ほんとうに大丈夫?不動産投資

いままでこちらのブログをご愛読いただいていた皆様、ありがとうございました。 現在は当社ホームページにブログ記事を集約いたしましたので、そちらで引き続き発信しております。ご面倒ですがブックマークのご登録変更をお願いいたします。 https://remax-l-style.com/

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

詐欺

『借りた人も犯罪です』フラット35を悪用した不動産投資のしくみ

FullSizeRender

フラット35を利用した不動産投資で不正な融資が行われていたというニュース記事が出ました

この不正な融資、昨年も何度も聞いたことでしょうか?
新聞記事を読んだ方でも
『またかよー。今度はどういうことー?』
と半ば諦めガチに受け止めてる方も多いことかと。

フラット35、住宅支援機構です。
これは公共機関であり、日本国民に住宅購入のチャンスを差し伸べましょうという商品です。
なので、長期間固定の融資であり、低金利の融資でもあります。

これは、マイホームを手に入れたいという国民向けに作られた商品であり、マイホームを貸出して賃貸収入を得ようとする人に対して貸し出すものではないということです。
つまり分かりやすくいうと、使用用途違反ということになります。

違反しただけ?
あれでしょ?
ペット飼っちゃいけない部屋でペット飼っちゃったっていうようなものでしょ?

まぁ、ある意味そんな感じです。
これが賃貸マンションの話なら、
『約束違反だから出て行ってね』
と退去命令を出して、解約してもらうという流れになるのですが、今回は購入している物件です。
どうなるんでしょうか?

答えは、
『約束違反だから、お金全額まとめて返して出て行ってね』
こういうことになります。
もちろん、お金を全額返済してそのまま住めるものなら住んでいても構いませんが、住む権利なくなっちゃいますよね?
今回の場合は、自分が住んでいるわけでもないのでどうなるかというと、
賃借人がいる状態だけども、不正で融資利用した貸主さんとの賃貸借契約が存在している。
その賃借人さんは消費者保護の観点から居住権は認めてもらえる。
(競売にかけられたときは6ヶ月の明け渡し猶予が設けられる)
賃借人が継続しているという状態で、残債務全額を一括返済するか、賃借人付きの投資用物件として売却して残債務を返済するかという選択肢になります。
もちろん、
『そんなこと知ったことじゃないよ』
と、開き直るのも結構です。
住宅支援機構からキツーいお達しがあることでしょう。

こういう時、どういう行動をするのが一番いいのかと言うのか今日のテーマです。

まず、状況を整理しましょう。
①その物件は本来から自らが居住する予定のなかった物件ですか?
→元々投資用で考えていたなら、その時点でアウトです。使用用途の虚偽の申請になります。また、フラット35の場合、転居した後の住民票の提出も義務付けられているはずです。
住むつもりもないのに住民票まで移動して、その後すぐに賃貸借契約の締結
これは詐欺罪に該当すると言われてしまうでしょう
この認識があったかどうかがまず一つ目の事実確認です。

②購入した物件でフラット35を適応しているなら、物件価格の9割?10割?諸費用はもちろん自己資金で負担しましたか?
フラットの中でも諸費用ローンを別立てで用意していた金融機関もありましたが、今回の流れでいうとそういったローンの組み方はしていない可能性が高いと思われます。
→物件価格、実際の取引金額とローン審査提出用の書類に記入された物件価格は同じでしたか?
物件価格を上乗せしていた可能性があるというのはこのことです。
少しでも低金利の商品で借りれるように不動産会社の担当者さんが提案してくれた。
こんなお花畑のど真ん中にいるような発想していませんよね?
そうした方が、ローンそのものが通りやすかったからですよ。
売りたかった。
ただそれだけのことです。
物件価格の上乗せ、これは金融機関を騙すためにやる行為なので詐欺行為に該当します。

③次に、賃貸募集はどのような経緯で行いましたか?
購入が決まり、ローンの内諾が出た時点で賃貸募集を始めたりしていませんよね?
もしそうなら、最初からその建物に住む意思がなかったということを自ら証明しているようなものです。
売買決済期日が2015年3月15日
賃貸借契約期間が2015年4月1日〜
こんな契約書残ってたら完全にクロです。

