ほんとうに大丈夫?不動産投資

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不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

買い時

買う理由、買わない理由

今日は不動産投資のお話です。
『買う理由』
『買わない理由』

買うには理由があり、買わないには理由がある。
そう思っていませんか?

でも買う人って理由はないんですよね。
『将来値上がりしそうだから?』
『今が底値だから?』
そんな理由があると思っていませんか?

不動産に限らず相場は存在します。
去年に比べて今年の方が高いとか、今年の方が安いとか。

でもここ数年不動産価格は上昇し続けています。
土地値もマンションの価格も、そして一棟ものの収益物件の価格も。

『上がるってことは下がることもあるでしょ?』
そうなんです。
不動産価格も相場が上がったり下がったりを繰り返します。
でもどこが一番の高値で、どこが一番の底値なのかなんて誰にも分かりません。
例え有名な大学教授でも。

オリンピックが節目でそこから不動産価格は下落する。
2022年生産緑地の解除で不動産価格は暴落する。
言うのは簡単なのですが、じゃあその間誰も不動産を売らない、誰も不動産を買わない、そんなわけないですよね?

誰もが安いタイミングでは売りたくない、高いタイミングでは買いたくない。
そう思うのは当然です。
でも価格を決めているのは需要と供給のバランスです。
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欲しいと思う人が多ければ価格は上がり、誰も欲しいと思わなければ価格は下がる。
つまり、需要がある地域、需要のある物件は値下がりしません。
値下がりしませんというのはおかしいかな?
価格は変動しますもんね。
需要がある地域の物件は次に売却するときも売りやすい。
なので、需要の高い地域の物件を買っておけば大丈夫??

まぁ、そういうことなんですけど、需要の高い地域の物件は高い。
需要が高くなればなるほど高くなる。
今大阪の心斎橋駅前の土地なんて、1坪あたり3千万円、4千万円とか言われています。
1坪というと、畳2枚分。
これが3千万円、4千万円。。。

今はそれだけの需用があるっていうことなんですよね。
でもここまで高騰してくると、買うべきか買わないべきかというより、坪2千万円で売ってあげると言われても躊躇してしまいますよね。。

どこか一地域が高くなると、それにつられて周辺地域の土地相場も高騰していきます。
『◯◯から少ししか離れてないのに、この価格で買えるなら安いんじゃない?』
そうやって、周辺地域の価格も押し上げられます。

需要が高まっている時は、誰も損をしません。
買う側も、またその物件を買う側も。
そして、その土地に融資している銀行も。

だって、どんどん値上がりしているのですから。

でも、この結末はみなさんも想像できますよね?
一度経験していますから。
一度崩壊した流れは止まることを知りません。
あとは、これがいつ来るか?

それは私には分かりません。
東京オリンピック?
生産緑地の2022年?
大阪万博?

買わない理由を見つけるのは簡単です。
でも、買う理由を見つけるのも簡単です。
『値上がりするから』
『融資が付きやすいから』 
でも、この『融資が付きやすい』、ここに最近異変が起こっています。
スルガ銀行の一件以来、不動産向け融資への締め付けが顕著に現れてきました。

住宅購入で検討している際、
『ローンが借りれるなら買ってしまおう』
こう考える人は少なくありません。
その人の多くは、自身のローンに不安を抱えている人です。
消費者金融やカードローンの借入れがある、貯金はほとんどない、収入も高くない。
こういった人ほど、そういった思考回路に陥りやすくなります。
『ローンが通ったから買うのが正解?』
果たしてどうなのでしょうか?

今の支払い家賃より大幅にローンの支払い額が少なく、家計にプラスになるならありかもしれません。
でもそうした人の多くは、家賃と同額程度の住宅ローンの支払い額で住宅を購入します。

結末はどうなるか?
目に見えて分かりますよね?
今まで賃貸に住んでいて貯蓄ができなかった。
その家賃と同じ支払い額。
今後も貯蓄できるはずもありません。
そして、こどもさんの成長に合わせて教育資金や急な出費というものも増えていきます。
住宅ローン破綻です。

そうならないように家計を見直し、買う理由を作るか、貯蓄をして来るべき買い時に備えるか。

今はちょうど悩みどころです。

でもね。
最近この『融資が付きにくくなった』、ここに危機感を抱いている不動産投資家が多く現れています。
『うちなら、まだ何とかローンを通せますよ』
こんな言葉に騙される人も出てきそうな気もします。

