ほんとうに大丈夫?不動産投資

いままでこちらのブログをご愛読いただいていた皆様、ありがとうございました。 現在は当社ホームページにブログ記事を集約いたしましたので、そちらで引き続き発信しております。ご面倒ですがブックマークのご登録変更をお願いいたします。 https://remax-l-style.com/

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

規制

融資情勢が少し厳しくなってきたのかな

最近収益物件を取り扱っている業者さんとお話ししていて感じることがあります。

『以前より評価が辛くなってる。』

『サラリーマン投資家に対して警戒している。』

昨年までのように、ポンポンと融資承認が下りる状態ではなくなってきているように感じます。

かといって、全面的に規制が入っているわけではなく、資産が潤沢な顧客に対しては逆にウェルカムな姿勢が見受けられます。

選別が始まったというのが現段階での感想です。

金利が下がり金融機関の収益が圧迫し、それでもカードローンやアパートローンなんかで業績は維持してきたものの、ローン破綻が随所に見られ出し、金融庁の目も気になりって感じでしょうか。

いずれにせよ、私たち不動産屋にとってはあまり都合の良い話ではありません。

いくらこの物件買いたいと言っても、融資が付かなければ買えないことの方がほとんどです。

魔法のスキームもそろそろ終焉かなという感じさえ受けます。

このままの状態が続けばどうなるのだろ?

いきなり物件価格が下落する?

不動産価格が暴落する?

不動産バブル崩壊??

そんな心配はまだ必要ありません。

どういう時に不動産価格は暴落するのかを考えていきたいと思います。

不動産の価格を決めているのは需要と供給のバランスです。

667620


売りたいという人が買いたいという人より圧倒的に多くなれば価格は下落します。

これは株価と同じですよね。

今の収益不動産情勢で言うと、売りたいという人は圧倒的に少なく、売りに出ている物件も高値で売れそうだから売ってみよう、そんな感覚で売り出している物件が多いように感じます。