④決済が終わり建物の引渡しを受けたあと、住民票を動かしましたよね、その建物に。
その後当然自分が住まなくなるわけなので、また違う場所に住民票を動かしているはずです。
登記簿上はそのままでも致し方ないものなので特段問題にはなりませんが、融資先には住所が変わったという連絡は入れてますか?
入れてませんよね?
たぶんほぼ100%
これも届出義務のある項目内容です。

⑤最後にもう一点
その、賃貸で貸出していた物件の家賃収入はきちんと申告していましたか?
サラリーマンなどの給与以外の収入、つまり家賃収入等が別にあればもちろん確定申告が必要になります。
その申告がなされてなければ、今度は脱税という容疑もかかってきます。
その点が税務署から指摘されれば、過去に遡って追徴されてしまいます。
あと、念押し、ダメ押しですが、この他人に貸出している建物で住宅ローン控除なんかまでさすがに受けていませんよね?
住宅ローンを利用していたわけですから、これまで厚かましく受けちゃってたりするともう大変です。
あなたの罪状はいくつになりましたか?

そうなんです。
迂闊に不動産会社の営業マンの口車に乗っただけで、こんなに多くの犯罪行為を犯していたという過ちに気付きましたか?

『えっ、どうしよ』
『やばい、捕まる』
『えっ、家族はどうしたら』
『会社もクビになるのか』

この記事を読んだ人はそんな危機感も少しは抱いているかもしれません。
とことんまで住宅支援機構が戦う姿勢を見せてこられると、それは現実的に近づいていきます。

でも、今回同様の手口で多くの知識のない一般の人が知らず識らずの間に、巻き込まれてしまっているという、若干、ある意味被害者でもあるというやさしい見方をしてくれるケースもあります。
それもこれも、今後の幕の引き方次第です。
交渉の仕方、処分の仕方が間違えてしまえば、火種は消えないまま燃え続けてしまうかもしれません。

うまく処理して、残債務の処理も全て完了してしまえば、問題提起に躍起にならないことも考えられます。

要は今からの行動次第なのです。
そして、スピード重視で対応する必要があります。

通常は、大阪府、兵庫県あたりまでしかご相談に乗りませんが、今回急遽このような事態が明るみに出ました。
ですので、エリア関係なくお手伝いをさせていただきます。

報酬は、通常の不動産売買取引の仲介手数料だけで結構です。
何回か足を運ばないといけないケースは交通費を別途ご請求することあるかもしれませんが、その辺りはご了承ください。

ご相談に乗ってほしい
とりあえず、現状の話をお聞きしたい
という方は、メールアドレス
info@life-consulting.net
までお問い合わせください
題名は
『フラット35緊急対応必要』
と記載ください
早々に当オフィススタッフがご対応いたします。

969051


電話番号も一応記載はしておきますが、お客様の対応等で出れないケースもございます。
ご連絡は確実にご返信が可能なメールアドレスまでお願いいたします。
RE/MAX L-style
株式会社ライフコンサルティング
06-4703-3300

お早目のご相談お待ちしております



学校でお金の授業も取り入れるべきだと思う

うちの会社は主に不動産投資のお手伝いをしている会社になります。

その中で物件購入のアドバイスから、購入した物件の賃貸の斡旋、管理も行なっています。
もちろん銀行さんの融資の斡旋も。

多くのお客様に出会い、多くのお客様のお手伝いをしていて思うこと。

それはどれだけ凄い職業に就いてても、どれだけの高学歴を持っていても、銀行融資のことや税金のことについてきっちりと理解している人が少ないということです。

英語、数学や物理、歴史の勉強は世の中に溢れている参考書や予備校や塾でも教えてくれます。
でも税金のことや法律のこと、そしてお金を借りるということについては
『その専門家に任せていれば大丈夫。』
そう思って自分で学ぼうとしてこなかったのと、学べる場所がなかったせいでほとんど無知識のままおじさん、おばさんになっていきます。

697109


もちろんこの人たちはバカではないですから、ある程度の話をすればある程度は理解してくれます。

でも、大人になってそれなりの地位、資産を持つようになると変なプライドが登場します。

『分からないことを教えてもらうのが恥ずかしい。』

何となく分かったフリをしてやり過ごす。

これが学校の授業なら
『先生、ここがもう一つよく分からないのですけど』
こう質問していませんでしたか?

