ほんとうに大丈夫?不動産投資

いままでこちらのブログをご愛読いただいていた皆様、ありがとうございました。 現在は当社ホームページにブログ記事を集約いたしましたので、そちらで引き続き発信しております。ご面倒ですがブックマークのご登録変更をお願いいたします。 https://remax-l-style.com/

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

表面利回り

表面利回りと実質利回り

よく物件資料で出てくる利回り

こういう資料に書かれている利回りは表面利回りと言われるものです

概要書
表面利回りの計算の仕方は、満室時想定で計算されています。

現在の月額家賃収入+空室の募集賃料=月額想定収入

月額家賃収入×12か月分=年間想定賃料

年間想定賃料÷物件価格=表面利回り
不確定な要素が強すぎると思ったあなた、正解です(笑)

 
空室全て埋まった状態で今後毎年継続していく前提で算出しているのが表面利回りです。
 この数字って全くアテにならないことを知ってください。

Q.月額4万円で貸し出されている貸家を400万円で売り出す場合、この貸家の表面利回りはいくらになるでしょう?

先ほどの計算式に当てはめると、

4万円×12か月分=48万円
48万円÷400万円=0.12

つまり12%というのが、この物件の表面利回りになるわけです。

家賃5万円で貸し出されていると、年間60万円なので

60万円÷400万円=15%

同じ12%の表面利回りで売却するなら、

60万円÷12%=500万円

収益物件はこの利回りを重視した収益還元法で評価を算出していきますので、入居している家賃が高ければ高いほど、資産価値は上昇することになります。

家賃を上げる方法は、いくつかあります。

①ペット飼育OKにする

②敷金、礼金0など初期費用を軽減させる

③リフォームや設備で他と差別化する

④家具家電付きにする

分かりやすい方法ではこのような手段があります。

また、賃貸仲介の会社さんに高額の報酬を支払う、フリーレント(入居月。翌月の家賃をサービス)をつけるなど対策は多様化してきています。

つまり、表面利回りはいくらでもあげれる方法は存在するということです。

あと、もう一つよく使われるのが実質利回りと言われるものです。

「実質利回り」は年間の家賃収入から諸経費(管理費や固定資産税など)を差し引いたものを、物件価格に購入時の諸経費(登録免許税など)を足したもので割った数字です。

実質利回り=(年間収入-諸経費)÷(物件価格+購入時の諸経費)

表面利回りより、実態に近い数字になります。


例)5,000万円、表面利回り7%の物件を購入
諸費用400万円(総額5,400万円)



このケースで実質利回りを計算してみます。

①固定資産税・都市計画税   150,000

②共有部分の電気代、水道代 5,000×12ヶ月=60,000

③エレベーターの点検費用  (※今回計算しません)

④共有部分の清掃費    5,000×12ヶ月=60,000円 

⑤不動産屋さんの管理料   175,000円(年間350万円として5%)

⑥修繕費          500,000円(3部屋入替り)

⑦入居の際に支払う手数料  300,000円(3部屋入替り)



これらを合計すると1,245,000円

表面利回り7%ですから、年間収入は350万円

350万円-124.5万円=225.5万円

225.5万円÷5400万円で、実質利回り4.17%となるのですが、不動産屋さんで退去の修繕費、賃貸仲介手数料まで計算してくれるところもなかなかありませんし、そもそも空室が出るなら収入は350万円でもないですもんね・・・


つまり、実質的な利回りを知ろうとするとどこまで将来を予測できるかにかかってくるわけです。

空室率をいくらに設定するか?

空室期間はどのくらいで想定しておくか?

リフォームに要する費用はいくらか?・・・・


また、それだけではありません。

エアコンや給湯器などの故障や交換に要する費用、外壁塗装や屋上防水に要する費用、考えなくてはいけないことが山積みです。

新築の物件ならエアコンの交換は10年後、給湯器の交換時期も12,13年後、屋上の防水は20年後などと将来発生する費用を当初は考えなくても大丈夫です。

でも、築後20年の物件を購入するなら初期のシュミレーションからその費用は考えておかなくてはいけません。

そこまでみなさんちゃんと考えているのでしょうか?

物件によっては、家賃の下落も考えておく必要があります。

そう考えると、考えなくてはいけないことが山積みなんです。

今日書いたことは、うちの勉強会でお話ししたことの一部です。

そんな不動産投資の実情を勉強してもらうための場を提供しています。

知っていて損のない話、知っておかないと大変な話を織り交ぜながら。(笑)

私には幸か不幸か、成功体験と失敗体験が多くあります。

こんな失敗したよという話も、会員さんに惹かれない程度にお話ししていっています。(笑)

みなさんも一度勉強してみてください。

知識は荷物にならないですから、どんどん身に付けて吸収してください。

そんな学習の場が日本中に広がっていけばいいな。

そんな夢を持ちつつ、次の学習のテーマを考えているところです。

そこに時間を取られ最近ブログがおろそかになっていました。

ということで、久々の更新でした。


利回り?満室想定?何それ?

不動産投資をされている方、またこれから始めようとしている方、購入の指標にしているのは何ですか?

まず最初に目が行くのが『利回り』ですよね?

