ほんとうに大丈夫?不動産投資

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不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

訪日

訪日外客数まだまだ増加中。2000万人突破

日本政府観光局(JNTO)が発表したデータによると、2016年11月の訪日外客数は1,875,400人で昨年11月の1,647,550人から13.8%増加しました。

2016年1月から11月までの訪日外客数は合計で21,988,400人となり、こちらも前年比22.4%の伸び率を示しています。

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とうとう訪日観光客が2,000万人を超えました。

この数字はもちろん過去最高の数字です。

今年の着地地点は2,400万人あたりになるのでしょうかね。

政府目標4,000万人という数字もオリンピックまでに達成する可能性もあります。

しかし下のグラフをご覧ください。

数字的には伸びているのですが、まだまだ東アジアの旅行客が大半を占めています。

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2016年の11月時点での内訳は韓国人42.7万人、中国人43.3万人、台湾人30.1万人、香港15.2万人です。

いずれも高い伸び率になっています。

それとは別に海外に旅行する日本人も若干ですが増えているのですよね。

こちらも前年対比5.4%増です。

グローバル社会に躍進中です。

カジノ法案も可決しましたし、ますます観光客は増加しそうです。

その中でどういった立ち位置で仕事をしていくかということはとても重要です。

ここ数年中国系の不動産会社が増加しています。

都心部の区分所有の案内はほとんど中国人が占めています。

担当者も中国人、台湾人。

旅行でお金を落とすのも、日本の不動産を購入していくのも中国、台湾の方ばかりです。

そういったお客様を取り組むために日本の企業も外国人の営業スタッフを多く雇用しています。

でも、スキルがひどい・・・

重説案を送ってもろくに目も通してくれない。

契約の内容自体をきっちりと把握していない。

購入者側の仲介業者ですので、リスクを背負うのは買主ですからいいのですが、今後契約のトラブルも発生してくるかもしれませんね。

先日も中国人客に先を越され契約できない物件がありました。

そのケースなんて、翌日に契約してその週に決済までして中国に帰るからそのお客様を優先しますって・・・

契約って調査も何もする時間ないのに、いきなり契約ってよっぽどその不動産会社を信用しているのでしょうね・・・

私には無理です・・・

お客様がいくら買いたいといっても、お客様がいくら時間がないって言っても、自社物件なら事前調査をしているからともかく、他社物件など怖くて即日契約なんてできません。

でもそういったお客様が実際には多いそうです。

中国人は不動産を買うために日本にやってきます。

実際に現物を見ないで購入するケースも少なくないようです。

いいんですがね・・・

不動産屋さんじゃなくて、まるで物販と変わらないような気がします。

このままでは日本人が自分が住むための不動産を買えなくなる時代がくるかもしれません。

円安に振れていることも今後もっと影響してくるでしょうしね。

外国人がどんどん日本の不動産を購入して、不動産価格が上昇する。

それはそれでいいことなんですが、何かしっくりこないなというのが実感です。

日本に旅行客が多く訪れ、日本人もその恩恵を受けて国内景気も良くなり、どんどん不動産が売れていく。

これが理想です。

そういう世の中になってほしいなと思っています。



国内線着陸料を1~5割引き下げへ 訪日外国人の地方行き促進

ニュース

国内線の着陸料を引き下げする案が出ているそうです。

訪日外国人をさらに取り込むための施策ということですね。

さらに、航空機燃料税も従来のの25,000円から現行の18,000円/1klあたりになっているのを3年間延長するということらしいです。

政府は2020年オリンピックの年には4,000万人に増やそうという数値目標を出していますが、まさに観光大国として邁進していっている形ですね。

円高に振れている影響も特に受けず、今もまだ日本には多くの外国人が訪れています。

このままの勢いで行くと過去最高を記録した昨年の訪日外国人旅行者の数は軽く超え2,500万人には達しそうです。

4,000万人という数値はあながち不可能ではない数字なのですよね。

ただ、ホテルの稼働率はあいかわらず高いままです。

7月の統計ではビジネスホテルが76.3%、シティホテルが80.5%となっています。

これが大阪で見るとビジネスホテルが83.9%、シティホテルが86.1%となっています。

京都はもっとすごいことになっておりシティホテルの稼働率は90%を超えています。

ホテル業界にとっては千載一遇のビジネスチャンスですよね。

稼働率が60%から90%になったとしたら売り上げが1.5倍なのかというとそうではないですよね。

稼働率がいいと宿泊料金も上がります。

逆に稼働率が悪いと宿泊料金は下がります。

ここの統計は残念ながらありませんが、売り上げでいうと倍以上にはなっているのではないでしょうか?

