ほんとうに大丈夫?不動産投資

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不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

要件

民泊新法参議院でも可決。来年1月から施行か?

民泊新法


民泊新法(住宅宿泊事業法案)が成立というニュースが飛び込んできました。

衆議院に続き参議院の本会議でも賛成多数で可決され成立しました。

早ければ2018年1月から施行される予定です。

今回の法案で、『事業者』『管理業者』『仲介業者』が届け出制になります。

『事業者』(ホスト)は、都道府県知事または市町村長に届出をすることで事業が可能となり、『管理業者』は国土交通大臣、 『仲介業者』は観光庁長官から登録を受けることで、合法的に事業を行うことができるようになります。

年間の営業日数は180日以内に限られますが、これは民泊を始めようとする方には大きな一歩です。

法案の内容についてはこちらの通りです。

かみ砕いて説明していくと

1.部屋には台所、浴室、便所、洗面設備など生活の本拠として使用するための設備が備わっていること。

2.現に人の本拠として使用されている、従前の入居者の賃貸借の期間満了後新たな入居者の募集が行われている住宅で人の居住用として認められるもの。

3.寝具を使用して施設を使用すること。

4.1年間で180日を超えないこと。

5.都道府県知事または保健所設置の市は市長に住宅宿泊事業を営む旨の届出をしたもの

届出する内容については

1.商号、名称又は氏名及び住所(法人の場合はその役員の氏名)

2.住宅の所在地

3.営業所又は事務所を設ける場合にはその名称及び所在地

4.管理業務を委託する場合はその相手側である住宅宿泊管理業者の商号等

5.住宅の図面

その他の要件としては

1.各居室の床面積に応じた宿泊者数の制限

2.定期的な清掃

3.非常用照明器具の設置

4.避難経路の表示

5.住宅の設備の使用方法に関する外国語を用いた案内

6.移動のための交通手段に関する外国語を用いた案内

7.宿泊者名簿の備付け(宿泊者の住所、氏名、職業、その他)

8.宿泊者への騒音防止、周辺地域の生活環境の悪影響の防止についての説明

9.苦情および問い合わせに適切、迅速な対応をすること

10.事業者である旨を掲げた標識を掲げること

ここには平米数や消防法については書かれていません。

あくまで旅館業、ホテルではなく住宅というくくりになるので消防法規制も甘くなるのではという見方もあります。

現行の『特区民泊』『簡易宿所』では消防の規制により、なかなか事業者、宿泊施設が拡大していかない状態になっています。

今回の新法成立によりまた『民泊』というものがクローズアップしてくるかもしれませんね。

ちなみに今回の新法は特区が認められている地域でも並立して進行していくようですので、また詳しい状況が分かりましたらUPしますね。

それではまた。

大阪市特区民泊申請進行状況。消防署に行ってきました。

先日ブログで書いた通り大阪市『国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業』いわゆる『特区民泊』の申請に向けて大阪市保健所と消防署に足繁く通っています。

まだ相談に行かれた方もそんなに多くはないでしょうから、今日はその手続きと何の書類が必要かについて書いていきます。

大阪市の特区民泊申請にあたり、まず要件を満たしている物件かの確認が必要です。

最初に確認するのは実施地域内にあるのか否か

確認するのはこちらをクリックしていただければ大きな画像で大阪市の実施地域がご覧いただけます。

実施区域

この該当地域に該当していなければ申請は無理です。

大阪市の中心地域はほとんど網羅していますが、郊外の住宅地では実施不可となっていますので注意が必要です。

次に平米数の要件です。

25平米以上というのが現在の判断基準です。

25平米未満でもまるっきり不可能ではありませんが、建物の構造によってはどうすることもできない場合もありますので個別にまたご相談ください。

次にオーナー、管理会社の承諾書もしくは賃貸借契約書に民泊使用OKとなっていることが必要です。

分譲マンションの1室で行う場合は、現段階では管理組合の承諾書が必要です

ここでオーナーと書いたのは転貸契約の場合、貸主との間の契約書だけではダメだからです。

Aというオーナー様から建物または個別の部屋を借上げしているB、このBから部屋を借りているCが許可申請しようとした場合、BとCとの間に交わされた賃貸借契約書(この場合厳密にいうと転貸借契約書になる)上で民泊OKとなっているだけでは許可が下りません。

