ほんとうに大丈夫?不動産投資

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不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

調査

うちの夫は仕事ができない

最近始まったTVドラマで『うちの夫は仕事ができない』というドラマがあります。

うちの夫は

錦戸亮扮する夫はイベント会社で働くサラリーマン。

上司である壇蜜にバカにされながらも奮闘していくというストーリーですが、奥さんを演じる松岡茉優さん、なんか好きなんですよね。

雰囲気と演技が大好きです。

なので今注目しているドラマですが、ふと仕事ができない男ってどういう男なんだろと考えてみました。
 
私はよく部下に話していた言葉ですが、

『上司に指示されてやる仕事で100%こなすのは普通。80%しかこなせなかったらダメ男。指示されたこと以上の解答を返して初めて認めてもらえるものだよ。』

こういう話をよくしていました。

営業の仕事、もっと言えばサービス業の根底ってここにあると思っています。

お客様が求めることをできるのは当然、できなければ非難を受け、お客様が求めている以上のことをできて初めてサービスだと。

仕事ができない人に共通して言えることがあります。

言われたことしかできない。

言われてから行動する。

自分で物事の本質を考えない。

目先のことしか考えない。

褒められることより怒られないことをまず考える。

その他にも

時間を守らない。

約束を守らない。

自分の言葉に責任を持たない。

他人のせいにする。

言い訳を考える。


などなど・・・

仕事って人に与えられるものではなく、自分で見つけるもの。

仕事って人に教えてもらうものではなく、人がやっていることを見て覚えていくもの。


私が若い時はこう教えられました。

でも、今の時代そんなことを言っていては時代錯誤と言われるでしょうね。

だって会社は給料を払っている以上、新しく入った社員を一日も早く戦力にすることを求めます。

上司はそれに沿って社員教育をしていきますから、仕事は盗み見て覚えろなんてことを言ったらそれこそバッシングを受けるでしょう。

『最近の若い者は』というセリフは嫌いな言葉ですが、社会を学校教育の延長と思っている人が増えたのかなと思ったりもします。

最近の社会風潮で他人の会社のことを非難したり、社風を非難したり、ブラック企業だとか社訓が軍隊チックだとかすぐにマスコミに取り上げられ関係のない第三者が騒ぎ出します。

ワイドショーの離婚問題や浮気問題なんかもそうですが、他人には関係のない話なんだから夫婦間に口を突っ込むなよと言いたいことがたくさんあります。

他人のことを気にする前に、自分のことを気にしたら・・・

そんなことばかり話題になるということは日本は平和ということですね。

話が少しずれていきましたので修正を・・・

私は自分自身仕事をしていく中で一番大切にしていることがあります。

それは、

自分の存在意義です。

他人に必要とされている、また自分が必要だと思ってもらっている。

これが私がその場所で働いている、その仕事をしている唯一無二の理由です。

以前働いていた会社、サラリーマン時代を含め自分の居場所が特別な場所でなくなったら興味を失いました。

その時の理由はいろいろです。

自分じゃなくてもできる仕事のように思えた。

会社に経営者の親族が入ってきてその特別感に失望した。

もう自分がいなくてもこの会社には関係ない・・・

など今考えたら幼稚な理由ばかりですが。(笑)

でもいずれの理由も『自分が必要とされていないのでは?』という理由でした。

多分究極の寂しがり屋なんですよね。

自分の居場所を求めていたら47歳になってしまいました。

でも今やっと自分の居場所らしき場所に出会えているような気がします。

お客様は私を信用、信頼してご来店くださり、物件販売をお任せいただいたり物件購入のご依頼をいただいたりします。

もちろんご購入前のご相談にも多くのお客様にお声がけいただけるようになりました。

これって私にとって何よりの栄養素なのかもしれません。

そのお客様のご要望、ご期待に沿うため全力で取り組んでいます。

最近不動産取引でお会いする業者さんに

『調査が細かいですよね。』

とか

『そこまでやるんですか?』

というようなお声をいただきます。

そんな難しいことをやっているわけではなく、ごく普通のリスク調査をしているだけの話です。

売主側なら売主側の、買主側なら買主側の。

金額交渉についても売り側の場合は買主はこういったリスクがあるので少し金額は割り引いても売却すべきですよとか、買主側ならこういったリスクがあるから少し指値を入れましょという風に。