政府の施策と現状の受け皿が合致していないのが今の状態です。

これが東京オリンピックが始まるとなると、とてもじゃないけど受けきれませんよね。

先日お寺もこのインバウンド需要に一役を買うということで『宿坊』の活性化プロジェクトを発表していました。

お寺に宿泊できるというものですが、外国人には人気を博しそうです。

このようなビジネスがどんどん生まれてきていますね。

不動産業界では『民泊』がそうなのですが、この民泊の需要もどんどん高まっています。

でも逆に騒音、ゴミ出しなどの問題で苦情やトラブルも増えています。

これは泊まる人の問題ではなく、泊める人のモラルの問題でもあります。

ゴミ出しは民泊をやっている人がきちんとゴミの出し場所、時間、分別の仕方などをきちんと分かりやすく指示を出し、徹底させるだけである程度は解決できます。

騒音の問題も宿泊する外国人といつでもコンタクトを取れるように、例えば室内に電話を設置するなどで解決できるかもしれません。

そのあたりの問題も運営する側が、きちんと届け出できる仕組みを作ることにより解決できる問題はたくさんあるように思います。

社会の中でもそうですが、会社を運営していく中でもルール作りというものはとても大切です。

規制しすぎても反発する動きが出てきます。

でも逆に何の規制もしなければ組織として機能しません。

自主規制などはとんでもない話ですよ、でも社会主義国家でもないのに何もかもルールで縛ってしまうのはどうなのでしょう?

ルールが出来ればルールの中で戦う人と、ルールの隙間を狙ってくる人が現れます。

なので結局イタチごっこのままで終わってしまいます。

民泊規制の動きもそうならなければいいのですが。

納税は義務です。

でもその納税すら逃れている人たちがたくさんいて、その方たちを調査するのにどれだけの費用と時間がかかるか?

民泊の運営者は現在でも5,000人から10,000人ほどはいるでしょう。

その中に中国人や韓国人などの外国人も多く存在します。

最近では自分の所有物件ではなく賃貸物件でも多く行われています。

この全てを調査するとなると莫大な時間と費用を要します。

つまり、調査する立場ではなく自ら申請するように仕向けたほうが明らかに有効的です。

なぜそうならないのでしょうね?

不思議で仕方ないです。

東京都大田区の民泊条例でも大阪府の民泊条例でも結局は有名無実化しています。

大阪市がこの流れにストップをかけるかと思っていましたが、どうもそうにはなりそうにありません。

大阪市のホームページでは

条例の主な内容
1. 事業の用に供する施設を使用させる期間
 期間は、主として外国人の1施設における滞在期間等を総合的に考慮して6泊7日以上とする。
2. 立入調査等
 市長は、職員に、認定事業者の事務所又は外国人滞在施設に立ち入り、又は関係者に質問させることができることとする。
3. 認定申請者の責務
事前に施設の近隣住民に対し、外国人滞在施設経営事業に使用されるものであることを適切に説明しなければならない。
施設の滞在者に対し、施設設備の使用方法、廃棄物の処理方法、使用上のマナー、緊急時の連絡先等について説明しなければならない。
苦情等の窓口を設置及び近隣住民に周知し、苦情が入った場合は適切に対応しなければならない。

なお、条例可決にあわせて条例案に対する附帯決議も可決されており、「市長が定める日」である条例の施行日は平成28年10月以降、また市民の安全・安心が十分確保できないと認められる場合、条例の施行をさらに延期することとなっています。

このような表記があります。

これがそのまま条例の内容になるのかどうかは分かりませんが、この状態は現状の実態に沿った内容にはなっていません。

6泊7日滞在する外国人はほんの少数です。

6泊する旅行者は1ヶ所にとどまりません。東京から京都、大阪、福岡など点在します。

またこれでは日本人宿泊者の需要も見込めません。

10/1はもう目前に迫っていますが、いったいどうなるのでしょう?

