ほんとうに大丈夫?不動産投資

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不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

許可

大阪市特区民泊申請ってそんなに難しいの?



Twitterで大阪市の吉村市長をフォローしています。

Facebookでもたまにこうして登場してくるのですが、吉村市長って、大阪維新って大阪の改革、革新に向けて目一杯活動していることがよく分かる。

 保守的な人には批判されやすい政策も多いと思いますが、私たちの世代以降の人たちは保守的な考えでは生きていけません。
社会保障の問題はもちろん、世界の中で競争力のなくなった企業、終身雇用が崩壊した今の日本では何か新しいものにチャレンジしていかなければ未来は開けません。

『特区民泊』の取り組みはまさにその一つです。

大阪府に引き続き大阪市でも民泊条例が施行されています。
しかも今年の1月1日から6泊7日の宿泊日数制限が2泊3日に緩和されました。

これは今のところ大阪市だけです。

しかも今回の吉村市長の発言で受け止めれることとして、特区民泊の制度は違法民泊を取り締まるための制度ではなく、違法民泊を届出したきちんとした民泊に切り替えるための制度だということです。

すでに運営している方からすると、
『今まで何の届出もいらなかったのに、新たに手続きが必要だ。そんなの余計な費用もかかるし、それ以上に面倒だ。』
ということなのでしょうが、私自身も今特区民泊の申請をするべく手続きを進行中です。

その詳細についてはまた後日ブログでも公開しますが、そもそもこの『特区民泊』、消防法上でも旅館業のくくりに入れられてしまいます。
宿泊料を受け取ってお客様を滞在させるわけですから、そういう解釈になっているわけですが、そもそも『業』と名のつくもの、旅館業だけでなく宅建業、建設業もそうですが手続きは煩雑です。

私は今まで宅建業の申請で支店申請も含め何度も行なっています。
でもそんなに簡単なものではありません。
何度かやっていると段取りとか要領が分かってきますから何度も何度も足を運ぶことは少なくなります。
でも最初の申請の時は役所の届出だけでなく、法務局等で書類の取り寄せなど何度も何度もいろいろなところへ足を運びました。

今回の特区民泊の申請って、ほとんどの方が初めての申請ですから当然要領はつかめていないわけで、何度も保健所や消防署に足を運ぶことになるでしょう。

当たり前の話ですよ。

それがイヤならやらなければいい。
やらなければというのは申請しなければではなく、そもそもそういったことに関わることをやめた方がいいということです。
宅建業の申請の方法が分からなければ、行政書士の先生に頼んだり、司法書士の先生に頼んだりしますよね?
申請の仕方が分からないからやめとこうとはならないでしょうし、免許なしで不動産屋さんを開業しようとは間違えても思わないでしょう。

なのにどうして今回の特区民泊の申請が難しいから申請を出すことをやめて、闇のまま営業しようということになるのでしょう?

本当に消防署や保健所に聞きにいっていますか?

誰かに難しそうだからと聞いただけではありませんか?

民泊の代行をされている会社の中でも程度の低い会社はたくさんあります。
というより、ほとんどがそうでしょう。

申請の仕方すら知らない。
どんな書類が必要かすら知らない。

大阪市内は25平米という広さの規定があります。

実はこの大阪市内にあると言われている民泊の数は8,000件とも1万件とも言われています。
そのほとんどが25平米未満の物件です。
たぶんこの25平米を超えている物件は半分もないでしょう。
そして半分以上が分譲マンションの一室で行われています。
これも現段階では管理組合の承諾書が必要ですから許可申請はできません。

つまり、申請可能の物件は一割もないと思った方がいいと思います。

でも逆に申請可能の物件を所有している方ならビッグチャンスなのかもしれません。

申請できる大まかな条件を書いておきます。
⑴大阪市内の物件である
⑵特区民泊の実施区域内である。
商業地域、近隣商業地域、準住居地域、準工業地域、第2種住居地域、第1種住居地域内である。
⑶25平米以上
⑷建物延床面積(マンション全体の建物延床面積)が500平米以上
⑸所有者もしくはオーナーさん許可の物件であること。
この全てに当てはまっていれば申請することはほとんどの場合可能です。
また戸建住宅の場合、消防設備の投資さえすることができれば可能です。