指値を入れるのでもただ販売価格の1割は交渉してみようとか、端数を切ってくれないかと何の根拠もない交渉には応じたくありません。

それは売主に失礼な話であり、それがもとでこのお客様には売りたくないというようなことに発展することもあり得ます。

なので交渉の際にも交渉理由をなるべく述べるようにはしています。

普通のことを普通にやっているだけです。

私が仕事ができるわけではなく、仕事ができない人が世の中に多くなっているということなんですよね。

あっ。

でも最近の取引先でこの人仕事できないなと思ったわけではありませんよ。

ここは勘違いなく。

そういう意味ではないので。

今後の仕事がやりにくくなりますし。

最低でもうちの奥さんには

『うちの夫は仕事ができる』

と思ってもらえるようにがんばろっと。





分譲マンションの重要事項調査報告書

マンション(区分所有建物)の売買の時に管理会社から重要事項調査報告書というものを取り寄せます。



これにはマンション全体の修繕積立金がいくら積み上がっているのかとか、過去にどういった大規模修繕が行われたというような記録が記載されています。
耐震診断やアスベスト調査の記録の有無、その結果なども読み取ることができます。
契約するかしないかを判断する重要な指標となりますので、本来なら全ての検討先のマンションの重要事項調査報告書を見て判断したいところなのですが、管理会社からこの資料を取り寄せるのに費用がかかります。
管理会社毎によって費用は変わりますが5,000円から2万円前後の費用が必要です。
また手元に届くまで2〜3日要します。
なので、多くの不動産屋さんでは売買契約の申込が入ってから取り寄せることが多いと思います。

うちの場合は売却物件としてお預かりしたマンションの調査報告書はその時点で取得するようにはしていますが、購入依頼の場合はやはり全ての物件の調査報告書はご用意していません。
なのでその内容について契約前の段階で驚くことがたまに発生します。
修繕積立金が不足して借入金がある場合、将来管理費、修繕積立金の値上げが決議されている場合、滞納額がえげつない事になっている場合、様々なケースがあります。
不動産会社によっては、その内容をそのまましれーっと書き写して内容の精査もせずに送ってくる場合が多くあります。
不動産会社の立ち位置でいうと、きちんと説明しましたよという事になるのでしょうが、慢性的に修繕積立金が不足して借入を起こしている場合、大規模修繕を施すお金がなく放置されている場合には注意が必要です。
たまに周辺物件に比べあまりにも修繕積立金が安い物件を見かけます。
『本当にこの修繕積立金で大規模修繕が施せるの?』
というマンションも見かけます。
所有者にすれば毎月のランニングコストが安くつきますのでいいようにも思えますが、先ほどの話のように数年後の大規模修繕が行えないという事態も起こり得ます。
というよりも必ず発生します。
築年数が古くても外壁塗装屋上防水がきちんと行われており、エレベーターやエントランスがリニューアルされているマンションは安心です。
でも築年数が古くてそういった共用部分がリニューアルされていないマンションがあったとしたら修繕積立金の現在貯まっている額はチェックするべきです。
大規模修繕が行われていないのに修繕積立金が少額しかプールされていなければ、修繕積立金の値上げや場合によっては一時金の回収ということが発生します。
多くの場合そういうケースでも一時金の徴収は同意が得れないというか、まとまったお金を払えないという人が多いので修繕積立金の値上げということになるのですが、問題はその値上げ金額です。
1割、2割程度の値上げならあまり販売価格に影響しませんが倍額とか倍額で収まらない場合もあります。
その時点で決まっていることもありますし、将来の値上げ決議がされていることもあります。
この場合はその金額により判断できるので分かりやすいケースですが、明らかに修繕積立金が不足しているにも関わらず何の対策もなされていないことがあるので注意が必要です。
築15年ほど経過していて大きな修繕記録もない、それなのに貯まっている修繕積立金は1000万そこそこ。
これはもうだいぶ危険です。
また築30年を超え大規模な修繕を施した形跡がない。
これも危ない兆候です。
先日自主管理のマンションで驚くような物件がありました。
自主管理というのは、マンション全体を管理している管理会社がなく所有者全体で管理運営しているマンションのことなのですが通常誰か理事長とか理事とかを決め所有者から管理費や修繕積立金を徴収し運営していくのですが、修繕積立金なしというマンションが・・

しかも管理費も不透明・・

うーん・・

どうするんだろ?

案の定、マンションの外壁にはクラックが・・

理事長もいないくらいなので当然総会も行われていないでしょう・・

誰かが音頭を取ってみんなを集め修繕計画を立てないと大変なことになるのでしょうが、そんなことは心配していなのでしょうかね。

日本にはそういった区分所有建物が多分他にも存在しています。
連棟住宅でも他の所有者の同意がなければ建物を切り離したり解体したりもできません。
そうやってどうすることもできない空き家が増えていくのですよね。
法整備が必要です。
分譲マンションなら管理規約があったり、3/4の同意があったら建て替えできるとかの決まりがありますがその管理規約さえなければ、また連棟住宅なら管理規約も存在していません。
ということは、もう放置するしかない。
こんな話は今後ますます増えていく可能性がありますよね。

うっかりこんな物件をつかまされないようにしてくださいね。

購入前には物件調査を。
そして信用できる会社を選びましょうね。

また皆様のご相談お待ちしております。

競売入札時に調査費用をいただく訳

当社では競売入札のサポート業務を行っております。

競売入札に手慣れていない一般のお客様のお手伝いをするわけです。

競売といっても何のこと?

