ほんとうに大丈夫?不動産投資

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不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

譲渡所得

居住用財産の特別控除が使える時が!

不動産を売却した時に利益が出れば譲渡所得が発生します。
これは長期譲渡か短期譲渡かによって税率が変わります。
売却した年の1月1日現在で所有期間が5年を超えていれば長期譲渡として、超えていなければ短期譲渡という扱いになります。長期と短期では課税される税率が変わります。
売却して出た利益に対して、短期では39.63%、長期では20.315%が課税されます。
これは所得税、住民税、復興特別税が加算された税額になります。
この利益というのは単純に購入した金額と売却した差額というものではなく、購入した金額には仲介手数料や登記費用、印紙代や不動産取得税なども含まれますし、同様に売却金額からも仲介手数料、登記費用などは控除することができます。
ただし建物に関しては所有期間分を減価償却する必要がありますので、詳しい計算についてはまたご相談下さい。
不動産投資をされている方の中には、この短期譲渡、長期譲渡というものを気にされる方が多いのですが、マイホームの場合ほとんど気にかけるケースは少なくなっていました。
なぜなら。
マイホームの場合は購入した金額より売却する時の金額が大きく下回る場合が多いのです。
新築で購入し、何年か住んだ後離婚や住宅ローンの支払いが出来なくなり手放すという場合、3、4年で減った残債分より値下がり幅が倍以上発生していました。
中古で購入する場合、購入者自らがリフォームする必要が生じます。
その場合、リフォーム分は値下げ交渉してきますし、業者が買い取り売主になる場合はその業者さんの利益分も売値から下がります。
したがって新築で物件を購入した場合、住宅ローンの残債の返済額よりも値下がり幅が大きくなっていたために譲渡利益が出なかったのです。
利益が出ないどころか、売却しても残債分が返済できないために売却すら出来ないというケースも少なくはありませんでした。
でも最近そうでもないケースが登場しています。
都心部の区分所有建物はここ2、3ねん価格が上昇しています。
新築マンションの建築費が高騰し、販売価格も上昇しました。
それに伴い中古マンションの市場に注目が集まっているのです。
新築マンションに手が届かない方が中古マンション市場に流れ出したのです。
場所、築年数、物件にもよりますが、2割〜3割程度上昇しているマンションも出てきています。
そうなると新築購入時よりも高く売却できたり、中古でも購入した金額より高く売却できるケースも頻繁に起こってきています。
そうなると先ほどの長期譲渡か短期譲渡かというのは気になりますよね。
税率が倍ほど変わりますから。