逆にそうした物件を取得して始めることも可能になってきます。
賃貸物件でも申請可能な物件もあります。
まぁ普通に考えれば申請可能な物件ならオーナー自ら申請しちゃいますので、それをわざわざ賃貸人に貸す必要性は少なくなりますよね。

民泊はまだ新しい市場です。
すでに参入している人でも確固たる地位を確立している人は多くありません。
そんな世界だからこそ魅力があるのであり、チャンスがあるのではないでしょうか?

他の自治体に比べて大阪市内の取り組みは秀でています。
もともと京都のように観光地が多いわけでも、北海道や沖縄のようにリゾート地ではありません。
でも、京都にも神戸にも奈良にも行きやすい非常に優れた立地を持っています。
そして関西国際空港という世界中から観光客を誘致してくれている空港も存在します。
大阪万博、カジノ、夢のあるプランをどんどん打ち出してくれています。

これに乗っからなければ損じゃないですか?
でもさすがに非合法では、そうした政策に乗っかっていけるわけがありません。

なのできちんと許可申請すべきなのです。
面倒くさくても、手間がかかろうとも。

申請方法、申請の進行状況については順次UPしていきますのでお楽しみに。

いつかこんな民泊したいのですよね。


田舎の売り物にならない古家で、海外からのお客様で満杯にする。
夢があるでしょ。

そのためには、まずとりあえず第一歩を踏み出さなければ前には進めませんからね。

そのための一歩です。

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『特区民泊』『簡易宿所』申請には消防法令への適合が必要です。

昨日書いた記事の続きです。

『特区民泊』と『簡易宿所』の違いについて、申請するならどっちがいいのか?

また自分が申請しようと思ったらどちらがいいのかと考えて書いたものでした。

いずれで申請するにも、『消防法』の規制が一番のネックにはなってきます。

従来の住居から『特区民泊』『簡易宿所』どちらを申請するにしても、消防の点検をクリアする必要があります。

何が問題かって?

問題は、住宅の消防ではなく旅館業としての消防設備が求められているという点にあります。

違いは以下の表の通りです。

これは、大阪府の特区民泊の説明会で配られていたものと同じものです。

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まず、自動火災報知機。

あまり耳にしたこともないものかと思いますが、自宅に備え付けられているものは家庭用火災報知器で、今回求められているものとは異なります。

この自動火災報知機、通称自火報(ジカホウ)と呼ばれる設備です。

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マンションとかのエントランスで見かけたことがありませんか?

部屋の中にある警報機と連動していて、万一の際に通報、警報を行ってもらう消防設備です。

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管理室や配電盤にこういった設備が備え付けられていたります。

種類はいくつかありますので、この写真のようなものが必ず必要なわけではありませんが戸建の場合でも自動火災報知機が必要になります。

この場合はもう少し簡易のものでもいいので、費用は20万円~30万円くらいといったところでしょうか?