条例が延期になるのでしょうか?

それともこのままの内容で施行されてしまうのでしょうか?

そうなればほとんどの民泊運営者は申請手続きをしないでしょうね。



外国人が観光に訪れることを良しとしない方も多くいるのは当然です。

その方たちにとってはただの迷惑なだけの話でしょう。

でも、なぜ政府が外国から多くの旅行者を呼び込もうとしているのか。

国内消費が落ち込み、日本のどの産業も国内消費だけでは賄いきれなくなっています。

輸出企業だけが今は好業績です。

諸外国に頼らなければいけないのです。

これは消費だけの問題ではなく、労働力も同じです。

介護、看護、保育など多くの職種で人手が不足しています。

とくに介護に関してはこれからどんどん人員が必要になっていきます。

高齢者がどんどん増えていくのですから当然です。

女性の働き場所を増やそう、家庭に入っていた女性が働きやすい環境を作ろうと政府は後押しをしています。

そうなると保育の方でも人手不足です。

ただでさえ過酷な労働条件で低賃金です。

海外ではベビーシッターというアルバイトは一般的ですが、日本ではほとんど見かけません。

公的な保育施設だけでは限界があるのに待機児童の問題が取りざたされます。

保育士さんの給与を引き上げようという動きはありますし、無資格の保育士さんも働けるようにしようという動きもあります。

でもここでまた反対意見が出てくるのですよね。

外国人が保育士として働きだすとまたいろいろな反対意見が出てくるのでしょうね?

どんなことに対しても反対意見を言う方はいます。

それがいいことであろうとなかろうと。

政治の世界でもそうですが、反対意見を言うのは簡単です。

でも反対意見を言うときに、新たな解決策を提示しなくて発言するのはどうなのかと。

反対意見だけを言ってもディスカッションができません。

建設的な意見の中で反対意見が出るのは大賛成です。

でも何か新しい取り組みの中で反対意見だけ言う人はあまり好きではありません。

民泊の話でも同様です。

民泊を活用することによって不動産市場、賃貸市場が活性化する可能性を秘めています。

また多くの宿泊施設を提供できることにより、多くの外国人の日本国内での消費が望めます。

この民泊条例の中でも、先日まで大阪市は意見を公募していました。

すぐに締め切っていたのでかなりの反響があったのでしょうね。

この中には当然反対意見も賛成意見もあったと思います。

意見の発表、その意見を受けてどういった内容の条例が作られるかを楽しみに待ちたいと思います。

また発表されればブログに書きますので、もうしばらくお待ちください。

インバウンド需要はどこまで続く?

英国のEU離脱により、為替レートは乱高下しています。
円高に振れれば今のインバウンド需要は終わってしまうのでは?
という声も多く聞かれます。
中国の爆買いはもう英国に向いているというような話もあります。
東京の百貨店では中国人の爆買い客を狙った売上を見込んでいたのに目論見が狂ったというニュースも出ていました。
たしかに爆買いの勢いは落ちてきています。
でも観光客の足は遠のいていないのですよね。
これが今年に入ってからの訪日旅行客数の推移です。