所有していても毎月赤字、持っているのが辛い、だから処分しよう。

こういう大家さんが増えれば、価格暴落のポイントです。

考えれる局面は、

①家賃相場が大幅に下落した。

②空室がどんどん増え埋まらない。

③金利が大きく上昇し、毎月の支払額が増えた。

このいずれかの要素になってくると思われます。

③の金利が大きく上昇というのは、まだ現段階では考えにくい状況です。

①の家賃相場が大幅に下落した。

これも、大学の近くの物件で大学が移転した。

大きな工場の近くの物件で工場が移転した。

こんな大きな要素がない限り、じわじわとは下がってもいきなり大幅に下がることは考えにくいです。

一番怖いのは②の空室がどんどん増え、新規入居者が現れず埋まらない。

このケースだと思います。

しかし、空室対策は知恵と手段ですることができます。

無策で放置していればそうなるのは明白で、それは大家さんの落ち度としか言えません。

つまり、いきなり手放さないといけない局地にはなかなか陥らないということです。

購入時にきちんと計画ができていればという前提ですが。

きちんとした計画がどういうものかというと、空室率10%、20%でシュミレーションして、それでも支払いに窮しないこと。

そして、一定期間で発生する空室に伴う修繕工事の費用をキャッシュフローの中で賄えること。

最後に大規模修繕に必要な費用を手元に確保していることです。


分譲マンションの場合は、管理組合が修繕積立金を毎月徴収します。

その積立額が将来不足しそうであれば、値上げや一時金の徴収などで対応します。

購入時点で外壁塗装の必要がある物件、屋上防水の必要がある物件なら、最初からその費用をプールしておかなければ破綻は目に見えています。


なので、一棟大家さんもそのくらいの積立はしておいた方がいいですよね。

まぁいずれにせよ、こうなるまではしばらく時間がかかるでしょうから、ここ1年、2年で価格崩壊が起こるとは考えにくい状況です。

かといって、融資が付きやすくなる状況になるかと言えばそうではないと思います。

融資は付きにくくはなるが、物件価格は落ち着いたまま。

そんな状況がしばらくは続くのではないでしょうか。

でも、このままの情勢が続けば、いずれ不動産価格は落ちてくるかもしれません。

そうなった時に役立つのはやはり手元資金です。

融資の評価が落ちれば落ちるほど、自己資金の多いお客様が有利になります。

また、そうなれば物件価格自体が下がってきますので利回りは良くなります。


勝ち残った人は今以上にいい物件を手に入れることができ、そうでない人は不動産投資市場から退場を余儀なくされます。

安定した賃貸経営を続けて、残債を計画的に返済している方はそういった情勢になったとしても金融機関の高い評価を受けます。

でも、資金繰りに詰まり返済計画の見直しを求めたり、赤字決算を繰り返していると融資を受けることは難しくなっていきます。

ここで選別が行われます。

今までは不動産投資は所得税の還付など、税金対策、節税対策として、赤字が出るのは仕方ないよね、こういう風潮がありました。

でも、本来なら赤字経営の業務に追加融資などあるわけもなく、事業単体で利益が出ていることをベースに融資判断は行われるものです。


そこを間違えて理解してしまうと、今後訪れるであろう荒波に完全に飲み込まれてしまうかもしれません。


ピンチはチャンスです。


いい波が来ているときは、みんな一斉にその波に乗ろうとします。

でも全ての人がいい波に乗れるわけではありません。

端っこの小さな波に乗って、大波に乗った気でいると足元をすくわれます。

いい波が過ぎ去った後は誰も波に乗ろうとしません。


でも、考えてみてください。

本当のチャンスはここにあるのです。


みんなが挙って集まっている市場で本当に良い物件など見つけることができますか?

でも、人気の少ない場所でならゆっくりとじっくりと吟味することができます。


そのチャンスを心待ちにして、しっかりと自己資金を貯めておいてください。


バブルはいつか弾けます。

そして、その時がいつ来るかは誰にも分かりません。


不動産税制の改正、金融庁の融資規制、大幅な円高、株価の大暴落、北朝鮮との有事、大規模災害、どれも考えられる要因であり、いつ起こってもおかしくない話ばかりです。


バブルはいつか弾けますが、必ずまた元の状態には戻ります。

バブルが弾けた時、それが絶好の仕込み場かもしれません。


その時にしっかりと力を蓄えている人、すぐに行動できる人、それがチャンスを掴みとる人です。


それまでは熱くならずに、ゆっくりと自分のスタイルで不動産投資を楽しみましょう。

ギリギリ目一杯ではなく、余剰資金で。

しかも一からリフォームしたり、民泊運営なども織り交ぜながら。

不動産は面白いですよ。

物件もお客様も千差万別です。

自分色にリフォームしたり、いろいろアレンジしたり。

長い間空いていた物件をリフォームしてお客様が付いたら、これはもう再生ビジネスですからね。


そんな楽しみをみなさまにぜひ享受してもらいたいと思います。

楽しみながら儲ける。

しかも、きっちりとした戦略を持って挑めば負けることのない戦いです。

そんな不動産投資を始めてみませんか?

