この土地っていったいいくらなの??
当然相場が分からなければ土地の価格など分かるわけもないのですが、ある程度の金額なら推測することができます。
どうするか??
これからご説明いたします。
まず、土地の価格には4つあるのご存知ですか?
まず1つ目は実勢価格。
これは、実際に取引されている価格です。みなさんが知りたいのは当然これだと思います。
これは、公表されていません。業者間で見れる情報レインズというサイトでは、過去の取引事例が見れます。
その他、東京カンテイなどのデータ管理会社が持っている情報で過去の事例を見ることができます。
ただ、いずれもプロ用のサイトなので一般の方が見ることはできません。
でも、知りたいのはこの価格ですもんね。
さすがに、IDやパスワードを教えるわけにもいきませんので、違う方法で実勢価格を導くやり方をお教えしますね(^^)
2つ目の土地価格として、公示価格というものがあります。
これは国土交通省が毎年3月に発表している価格で、基準値を決めてその土地の価格を公表しています。
地図から都道府県、市区町村などから検索できます。
ただ、1km四方に1つのポイントくらいのものですから、ピンポイントで調べたい地域の情報は出てきません。
この公示価格は市場価格(実勢価格)の約90%と言われています。
次に路線価です。
これは国税局が1年に1回発表しているもので、ピンポイントでその土地の路線価が調べることができます。
国税局ホームページ
この路線価は市場価格の70%~80%と言われています。
路線価図を実際に見たことがない方もいると思いますので、
こういうものですね。
これを元に詳しく説明していきますと。
これで、調べたい土地の前面道路の路線価が分かりました。
この道路に面している土地は、170,000円/平米ということなんですが、前回ブログで書いたように間口によって土地の価格、人気って変わりますよね??
それはどう反映したらいいの??
それも計算方法があるのです。
聞きたいですか??
特別に教えちゃいます(^^)
路線価の計算方法
一方のみが道路の面している場合は
路線価(正面路線価)×奥行価格補正率=(ア)
(ア)×地積(土地の面積)=この土地の路線価となります。
奥行価格補正率というのは国税局が発表している表を基に算出します。
間口が狭い土地の場合や、奥行と間口の比率によっても補正率があります。
詳しくはこちらを参照ください。
ちなみに、間口が狭い土地は上記の(ア)に間口狭小補正率をかけます。
※住宅地では奥行10m未満では奥行補正が、同じく住宅地では間口8m未満なら間口狭小補正が入ります。
これで計算した路線価を70%、80%で割り戻せば実勢価格が算出できます。
最後にもう一つの土地価格。
固定資産税評価額です。
これは各市区町村が発表している価格で、固定資産税や都市計画税、相続税の基準になる金額です。
この価格は実勢価格の60%~70%と言われています。
ご自分所有の土地なら、固定資産税の評価額が毎年納付書に書いて送られてきますので、その数字を元に計算してみるといいでしょう。
路線価から計算するより早いですね(^^)
不動産屋さんの実務としては、評価証明書など相談時点で入手していないので、路線価をもとに計算していくことになります。
もちろん、過去の事例が多くある地域なら、実勢価格の事例をもとに出せますがね(^^)
ただ、このやり方が通用するのは都市圏だけでしょうか?
全国の主要都市以外では、路線価より実勢価格の方が低いという地域も多くあります。
また、注目度、人気が上昇している地域では、路線価が70%、80%どころか、実勢価格の50%以下なんて土地もあります。
あくまで参考にしていただくための目安ですので(^_^;)
不動産は勉強すればするほど面白いものです。
是非はまってください。そして私の不動産塾に入塾してください(笑)
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