ほんとうに大丈夫?不動産投資

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不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

観光

日本でもついにカジノができるのか?



カジノ法案が審議入りというニュースが。

カジノ法案については、賛否両論あるとは思いますが個人的には賛成です。

ギャンブル依存症が加速するとか、治安が心配だとかいろいろな反対意見はありますが、元々日本ってギャンブル大国です。
競馬や競輪、競艇からオートレースなどの公営ギャンブルからパチンコまで。

パチンコなど年間20兆円の産業と言われていますよね。
競艇は1兆円、競輪は6300億円、オートレースは680億円、地方競馬は4300億円、そして公営ギャンブルの花形JRAは2兆5800億円だそうです。

これだけのギャンブルを公に認めておいて、カジノはギャンブル依存症になるからというのも少しおかしな話です。
生活保護を受けながらパチンコ屋さんに出入りしていたり、老人が毎日パチンコ屋さんに通っているのを見ていると、こんなにギャンブル依存性の国は他にはないのではないのではと思ってしまいます。

私自身今はほとんどギャンブルをしていません。

年末の有馬記念を一年の締めくくりに少し楽しむ程度です。

競馬をする人は競艇や競輪、パチンコや麻雀、何でもするイメージはありますが、多くの方はいずれかにはまっているだけで、全てのギャンブルに依存しているわけではありません。

だからカジノができたからといって、そこに全財産つぎ込んで、のめり込んでみたいなことにはきっとならないでしょう。
カジノだけでなく、競馬であってもパチンコであっても破綻する人は破綻します。

逆に身近にそうしたギャンブルが常にある環境に育っている日本人が、あらためてカジノにはまるということも想定しにくいのかなと思っています。
 
娯楽性で言ってもパチンコやスロット、麻雀などはカジノに置いてあるカードゲームなどにも劣っていないですよね。

私がカジノに賛成する一番の理由は、カジノによる観光客の増加が大きく見込めること。
そして、ホテル建築や従業員など新たな雇用を生み出すことです。

今マカオに年間何人の旅行客が訪れているかご存知ですか?

3152万人ですって。

一度だけマカオに行ったことがありますが、本当にカジノだけの街です。
多少の観光地はあったりしますが、半日あれば回りきってしまいました。

カジノだけでこれだけの集客力があるわけですよ。

これに日本各地の観光が加われば、年間5000万人の観光客誘致というのも夢ではないような気がします。

過去最高だった昨年の1973万人の約2.5倍です。

でもアメリカで年間6000万人、フランスでも7500万人だそうなので、頑張ってもそのくらいが上限かもしれませんね。

でも、なぜそんなに観光客を呼ばなければいけないの?

私は観光業でも、旅行業でもありません。
不動産屋さんです。

関係ないよねと言われそうですが、たしかに関係ないのですよ。

でも、自分の子どもたちの世代に何か夢のある話の一つや二つくらいあってもいいのかなと思ってしまいます。

どんどん廃れていく産業、海外メーカーに押され吸収合併されていく企業、そんな中で世界に誇れる産業をもう一度作り上げて欲しいなという希望です。

世界中から旅行客が訪れてくるようになれば、飲食店や観光地も活気付きます。

観光案内のようなガイドの仕事も増えるかもしれません。

若い子が自分の力で生活していける環境を作って欲しいなという希望です。

もう一度夢を持てる国に。

希望に満ち溢れた若者が街中に溢れかえっている世の中に。


宿泊施設の客室稼働率って今どうなっている?

宿泊施設の予約が取れない。

旅行客の受入れ宿泊先が不足している。

民泊需要が高まった。

というのが去年の話でした。

では、1年経った今ではどんな現状なのか?