でも、実は居住用財産には3000万円までの特別控除というものがあるのです。
居住用財産というのは、つまり自分が住むために購入した不動産、自宅を売却した場合ということになります。
自宅を売却した場合、利益が3000万出たとしても譲渡所得はかかりません。
これには長期、短期関係ありません。
しかも自分が居住しなくたってから3年を経過する年度内に売却した場合でも、この特別控除が適用になります。
つまり、自宅を売却しようと思ったけど残債分以上で売却できそうにないから売却さずに他人に賃貸していたという物件でも、3年を経過していなければ特別控除が使用出来ます。
実務ではこうした賃貸として貸出しているケースが多く存在します。
残債分で売却することが出来ず、足らない残債分を用意出来ない場合などには第三者に賃貸で貸出し、住宅ローン分だけでも支払ってもらえるならいいかという形で賃貸することが少なくはありません。
こうした場合でも今の時勢なら、その当時よりも高い金額で売却出来るかもしれません。
その当時よりも若干でも残債は減っていますので、ひょっとしたら売却して手元にまだ余剰資金が残るケースも想定出来ます。
そうした方にとって今は千載一遇のチャンスかもしれません。
2年前に不動産屋さんに相談したが、その金額ではとても売れないよと言われた。
3年前に相談したが、賃貸にした方が毎月いくらか手元に残るよと言われ賃貸に貸出した。
というケースでも、今ならその当時よりも高い金額で売却できるチャンスがあります。
相場というのは生き物です。
常に変動するものなのです。
不動産の売却査定でも、実際にはどの事例を引っ張りだすかによって査定金額は大きく変動します。
安い事例を3例比較するのと、高い事例を3例比較するのとでは上下で2、3割は変動します。
同じマンションでも、一昨年の同時期、今年の前半の事例では1割、2割変わっていたりします。
安く買い取りたい業者さんでは、安い事例をピックアップし、高くても専属専任で預かりたい業者さんは高い事例をピックアップしてきます。
つまり、不動産の腹算用次第で査定金額は変動します。
当てになりませんよね。
なので、いい価格で販売したいと思うなら、まずご自分の不動産の価値を知っておく必要があります。
そのためには不動産一括査定というのは一つの選択肢としては有効です。
知り合いの不動産屋さん、信頼できる不動産屋さんがいない場合にはその手段が一番有効的かもしれません。
大手だからといって、ご自分の不動産をより高く売却してくれるとは限りませんし、逆に小さい不動産屋さんだからといって親切丁寧と限っているわけではありません。
ご自分の意志をきちんと汲み取ってくれ、親身に考えてアドバイスをくれるパートナーを選ぶ必要がありますよね。
今は不動産を売却するにはとてもいい時期ではあります。
もちろん今後も値上がりする可能性は0ではありません。
でも、都心部に物件をお持ちで数年前に購入している方なら、購入時と同程度、もしくはより高い金額で売却できる機会ではあります。
同程度の金額で売却出来れば、居住期間中はタダで住めたようなものなので十分ありがたい話ではないでしょうか?
その期間分の残債は減っていますから、売却時にキャッシュが残ってきます。
もしやと心当たりのある方は是非一度ご相談下さい。
査定、ご相談は無料で行っています。
ただし関西近郊の物件に限ります。
それ以外の地域では、申し訳ないですが調査費と交通費を頂きます。
みなさまのご相談お待ちしております。

築古物件は減価償却を取るべきか取らないべきか?

築年数の古い物件、例えば木造の築30年の物件を購入したとします。
木造住宅の耐用年数は22年ですから耐用年数を過ぎています。
この場合は耐用年数×20%で4.4年、一年未満は切り捨てになりますので、減価償却の年数は四年ということになります。
物件価格のうち建物価格、土地と建物の価格の振り分けをいくらにするかという問題がまずあります。
まず売買契約書に建物価格が記載されている場合、この場合はその金額が適応になります。
次に記載がない場合、この場合は固定資産税の評価額で土地と建物の価格を按分します。
評価額の金額によって割合を求め、建物価格を割り出します。
この場合は自然に計算されますので、あとは計算式にのっとって算出するだけです。
減価償却を多く使いたいからとか、売主が消費税課税業者で売買価格のうち建物の消費税分を納税しなくてはならないケースで、売主が建物価格を抑えたい場合などは、売買契約書に建物価格を入れ込むことがあります。
売主都合であっても、買主都合の場合であっても購入側は建物価格が高い方がいいのでしょうか?
確かに減価償却を四年で出来るとなると
建物価格が400万円(物件価格600万)とすると年間100万円も経費計上出来ますので、不動産所得はほぼかからなくて済むかもしれません。
逆に不動産所得は給与所得と通算できますので税金の還付も受け取れることになります。
減価償却は魔法の経費と言われる所以です。キャッシュフローが伴わない経費です。
でも本当にそうなのでしょうか?

減価償却されるということは物件の帳簿価額が減少するということです。

つまり、

売却する際の元になる金額が減っているということです。

つまり、

売却した時の不動産譲渡税の対象となる原価が少なくなるということですを

つまり、

売却した時に利益がたくさん出るということです。

あれ?
いいことじゃないの?

