ほんとうに大丈夫?不動産投資

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不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

行政代執行

今後もっと増えていくであろう危険空き家

私がよく取り上げている空き家問題
これは賃貸住宅の空き家の問題ではありません。
もちろんこちらもこれからは深刻化していくことだとは思いますが。

今日は危険空き家と呼ばれる空き家のお話です。


誰も住んでおらず、朽ち果て、崩壊寸前の空き家。
なぜこういうことが起こり得るのかという問題です。
まず一番は相続が発生し、誰も引き取り手がいなくなっている建物。
亡くなった所有者に財産があれば相続人は相続放棄などしませんので、空き家の所有権も相続人に移行します。
売却してお金にすぐ替えれそうな物件なら売却もできますし、賃貸に貸せそうな物件なら貸出して家賃を得ることを選ぶでしょう。
でも、全く値段が付かないような不動産だったとしたら?
他人に貸出すためには多額のリフォーム費用を要するとしたら?
そのまま放置してしまうことになってしまうのです。
建物はそのまま放置しているとどんどん傷んできます。
庭には雑草や樹木が覆い茂ったり、不法投棄の溜まり場になったりすることもあります。
近所から苦情が来て市役所などが動き出します。
『◯◯さんの家の件で近隣の住民の方から苦情が来ています。このままでは危険なので建物を解体してもらうか何か対策を打ってくれませんか?』
リフォームする費用もなく放置していた物件を家賃も何も入らない、ただ解体するだけのためにお金を出す人はほとんどいません。
解体して更地にして価値のある土地ならそもそも放置せずに売却していたはずです。
つまり、解体することもそのまま放ったらかしにすることもできない状態に陥ってるわけです。
でも、このまま放ったらかしにしていると、行政代執行ということにもなりかねません。
行政代執行で建物を解体されると、行政が無償で解体費を出してくれ解体してくれるわけではありません。
その解体費用は建物所有者にきっちりと請求がやってきます。
その所有者に弁済能力がなければ関係ないのですが、他の資産があればそこにも及んでしまいます。
なので放ったらかしにしとくわけにもいかないのです。

空き家にはこうした分かりやすい物件ばかりでもありません。
無道路地、再建築不可の土地なども取り壊して新しい建物を建築することができず危険空き家になりやすい土地です。
また最近相談を受けて悩んでいる土地があります。
起伏の激しい高低差のある土地。
擁壁があり、道路との高低差があります。
前面道路は建築基準法上の認定道路なので、再建築は可能です。
ただ道路幅員が4mないので、セットバックを要することになっています。
問題なのが、セットバックをしても道路と敷地部分には高低差があるということ。
市役所に確認すると、
『道路の高さに合わせて敷地をフラットにしてください。』
『えっ?』
『敷地の方が1mくらい高くなるのでその土地を削れということですか?』
『はい。そうなります。』
『敷地と道路の間には擁壁があり、敷地を支えています。それを削るとなると擁壁からやり直すことになりますが。』
『そういうことになってしまいますね。』
こんなやり取りになりました。
当然擁壁をやり直すのも土地の所有者の義務。
その擁壁の工事に何百万という工事費が必要です。
でもその土地の坪単価は30万円ほど・・・
更地にしても改良費に費やしたお金を回収することができません・・・
建物を解体して更地にし、新築を建築しなければもちろんそのままでも構わないのですが、昭和40年以前の古い建物です。
しかも延べ床面積も小さく、駐車場もない住宅なので、大規模な改装工事をするメリットもあまり感じられません。
『うーん・・・』
行政からの助成金でも出ないことには手のつけようがありません。
掘り下げて聞いてみると、同じような相談がこの地域ではたくさんあるそうです。
それなのに打つ手がない。
このような土地がたくさんあります。
袋小路の再建築不可の土地、間口2mなく再建築不可の土地、路地に面した連棟住宅、手のつけようのない土地はたくさん存在します。
行政が無償でも引き取ってくれ、更地にして保有していれば払下げの依頼があるかもしれません。
消防上の問題で再建築を認めないなら耐火建築物なら再建築を認めるとか、空き家の寄付を認めるとかでもしないことにはこの問題は解決できないのでは?
そんな疑問を感じながら、でも何とかして欲しいと悩んでいる方の相談に乗らせていただいています。
一層のこと固定資産税を滞納してその危険空き家を差押えてもらい、公売にかけてもらえばなんて考えましたが、結局その家からだけ回収してくれるわけではありませんし、悩みが尽きないのですよね。
でもこの問題が解決できれば、世の中の困っている方の手助けにもなるし、街の再生にもなりますし、私自身もビジネスとして成立しますよね。
ということで、少し時間をかけて何かの方法を模索していきたいと思います。
でも行政の協力が必要でしょうね・・・