少し調べてみました。

参考にしたのは観光庁が発表している観光統計、宿泊旅行統計調査平成28年7月29日の資料です。

それによると平成28年5月の大阪府の宿泊施設全体の客室稼働率は79.2%となっており、当時の数字よりはやや落ち着いてきております。

施設ごとに見てみると旅館では46.5%、リゾートホテルが79.7%、ビジネスホテルが79.9%、シティホテルが83.9%となっています。

80%前後の数字になっていますので、以前に比べては落ち着いてはきていますが、まだまだ予約が取れにくい数字なのは間違いありません。

ちなみにこの数字を他府県と比較してみるとリゾートホテルの稼働率が一番高いのは千葉県の82.1%です。
これはディズニーランド、ディズニーシーの影響でしょうか?
全国1番の数字です。

次にビジネスホテルで一番稼働率が高いのは京都府の85.8%、2番目は東京都の80.9%。大阪府はこれに続く3番目の数字です。

最後にシティホテルの稼働率を見ると1番高いのはまたしても京都府の90.3%となっています。
2番目は意外な都道府県が。

石川県です。石川県は84.4%で京都府に続く高い数字になっています。

そして3番目が大阪府となっています。

宿泊施設によって地域差が出るのですね。

ちなみにどれがリゾートホテルでどれがシティホテルなのという区分の仕方ですが、

リゾートホテルはホテルのうち行楽地や保養地に建てられた、主に観光客を対象とするものをいい、

ビジネスホテルはホテルのうち主に出張ビジネスマンを対象とするもの。

そしてシティホテルはホテルのうちリゾートホテル、ビジネスホテル以外の都市部に立地するものということで分類されているようですよ。

でもこれだけ観光客が多くなると、リゾートホテルの定義自体も曖昧なものになるような気もしますが・・・

この統計の中で特筆すべき数字は旅館に分類されている宿泊施設の稼働状況です。

全国平均でも36.8%の稼働率。

東京都で60.5%。京都府で46.8%。大阪府では46.5%です。

これだけ宿泊施設が不足しているというニュースが流れながらこんなに空いているのですよね。

もったいない。

旅館のオーナーさん、しっかりしてくださいよ。

ここにも大いなるビジネスチャンスがありそうですよね。

ガラガラの旅館を買い取ってフル稼働させることができれば大いにビジネスチャンスです。

でもこれって星野リゾートがまさにやっていることですよね。

イメージ的にはもっと小さい規模の話ですが。


いずれにせよホテルの稼働率はいまだに高稼働しているということです。

観光客数は昨年に比べ増加傾向です。

客室稼働率はやや下がり気味。

ということは、その分民泊に流れているということでしょうか?

大阪市内のビジネスホテルはいまだに平日でも8000円前後、土日祝の前日になると15000円前後の宿泊料を取っています。

これが同じ地域の民泊ですと1泊5000円で2人、3人泊れたりしています。

価格にこれだけの格差があれば、サービスに格差があっても選ぶ旅行者は多いのかもしれませんね。



中国人の『爆買い』が収まりました。

これは中国政府の施策で輸入品に対しての関税を引き上げたことに起因しています。

高級腕時計では従来の30%から60%へビデオカメラなどは20%から30%に、さらにカメラや食品、飲料水、玩具などが10%から15%へ引き上げられています。

これに加え今は円高傾向です。

この爆買いを期待していた百貨店や免税店などは少し肩透かしかもしれませんね。

でも、外国人旅行客はもちろん中国人だけではありませんし、今は地方都市へも多くの外国人が訪れだしています。

これからは地方の首長さんの腕の見せ所かもしれません。

地元にお金を落とすのは公共事業ではなくインバウンド需要です。

どれだけ多くの観光客を取りこむかが、各自治体に求められてくるかもしれません。

地方には多くの空き家、古民家が存在します。

買い手も付かず、当然借り手も付かないといった不動産が多く存在します。

これらを生かすも殺すも地方自治体の手腕によってくるかもしれません。

今は北海道や沖縄、金沢など観光名所のある地域がメインになっています。

でも観光名所って日本の至る所にありますし、そこでしか味わえない体験などを売り物にしていけば地域活性化も夢ではありません。

それこそ今流行りのポケモンGOが大量発生、そこにしか出ないモンスターが出現みたいなこともありかもしれませんね。

いずれにせよオリンピックの年2020年に政府目標として外国人旅行客4,000万人を掲げました。

そのためには、東京、大阪、京都だけでなく地方都市への旅行者誘致というものも必須になってきます。

今から観光名所などで物件を仕込んでいくこともありかもしれませんね。

4,000万人となれば今の倍増ですから受入れ施設が不足するのが目に見えています。

体験民宿型宿泊施設や日本でしか体験できない建物での宿泊経験みたいなコンセプトでいかがでしょう?