と思うかもしれませんが、

利益が出れば不動産譲渡税というものを支払わなければいけません。
この不動産譲渡税というのは、所有期間によって税率が変わります。
1月1日目現在で所有期間が5年を超えていれば長期譲渡、超えていなければ短期譲渡ということになります。
その税率は長期譲渡で20.315%、短期譲渡で39.63%になります。
例えばさっきのケースで四年後に売却したとすれば、減価償却が全て終わってしまっているので取得原価は200万円になってしまいます。(仲介手数料などのその他の取得原価を除く)
この物件を購入時と同じ600万円で売却したとしますと、600万-200万円万(減価償却分控除後)で400万円に対しての39.63%分158.52万円が納税しなければいけない金額になります。
では、減価償却で軽減できた税率はどのくらいだったのでしょう。
不動産所得は給与所得と通算できますので、年収600万くらいですと所得税は約10%、住民税も10%と考えると年間20万円ほど軽減できたことになります。
4年間で80万円。
80万円節税して、158.52万円納税することになります。
では、同じケースで建物価格が100万円だったとしましょう。
この場合なら所得税の軽減が4年間で20万円。
譲渡した時は600万-500万円で、不動産譲渡所得100万円に対しての39.63%の39.63万円が不動産譲渡税の金額になります。
20万円軽減して納税額は39.63万円。
どちらが得だったのでしょうか?

もちろん長期譲渡になるのか短期譲渡になるのかによって税率は全然違いますし、建物価格によっても異なってきます。
でも共通して言えることが、将来にわたり売却する可能性があるかどうか?
売却するなら減価償却というのは諸刃の剣です。
売却しない場合でも、減価償却期間が終われば所得丸々に対して課税されることになります。
よく減価償却を利用する方法で区分所有建物を30年ローンとか35年ローンで買わせる不動産業者がいますが、これは売却を前提にしていないのと、高額な給与所得の方限定で通じる方法です。
実際10年後、15年後に売却すればローン残債を大きく割り込む金額でしか売却できませんので、売り側にすればその想定は必要ないのですよね。
その頃には担当者は辞めていますから。
減価償却というのは『魔法の経費』ではなく、『悪魔の囁き』なのですよ。

減価償却をセールストークに不動産を売る業者さんには騙されないようにしてくださいね。

不動産投資物件の考え方(出口戦略とキャッシュフロー)

不動産投資は何の目的でするのでしょうか?

目的には2種類あって

1)インカムゲイン
購入した不動産から毎月の安定収入を得る

というのと

2)キャピタルゲイン
購入した不動産を売却し、利益を得る


この2つが主な目的になります。

その他には相続税対策や節税目的などで不動産を購入することもありますが、その場合投資と呼ばないのでは?と思うところがありますので、今回は省いて考えます。

つまり、長期保有しながら毎月家賃をもらうというのと、将来値上がりしそうな物件を取得して売却益を得るという2つのやり方ですね。

今収益物件価格は高騰していますので、数年前に購入した物件を売却すれば売却益はほとんどのケース生まれます。

3年前に5,000万円で購入した物件が7,000万円、8,000万円で売却できるというのは今はよくあるケースです。

ただこの場合、短期譲渡という形になり、不動産譲渡所得として、経費を除いた利益に対して39.63%(所得税30.63% 住民税 9%)の税金がかかります。

ここで注意しなければいけないのが、1月1日時点で所有期間が5年を超えているかいないかでかかる税金が大きく異なることです。

5年を超えていれば、税金は20.315%(所得税15.315% 住民税 5%)に下がります。

約半分ですね。

この所有期間というのは相続の場合、被相続人が取得した期間を引き継ぐことができるので、相続物件の譲渡所得はほとんどのケース長期譲渡所得として計算されることになります。

ただ今の時勢を考えると5年待つより、高くで売れる時期に売却した方が支払う税金が高くても手元に残るお金は多くなったりということも考えられますので、その辺りも考慮する必要はあります。

このように、購入した金額より売却時に高く売れるなら不動産投資で失敗することは100%ありません。

でも、そんな物件今回のように価格が上昇気流にある時は別ですが、なかなか巡り合うことなどありませんよね。

今の上昇気流の時でも、売却すれば物件は当然なくなってしまいます。手放してしまえば家賃収入はなくなります。

代替え物件を取得しようとすると、その物件を購入する際には結局高く購入しないといけませんので、不動産投資をやめるという場合にはいいのですが、継続する場合は手放すタイミングが難しくはなります。

なので、出口を考えて購入するというのは非常に難しい選択にはなるのです。

ではどうすればいいの?

考え方として有効なのは、購入した金額より値下がりしにくい物件を狙うというやり方が一番オススメです。

新築で購入した物件があるとします。

一戸建などは特に顕著なケースですが、3,000万円で新築で売り出されている物件の場合、4~5年で競売にかかっていくらくらいで購入できると思いますか?