『ローンが通ったから購入しよう』
こんな危険な発想にだけはならないようにしましょうね。

今は不動産を買わない理由があるとすれば、それは『今後値下がりしそう』、そう思った時です。
融資がつかなくなったというのは、ピンチではなくチャンスです。
購入できる人が限られてくるということは、購入できる人で居続けれる限りチャンスがあるということです。

他が買えないなら、不動産価格は下落していきます。
資金が潤沢にある人にとって、融資情勢が厳しくなるということはありません。

不動産価格は需要と供給のバランスですから、当然買える人が少なくなれば不動産価格は下落します。

下落したタイミングで購入できる人になっておく、これが不動産投資の必勝法です。

買う理由、それは『安くいいものが手に入るから』
買わない理由、『もっと安くで購入できるタイミングがあるから』
それだけのような気がします。

で、今は買い時売り時

どう思いますか?
新築の投資用ワンルーム、新築アパートは少し飽和気味、耐用年数の過ぎた投資用一棟マンションはスルガスキームの崩壊により融資が付きにくく出口がふさがっています。
このあたりの物件はもうしばらく様子見??
築浅RC一棟マンションは相変わらず堅調。
ということで、このあたりの物件はしばらく値下がりが期待できません。
民泊利用できる物件は好調、まだ高値止まりしています。

あまり影響を受けていない(高騰も下落もしていない)のは実需(マイホーム)の方でしょうか?
戸建とか、ファミリータイプの区分所有とかですかね?

もちろん、購入する場合は予算に合わせてターゲットを絞る必要がありますので、個別にご相談ください。
それぞれの方に合わせたアドバイスをさせていただきます。

ご相談は事前予約式になっていますので、あらかじめアポをお願いしますね。

それではご相談お待ちしています。

これから収益物件は安くなるの?

『収益物件はバブルだ。』
『価格が高騰してるから今は買い時じゃないよ。』
『そのうち下がってくるから、下がった時に買えばいいんじゃ?』

こんな声は2、3年前から聞こえてきています。
で、実際に価格が下がってきているかと言うとそうでもありません。

たしかにうなぎ上りに上がっていた時期に比べると少し落ち着いているような気はしますが、5%も10%も下落しているという実感は全くありません。

シェアハウスかぼちゃの馬車のスルガ銀行の件、サラリーマン投資家向けの過剰融資も世間の話題になり
『金融庁が◯◯銀行に調査に入った。』
『行政指導が出たらしいよ。』
こんな話もあり、サラリーマン投資家向けの融資が厳しくなってきているのは事実です。

じゃぶじゃぶの融資姿勢から、慎重な融資姿勢に変わってきてるのは間違いないとは思います。

だから??

『買う人が少なくなれば市場原理に基づいて、価格は安くなるでしょ?』
たしかにそうなんですよね。

長期で見たときには、また抜本的な金融政策・金融商品でも出ないことには下火になっていくかもしれません。

この議論をしている人は、よく昭和の終わり〜平成のバブルの頃と比較して話をしています。
あの時と今回では様相が大きく変わっています。
あの時は今日買った物件が明日もっと高値で取引されていく、そんな話をよく聞きました。
私ももういいおっさんになってしまった年齢ですが、バブル時代はまだ学生でした。
なので先輩に聞いた又聞きの話ですが。

それも目利きができて購入した物件ではなく、新築マンションの抽選に当たった人が完成と同時に売り出したら何百万も何千万も儲かっちゃった。
そんな時代でした。

お給料も右肩上がりの時代でしたし、自分の給料と同じように不動産価格も上がっていく。
景気が悪くなるなんて誰も想像していなかった時代です。

そして一番の違いは、金利の違いです。
不動産価格が上がっていくという前提のもとに購入している物件ですから、金利が高くても関係なかったわけです。
それがいきなり物件価格が下がり始め、売るに売れなくなるのですが、その金利負担がエゲツないわけですよ。
1億円の借入で金利8%としたら、年間800万円の金利負担です。
その金利負担に加えて不動産価値の低下、その間のキャッシュフローも今より全然悪かったりしますから、もう手を挙げるしかない。
そういう所有者だらけになるわけですね。

でも、今はどうでしょう?

