最近収益物件を取り扱っている業者さんとお話ししていて感じることがあります。
売りたいという人が買いたいという人より圧倒的に多くなれば価格は下落します。
『以前より評価が辛くなってる。』
『サラリーマン投資家に対して警戒している。』
昨年までのように、ポンポンと融資承認が下りる状態ではなくなってきているように感じます。
かといって、全面的に規制が入っているわけではなく、資産が潤沢な顧客に対しては逆にウェルカムな姿勢が見受けられます。
選別が始まったというのが現段階での感想です。
金利が下がり金融機関の収益が圧迫し、それでもカードローンやアパートローンなんかで業績は維持してきたものの、ローン破綻が随所に見られ出し、金融庁の目も気になりって感じでしょうか。
いずれにせよ、私たち不動産屋にとってはあまり都合の良い話ではありません。
いくらこの物件買いたいと言っても、融資が付かなければ買えないことの方がほとんどです。
魔法のスキームもそろそろ終焉かなという感じさえ受けます。
このままの状態が続けばどうなるのだろ？
いきなり物件価格が下落する？
不動産価格が暴落する？
不動産バブル崩壊？？
そんな心配はまだ必要ありません。
どういう時に不動産価格は暴落するのかを考えていきたいと思います。
不動産の価格を決めているのは需要と供給のバランスです。
売りたいという人が買いたいという人より圧倒的に多くなれば価格は下落します。
これは株価と同じですよね。
今の収益不動産情勢で言うと、売りたいという人は圧倒的に少なく、売りに出ている物件も高値で売れそうだから売ってみよう、そんな感覚で売り出している物件が多いように感じます。
所有していても毎月赤字、持っているのが辛い、だから処分しよう。
こういう大家さんが増えれば、価格暴落のポイントです。
考えれる局面は、
①家賃相場が大幅に下落した。
②空室がどんどん増え埋まらない。
③金利が大きく上昇し、毎月の支払額が増えた。
このいずれかの要素になってくると思われます。
③の金利が大きく上昇というのは、まだ現段階では考えにくい状況です。
①の家賃相場が大幅に下落した。
これも、大学の近くの物件で大学が移転した。
大きな工場の近くの物件で工場が移転した。
こんな大きな要素がない限り、じわじわとは下がってもいきなり大幅に下がることは考えにくいです。
一番怖いのは②の空室がどんどん増え、新規入居者が現れず埋まらない。
このケースだと思います。
しかし、空室対策は知恵と手段ですることができます。
無策で放置していればそうなるのは明白で、それは大家さんの落ち度としか言えません。
つまり、いきなり手放さないといけない局地にはなかなか陥らないということです。
購入時にきちんと計画ができていればという前提ですが。
きちんとした計画がどういうものかというと、空室率10%、20%でシュミレーションして、それでも支払いに窮しないこと。
そして、一定期間で発生する空室に伴う修繕工事の費用をキャッシュフローの中で賄えること。
最後に大規模修繕に必要な費用を手元に確保していることです。
分譲マンションの場合は、管理組合が修繕積立金を毎月徴収します。
その積立額が将来不足しそうであれば、値上げや一時金の徴収などで対応します。
購入時点で外壁塗装の必要がある物件、屋上防水の必要がある物件なら、最初からその費用をプールしておかなければ破綻は目に見えています。
なので、一棟大家さんもそのくらいの積立はしておいた方がいいですよね。
まぁいずれにせよ、こうなるまではしばらく時間がかかるでしょうから、ここ1年、2年で価格崩壊が起こるとは考えにくい状況です。
かといって、融資が付きやすくなる状況になるかと言えばそうではないと思います。
融資は付きにくくはなるが、物件価格は落ち着いたまま。
そんな状況がしばらくは続くのではないでしょうか。
でも、このままの情勢が続けば、いずれ不動産価格は落ちてくるかもしれません。
そうなった時に役立つのはやはり手元資金です。
融資の評価が落ちれば落ちるほど、自己資金の多いお客様が有利になります。
また、そうなれば物件価格自体が下がってきますので利回りは良くなります。
勝ち残った人は今以上にいい物件を手に入れることができ、そうでない人は不動産投資市場から退場を余儀なくされます。
安定した賃貸経営を続けて、残債を計画的に返済している方はそういった情勢になったとしても金融機関の高い評価を受けます。
でも、資金繰りに詰まり返済計画の見直しを求めたり、赤字決算を繰り返していると融資を受けることは難しくなっていきます。
ここで選別が行われます。
今までは不動産投資は所得税の還付など、税金対策、節税対策として、赤字が出るのは仕方ないよね、こういう風潮がありました。
でも、本来なら赤字経営の業務に追加融資などあるわけもなく、事業単体で利益が出ていることをベースに融資判断は行われるものです。
そこを間違えて理解してしまうと、今後訪れるであろう荒波に完全に飲み込まれてしまうかもしれません。
ピンチはチャンスです。
いい波が来ているときは、みんな一斉にその波に乗ろうとします。
でも全ての人がいい波に乗れるわけではありません。
端っこの小さな波に乗って、大波に乗った気でいると足元をすくわれます。
いい波が過ぎ去った後は誰も波に乗ろうとしません。
でも、考えてみてください。
本当のチャンスはここにあるのです。
みんなが挙って集まっている市場で本当に良い物件など見つけることができますか？
でも、人気の少ない場所でならゆっくりとじっくりと吟味することができます。
そのチャンスを心待ちにして、しっかりと自己資金を貯めておいてください。
バブルはいつか弾けます。
そして、その時がいつ来るかは誰にも分かりません。
不動産税制の改正、金融庁の融資規制、大幅な円高、株価の大暴落、北朝鮮との有事、大規模災害、どれも考えられる要因であり、いつ起こってもおかしくない話ばかりです。
バブルはいつか弾けますが、必ずまた元の状態には戻ります。
バブルが弾けた時、それが絶好の仕込み場かもしれません。
その時にしっかりと力を蓄えている人、すぐに行動できる人、それがチャンスを掴みとる人です。
それまでは熱くならずに、ゆっくりと自分のスタイルで不動産投資を楽しみましょう。
ギリギリ目一杯ではなく、余剰資金で。
しかも一からリフォームしたり、民泊運営なども織り交ぜながら。
不動産は面白いですよ。
物件もお客様も千差万別です。
自分色にリフォームしたり、いろいろアレンジしたり。
長い間空いていた物件をリフォームしてお客様が付いたら、これはもう再生ビジネスですからね。
そんな楽しみをみなさまにぜひ享受してもらいたいと思います。
楽しみながら儲ける。
しかも、きっちりとした戦略を持って挑めば負けることのない戦いです。
そんな不動産投資を始めてみませんか？
小さい物件からコツコツと。
そんな楽しみ方もありますので、ぜひ一度ご相談ください。
ご相談お待ちしております。
ブロトピ：ブログ更新通知をどうぞ！
ブロトピ：ブログ更新しました！