共同住宅、賃貸住宅でも延床面積500平米以上なら自動火災報知機の設置は義務付けられています。

なので、そうした物件であれば既存の物件で,改めてこのために設置する必要はないということになります。

ただし、ここで気を付けていただきたいのが延床面積500平米以下、300平米以上の物件です。

この場合、もともと自動火災報知機が設置されていませんので改めて設置する必要があります。

民泊をしない部屋にも全戸取り付けが必要なので多大な費用が発生することになります。

あまり現実的ではありませんので、中古物件で行う場合はこの延床面積には注視しておく必要がありますね。

また延床面積が300平米ない場合でも、11階以上の場合はこの自動火災報知機の設置が義務付けられています。

次に誘導灯の設置も義務付けられます。

こちらも共同住宅(一般の賃貸住宅)の場合なら11階以上に設置が義務付けられていますが、旅館業となると全部に設置が必要になります。

一戸建でも設置が必要になりますので注意が必要です。

この誘導灯はネットでも売られています。

安いものなら5,000円台からありますが、どの程度のものが求められるかは各消防署にご確認くださいね。



最後にスプリンクラー設備が必要になる場合があります。

一般の賃貸住宅では11階以上の階に義務付けられているだけなのですが、旅館業のくくりとなると

延床面積6,000平米以上という規定も加わるので注意が必要です。

あと、戸建ての場合は150平米以上になると消火器も必要です。

消火器はネットでも3,000円ほどで売っています。


消防法に関係なく緊急の場合に備えて置いておいてもいいかもしれませんね。

特区民泊、簡易宿所いずれの申請もこの消防法が一番のハードルになると予想されますので、ここさえきちんとチェックしておけば申請も問題なくできるのではないかなと考えています。

合法的に民泊をする方法を今一生懸命模索しています。

自分で申請してやってみようかとも思っています。

ぜひその時はこの件についてこのブログで書いていきますね。

それではまた。

これからどうなる民泊?