周りの売り出されている状況にももちろんよりますが、新築現場が周りに数件あるような物件の場合、最低でも2~3割くらいは安く購入することができます。

つまり2~3割は値下がりしているということです。

でもこの間賃貸で運営して、利回りが年間6%取れたとしたらどうでしょう?

5年間で900万円稼いでくれることになります。

つまり、2,100万円で5年後に売却したとしても差し引き0になります。

もちろん購入時、売却時の諸費用を考えると2,400~2,500万円で売却しないとチャラにはなりませんが。

これが中古物件ならどうでしょう?

2,000万円で購入した物件を5年間所有して売却した場合、5年後に売却してもここまで値下がりはしません。

1割値下がりしたと考えて、1,800万円で売却した場合。

購入時諸費用150万円(仲介手数料含む)、売却時諸費用60万円(仲介手数料含む)。

手残り1,590万円になります。

利回り6%で5年間運営したとして、600万円の家賃収入。

これでもトータル190万円の利益になります。

売却時に損をしていてもトータルでプラスに転換していることになるのです。

もちろん値下がりしているタイミングで売却する必要はありませんので、家賃が入っている間はずっと所有していればいいのです。

で、入居者が退去したタイミングで売却すれば一番いいタイミングになりますよね。

今回のシュミレーションは利回り6%で計算しましたが、もちろんもっと高利回りで稼働させることは可能ですし、購入する物件を吟味すれば、もっと収益性を出すことは可能です。

たとえば、先日ご紹介したタワーマンションがあります。

『なんばグランドマスターズタワー』67.84平米の1LDKです。

3,780万円で売り出し中の物件になります。

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なんばグランドマスターズタワー705号室

こちらのマンションは売買だけでなく、賃貸の需要もとても高いマンションになっていまして、賃貸募集すれば家賃18万円で貸し出すことも可能です。

管理費、修繕積立金で約16、000円ほどかかりますので、純収益は月額164,000円になります。

年間で約200万円の収入です。

5年間所有すれば約1,000万円の収入になります。

価格の方も比較的高値で安定しています。

それは、現在のタワーマンションの建築費が高騰しているのも要因の一つとしてあります。

マンションの建築費は高騰を続け、現在では坪当たり100万円というのが相場になっています。

タワーではもっと建築費がかかりますので、現在売り出されている多くのタワーマンションでは、大阪でも人気のあるエリアでは坪当たり300万円が販売価格になってきています。

安い物件でも坪当たり200万円、今回の67.84平米で換算すると4,100万円ということになります。

今回ご紹介しているマンションでも中古の販売実績で言ってもここ2,3年は上昇しています。

つまり、5年後に売却しても2,000万円台まで値下がりするとは考えにくい物件になっています。

たとえ、1割の値下がりがあったとしても3,400万円です。

購入価格と考えても、十分利益は見込めることになります。

しかも、賃貸需要は大変高い地域ですので賃貸収入は安定して見込むことはできます。

逆に地方の物件や、賃貸需要が見込めない地域では厳しいと言わざるを得ません。

その場合は、かなりの格安で購入できるか、家賃収入で購入価格をペイできるくらいまで所有しておくというのが戦略になってきます。

その場合は表面利回りで15%近くまでは見込みたいところですね。

このように不動産投資にはいろいろな考え方がございます。

お客様のニーズに合った考え方でご購入していくことが必要になります。

株式会社ライフコンサルティングでは、売りたいものを売るというのではなく、お客様に合った物件をご提案するということを心がけています。

それが、収益マンションであっても、新築でアパートを建築するという話であってもです。

今回の物件は一つの例ですが、実はタワーマンションの物件にはもう一つメリットがあります。

タワーマンションの場合、固定資産税評価額は戸建に比べて非常に安く抑えられています。

つまり、相続税対策にも使えるのです。

購入価格の半値以下まで評価を落とすことができますので、相続税対策をお考えの方にもお勧めできる物件になります。

同じ物件でも、お客様の置かれている状況によって、メリットが大きく変わります。

なので、物件購入をお考えの方はぜひ一度ご相談いただくことをお勧めいたします。

みなさまのご相談お待ちしております。

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プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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