小さい物件からコツコツと。

そんな楽しみ方もありますので、ぜひ一度ご相談ください。

ご相談お待ちしております。





京都市が民泊110番を開設


京都市が民泊の苦情対策窓口として民泊110番を開設するそうです。
それにしても京都市の民泊に対しての締め出しは徹底していますね。
自治体自ら現況調査を行ったり、今回の民泊110番にしても京都市とすれば民泊完全NGという方向性を明確に示しています。
元々京都は歴史ある街ですし、お公家さんの文化が根付いているのか、外部とは一線を画しています。
関西の三大都市と言えばもちろん、京都・大阪・神戸です。
この三都市は大阪を基点に考えると京都、神戸には1時間で行けるくらい距離が近いのですが、文化には大きな違いがあります。
先ほどの京都は歴史ある街並みを始め古くからの文化、外部からの人を寄せ付けない雰囲気があります。
神戸は港町なので古くから外国人が訪れ街並みを形成してきました。
歴史ある異人館なども多く現存しており、中華街のある南京街を始め外国の街並みさえ想像させます。
神戸の人はお洒落、気取っているというイメージを持っている関西人は多いのではないでしょうか。
そして大阪は商人の街、お笑いの街ですね。
とにかく面白いこと大好き、儲かること大好きです。
食文化も三都市で違っています。
京都はもちろん京料理。
旬の食べ物を食材に味覚だけでなく視覚からも食を楽しむ。
風情がありますね。
神戸はステーキ、神戸牛など肉料理が有名です。
そして大阪はコナモノ文化。
お好み焼きやたこ焼きなど安くて美味しい料理が代名詞です。
串カツも最近では有名ですが、これも安くて美味しいというのがとくかく最初にきますよね。

話は民泊の話に戻りますが、たしかに大阪でも住民からすると100%ウェルカムというわけではないでしょう。
でも大阪ミナミ、心斎橋、日本橋界隈の飲食店にとっては千載一遇のチャンスですよね。
たいして美味しくないラーメン屋さんまでが行列を作っていますし、黒門市場など数年前まで閑散としていたのに今では観光客で大賑わいです。
薬局にも多くの行列が出来ていますし、韓国語、中国語のメニューを置く飲食店が増えました。
民泊を締め出すとこの観光客はどこに行くのでしょう?
考えると恐ろしい話です。
京都は民泊などに頼らなくても観光客は勝手に来るよという姿勢ですよね。
逆に観光客が増えすぎて困っているという話までも。
地方都市からすると勿体無い、この観光客を何とか誘致出来ないかと考えているのにです。
最近では地方都市への外国からの直行便も増えてきているようです。
四国のお遍路さんに外国人旅行客が増えたというニュースもありましたよね。
民泊によりもたらされる需要というのはかなり大きいものがあります。
大阪ではマンションの一室で民泊を行うケースはどんどん増えています。
これによって観光客が宿泊場所を安くで確保できるようになり、観光客の数は今年に入ってからも増え続けています。
そしてその観光客は地元にお金を落としていっています。
宿泊場所の近くの飲食店だけでなく、コンビニや薬局、ドン・キホーテなども外国人だらけです。
そして民泊運営者によりニトリ、IKEA、家電の量販店なども大賑わいです。
しかも大量の家具や寝具を購入していきますから、大阪の店舗の売上って凄いんじゃないでしょうかね?

新しく始める方もいれば撤退する方も増えてきています。
民泊の数が増えると競合しますので、競合に勝てないホストの方は撤退を余儀なくされます。
そうなると家具のリサイクルショップなどまでも潤ってきます。
いったい経済効果はどのくらいあるのでしょうか?

よく試算されているケースでは、旅行代、お土産、飲食代、宿泊費などは試算に含まれていますが、それ以外のお金って計算されていませんもんね。
例えば賃貸マンションを借りて、ワンルームで民泊を運営する場合、最初に部屋を借りるのに30万円ほど、家具や寝具等で30万円ほど。これでも60万円ほど必要です。
5000室あれば、これだけで30億円ですよ。
さらに清掃会社などの需要や取次の代行業者などに毎月落とされる金額などを考慮すると凄い金額になります。

またこういった清掃会社などでは主婦や高齢者などのパートさんの雇用も見られます。
悪いことばかりではないと思うのですよね。
これが地方都市で地域再生の事業の一環として行われていれば大賛成されるはずです。