この場合ならBとCとの賃貸借契約書、AとBの賃貸借契約書も必要です。

そのAとBとの間で交わされた賃貸借契約書(厳密にいうと原賃貸借契約書、原転貸借契約書ともいう)も添付が必要です。

その中にも民泊許可、民泊OKという文面が入っていなければいけません。

転貸許可という文面だけでは認めてくれません。

というのも、もともと転貸借契約(サブリース)自体が転貸すること前提の契約だからです。

でも今回は旅行客を宿泊するための施設。

その施設としての使用を許可しているという文面が必要だということです。

賃貸物件でもオーナー許可・管理会社許可の物件で運営していく場合にはこの書面関係は問題なくもらえるでしょうが、オーナーに内緒でやっている場合は当然承諾書など取れるわけがありませんのでこの時点で不可能になります。

ちなみに自分が所有している物件で申請する場合には、自分の所有物と分かる書類(登記簿謄本の原本)があればそれで充分です。

近隣住民への周知、ゴミの収集とかの問題はこの先の話ですが、まずこの要件をクリアできていれば次は消防の方の問題ですので、そちらの話に移ります。

その物件の管轄エリアの消防署にまず電話をします。

突然訪問しても対応可能なのか、事前予約が必要なのかを確認します。

各区ごとに分かれています。

消防署の見解はどこの消防署でも同じですがエリア内の建物資料しか置いていませんので、担当消防署に足を運ぶこととなります。

ここで確認することは

1)民泊を運営しようとしている建物でどんな消防設備が必要なのか?

2)すでに建物に備わっているのか、それとも追加の消防設備が必要なのかということです。

消防設備というものは、ホームセンターで売っているものではありませんから新たな消防設備の追加が必要だということになれば多大な費用が必要になります。

大きな負担要素としては、『自家発電機』『スプリンクラー』『自動火災報知機』が挙げられますが、あとからスプリンクラー、自家発電機が必要となってしまうと莫大な費用が発生しますので民泊運営は現実的ではなくなってしまいます。

スプリンクラーが必要な設備としては11階建て以上の建物になるのですが、一般の賃貸住宅でも11階建て以上の部分にはスプリンクラーが必要です。

ただし、民泊運営をするとなれば全戸に設置する必要が生じます。

1階から10階部分にも設置するとなれば大変な時間と費用が発生することとなりますのであきらめざるを得ません。

でも、民泊運営部分と店舗部分を合わせて建物面積の1/10以下もしくは300平米未満ならこの規定に該当しないということなのでそこまで達するまでなら可能かもしれません。

こうした細かい内容を聞きに行く必要があるのですよね。

なので、消防署に足を運ぶ必要があるのです。

また自動火災報知機は建物の階数に関係なく必要です。

この自動火災報知機も延床面積500平米以上の共同住宅なら、もともと必要な設備になっています。

なので申請に当たり特別新しく必要な設備にはなりません。

でも逆にいうと500平米未満の建物なら最初の時点で付いていませんので新たな設置が必要です。

自分が運営しようとしている部屋で、どんな設備が必要になるのかを知るというのが消防署に足を運ぶ理由です。

自動火災報知機も無線式のものと配線式のものがあり、無線式のものでも最低20万円程度は必要になりますので決して安いものではありません。

全戸に導入が必要という話になれば多大な費用負担になりますのでこれも現実的ではなくなりますね。

ここまでは物件住所を記入して、物件名を示唆すれば建物全体の内容を見て教えてもらうことができますが、それだけではありません。

特区民泊申請に当たっては『消防法令適合通知書』というものが必要です。

この消防法令適合通知書を発行してもらうためには『消防設備等点検報告』が適正に行われているかどうかのチェックが行われます。

消防設備点検報告の内容については、個人情報を開示するということになりますので所有者の『委任状』が必要となります。

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委任状を持って情報開示をしてもらうわけですが、通常1年に1回、もしくは3年に1回、共同住宅でも消防点検の報告書を消防署に出す義務があるのですが、報告書内で消防設備に不備があったところで改善しなさいよという通知は来ますが重大な不備以外ならそのまま放置しているケースが少なくはありません。