学校の授業で分からないことをやり過ごしたとしても、人生を踏み外すことはありません。

戻ってやり直せばいいのです。

でも、お金の失敗は取り返しのつかない話にも発展します。

スマートデイズのシェアハウス問題。
スルガ銀行の三為物件も然り。
相続対策のアパート建築も同様です。

融資のことがよく分からないのに何千万円、時には何億円もの融資を受ける。
狂気の沙汰としか言いようがありません。

下手したら自分が組んでいるローンが変動金利なのか固定金利なのかも分かっていないかもしれません。
さすがにないか。(笑)

でも、短期プライムレートに連動している商品なのか銀行独自の基準で金利が変動するのか、また短期プライムレートから+◯%で金利が決められているのか、そんなことまで気にかけている方は少ないように思います。

つまり変動金利である以上、借入している金利は変動するものです。
基準金利が上昇すれば自分の毎月の支払額も上昇する。

自分の収入が今後どうなるか予想がついていれば別でしょうが、今後下がっていくのが容易に想像できる賃貸マンションを、いつか必ず上昇する金融商品で借入し購入する。

これが5年返済、10年返済なら別ですけど‥

社会人になり、突然所得税社会保険料というものが給料から天引きされます。
今まで耳にすることのなかった所得税というものが給料から勝手に天引きされ、今まで病院で当たり前のように出していた保険証がこういった形で納められていることに気付きます。

翌年には住民税なるものが課税され、自分が実際に手にしている金額より額面の給料額が多いことに驚きます。

税金というものに触れるのは、ある日突然なんです。

その額が昇格、昇給とともに段々と大きくなっていき、節税という方法があることを教えられます。
それが、ふるさと納税であったり。

『支払った税金が戻ってきます。』

意味はよく分からないけど、お金が戻ってくるならやってみよう。
返礼品も貰えるみたいだし。

同じような感覚で不動産投資を始めてしまった方も多いのではないでしょうか?

『不動産投資で節税できます。』

私が推奨している不動産投資のススメとは似て非なるものです。

だって、私は所得を増やすために不動産投資はいいですよという話をし、そちらは不動産投資を始めると所得を減らすことができると言う。
どちらが正しいのでしょ?

不動産収入は給料等と損益通算できます。
つまり、不動産収入が増えれば税金は増えます。
でも、不動産収入には給与所得と違い、経費計上できるものがあります。

それは収入を得るために費やした費用です。
リフォーム費用であったり、不動産屋さんに支払う仲介手数料であったり。

そのほかにも建物を所有している場合は減価償却費というものを計上できます。

その減価償却費を使って、不動産収入をマイナスにしてしまいましょうということです。

鉄筋コンクリートなら47年間で、重量鉄骨造なら34年で。
また設備については15年で償却したり。

これについては過去にもこのブログ内で記事を書いてますので、そちらをご覧ください。

減価償却費というものは実際に支払う経費ではなく、建物の劣化部分を経費として計上してもいいですよというものです。

なので、
『費用を伴わない経費なのでその分が節税になるわけです。』

ごもっともな説明なような気がしてしまうのですが、ちょっとシュミレーションしてみます。
区分所有の新築ワンルームを題材にしてみます。
家賃収入6万円。
年間で72万円。
経費部分はマンションの管理費、修繕積立金で6,000円/月。
管理会社に管理料家賃の5%で3,000円/月。
年間の固定資産税が6万円。

ここまでで差引プラスで55.2万円。
この物件を購入するのに1,800万円借入たとすると、金利1.8%で年間32万円が支払利息。
この支払利息は経費に落とせます。
*でも元本返済分の55万円は経費にはなりません。

ここからが減価償却費の登場です。
物件価格1,800万円のうち、土地が288万円、建物が1,400万円消費税が112万円。
建物のうち建物本体1000万円、設備が400万円とすると、
建物本体の減価償却費が47年償却なので年間21.2万円。
設備部分が15年償却で26.6万円。
全部出すといくらになりますか?