1月〜5月の日本政府観光局(JNTO)が発表している統計です。
これによると1月〜5月の訪日外国人客数は972.8万人、過去最高を記録した2015年度に比べても29.1%増という数字になっています。
このままの流れでいうと、年間2500万人も達成しそうな勢いです。
外国人、中国人というと爆買いのイメージがついてしまっているので、円高に振れると中国人が日本に来なくなる、外国人が来なくなると連想しがちですが、実は日本に外国人が多く訪れる、特にアジア方面からの外国人旅行客が多く訪れている理由は他にあるのです。
それは近年日本政府が積極的に行っているビザの緩和であり、LCCの増加によるものです。
特に関西国際空港は24時間営業の空港であり、最近では深夜便もかなり増加しています。
格安航空券を利用して日本に訪れる外国人にとって、今の日本の民泊ブームというのも拍車をかけています。
韓国〜大阪へは往復で1万円しない航空便もあります。
つまり国内旅行より安く日本に来れたりしちゃうのです。
それに加え、今大阪市内の民泊では2人で泊まっても、3人で泊まっても5,000円。
中には3,000円という部屋もあったりします。
1人頭1,000円で風呂付きのお部屋に泊まれたりするのですよ。
これは新しく民泊を始めた方が、より多くのお客さんを集めるために物件紹介のページにレビューを付けてもらうため、部屋に予約がたくさん入っているように見せるために、最初は安く部屋を貸出すからなのですが、新規参入者が増えているため常にこうした部屋が登場します。
つまりここ最近では、常に安く宿を確保出来るということなのです。
日本人ももっと利用したらいいのにと思ってしまいます。
そう考えると海外の方って安くで旅行することに長けていますね。
観光や買い物をするために宿泊費を抑えるという合理的な方法を選択します。
日本人は新しいものを受け入れる風土があまりありませんので、まだまだ利用者が少ないという現状が続いています。
今国内旅行、特に東京や大阪に旅行する場合はホテルの予約はなかなか取れない状況になっています。
やっと取れても高い料金になっていますよね。
まず何故外国人、特に韓国人、台湾人、中国人が民泊を利用しているのかということを考える必要があるのではないでしょうか?
インバウンド需要、特に旅行客という観点だけを考えるとまだまだ今後も続きそうです。
ただインバウンド需要というのはこれだけではないのですよね。
日本の不動産に投資するという海外投資家が数年前からかなりの数増えていました。
その海外投資家の投資需要というのは少し弱まってきています。
これにはもちろん為替レートも影響してしますが、都心部の不動産価格が上昇してしまっていることも影響しています。
不動産価格は上昇しても、そこから得れる家賃収入は上昇していませんから、少しアンバランスな状況になってしまっています。
中にはオリンピックまではこの波は続くよと言っている方もいますが、本当にそうでしょうか?
金融機関もまだ積極的に融資を行っています。
果たしてこの波に乗っかって行って大丈夫でしょうか?
この流れは不動産バブル時の状況に少し似ています。
まだまだ行けるとどんどん購入していって、待ってるのは・・

今でも都心部では新築マンション、新築アパートの建築が続いています。
建築屋さんも大忙しです。
建築費も高騰しています。
それなのにまだ建築は止まりません。
もう一度言いますが、家賃は上昇していません。
これでどうやって利益を出すのでしょう?
景気は良くなっていません。
昨日の参議院選挙の争点にもなっていましたが、アベノミクスは成就していません。
なのに何故、不動産価格、建築費だけが上昇しているのでしょう?
建てれば売れるからなのですよね。
売る側の立場の人は、売ってからのことなど考えていませんから。
なので、今買ってはいけませんよ。
もし購入するなら、一般の賃貸としての需要を狙うのではなく、旅行客を見込んでの民泊をするというなら話は別です。
家賃収入に比べて、2倍から3倍の収益を生むことは可能です。
ただし、今金融機関は民泊をするために購入する物件に対して融資は行いません。
旅館業としての申請をするなら別ですが、民泊を行うという目的では融資対象にはなりません。
これは正式にまだ条例が定まっていないからです。
条例が制定されれば融資は可能になると思われますが。

いずれにせよ、これからの不動産経営には過去のやり方、手法が通じなくなってくることが予想されます。
なのでいろいろ勉強していかなくてはいけませんね。
それはお客様、オーナーさまだけでなく、私たち不動産業者にも課せられた使命であります。

なのでせめて、今注目されている民泊については勉強していた方がいいですよ。
やる、やらないは別にして、どういうものかは知っておく必要はありますので。

セミナーも随時行っておりますので、お時間がある方は是非ご参加ください。

それでは。



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プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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