例えば消火器の有効期限が切れているので改善しなさいとか、誘導灯の電気が切れているので交換しておきなさいというようなことです。

これらに不備があるままだと、消防法令適合証明書が発行されません。

ここは賃貸住宅で申請をする場合の一つのハードルになりそうです。

オーナーさんとすれば、今すぐに交換しなくていいものをすぐに交換してくれと言われるわけですので協力的になってくれない可能性が生じます。

ただそのまま放置しておいて万一火災の時に消防設備の不備で被害が拡大した、死亡事故が起こったということになれば建物の所有者としての賠償問題にもなりますので、本来ならすぐに改善すべきなのですがご理解をいただくのは容易くないかもしれません。

相談に来られた方もこの時点であきらめる方も少なくはないようです。

次に防火管理者の設置が必要です。

マンションなど共同住宅の場合、もともと防火管理者が設置されている場合もありますが防火管理者がいる場合でも『民泊部分まで責任が取れない。』と言われることがあります。

その場合、民泊部分と共同住宅部分で別々に防火管理者を立てることも可能です。

防火管理者になるには消防署の方で防火管理の新規講習の受講の申し込みをする必要があります。

今回、私も防火管理者の受講をいたします。

受講料は8,000円。

2日間の講習が必要です。

10時から16時までの講習なので結構みっちりですね。

既存の防火管理者が民泊部分も引き受けてくれるということならば受講の必要はありません。

受講する場合、2週間以上先の講習予約しかできませんので、早めに予約が必要になります。

今日のところはここまでの進行状況です。

防火管理者の講習が終わり、そこから消防法令適合通知書の発行申請に移っていくことになりますので、それまでに消防設備の不備の改善をする必要があります。

今回申請しようとしているのは賃貸物件なので、そこまで協力がいただけるかどうかが分かりませんが、ご協力いただけたならまた追加で進行状況をお知らせしますね。

無理なら申請をあきらめます。

ただこのハードルを越えることができれば『合法民泊物件』ということになりますので、オーナーさま自身も運営可能になりますし、賃貸物件で民泊運営を考えている方にとってはとても魅力的な物件になりますので賃料UPも見込め、オーナー様側にとっては収益UPの大きなチャンスになります。

収益向上の一つの方法として、また賃貸住宅の有効的な活用方法の一つとして何とかチャレンジしたいのですよね。

何とかご協力いただけないでしょうかオーナー様。(笑)

今回思ったのですが、やはり一から建築して始めるのが一番簡単です。

既存物件でオーナーの全面的協力が得れる物件を探すのか,購入して始めるかですよね。

でももし購入して始めるなら、事前にどういった消防設備が入っているかの確認をしてください。

ちなみに今、民泊運営可能な消防設備を導入した新築物件を建築する案件をいただいております。

ご購入で始めてみようかなと思っているかたは是非ご相談ください。

融資の方ももちろんご紹介いたしますので。

それではまた後日、この結果をお楽しみに。


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大阪市特区民泊2泊3日に緩和

大阪市の特区民泊の宿泊日数の要件が2泊3日に緩和されています。

1月1日をもって変更になったようです。

こういうのって突然変更になるものなんですね・・

とにかく日数制限が大幅に緩和されたことにより申請件数は増加しそうですね。

近隣住民への周知という項目に関しても、昨年中にポスティングだけでも仕方がないという見解を示したメールが説明会の参加者に配布されています。

当初は何度も何度も訪問して理解を求めるようにという要望でしたが、それに関しても大幅に緩和されたようです。

大阪市の特区民泊の認可物件は本日現在で8施設15部屋となっています。

2泊3日に緩和されたことによりどれだけ申請数が増えるのでしょうか?

認可物件15に対して、未申請の部屋は5,000とも6,000とも言われているので、今後の動向に注目です。

せっかく大阪市の方が申請しやすいようにどんどん条件を緩和してくれていますから、その施策に乗っかっていったほうがいいような気がしますね。

ちなみに2泊3日で営業できるのは、今のところ大阪市と北九州市のみです。

東京都大田区はまだ6泊7日のままです。

闇民泊ではなく、合法民泊を始めるなら大阪市からですね。

物件探しのお手伝いはライフコンサルティングにお任せください。

みなさまのお問い合わせお待ちしております。



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株式会社ライフコンサルティング
代表取締役 大西 征昭
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プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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