ほんとうに大丈夫?不動産投資

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不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

認定

長屋住宅に区分所有法が適用されるの?

長屋住宅(連棟式住宅)というのは、区分登記されているケースがほとんどです。

連棟登記簿


登記簿上では、一体の長屋住宅の建物の総面積が記載されており、専有部分という形で建物の登記が存在します。



これが区分所有法に該当するのではという見解なのです。

区分所有法の適用になるとどういったことになるのか?

区分所有法では

区分所有法第62条:(建替え決議)
第六十二条  集会においては、区分所有者及び議決権の各五分の四以上の多数で、建物を取り壊し、かつ、当該建物の敷地若しくはその一部の土地又は当該建物の敷地の全部若しくは一部を含む土地に新たに建物を建築する旨の決議(以下「建替え決議」という。)をすることができる。

という条文と民法には

民法第251条:(共有物の変更)
第二百五十一条  各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。

という規定があります。

これがもし適用になるとすれば、自己所有の連棟住宅のうちの1件を勝手に取り壊せない。

他の共有者の同意が必要ということになります。

全棟解体ではないので、共有部分の変更に当たるでしょうが、それでも3/4以上の同意が必要になります。

今まで実務では、隣接している建物の所有者に切り離しの同意書をもらい分離していたというのが実情ですが、こういう解釈になると棟続きの住宅所有者に同意をしてもらう必要が出てきます。

でも考え方によっては、切り離すことにより残った住宅の耐震強度の問題や、切り離した個所からの雨漏り等考えられることはたくさんあります。

実際に2013年にこういう事例がありました。

東京都大田区で1978年に建てられた全12戸の鉄骨の連棟住宅があり、そのうち北端の1戸を切り離して再建築した結果、残りの住戸に雨漏りが発生し、尚且つ切り離したことにより建築基準法の第2種高度地区に抵触する違法状態になったということで訴訟され、建て替えた建物の撤去命令と残りの住戸に対し560万円の支払い命令が出たという事例です。

このようなケースでは、連棟住宅の端っこだけ切り離してしまうと、残った住宅が全く道路に面していない住宅になってしまうことも想定されます。

例えば4棟で支えあっていた建物が3棟になってしまえば当然強度は下がるでしょう。

そう言われれば最もな話のような気はします。

連棟住宅が1つの建物というのであれば外壁や屋根瓦が欠落した建物があれば、その一連の建物所有者全員で金銭を分担する必要も出てきます。

4棟あるうちの2棟が建て直して新築同様になっていたとしても、残った2棟が倒壊すればその補修費用を負わなければいけないということにもなってしまいます。

でも、実際にそういった連棟住宅に居住している方々は経済的にけっして裕福ではなく、そういった費用負担が生じたとしても払えないケースが多いでしょう。

先ほどのケースで、切り離して建て替えた方には被害が被る可能性があることは認識しておいた方がよさそうですね。

切り離した場合のもう一点不具合が生じるのは越境の問題です。

元々柱は共有のものですし、半分だけ切り離すわけにはいきません。

その場合、土地の境界線上に柱が越境して残ってしまうのです。

これが、新築住宅の住宅ローンに影響を及ぼします。

越境物があるという見解になってしまいます。

なので、今後連棟住宅を取り壊して新築建築というのはリスクがありすぎるように思います。

これが連棟住宅を買わない理由になるわけではありませんが。

あくまで建て替え用地として連棟住宅を取得するというのは得策ではないという話です。

ただ、こういった事例が多くみられてくると売買価格が下がってくる可能性が大きくなります。

売買価格が下がると、リフォームして賃貸するという収益物件としては高利回りの物件になるわけで、収益率15%超、20%というのも決して無理な数字ではなくなるわけです。

もちろんこの場合、賃貸需要のない連棟住宅は無用の長物ということにはなりますが・・・

こうなると、前面道路の道路認定があるかどうか(建築基準法上の道路かどうか?)というのは全く関係がなくなります。

だって、前面道路が建築基準法上の道路でない方が査定金額も実勢価格も下がるわけですし、安く買える可能性が高くなりますから。

いずれにせよ、築年数の古い物件や道路幅が狭い物件には調査が必要です。

リフォームする価値がある物件なのか、賃貸物件として需要がある物件なのかという調査です。

その辺りはプロの意見も聞きながら、購入金額も決定する必要はありますね。

もし、そういった物件を購入しようかどうか悩んでいる方はぜひご相談ください。

掘り出し物を見つけようという作業は面白いものですよ。

もちろん簡単にそんな物件は見つかりませんが、道中でいろいろ勉強になります。

そういう積み重ねが知識に変わっていくのです。

幸いなことに、私はずっとそんなことばっかり考えていたので多少の知識がございます。(笑)