金利は史上最低金利です。
金利負担も軽いものです。
しかも、転売目的で購入しているものではありませんので、満室に近い状態で回っている物件ならキャッシュフローが下回ることもありません。
それにこんな時代ですから、満室にしてくれる不動産屋さんも山のようにあり、ネットで簡単に検索をかけることができます。

つまり、売らなければならない理由がないのです。
そこに拍車をかけるのが建築ラッシュの問題です。
ホテル建築が盛況なので、建築費はまだまだ高騰しています。
新築価格が高いので中古市場に目が向いている。
これはまだ正常な状態です。
バブル時代は新築より中古の方が高かったですから。

そして今回の地震、大雨の影響で建築業界はまた大忙しになってしまうかもしれません。
そうなると。。。

建築業界はますます手薄になります。
そうすると建築費はまだまだ安くならない。
買う人がいなくても、原価が高くなるわけですから安くなってくれる理由がまだ存在しないということになります。

『木造アパートもどんどん建築されているけど、それも出口を失えば安くなるんじゃないの?』

不動産屋さんが販売用アパートを建てる場合、通常プロジェクト融資という形で1年ないし1年半くらいのスパンで融資を組みます。

『その間に売ってね。』
こういうことなんですが、1年経って売れてない場合いきなり競売にかけるかというとそういうわけではありません。

優良な取引先なら、
『もう一年伸ばしときますか?』
『なんなら、長期に切り替えてそのまま保有してもらってもいいですよ。』
こうなることもあると言うか、こうなることの方が多いですよね。

元々販売用ということは、お客さんに販売する価格に利益が含まれていますので、利回りは通常出回っている物件よりは良くはなります。

長期保有に切り替えたところでキャッシュフローはきっちり回っていきます。
これも、売らなくてもいい物件になってしまう可能性もありますよね。

現に付き合いの深い不動産会社の社長さんたちとお話ししていると
『長期に切り替えてくれるし、別に持っといてもいいねん。』
こういう声も聞こえてきます。

とは言っても、手掛けた案件全て保有するわけにもいきませんから、もちろん市場にはリリースされます。

その中でも高利回りの物件や、民泊転用できる物件は右から左に売れていきます。

たぶん今下がってくるのを口を開けて待っている人たちは、いつまでも口を開けたままの状態で終わってしまうかもしれません。

これから先どうなるの?

不動産投資向け融資は絞られてくるかもしれません。

『素人に大きな金額貸しちゃダメだよ。』
金融庁はこういう指示を出しているはずです。

『世間の風当たりきついからさぁ。』

こんな会話がなされてるかもしれませんよね。

これからは、自己責任で処理できる。
または、資産処理で何とでも返済できる。
ここだけがターゲットになってくるかもしれませんよね。

というより、半ばもうそうなってきています。

『あの時無理してでも買っとけばよかった。』
過去を振り返ってよく耳にするセリフです。

今がそのタイミングとは言いませんが、自分の手で何とか収益構造を変えることができそうな物件を見つける。

そんな物件を見つけることができればチャンスはまだ転がっています。

うちでは、そういうお手伝いをメインにさせてもらっています。

投資用不動産物件の価格が下がるタイミング。

それは、融資が付かなくなったタイミング。

*買おうと思っても自分の融資もつかないですよね。

もしくは、金利が大きく上昇したタイミング。

*この場合は融資は付きやすくなりますが、キャッシュフローが回らなくなります。

どっちのケースももう手が出ませんよね。

民泊もどんどん大手企業が参加し出しました。

一般の人が参入できるチャンスはもうなくなってしまうかもしれません。

これを最後のチャンスと捉えるか、もう諦めたぁと投げ出すかはあなた次第です。

まぁ、不動産を購入しなくても、民泊に参入しなくてもお金を増やす手段をお持ちの方は、静観しておくべきタイミングなのかもしれませんね。

でも、どうせチャンスを指を咥えて待っているだけなら、私たちと一緒に勉強してみませんか?

然るべきタイミングがやってきた時のために、何を学んでおき、どういう力を蓄えていくべきなのかを。

そんなきっかけ作りにL-styleClubをぜひご利用ください。

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最後に宣伝になってしまいましたが。(笑)


みなさんのご参加お待ちしております。




夢って叶えるもの?失うもの?

みなさんってお持ちですか?
その夢はまだ追いかけていますか?
それとも諦めてしまいましたか?

子どもの頃見てた夢、それはプロ野球選手であったりサッカー選手であったり、お医者さんや弁護士の先生だったかもしれません。
大人になるにつれ、自分と現実のギャップに気付き、その夢は諦めて平凡に生きていく道を選んだ方も多いのではないでしょうか?