マイナス24.6万円。
この分が給与所得から差し引かれる額となり、所得税、住民税を合わせて税金還付となるわけですが、実際の収支でいくと、
年間収入72万円-管理費等7.2万円-管理料3.6万円-固定資産税6万円-ローンの支払い77.7万円=ー22.5万円

減税にはなっていますが、キャッシュフローはマイナスですよね?
実際には減価償却費の調整や、サブリース賃料の調整などでさすがにキャッシュアウトはないようにするのかもしれませんし、建物、設備の比率は変えているでしょう。
また、購入年度は購入にかかる諸経費の一部も不動産所得の経費として計上できますからもっと減税効果はあるのかもしれません。
でも先ほどの例でいくと家賃収入年間72万円。
物件価格が1800万円とすると、表面利回り4%です。

普通で言うと買わないですよね?
株の配当利回りと大して変わりませんもんね。
実質の経費を差し引くともっと低利回りになってしまいます。
それでも買ってしまうのは、節税というキーワードのせいです。

『税金を払ってるのってバカバカしくないですか?』
悪魔のワードです。

大人になったら税金を払わないといけないこと。
稼いだお金のうち、所得によって納める税金が変わること。
その税金がどういった使い道に使われ、国民のどういった役に立っているのか?
みんながみんな税金を払わなくなれば一体どうなるのか?

よく、自営業者の方が
『税金を払うなんかバカバカしい。』
『国民保険の金額が上がると困るから所得抑えてるんだ。』
こんな話をします。

たしかに自分のことだけを考えていれば、そういう考え方になっても仕方ないかもしれません。
でも、誰かが納税しているお金で役所が建設され、警察や消防で安全から守ってもらえ、こどもたちに教育の場が与えられているわけです。

ちょっと歯が痛いと言ってすぐに歯医者に行けるのも、熱っぽいなと言って病院で簡単に薬をもらえるのも保険料を納めてくれている誰かのおかげです。

節税という名のもとに、不動産屋さんに利益を与えるくらいなら税金を納税している方がよっぽど社会のためです。

私がお客様一人一人に説明しているのは、節税のための不動産投資ではなく、不動産所得でより多くの税金を支払っても家計の助けになるという不動産投資のやり方です。

先ほども書きましたが、不動産購入初年度はいろいろな経費を織り込めるため不動産所得は赤字になることもあります。
でもいくら減価償却費を使っても、まともな物件を購入していればその収入を全て消し込む経費など存在しません。

『次の年度も新しい物件を購入して、その経費で節税しましょう。』
止めることのできない悪魔のループの始まりです。

無限大に不動産を購入することもできませんし、年々必要な不動産の規模は拡大します。
融資利用も必須になってくるでしょう。

いくら節税できたとしても、含み資産が減少していれば何の意味も持ちません。

結局不動産投資は全ての資産を売却した時に、債務が全てなくなり、いくらの資産を残すことができるか?
そこに尽きます。

毎年◯十万もの税金が節税できたとしても、毎年含み負債が拡大しては元も子もありません。

結局得しているのは、節税を前面に打ち出し資産価値以上の価格で販売している不動産業者だけです。

本来納めるべきはずの所得税、住民税がその不動産会社の法人税の名目に変わり、交際接待費として接客飲食業にお金が落ち、そこに消えたお金の分の資産が目減りしている。
これが今ある節税目的の不動産投資の全貌です。

国としては、誰かが不動産を購入する度に不動産取得税が入り、名義変更の登録免許税が入るわけですから、所得税がその分減ろうと関係ありません。
むしろこの不動産投資が活発になればなるほど税収は増えているかもしれません。

誰が損してるかって?
それはそのスキームに乗せられてしまった高額所得のサラリーマンです。

税金、融資の勉強をしてこなかったため、簡単に騙されてしまいます。

不動産投資は購入すれば節税になるものではなく、正しい不動産投資をしていれば納税額は増えるもの。

その増えた税金で自分たちだけでなく自分たちのこどもたちの世代も安心した生活を提供できる社会に貢献する。

そして、こどもたちにも納税の大切さ、お金の増やし方、お金の運用の仕方を学べる機会をもっと増やすべきなんじゃないかと。

不動産の授業や年金の授業、税金の授業。
小学生はともかく社会にいつ出るかもしれない中学生や高校生には学べる機会があった方がいいのじゃないかな?

