ほんとうに大丈夫?不動産投資

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不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

解体

今後もっと増えていくであろう危険空き家

私がよく取り上げている空き家問題
これは賃貸住宅の空き家の問題ではありません。
もちろんこちらもこれからは深刻化していくことだとは思いますが。

今日は危険空き家と呼ばれる空き家のお話です。


誰も住んでおらず、朽ち果て、崩壊寸前の空き家。
なぜこういうことが起こり得るのかという問題です。
まず一番は相続が発生し、誰も引き取り手がいなくなっている建物。
亡くなった所有者に財産があれば相続人は相続放棄などしませんので、空き家の所有権も相続人に移行します。
売却してお金にすぐ替えれそうな物件なら売却もできますし、賃貸に貸せそうな物件なら貸出して家賃を得ることを選ぶでしょう。
でも、全く値段が付かないような不動産だったとしたら?
他人に貸出すためには多額のリフォーム費用を要するとしたら?
そのまま放置してしまうことになってしまうのです。
建物はそのまま放置しているとどんどん傷んできます。
庭には雑草や樹木が覆い茂ったり、不法投棄の溜まり場になったりすることもあります。
近所から苦情が来て市役所などが動き出します。
『◯◯さんの家の件で近隣の住民の方から苦情が来ています。このままでは危険なので建物を解体してもらうか何か対策を打ってくれませんか?』
リフォームする費用もなく放置していた物件を家賃も何も入らない、ただ解体するだけのためにお金を出す人はほとんどいません。
解体して更地にして価値のある土地ならそもそも放置せずに売却していたはずです。
つまり、解体することもそのまま放ったらかしにすることもできない状態に陥ってるわけです。
でも、このまま放ったらかしにしていると、行政代執行ということにもなりかねません。
行政代執行で建物を解体されると、行政が無償で解体費を出してくれ解体してくれるわけではありません。
その解体費用は建物所有者にきっちりと請求がやってきます。
その所有者に弁済能力がなければ関係ないのですが、他の資産があればそこにも及んでしまいます。
なので放ったらかしにしとくわけにもいかないのです。

空き家にはこうした分かりやすい物件ばかりでもありません。
無道路地、再建築不可の土地なども取り壊して新しい建物を建築することができず危険空き家になりやすい土地です。
また最近相談を受けて悩んでいる土地があります。
起伏の激しい高低差のある土地。
擁壁があり、道路との高低差があります。
前面道路は建築基準法上の認定道路なので、再建築は可能です。
ただ道路幅員が4mないので、セットバックを要することになっています。
問題なのが、セットバックをしても道路と敷地部分には高低差があるということ。
市役所に確認すると、
『道路の高さに合わせて敷地をフラットにしてください。』
『えっ?』
『敷地の方が1mくらい高くなるのでその土地を削れということですか?』
『はい。そうなります。』
『敷地と道路の間には擁壁があり、敷地を支えています。それを削るとなると擁壁からやり直すことになりますが。』
『そういうことになってしまいますね。』
こんなやり取りになりました。
当然擁壁をやり直すのも土地の所有者の義務。
その擁壁の工事に何百万という工事費が必要です。
でもその土地の坪単価は30万円ほど・・・
更地にしても改良費に費やしたお金を回収することができません・・・
建物を解体して更地にし、新築を建築しなければもちろんそのままでも構わないのですが、昭和40年以前の古い建物です。
しかも延べ床面積も小さく、駐車場もない住宅なので、大規模な改装工事をするメリットもあまり感じられません。
『うーん・・・』
行政からの助成金でも出ないことには手のつけようがありません。
掘り下げて聞いてみると、同じような相談がこの地域ではたくさんあるそうです。
それなのに打つ手がない。
このような土地がたくさんあります。
袋小路の再建築不可の土地、間口2mなく再建築不可の土地、路地に面した連棟住宅、手のつけようのない土地はたくさん存在します。
行政が無償でも引き取ってくれ、更地にして保有していれば払下げの依頼があるかもしれません。
消防上の問題で再建築を認めないなら耐火建築物なら再建築を認めるとか、空き家の寄付を認めるとかでもしないことにはこの問題は解決できないのでは?
そんな疑問を感じながら、でも何とかして欲しいと悩んでいる方の相談に乗らせていただいています。
一層のこと固定資産税を滞納してその危険空き家を差押えてもらい、公売にかけてもらえばなんて考えましたが、結局その家からだけ回収してくれるわけではありませんし、悩みが尽きないのですよね。
でもこの問題が解決できれば、世の中の困っている方の手助けにもなるし、街の再生にもなりますし、私自身もビジネスとして成立しますよね。
ということで、少し時間をかけて何かの方法を模索していきたいと思います。
でも行政の協力が必要でしょうね・・・

NPOでも立ち上げようかな(笑)

安易に更地にしてしまうと・・・


IMG_7471

昨日こんな土地を見つけました。

更地になっています。

場所は新大阪にもほど近い悪くない立地です。

3階建てのアパートでも建築すれば需要があるのではと思ったりして見ていたのですが。

前面道路の幅員が4mない場合セットバックしなければいけないって聞いたことがないですか?