民泊という言葉が世間で認知されるようになってきました。
不動産業界にたずさわる方ならもちろんの事、一般の民泊に興味のない方でも民泊というものがどういうものか広く知られるようになってきています。
大阪市の中心部では外国人観光客だらけです。
といってもアジア各国の旅行者が大半ですが。
ちょっと気になったので調べてみたのですが、台湾の台北から関西国際空港の直行便だけで1日25便も飛んでいます。
LCCの乗り入れが大幅に増加したのが大きな要因ですが、その他関西国際空港〜ソウル間でも1日26便も飛んでいるのです。
大阪〜東京の航空便が成田、羽田を合わせて約40便なので、いかに多いかが分かります。
朝から夜中までひっきりなしに離発着を繰り返しているのですよね。
なので、大きな震災やテロでも起きない限りはこの流れは消えそうにはありません。
そうとなればこのチャンスを逃す手はありません。
観光客相手のビジネスといえば宿泊だけでなく、買い物や飲食、観光案内というビジネスもこれからは加熱していきそうです。
日本に訪れる観光客も一度だけでなくリピーターも多くなってきています。
その辺りのリピーターをキャッチできるかどうかというのが、これから観光大国として成長していくには必要になってくるところでしょう。
今までの日本というのは観光に頼らなくても成り立っていました。
これからの日本はどうでしょう?
少子高齢化社会に突き進んでいる現在、観光以外に日本が世界に突出できる産業ってあるのでしょうか?
SHARPに代表されるように家電メーカーは中国、台湾企業に席巻されてしまいました。
家電量販店は今や中国人など、観光客頼りになってしまっています。
IT企業も海外の企業に太刀打ち出来なくなってきています。
国内消費では勝負出来ない世の中に変わってきてしまっています。
もちろん不動産業界も例外ではありません。
内需だけでは消費出来なくなってきているのです。
相続税制改正で新築マンションや新築アパートが今でも次々と建築されていますが、この部屋に将来入居者が集まるのでしょうか?
頭打ちになるのは目に見えています。
その中で民泊というのは大きな切り札になり得るカードです。
10年後には、いや5年後には民泊ありきじゃないと賃貸経営がままならなくなる可能性さえあり得ます。
今は政府が政策で後押ししようとしてくれているので、これに乗っかるというのが得策ではないでしょうか。
今現在では民泊はまだ合法化していません。
でも近い将来、すぐ目の前に迫った将来合法化されることになります。
そうなったら参入しようかと考えている方も多いはずです。
でも、そうなった時にはもう参入する手立ては残っていないかもしれません。
合法化された時には民泊営業で利益を出せそうなエリアの物件・土地は価格が上昇し購入出来なくなるでしょう。
そうしたら今話題になっている賃貸を借りて営業しようかと。
それも手遅れです。
民泊が合法化してしまえば、オーナー自ら民泊運営をしますから、賃貸物件を民泊用として貸してくれることもなくなるでしょう。
つまり、今のうちから着手していかないと間に合わない可能性が高くなります。
民泊運営をするためには登録制になりそうです。
ネットで簡単に申請出来るものになりそうです。
ただ、賃貸でするなら賃貸借契約書などは当然必要になりますし、周りに周知する必要もありますので無許可や内緒では営業は出来ません。
近隣住民の認知度も上がっていますので、内緒でとか無許可でとかでは営業することは不可能になりそうです。
民泊営業を行っていると、少なくとも近隣住民からの苦情は出てきます。
騒がしいという話はもちろん、マンションのエントランスに外国人がウロチョロしているということも入居者にとっては苦情の材料になります。
今までは周知度が低かったため、外国人=民泊とはならなかったものも、周知度が上がると外国人=民泊という構図が出来上がります。
管理会社もすぐに知れ渡りますし、無許可での営業は限りなく難しくなるでしょう。
最近ではオーナー様や、管理会社さんも民泊用として初めから貸してもらえる物件も増えてきました。
もちろんその場合、多少の賃料upや礼金のupは求められますが。
それでもオーナー、管理会社が許可してくれて運営出来るというのは安いものではないでしょうか?
条例等で申請可能になれば申請してきちんと営業してくださいねという理解のあるオーナー様も出てきています。
まだまだ数は少ないですが、そういった物件も出始めています。
その反面分譲マンションなどでは管理組合からのクレームで使用差止命令や、所有者に勧告されるケースも増えてきています。
始めるなら一棟ものの賃貸マンションなどのオーナー許可物件が、一番安心して始めれるのではないでしょうか。
賃貸マンションの一室から始める場合は初期費用で20万程度。
家具や家電、寝具などで20万程度。
ワンルームからなら約40万円ほどで開始することができます。
ただ、始めやすいということは競合相手が増えるということになります。
なので、お勧めなのは少し広めのタイプで収容人数4人以上のタイプで始めることです。
そうなるとまた探すのは難しくはなるのですが。
日本、特に大阪市内にはカプセルホテルやビジネスホテルがたくさんあります。
ほとんどが10平米や20平米までの小さなお部屋です。
逆にホテルで40平米、50平米という広いタイプはあまり存在していません。
つまりホテルと競合しない物件で民泊運営するというのが一つの戦略になります。
民泊ならではの部屋を提供する。
自分ならではの部屋作りをする。
唯一無二のオリジナリティ溢れる部屋作りをしていくと予約は埋まっていきます。
逆に今でもワンルームの一室で、無作為な部屋作りをしていると予約も入らないという状況にもなってきています。
どの業界、どの社会でも同じですが、知恵とアイデアを持っているものが成功します。
これからもっともっと民泊の部屋は増えていくことが予測されます。
その中で利益を出すためにはアイデアが必要です。
朝食付き、夕食付きのお部屋、空港まで送り迎えのある部屋、観光案内付きの部屋など、これからはオリジナリティのある部屋が増えてくるでしょう。
でもまさにこれが民泊を認める意義なんではないでしょうか?
ホテルや旅館と違う楽しみや、ホストとの触れ合いを期待して民泊に宿泊するゲストも少なくはありません。
定年退職したご夫婦とかで民泊というかゲストハウスを運営するというのも、これからの新しい老後の過ごし方になるかもしれません。
いずれにせよ、不動産投資をされている方、これから不動産投資を始めたいと思っている方にとって、民泊経営というのはいい勉強が出来るきっかけですから是非チャレンジしてみてください。
オーナー様、管理会社さんの許可をいただいている物件をご紹介させていただきます。
興味ある方はお電話またはメールでご相談ください。
それではまた。

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プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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