RC物件で探しているんです。』
『築年数は古くても大丈夫です。』

こういう問い合わせがいまだにたくさんきます。

これって、銀行が言ってきていることでしょ?

『RCなら耐用年数が◯年まで伸ばせるので、◯年の融資が可能です。』

大概の銀行でRCなら耐用年数47年、中には55年見てくれる金融機関もあります。



私が昭和45年生まれで今48歳になろうとしています。

いつの建物ですか?

いくらRCとはいえ、自宅ならリフォームなしで築30年・40年の建物に住みますか?

住まないですよね?

お風呂やキッチンなどの水回りは総入替、間取り変更なども当然視野に入れるでしょう。

なのに収益物件なら外壁塗装もせず、間取り変更もせず、そのまま貸そうって・・・

『おれが住むんじゃないから何でもいいんだ。』

こんな考え方をしているなら、不動産投資はやめた方がいいと思います。

『自分が住むなら古いままでいいけど、他人に貸すからやっぱりきれいにしてあげないと。』

この考え方の人でないと不動産オーナーには向いていないかもしれません。

その考え方に入居者もすぐに気付きます。

『このオーナー何もしてくれないな。先週廊下の電気切れてること伝えたのに、まだ変わってない。』

『給湯器が故障してもう一週間。毎日お風呂屋さんに行くの大変なんだから。』

こういったことが、転居の動機につながります。

今の時代、入居者が入れ替わって新しく募集する費用はとても高くつきます。

賃貸業者に支払う手数料、内装工事代、そして空室期間の家賃収入が入らないこと、三重苦です。

安定した収益を生み出すためには、
①空室を出さない
②入居者に長期で住んでもらう

ことが大切です。

築年数が古くなれば当然設備も古くなります。
給湯器・浴槽・キッチン・洗面台、これらの交換にいくらかかりますか?

また、間取り変更。

需要の少なくなった和室から洋室への変更。

狭いDKから広いLDKへの変更。

古い物件にはこうした目に見えない将来の支出が隠れています。

それだけではありません。

陸屋根の建物なら屋上防水。

スレート屋根でも、スレートの張替え。

外壁塗装。

エレベーターの電気設備の交換、場合によっては箱ごとの入替。

いくらお金があっても足りません。

これらの費用がかかるから、持ち主は手放そうと考えるわけですし、その分利回りはよく見えるように設定してあります。

将来起こり得る支出を無視して考えれば、毎月の支払いと家賃収入ではプラス収支にはなるかもしれません。

でも、いつ発生するか分からない物件を所有していることは、ただのリスクになってしまいます。

修繕が必要になる前に、次の買主に譲り渡せばセーフ。

トランプのババ抜きですよね。

816999


そもそも、この修繕費用、間取り変更などの内装工事はRC(鉄筋コンクリート)であろうが、鉄骨造であろうが、木造であろうが同じです。

つまり、ここにRCのアドバンテージはないことになります。

あるのはただ長期融資が可能になることだけ。

RC、RCという人ほど、自宅もRCのマンションですかと聞くと、
『木造二階建てです。』

こんな答えが返ってきます。

『自宅はRCじゃないんですね?』
『だってRCで建てたら高いでしょ。』

収益物件でも同じです。



今新築木造アパートの表面利回りは7%〜8%です。
対してRC造の表面利回りは5%〜6%台前半です。

工期は木造で4ヶ月ほどですが、RCなら1年も1年半も必要です。

しっかりした建物は高い。

高い分利回りは低い。

当然の構図です。

建築計画から耐用年数47年が経過するまで50年弱です。

その頃まで生きていますか?

『こどものために収益物件を残してあげたくて。』

『えっ。現金でご購入されるのですか?』

『いえ。一部自己資金は入れますがほとんどローンです。』

ですよね?

建物の名義人はもちろんあなたです。

でもローンがあるうちは、実質的な支配者は抵当権者です。

実勢価格より借金の方が多い物件を残されて、こどもさんは喜ぶのでしょうか?

築年数が大きく経過したRC物件でも同じです。

将来発生する大規模修繕という、目に見えない借金を背負っているわけです。

それでも買いますか?