前面道路が建築基準法上の道路として認定されていなければセットバックの必要がないのですが、角地で面している道路が両方とも道路認定されていると悲劇が起こります。

セットバック角地2m


上の図面を見てください。

前面道路の道路中心線から2m後退が再建築されるときには義務付けられます。

つまりこの場合、角地なので両方の道路中心線から2m後退しなければなりません。

前面道路幅は奥行きが狭い方が2m、間口の広い方も2.5mほどです。

元々が奥行きは4mほど。間口は10mほどの狭い土地です。

そこからさらに奥行き側が1m、間口側が75cmセットバックしなければいけません。

つまり、1m×4m=4平米、0.75m×10m=7.5平米。合計11.5平米分のセットバックが必要です。

元々の面積が40平米とすれば残りの面積は28.5平米ということになってしまいます。

ここは第一種住居地域で容積率300%、建蔽率80%の地域です。

通常であれば、住居系の地域なので前面道路幅×0.4で容積率は計算されます。

ただ、大阪市の場合は第一種住居地域、第二種住居地域及び準住居地域(ただし、風致地区は除く)においては、前面道路幅員による容積率低減数値は0.6としています。

また、前面道路幅4m未満の場合でもセットバックが必要な場合は、中心後退後は4mの道路幅員と見做して計算できますので、前面道路幅考慮後の最大容積率は4m×0.6=240%となります。

これはまだましなケースです。

これが第一種住居地域、第二種住居地域及び準住居地域でなければ4m×0.4=160%まで下がってしまうところです。

今回の場合でも最大建蔽率は28.5平米×80%=22.8平米となりますので、とてもアパートを建築できる面積ではありません。

街中を自転車で走っているとたまにこんな土地を見かけます。

建物も古いし使いようがないから取り壊してしまえ。

なんて安易に取り壊してしまうと、固定資産税は高くなりますし、新しい建物も建築しにくかったり、売るに売れなくなったりすることもあるのですよね。

「更地にした方が売りやすいよね?」

というご質問をいただくことが多いのですが、ケースバイケースです。

古くてもリフォーム、改築することによって再利用できる場合がございます。

2016年4月、つまり今年の4月の税制改革により、相続した空き家を売却した場合の所得税の軽減措置が新しく創設されました。

「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」と呼ばれます。

居住用財産を処分した時にはいわゆる3000万円特別控除というものがあります。

これを相続した空き家でも適用してあげましょうという制度で、相続日から起算して3年を経過する日の属する年の12月31日までに、被相続人の居住の用に供していた家屋を相続した相続人が、当該家屋(耐震性のない場合は耐震リフォームをしたものに限り、その敷地を含む)又は取壊し後の土地を譲渡した場合には、当該家屋又は土地の譲渡所得から3,000万円を特別控除するというものです。