NPOでも立ち上げようかな(笑)

京都でごみ屋敷条例で行政代執行が行われました

京都市で50代の男性が自宅に物をため込み、いわゆる「ごみ屋敷」となっている問題で、京都市行政代執行でごみの強制撤去に踏み切りました。

京都市は、右京区に住む50代の男性宅の私道に積み上げられた古新聞や雑誌などを強制的に撤去しました。

男性の家は長屋のアパートで、ごみが奥の部屋に暮らす住民の通行の妨げになり、緊急時の避難の支障になるとされていました。

市は6年前に近所の住民から相談を受け、その後、道路法に基づき、市道のごみを撤去。

去年11月に「ごみ屋敷条例」が施行されて以降は男性の自宅を124回訪問し、指導などを行ってきました。

しかし、改善が見られなかったため、13日に私道を含めたごみの撤去に踏み切りました。

京都市によりますと、条例に基づく行政代執行は全国で初めてということです。

去年の11月から124回訪問ってすごいですね(^_^;)

でも、6年前から市民から苦情がきていて、今回やっとですから近隣住民にとってはほっと一息というとこでしょうか。

このごみ屋敷の問題は全国でも多く取り上げられていますが、近隣住民にとってはたまったもんじゃないですよね。

臭い、小動物、ゴキブリなど考えただけでも問題は山積みですが、一番きついのはまわりの不動産の資産価値が大きく下がってしまうという事。

売却する際にも告知事項になってしまいますし、アパートを所有している大家さんにとっては入居者が決まる方法がないというまさに地獄です。

ごみ屋敷の住民にとっては要るもの、資産という主張をするのでしょうが、まわりに迷惑が掛かっている以上してはいけない行為ですよね。。。

ご自分が所有している不動産のまわりでいつこういう風な出来事が起こるか分からない状況を考えると、今回の京都市の行為は一つの指針になるかもしれないですね(^^)

このニュースで気になった、まず「行政代執行」ってなに??

って話を今日はしたいと思います。

行政代執行」というのは、国や地方公共団体などの行政機関が、行政的な義務を果たさない人たちの代わりに行政機関が撤去や排除などを行う強制的な行動のことです。

行政代執行


つまり、行政機関による撤去命令などに応じない人たちに代わって、それらのものを行政機関が強制的に撤去するということです。

今回の話はまさにそれにあたるわけですね。

でも、行政的な義務を果たさないということを立証するために124回も訪問したということですね・・・

民間人でも強制執行を申請することは可能です。

競売でも不法占拠している住民に対してとか、前所有者に対して強制執行することもあります。

また、家賃滞納者に強制執行の手続きをとる場合もあります。

民間の場合は強制執行の許可を得るためには、不法行為があったことを裁判所に認めてもらう必要があります。

今回の行政代執行というのは、公の機関なので市民の安全を守るためとか、市民を代表してという大義名分があるのでOKということですね。

この行政代執行を行うためにはまず戒告が必要です。

これは行政代執行法というものがあり、その中で処分(代執行)をなすには、相当の履行期限を定め、その期限までに履行がなされないときは、代執行をなすべき旨を、予め文書で戒告しなければならないと定められているからです。

これに反論、異議を申し立てれば裁判でということになるのでしょうが、緊急の場合はこの措置を省略できるとあります。

今回の場合はどちらにあたるのでしょ?

1年前から124回も訪問したということは、戒告もあったのでしょうかね?

戒告を行っても応じなかった場合、代執行令状書というものを作り代執行の時期、かかる費用を示し、その令状書に基づき代執行が行われます。

この場合でも当事者(今回の場合は物件の所有者)の財産を壊してはいけないという取決めがあるので、建物に関してはそのままということになります。

そして、この撤去にかかった費用は当事者に請求されます。

払えなかった場合は国税の徴収と同じように強制徴収されるらしいです。

もちろん財産がなかった場合は取り立てようもないですが(^_^;)

今回の件といい、先日の民泊の件といい京都は頑張っていますね。

やはり観光客、旅行客が多い街ですし、歴史ある街なのでそのあたりの規制はきちんとしようということなのでしょうね。

それとも、よそ者を寄せつけない文化なのでしょうか。。。

京都といえば今は紅葉の季節ですし、嵐山なんていいですよね。。。
久々にゆっくり休暇を取ってのんびりしたいのですが、貧乏ヒマなしで(-_-;)

ちなみにここは1泊3万円かららしいです




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masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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