大阪に西成区という場所があります。
生活保護世帯が日本一というニュースが出ていましたが、地域的に敬遠されたりする地域でした。
でも、観光客にとってはなんばや心斎橋に近く、便利な場所であるのです。
一層の事、民泊特区に指定して簡単な申請で民泊営業出来るってことになれば、一気に投資用ワンルームマンションが増えて地価も上昇し、近隣の飲食店も大賑わいってことになるかもしれませんよね。
先日報道されていた政府案によると住宅地でも解禁というニュースがありましたが、住宅地で解禁することには個人的にはあまり賛成ではありません。
住宅地は人が生活する場所ですから、やはり静かに暮したいですよね。
でも商業地ならいいんじゃないのかなと思っています。
なんば界隈で住んでいる方で静かな住環境を望んでいる方ってそんなに多くないような気がします。
小さな子どもがいる家庭も多くないのですよね。
大阪市浪速区では、小学校がいくつもありますが、どの学校も学年に一クラスしかなく、生徒数も20人程度です。
その中の1割以上が外国人のお子さんです。
同じ市町村でも、この地域はOK、この地域はダメという色分けをすれば共存共栄出来るのではと思うのですが、いかがでしょうか?

大阪市全域でOKとか、全域でダメとかではなく用途地域によって規制したりというのはアリだと思うのですよね。
元々の旅館業でも用途地域によって制限されているわけですから。
そういう規制を撤廃して全域で考えるのはいかがなものかと思ってしまいますよね。

数年前には考えられなかった問題ですので法整備が全然追いついていませんし、急速に整備するのは難しいです。
良いも悪いも賛否両論あるのも当然です。
でも、反対意見ばかり言っていても何も変わらないですからね。
今の日本は観光客受け入れ、外国人労働者の受け入れをしていかないと立ち行かない状況に陥っています。
未来ある若い人の意見も取り入れて、日本の将来を潰さないような法案になって欲しいと期待しています。
そう考えると京都のニュースは残念です。
大阪市は違いますよね?

違うことに期待しています。

簡易宿泊所の申請って?

簡易宿泊所申請流れ

Airbnbで注目されている民泊

旅館業法との兼ね合いが議論されますが、そもそも旅館業法の申請ってできるの?

というところから掘下げてみたいと思います。

民泊で申請しなければいけないといわれていたのが、簡易宿泊所の営業申請になります。

大阪市の場合で説明したいと思います。

上の表のように、事前相談から始まり、計画書の提出、調査を経て許可ということになりますが、そもそも許可を得るためには何が必要かということです。

まず、旅館業法には

1)ホテル営業

2)旅館営業

3)簡易宿所営業

4)下宿営業

のこの4つがあります。

民泊はこの中の簡易宿所営業に該当するといわれていますが、まずこの基準として

1)客室の合計延べ床面積は33平米以上

2)定員1名以上の客室を設ける場合は、総客室の延べ床面積の1/2未満。

3)定員4名以上の客室の合計床面積が総客室の延べ床面積の1/2以上が必要。

4)1客室の構造部分の床面積は4.9平米以上
※クローゼット、押し入れは除外。壁芯ではなく内のりで計算

5)施設の入り口、廊下、ロビーは専用のもの

6)適当な換気、採光、照明、防湿、排水の設備を要するもの

7)窓が設けられている
※窓面積は寝室床面積の1/10以上

8)宿泊者の需要を満たす洗面設備を有すること
※洗面設備の給水栓は5人当たり1個以上。30人を超えると10人当たり1個以上

9)適当な数のトイレを有すること
※男女を区分した共同便所を設け、宿泊定員に応じた便器を設置すること
※収容定員6~10名は便器3個、定員11~15名は便器4個、16~20名は便器5個

10)宿泊者の需要を満たす規模の入浴施設を有すること。
※近接した公衆浴場がある場合は不要
※おおむね10人に1個の割合でシャワー設備が必要

11)学校、保育所、公園等の敷地の周囲110mがない

12)宿泊者等との面接に適し、出入りが確認できる場所に設置

あとは、外観が奇抜でない、性的好奇心をそそる広告物が備え付けられていないなどと細かい規定はほかにもありますが、民泊というより小さな旅館の営業の規約になっています。

しかも、現代のニーズにそっているものではなく、民泊というより民宿の既定ですよね・・・

これに当てはめても無理ということで今回の民泊条例につながっているということですね。

もともとAirbnbというのは、自宅の空き部屋を提供しますというものです。

3LDKで1部屋使っていないから旅行客に提供しよう。

リビングで寝泊まりできるからいかがですか?