なので、ぜひご活用ください。

ご相談お待ちしております。

大阪市特区民泊認定施設が40部屋まで増加しています

大阪市国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業、いわゆる『特区民泊』の認定施設が増加してきています。

このブログでも再三許認可がしやすくなっているというお話をしましたが、2泊3日に宿泊日数が緩和されてから申請に拍車がかかっているような気がします。

前回お話したように消防の手続きは少し面倒なのですが、所有者の協力さえ得れれば十分許認可を取得することができる内容になっています。

スプリンクラーのお話ですが、私の中で少し誤解があったようで大規模な面積で民泊を運営しない限り11階建のマンションでも、スプリンクラーを新たに設置しなくてはいけないような規定にはなっていませんでした。

平米数の規定等はありますので、詳しいことは直接消防署にお聞きくださいね。

現在認定施設は40部屋にも及んでいます。

概略だけ書き記しますと

1)大阪市中央区島之内 1室 英語対応

2)大阪市北区天神橋 6室 中国語対応

3)大阪市西区京町堀 1室 英語・中国語対応

4)大阪市中央区島之内 6室 英語対応

5)大阪市天王寺区東上町 1室 台湾語対応

6)大阪市浪速区幸町 2室 英語対応

7)大阪市福島区吉野 1室 英語対応

8)大阪市都島区都島南通 2室 英語・中国語対応

9)大阪市浪速区恵美須西 1室 英語対応

10)大阪市生野区新今里 2室 英語対応

11)大阪市西淀川区出来島 1室 中国語対応

12)大阪市港区築港 4室 英語対応

13)大阪市西成区花園南 6室 英語対応

14)大阪市平野区加美正覚寺 1室 中国語対応

15)大阪市東成区大今里南 1室 中国語対応

16)大阪市生野区中川西 1室 中国語対応

17)大阪市北区本庄東 1室 英語・中国語対応

18)大阪市北区本庄東 1室 英語・中国語対応

19)大阪市住之江区安立 1室 英語・中国語対応

1月26日現在の認定施設です。

韓国語対応っていうのないんですね?

韓国人はほぼほぼ中国人と同じくらいの旅行客が訪日していますのであってもよさそうなものなんですが。

範囲も多岐にわたります。

Airbnbだけで募集していたらとても予約が入りそうにない地域の物件もありますので、特区民泊に申請して別のルートでの集客を図るためでもあるのですかね。

この中で知り合いはいなかったので詳細については不明ですが、今後どんどん増えていきそうです。

ところでこちらの物件は大阪市の認定施設ですが、大阪府の特区民泊の方も2泊3日に緩和されているのご存知でした?

この地図の色が付いているところが実施可能な地域なのですが、独自で保健所が設置されている自治体は大阪府の特区民泊の範囲に入りません。

map


なので、大阪市は独自に条例を制定したのです。

その他にも、東大阪市・豊中市・高槻市・枚方市・堺市は独自の保健所があるので特区民泊を行うには大阪市同様議会の承認を経て条例を定める必要があります。

また、松原市・吹田市・交野市は大阪府の条例下に置かれる自治体ですが、実施しないと表明しているので民泊運営が不可の地域になっています。

エリアとして注目したいのは堺市ですよね。

大阪市と同じように特区民泊の条例ができないものですかね?

面白い市場になりそうな気がします。

大阪市は認定施設がやっと40になりましたが、1万あると言われているうちの40ですから、まだ0.4%です。

これが400くらいまで伸びるようになれば、みんな当たり前のように申請する流れはできるのでしょうが、そこまで到達する前に『民泊新法』ができるかもしれません。

こちらはもともと滞在型の民泊を許可しようという動きの中で議論されているものですが、住宅地でもOK,許可ではなく申請だけでOKという形で話が詰められているようです。

年間営業日数は180日以下に制限されるみたいですが、その180日ってどう判断するのでしょうね?

この場合平米数とかの規定や消防法の規定もどうなるのでしょ?

まだまだ流動的ですが、こちらも情報が入り次第お知らせいたします。

私の許可申請物語はまだ続いています。

消防の申請で現在STOPしていますが、そちらが解決し次第近隣説明会等の段取りに移っていきますので、そちらにもご期待ください。
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プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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