物件調査費用をいただければ現地調査しに行きますよ。

もちろん2泊3日くらいは予定していただかなければいけませんが。



日本の空き家率をこれ以上上昇させないためには、このインバウンド需要に乗っかるしかありません。

これは都心部だけでなく、地方都市でももちろん可能な話だと思います。

農村部でもやり方によっては可能ではないでしょうか?

そうしたことを考えているとワクワクします。

不動産から地域活性化ですね。

またこうした何か新しい形をご提案できるように情報収集していきます。

それでは。

地方都市の古家、民泊活用


現在、国家戦略特区で指定されているのはご覧の通り『東京圏』『関西圏』『仙台市』『福岡市』『愛知県』などの主要都市と沖縄県などにとどまっています。

でもこれはどうなんでしょ?
日本全国で人口流出が止まらない市町村は多くあります。
そういった町には風情のある古民家などもたくさんあり、空き家の状態で放置されていたりもします。

そういった古民家を民泊に活用できないものでしょうか?

『一日農業体験』や『陶芸体験』など地域の特性を活かした旅行客の誘致などもできそうな気もするのですが。

昔の囲炉裏のある家とか古い時代の日本を体験できるとなればそこそこ人気も出そうな気もします。

そういった需要を取り組むことができれば外国人の観光客だけでなく、日本の観光客も呼べそうなのですがね。

もちろんそれに付随して観光案内や免税店などもあれば地元にお金を落としてもらえるスキームもできそうです。

民泊はダメだというだけでは何も生まれません。
逆に民泊を都心部だけでなく田舎で活用することも考えたりしているといろいろなことができそうに思えてきます。

本当に必要としているのはそういった地域の方々かもしれませんよね。

石川県金沢市でも一時期民泊の物件の事で取り上げられていたこともありましたが、京都市にしても歴史のある町は反対運動が起きやすいイメージがありますね。
京都にしても金沢にしても、そこまでしなくても十分観光客は来ているからという驕りはあるのでしょうが、大阪市で爆買いしている旅行客に恩恵を受けている商店などの売上を見たらひっくり返るかもしれないですよね。

観光客が来るということは宿泊するだけでなく、地域にお金を落としてくれます。

大阪で一時期カジノ誘致が取りざされていましたが、それもそこでお金を落とすだけでなく、その後の観光や買い物、食事、そして雇用すら生み出すというので議論されていました。

今回の民泊ブームもそうですが、民泊が活性化することにより宿泊施設だけでなく、近隣のお店、飲食店やお土産もの屋さん、そして今では薬局なども爆買いの恩恵を大きく受けています。
それに伴い人員増加の需要も生まれます。
観光ガイドという仕事の需要も生まれそうですね。
中国では観光ガイドの資格もありますが、その資格を持っていれば年収1000万。今では3000万稼ぐ人もいるみたいです。

まさにチャイニーズドリームです。

日本でも観光立国を掲げているわけですから、こういった観光ガイドの資格も整備してはどうなのでしょうか?

旅行業法についてはあまり詳しくないのですが、このままでは無許可の民泊運営だけでなく無許可の観光案内なども出てきますよね。

こういったことも含め、今の観光ブームというかインバウンド需要についてはチャンスがたくさんあるように思います。

私たち不動産業界の人間は住宅のことばかり注目していますが、実際に民泊に注目している企業は旅館業、不動産業だけでなく様々な業種の人たちが注目しています。

せっかくの需要があるのですから、うまく活用させて旅行者にも喜んでもらえ、自分たちも恩恵を受けれるように考えていきたいですね。


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masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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