表面利回りが10%以上あるから大丈夫?
調達金利との差が5%あるから大丈夫?
こういう単純なイメージで物件購入を進めている方が多いように感じます。

『東京って利回り低いよね。』
『○○県は利回りいいらしいよ。』
こんな話も聞きます。
私から言わせると
『そりゃそうですよ。』
です。だって『賃貸需要が違うのですから。

賃貸需要が違っても満室になれば一緒じゃないの?
こんな声も聞こえてきそうですが、どんな物件でもいつか満室になります。
満室にできます。
リフォームにお金をかけたり、広告料(賃貸仲介の際に支払う手数料)をたくさん支払ったり、家賃を下げたりすればですが。

空室を埋めるためにどれだけの費用をかけなければいけないか?
また空室が埋まり満室稼働するまでにどれだけの月日を要するかを考えなくてはいけません。
リフォーム費用の相場も地方の方が高い場合があります。

もっと言えば、大阪に住んでいる人が地方で物件を購入したとして毎月定期的に見に行けますか?
『管理会社に任せてるから大丈夫』
本当にそうでしょうか?
オーナーが見にこないのをいい事に、する必要のない箇所のクロスの貼り替えをしたり、リフォームの費用をかさ上げしたり。
フリーレントとして勝手に1、2ヶ月も家賃発生前に住まわせたり。
そんなケースを度々見かけてきました。
残念ながら知り合いの不動産屋さんの話です。
そんなことして大丈夫なの?と聞くと
『大丈夫。家主見に来ることないから。』
どう思いますか?

不動産オーナーになる人は今までの人生でも真面目にコツコツと優秀な成績を収め頑張ってきた方が多いように感じます。
でも不動産業で働く人間はその逆で人生の落伍者、要領だけよく人生をうまく渡ってきた人が多いように思います。
私がこの業界に入った当初なんて今よりもっとひどいものでした。
金無垢の時計にダブルのスーツ。
パンチパーマのいかついお兄さんばかりで、水商売上がり、トラックの運転手上がり、チ○ピラみたいな先輩ばかりの時代でした。
その姿のままなら
『この人に任せて大丈夫?』
とさすがに少しは警戒するでしょうが、
『狼は羊の皮を被って近づいてきます。』
見た目はニコニコしていても、腹の中はどう考えているか分かりません。
あっ。
私のことじゃないですよ・・・
腹黒いかもしれませんが、人を騙したりしませんから。(笑)

表面利回りだけ良くてもただの
『絵に描いた餅』
になる可能性があるということを理解することです。

10部屋あって、1年のうち2室が6ヶ月空室のままと考えると稼働率は90%です。
表面的に見ると満室になっているのにもかかわらずです。
逆に同じ満室稼働の10部屋の物件でも空室期間が2ヶ月で済むとしたら2部屋空いたとしても稼働率は96.7%です。
仮に1部屋家賃5万円としたら、最初の例は年間収入540万円。
次の例では580万円。
これだけの差が付きます。
実際には最初の例ではもっと空室が発生することも考えられますし、単純には比較できません。
なので仮に表面利回りが1%、2%高いからといって地方の物件に安易に手を出してはいけません。

実際に入金される家賃だけでこの差です。
その他の経費を考えると1%、2%表面利回りが高いくらいでは割に合いません。
かといって、5%も6%も表面利回りに差がつくことはありませんからね。
『安易に地方の物件に手を出さない。』
ということです。
 
最近地方都市でもアパート建築が盛んです。
最初のうちは競合相手も少なく収支はいいかもしれません。
でもそうなると待っているのは建築ラッシュです。
その時に競争力のある物件なら大丈夫でしょうが、駅から遠い物件や、20平米前後の単身向け物件なら少し心配です。
しかも自分の購入した物件周辺にたくさん空き土地がある場合にはかなり心配になります。

アパート経営、マンション経営には特別な技術は必要ありません。
簡単に誰でも始めることができるビジネスです。
いつ自分の物件の隣に同じような建物が建つか分かりません。

なので
『物件周辺に空き地がたくさんないかチェックする。』
ということは必要ですよね。

供給過多になった時点で賃貸相場は大きく下落します。

そうなることを想定して収支計算を立てていないと困ったことになりますよ。

『家賃が下落することを想定しておく。』

いくつか述べましたが、賃貸経営の指標なんて1つや2つではありません。
特に表面利回りなんて、検討段階での目安にはなっても信用してはいけません。
私の場合、いつでも自分で賃料は引き直します。
『この物件でこういう風に変えれば賃料はもっと上げれる。』
とか
『表面利回りはいいけど、入居者が一回りしたあとだから、今後の入れ替わりの度に5%や10%は家賃が下がるかな。』
とか。
上げれると思えばGOですし、今が天だと思ったら割引いて計算します。

この辺りをきちんとシュミレーションするには、やはり業者さんとのつながりは大切です。
売買仲介の業者さんだけでなく、賃貸業者さんもですよ。

自分がプロフェッショナルになる必要はありません。
自分が信頼できるプロフェッショナルを横に置いておけばいいだけです。

会社経営と同じですよね。

『不動産投資はビジネスです。』
いつも言ってる言葉です。
ただの投資にするか、ビジネスに変えていくかはあなた次第です。

そんな、これから不動産投資を始めようとしている方のお役に立てればいいなというお話でした。
ご相談お待ちしてますね。


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プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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