というものです。

それが、いろいろ波及して空家を貸しましょう。

自宅を旅行中だけ貸しましょう。

海岸に停泊している船に泊まりませんか?

など、いろいろな部屋に泊まれるというのが魅力ではないのでしょうか?

規制を強化して部屋の提供をやめさそうというのではなく、Airbnb運営者からきっちり課税することによって税制確保しましょうという流れにならないものですかね?

Airbnbを運営している方々は税金をごまかそうとしている低レベルな人たちは少ないように思います。

逆にきちんと納税している人たちが運営しているケースが多いような気がします。

そこで不動産所得として課税されても文句を言うホストは少ないような気がするんですがね・・・

実際に宿泊しているゲストのかたも安く泊まれて喜んでいるケースも多いと思います。

みんなが喜んでいることを規制する必要がどこにあるのでしょう?

もちろん、誰が泊まっているのか?

きちんと入国許可を受けている人が宿泊しているのかなど、確認が必要なことは多数あると思います。

そこは、きちんと取り締まるべきでしょうし、ルールを定めるべきだとは思います。

旅館業界もまず文句を言う前に、全ての旅行客を受け入れれる対策を練るべきでしょうし、民泊に流れないように料金を下げるなどの努力をすべきですよね。

今のホテルの宿泊料金は驚くような宿泊料です。

1年前、2年前に比べてどれだけUPしているのでしょう?

旅行客のニーズに合っていないから他の方法を模索するのですよね


宿泊費が高いから、今までネットカフェやカプセルホテルに泊まっていた人たちが快適な民泊に流れています。

家族で一緒に泊まれるから一軒家の民泊をチョイスする旅行客もいます。

民泊がダメと言うならば、そういったニーズに応えるような部屋をホテルが安価で提供すればいいんですよね。

私が若いときにスキー旅行に行ったときに、夫婦でやっているペンションによく泊まりました。

このペンションが簡易宿所なんですよね。

今はやっているマンションの部屋の一室。

戸建、テラスハウス。いろんな部屋があるのが民泊です。

もちろん、近隣の住民に迷惑がかかる部屋の提供の仕方は間違っていると思います。

ゲスト(宿泊者)のマナーだけでなく、ホスト(部屋の提供者)のマナーも求められるとは思います。

そういった規制や取り締まりはすべきだと思います。

誰でも彼でもできるのではなく、民泊営業をするための資格とかがあれば分かりやすいんですがね・・・

もちろん資格者には、納税義務だけでなく、宿泊者名簿の提出を求めるとかね。

不動産、空き家の対策にもってこいのこの民泊ブーム

その火を消さないように、悪質なホストだけを取り締まってくれれば悪い評判もなくなるとは思うんですが。

運営する側も、借りる側も、みんながハッピーになれれば一番です。

そのためにはいろいろ勉強しないとダメですね。

またいろいろ情報収取します!







人気ブログランキングへ
物件情報
ブランド時計のレンタル
記事検索
楽天市場
google
会社概要
RE/MAX L-style
株式会社ライフコンサルティング
代表取締役 大西 征昭
大阪市住吉区長居3丁目13番8号
TEL06(4703)3300
FAX06(4703)3993
mail:oonishi@life-consulting.net
プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
にほんブログ村
アマゾン
はてなブックマーク
このエントリーをはてなブックマークに追加
  • ライブドアブログ