この制度を利用するにはいくつかの要件があります。

1)相続日から起算して3年を経過する日の属する年の12月31日まで、かつ、特例の適用期間である平成28年4月1日から平成31年12月31日までに譲渡すること

2)相続の開始の直前において被相続人の居住の用に供されていたものであること

3)相続の開始の直前において当該被相続人以外に居住をしていた者がいなかったものであること

4)昭和56年5月31日以前に建築された家屋(区分所有建築物を除く)であること

5)相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと

要約すると、亡くなった方が居住した物件を3年以内に売却。
※厳密にいうと3年以内ではありませんが・・・

新耐震基準以前の建物を耐震リフォームするか、更地にして売却。

その間に他人に貸したりしていなかった建物。

ということですね。

耐震リフォームして売却というのはあまり理にかなっていないので、更地にして売却するケースが一般的でしょう。

でも安易に更地に売却してしまって、その土地が再建築不可の土地であったり、再建築はできるがまともな土地が建たない土地であったりすると売却に困難を極めます。

「あっ、こんな制度があるんだ。利用しないと損だから急いで解体しなきゃ。」

なんて焦って解体工事を進めてしまうと大変なことになってしまいます。

そうなる前にくれぐれも専門家にご相談くださいね。

極端な話、買い手が決まった時点から解体工事に入ってもいいわけです。

でもここでも注意点が。

買い手さんが解体しなければ当然この制度は利用できません。

あくまで、解体して売却したという経緯が必要ですよね。

ちなみに解体して、売れるまでの間コインパーキングに利用して有効活用みたいなケースでもこの制度は適用になりませんのでご注意を。

不動産税制って細かくいろいろなケースに細分化されています。

知っているのと知らないのでは大きく変わります。

脱税と節税は違いますが、このケースは節税です。

無駄な税金を払うくらいなら私に下さい。(笑)

売却するにしろ、賃貸で利用するにしろ税制を知っておかないと損をしてしまうことがあります。

知識のない不動産屋さんに相談してしまうと、思わぬ損をしてしまうこともありますのでご注意くださいね。

空き家問題も深刻だが安易に更地にしてしまうのは?

空き家問題が深刻になる中、昨年空き家対策特別措置法が施行されました。
行政がした建物に対しては解体を命じたり、建物が建っていても固定資産税の軽減が受けれなくなる措置を取れるようになりました。
固定資産税の軽減が受けれなくなると、固定資産税の評価額が1/6から更地と同じ価格での課税が行われることになります。
逆に自治体によっては、老朽化した建物に対して補助金が出たりする制度も出来上がってきました。
ではやはり古くなった建物は壊した方がいいの?

解体費用をほぼほぼ賄えるなら利用した方がいいかもしれません。
建物を再利用する評価をしてもらえていない場合の取引なら、購入側は更地費用で購入金額を割り出しますし、さらにそこから解体費用を割引いて購入金額を出してきます。
解体して更地になっている状態なら、購入金額に解体費用分を上乗せしてくれるかもしれないのでそうした方がいいケースももちろんあります。
でも、そうでないケースがあることも理解しておかないといけません。
それはどういった場合か?

狭小土地の場合は、今の建築基準法では満足できる建物が建てれないケースがあります。
土地面積40平米。建ぺい率60%、容積率200%、前面道路が4mの住居系の土地の場合で考えます。
この場合、最大で利用出来る容積率は道路幅員から考えると160%ということになります。
ということは、1フロアーの最大建築面積が24平米。延べ床面積で64平米ということになりますが、道路斜線制限なども考慮すると最大でも50平米ほどの建物になります。
50平米のうち、階段部分、玄関部分などを差し引くと実質40平米ほどの建物になってしまいますので、この土地を好んで新築住宅を建てようとする方は限りなく少なくなります。
ということは、更地にしても買い手がないということにもなりかねません。
もっとひどいケースでは、再建築出来ない土地の場合です。
建築基準法上の道路に面していない、間口が2m未満(行政によっては4m未満という地域も)で建築確認申請の基準に達していない場合などです。
この場合の土地の価格はとても安い価格になりますし、隣接している土地の所有者に買い取ってもらう以外の利用方法がないという場合には、タダでも引き取ってもらった方がいいというような話になってしまうことも想定されます。
こういった場合はどうするのが一番いいのでしょうか?
賃貸需要のある地域では、建物を改装工事などで再利用できる状態に持っていくのがベストではないでしょうか?
再利用出来れば家賃収入を得ることも出来ますし、賃借人が決まれば収益不動産として売却することも可能になってきます。
たまに再建築、再利用出来ない土地が更地になって売り出されていることがあります。
こういったケースでは土地、建物の所有者が不動産屋さんではなく友人、知人に相談してしまい、安易に解体してしまったという残念な結果になってしまっています。
解体費用の出費をしただけでなく、売却することも収益を得ることも出来なくなったという悪い例です。
不動産って、相談する人によって大きく化けることもありますし、二束三文になってしまうこともあります。
どこに相談するかではなく、誰に相談するかです。
そして相談する相手は1人に絞らず、複数の方に相談することをお勧めします。
昔から知っているからとか、身内だからと言って相談すると痛い目にあうことも。

もちろん私にご相談いただくときも、他の不動産会社にご相談していただいて結構です。
その中で私の意見にご理解いただければ是非ご依頼ください。

病院でも今やセカンドオピニオンというの今や当たり前になってきていますし、不動産業界でもこれからは主流になってくるかもしれません。

不動産というのは付き合い方を間違わなければなかなか失敗するものではないですが、付き合い方を間違えればしっぺ返しがきます。
みなさまもくれぐれも失敗なさらないようにしてくださいね。
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masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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