職業選択の視野も広がるだろうし、何のために勉強するのか意図が明確になるような気もします。
進学のための勉強には、何の意味もありません。
社会で生き抜くため、家族を養うために勉強する必要があり、その学んだ知識を実践する場を提供してあげる。
そんな社会が実現すればもっと面白い世の中になるのに。

まぁ、私がそんなことを言ったところで教育が変わるわけでもなく、また変える力もありません。

ですので、セミナーという形で学べる機会を少しでも作りたいと思っています。

その時はぜひご参加ください。

こんな売り方すればそりゃ売れるよね



偽の所得証明書で住宅ローン。
ローンが払えなくて競売にかかり客と和泉市の不動産会社が逮捕ですって。

あえてここではお客様ではなく、客と表記しています。

買えないのはお客さんが今まできちんと働いていないからで、働いていたとしてもきちんと申告していないからです。

きちんと申告していなかったのなら、それにきちんと気づいた時点からきっちりと税金を納めていけば、何年後かには普通にローンを組めるようになります。

今買う理由があるのかな?

よく聞く話では、借金まで肩代わりして住宅ローンに上乗せしてローンを組まし借金をまとめたりするケースもあるようです。

カードローンやクレジットカードの支払いに追われている人ならそんな夢みたいな話はありませんから、簡単に口車に乗ってしまいます。

路上生活者に生活保護を受けさし、賃貸契約させる業者と何ら変わりはないような気がします。

これもある意味、貧困ビジネスですよね。

今の住宅ローンって、頭金なしで諸費用まで貸してくれるので、自己資金なしでも普通に家を購入できます。

それで十分ですよね。

賃貸住宅を借りるより下手したら安く引越し費用が済むかもしれません。

これ以上何を操作して、そこまでして売っていかなければならないのでしょうかね?

過去5年間で150件も発覚しているそうです。

年間30件、荒稼ぎですね。

うらやましい・・

あっ。羨ましがったらダメでしたね。(笑)

商売の仕方はいろいろあるものです。

でも、個人的には商売って誰かを泣かせたらいけないものだと思っています。

今回の場合は、住宅ローンを組んだ人も、偽の所得証明書で融資を実行した金融機関も泣いているわけです。

150件のうち、大半は予定通り支払っているということですから、うち何件かは支払えなくなったケースが他にもあったということでしょう。

住宅ローンって事故率の低い金融商品だと言われています。

それは普通の審査をしてという話ですから、その通常の審査ができなければ当然事故率は高くなるでしょう。

住宅ローンの金利って今は軒並み1%を切る金利になっています。

1%の金利でお金を貸してくれるわけですから審査が厳しいのは当たり前です。

自営業者は必要経費がサラリーマンよりある程度認められているわけですから審査が厳しいのも当然です。

申告もせず税金も納めず、安い金利で借りようというのも虫がよすぎます。

その虫がよすぎる話を提案されればついつい乗っかってしまいそうですが、虚偽の申告で今回のようにバレてしまえば金融機関に一括返済を求められるかもしれません。

そうなれば当然払えるわけがないので競売にかけられるということも想定しておかなければなりません。

騙されたから関係ないという理屈は通用しません。

共謀ですからね。

くれぐれも不動産屋さんの口車に乗せられないようにしてくださいね。

夢のマイホームが、下手したら犯罪者に早変わりです。

ところで残りの150件余りのお客さんは今後どうなるのでしょう?

事情聴取されて今頃は気が気ではないでしょう。

不動産屋さん選びは慎重に。

そして甘い誘惑には負けないように。

というお話でした。
物件情報
ブランド時計のレンタル
記事検索
楽天市場
google
会社概要
RE/MAX L-style
株式会社ライフコンサルティング
代表取締役 大西 征昭
大阪市住吉区長居3丁目13番8号
TEL06(4703)3300
FAX06(4703)3993
mail:oonishi@life-consulting.net
プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
にほんブログ村
アマゾン
はてなブックマーク
このエントリーをはてなブックマークに追加
  • ライブドアブログ