新築で建てられたRC物件、築後12年で売り出されたとしたら、次の購入者は最長35年のローンを組むことができます。

ですので表面利回り7%ほどでも売れています。

実はこれが一番危険だったりします。

家賃は入居者が二回転したあたりから下落傾向が顕著になります。

すっかり最近の入居者に入れ替わってしまっているマンションならまだしも、これから入れ替わって行くマンションなら毎年収支は悪化していきます。

しかも築後12年となると、給湯器・エアコン・洗面台は交換時期、あと数年すれば外壁塗装や屋上防水の時期に差し掛かります。

また、自分の次に購入する買主が組むローンの年数は毎年短くなります。

その分収支が圧迫しますから、売値が下がることになります。

もう一つ一番重要なこと。

5年後・10年後、今のような利回りで売却できるかどうか?

賃貸物件が増え、価格競争に巻き込まれ家賃収入は減少しているかもしれません。

RC物件は価値が下がらない。

これはただの迷信です。

投資用物件である以上、家賃収入が下がれば売価は下がり、築年数とともに資産価値も下がります。

次世代に遺す

この無意味な自己陶酔にさえ陥らなければ、RC物件をあえて購入するメリットは見出せません。

新築でRC物件を購入もしくは建築して、築数年で同じような利回りで手放すことができるなら勝算ありです。

そのためには、ある程度の利回り物件を購入しなくてはいけませんし、そんな物件今の時期ほとんど手に入りません。

※このブログ記事を書いている最中に物件資料が入りました。
大阪市浪速区で建築中の新築RC物件です。
価格54,800万円で表面利回り6.34%予定。
詳しい物件資料ご希望の方、お問合せは株式会社ライフコンサルティングまで。06-6636-7422

そうなると、自宅と同じ木造建物で十分じゃありませんか?

税法上の耐用年数は22年でも、30年間は十分に使用できます。

劣化等級取得済の物件なら35年・40年は建物に問題は生じないでしょう。

しかも利回りがよく、価格も控えめ。

新築で取得すれば最初の10年そこそこは設備などの交換費用もいらない。

これで十分じゃないですか?

うちの会社で昨日決済した収益用物件も木造三階建です。


一応保有すること前提で取得はしていますので長期融資を受けています。

ただ、タイミング・時勢によっては売却することは当然視野に入れています。

所有していてもキャッシュフローを生み、売却益が見込めるタイミングだけ売却を検討する。

これが投資用物件を購入する最大のメリットです。

持っていてもよし、利益があるなら売却する。

『こんなにたくさんアパート建てて大丈夫なの?不動産屋さん潰れない?』

こんな声はよく聞きますが、売れなくても損しない計算が立つから建てているだけですよ。

プロジェクト融資で建築していても、会社が優良なら喜んで長期融資に切り替えてくれる。

これが銀行です。

購入の条件は、その物件単体できっちりと利益が見込める物件

空室のリスクや他の物件に影響を受けない競争力のある物件です。

それさえ間違わなければ大丈夫なのですが、不動産屋さんが大丈夫って言っても心配ですもんね。

私でさえ他の不動産屋さん信用していませんから。(笑)

信じれるのは自分のだけです。

その目を養ってください。

懇意にできる賃貸業者をいくつか作っておくことも重要です。

売り側が設定している家賃ほど信用できないものはありませんので。

今の時代、購入していい物件は少なくなっています。

融資情勢も厳しくなってきました。

その状況でもチャンスはあります。

見つけるのが難しくなっているだけのことです。

購入できる人が少なくなってきているだけのことです。

そのためには、いい物件があれば自己資金を投入する準備が必要です。

頭金なしで購入したいと思っている方には、少し厳しい風が吹いてきました。

融資が下りなくなってきています。

評価の乖離を埋める手段がないからです。

その評価の乖離を埋めるためには原資が必要なんですよね。

所有している不動産を売却して原資を作るのもアリですし、自宅価格が上昇しているなら売却して現金化するのもアリです。

今はというより、これからはそうなっている人が勝ち残っていく時代になってきたような気がします。

不動産投資は簡単じゃない。

逆にこれが始まりです。

プロの大家の時代です。

一緒に勉強してプロの大家さんを目指しましょう。

それがこのあとの時代を勝ち抜いていく方法です。

誰がやっても成功する。

誰がやっても儲かる。

そんな話ありませんよね。

勝つべき人が勝つ。

勝つ人は手段と知恵を持つ者です。



Twitterのフォロワーを増やそうと奮闘中です。
ぜひフォローしてください。