という方もまだもちろん多いと思います。

競売とは、一般的には抵当権の実行により行われます。

住宅ローンなどを組むときに、必ず抵当権というものを不動産に設定されます。

これは、ローンが支払えなくなった場合に不動産を強制売却して融資額の全額、または一部を回収しようとするために設定されているものです。

競売にはいくつか種類があって、この抵当権の実行以外にも行われることもあるのですが競売市場に出回っている物件のほとんどは抵当権もしくは根抵当権の実行によるものです。

一般の方がどう識別するかというと、事件番号を見れば一目瞭然で、

平成29年(ケ)第〇〇〇号

この(ケ)の部分が抵当権もしくは根抵当権の実行の事件であるということです。

事件というと何か聞こえが悪いですが、裁判所で取り扱うものなので事件と呼んでいるということであまり深く考えないでくださいね。(笑)

その競売の入札を考えている方のお手伝いをしているわけですが、以前は調査費用をもらわずに落札時の成功報酬だけで請け負っていました。

でも、そうすると調査の時間、調査にかかる費用だけが先行してどんどん出ていくことになります。

そのうち、その資金を回収しようと高値で示唆するような悪い考えが脳裏によぎってしまったので調査費用をしっかりといただくことに決めました。

私はいつも言っていることなのですが、1回入札して1回目でいきなり落札できるほど競売って甘くはありません。

市場より安く買えるのが競売の最大のメリットなので、高値で落札してしまえば何の意味もなくなるから。

そんな理由で、市場より安い価格での入札をお勧めしています。

もちろん高値でもこの物件を買いたいという物件が見つかった場合には別ですが、多くの方は競売物件に目を向けるのは自らの居住用ではなく投資用物件としてです。

それならば、安い金額で入札し落ちればラッキー。

こんなスタンスがベストだと思っているからです。

それなのに、落札しないと報酬が発生しないので落札できそうな金額で入札してもらおう。

こう思ってしまえばもうお終いです。

ということでしばらく競売サポート業務から遠ざかっていました。

もちろん、頭によぎったからやめたのであってお客さまに高値で示唆したことは未だにありませんので、過去のお客さまもご安心くださいね。

でも競売は面白いのでもう一度サポート業務をしっかりとやっていこうと決めた数ヶ月前からは、事前に調査費用をいただくスタンスに変えました。

調査費用は21,600円(税込)です。

これでも役所に足を運んだり、近隣の謄本をあげたり、現地にも足を運んだりすると儲けにはなりません。

日当分も出ないかもしれません。

1物件の調査に最低でも2,3日はかかりますのでこの業務だけでは家族を養ってはいけません。

でも少なくとも落札してからの失敗は限りなく回避できますので、私にとってもお客さまにとっても最良な方法ではないかと今は思っています。

一般の方が以前競売入札で失敗したという話はちょくちょく耳にする話です。

共有持ち分の競売なのに知らずに落札してしまい、当然のことながら自己使用できなかったとか、借地権の物件を競落してしまい地代が必要だったことさえ知らなかったとか、笑うに笑えないケースです。

そんな単純なミスはともかく、占有者との明け渡し交渉などは熟練者の交渉術が必要になる場合が多いです。

また、入札金額についても売却基準価額を目安にしているようでは一生落札できることはありません。

そのあたりの目安を知る意味でも、プロのサポート契約は必須です。

私が加入している団体に不動産競売流通協会(FKR)という団体があります。

その中には私以外にも競売物件に長けた不動産業者さんが多くいらっしゃいますので、お近くの加盟店がありましたらぜひご利用ください。

というのも、私がサポートできるエリアは限定されているからです。

大阪府、兵庫県南部に限らせていただいております。

それ以外の地域は残念ながらお引き受けできません。

相場観もなければ占有者との折衝もできる距離ではないからです。

なので遠方のお客さまはこちらのサイト981.jpよりお近くの加盟店さんをお探しください。

大阪、兵庫のお客さまは当社ホームページよりサポートのご依頼をお待ちしております。

サポートの内容については、そちらからご覧いただければ助かります。

それではお問い合わせお待ちしております。

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代表取締役 大西 征昭
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プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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