不動産屋さんが販売用アパートを建てる場合、通常プロジェクト融資という形で1年ないし1年半くらいのスパンで融資を組みます。

『その間に売ってね。』
こういうことなんですが、1年経って売れてない場合いきなり競売にかけるかというとそういうわけではありません。

優良な取引先なら、
『もう一年伸ばしときますか?』
『なんなら、長期に切り替えてそのまま保有してもらってもいいですよ。』
こうなることもあると言うか、こうなることの方が多いですよね。

元々販売用ということは、お客さんに販売する価格に利益が含まれていますので、利回りは通常出回っている物件よりは良くはなります。

長期保有に切り替えたところでキャッシュフローはきっちり回っていきます。
これも、売らなくてもいい物件になってしまう可能性もありますよね。

現に付き合いの深い不動産会社の社長さんたちとお話ししていると
『長期に切り替えてくれるし、別に持っといてもいいねん。』
こういう声も聞こえてきます。

とは言っても、手掛けた案件全て保有するわけにもいきませんから、もちろん市場にはリリースされます。

その中でも高利回りの物件や、民泊転用できる物件は右から左に売れていきます。

たぶん今下がってくるのを口を開けて待っている人たちは、いつまでも口を開けたままの状態で終わってしまうかもしれません。

これから先どうなるの?

不動産投資向け融資は絞られてくるかもしれません。

『素人に大きな金額貸しちゃダメだよ。』
金融庁はこういう指示を出しているはずです。

『世間の風当たりきついからさぁ。』

こんな会話がなされてるかもしれませんよね。

これからは、自己責任で処理できる。
または、資産処理で何とでも返済できる。
ここだけがターゲットになってくるかもしれませんよね。

というより、半ばもうそうなってきています。

『あの時無理してでも買っとけばよかった。』
過去を振り返ってよく耳にするセリフです。

今がそのタイミングとは言いませんが、自分の手で何とか収益構造を変えることができそうな物件を見つける。

そんな物件を見つけることができればチャンスはまだ転がっています。

うちでは、そういうお手伝いをメインにさせてもらっています。

投資用不動産物件の価格が下がるタイミング。

それは、融資が付かなくなったタイミング。

*買おうと思っても自分の融資もつかないですよね。

もしくは、金利が大きく上昇したタイミング。

*この場合は融資は付きやすくなりますが、キャッシュフローが回らなくなります。

どっちのケースももう手が出ませんよね。

民泊もどんどん大手企業が参加し出しました。

一般の人が参入できるチャンスはもうなくなってしまうかもしれません。

これを最後のチャンスと捉えるか、もう諦めたぁと投げ出すかはあなた次第です。

まぁ、不動産を購入しなくても、民泊に参入しなくてもお金を増やす手段をお持ちの方は、静観しておくべきタイミングなのかもしれませんね。

でも、どうせチャンスを指を咥えて待っているだけなら、私たちと一緒に勉強してみませんか?

然るべきタイミングがやってきた時のために、何を学んでおき、どういう力を蓄えていくべきなのかを。

そんなきっかけ作りにL-styleClubをぜひご利用ください。

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最後に宣伝になってしまいましたが。(笑)


みなさんのご参加お待ちしております。




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プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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