そう考えると子どもの頃の夢を実現できた方って周りにもなかなか存在しません。
現実社会が分かっていない状況で抱く夢、それは理想ですらなくただの夢です。
ただの夢を実現するためには計り知れない努力が必要です。
友だちと遊ぶ時間を削って練習に打ち込んだり勉強に打ち込んだり、夏休み、冬休みも全てその夢のためにつぎ込まないと叶えれない夢です。
でもみなさんその子どもの頃に見た夢以外他の夢を抱いたことはありませんか?
マイホームを持ちたいとか、結婚して子どもを作り幸せな家庭生活を過ごしたいとか。
また起業してお店を持ちたいとか社長になりたいとか。
人それぞれ抱いた夢は違うにしろ、何らかの違う夢を見つけている人が多いのではないでしょうか?
その夢は叶いましたか?
大人になって現実社会に揉まれてから見る夢って、儚い夢ではなく手の届く夢になります。
その夢を叶えるには血の滲むような努力は必要でなく、ただ一歩踏み出すことで実現に大きく近づきます。

でもその一歩が踏み出せないまま終わってしまう人も少なくはありません。
私がそこそこ大人になってから思っていた夢、マイホームを持ち家族を持ちかわいい子どもに囲まれて生活する姿、それはもう叶いました。
自宅の下で喫茶店をし、二階で麻雀屋さんをしたい。
麻雀が三度の飯より好きだった時代の話です。(笑)
もし今も同じ夢を抱いていたら実現することは難しいことではありません。生活していけるくらいの収入が得れるかどうかは別にして。(笑)
今やマイホームという夢はほとんどの人が叶えれる夢になりました。
頭金なし、諸費用まで住宅ローンで借りれる時代です。
それより結婚することの方が難しい時代になっているのかもしれません。
未婚率も増加しています。
婚期が遅くなり女性も社会に出て自らの手で稼ぐようになっています。
正社員なら手取り15万円ほど。
実家暮らしなら毎月10万円以上自分のために使うことのできるお金ができます。
でも結婚したら旦那さんの手取り、仮に毎月30万円としましょう。ボーナス除いてですよ。
これでも年収でいうと500万円くらいですよね。
平均所得より少し高い水準です。
それでもその中から家賃(住宅ローン)払って生活費、生命保険、旦那さんのお小遣い、将来のための貯金って考えると独身時代の生活の方が明らかにいいわけです。
生活を落としてまで結婚したいとはなかなか思わないのかもしれません。
もちろん女性だけでなく男性も同じです。
独身時代なら自由に使えたお金が、お小遣い制になり毎月3万・・
『結婚しない方がいいんじゃないの?』
こう思ってしまう気持ちも分からなくはありませんよね。
結婚する動機、これが今の時代に欠如しているのかもしれません。
結婚しなければ引越しもしない、引越しをしなければ賃貸も売買も動かない。
子どもが生まれなければどんどん高齢化社会になり、将来もらえるはずの年金も危うい。
年金がもらえないかもと思えば今あるお金は残したくなる。
お金がない人はお金を使わなくなる。
お金を使わなければモノは売れなくなりデフレに。
『風が吹けば桶屋が儲かる』
的な。
私たち不動産屋さんに取って引越しの需要が少なくなることは死活問題です。
でもそこに救世主が現れます。
投資用不動産バブルです。
外国人投資家が日本の不動産を買い漁り、サラリーマン大家さんたちが増えました。
でも思い出してくださいね。
賃貸需要って弱ってるんです。
でも投資用不動産の価格は上がってます。
景気も良くなっていません。
消費も向上しているわけではありません。
ということは家賃が上がっていくことはありません。
なのに不動産価格は上がっています。
『風が吹いてないのに桶屋が儲かっている。』
やっぱりバブルですよね。
バブルってことはいつか弾けてなくなります。
弾けたときにどうするか?
大損をこいて撤退するか、逆に買い場と思い買い進めるか?
いずれにせよ強制的に市場から退場させられるより自らタイミングは計りたいですよね。
そのためには誰かに踊らされないということが必要です。
不動産屋さんに相談すれば、
『買いましょう。買いましょう。』
の一辺倒です。
中には
『今が買い時ですよ。』
くらいに煽ってくる方もいるかもしれません。
でも今は買い時ではありませんよ。
ただフルに融資を利用して買える時期は今しかないかもしれません。
今はまだ不動産に対して積極的な金融機関も多く融資を受けるためのハードルは決して高くはありません。
でももしこの先マンション経営で破綻者が続出し社会問題になるようですと、金融機関は一気に引き締めに走ります。
そうなると今までみたいに物件価格の満額の融資などはあり得なくなってきます。
絶好の買い場が訪れても、結局指を咥えて見ているだけという状況も容易に想像がつきます。
そう考えると何が正解なのでしょうか?
ただ株と違って自分の力でその価値を向上することができるのが不動産です。
私の場合、これが本業ですからいくら逆風が吹いていようとも購入し売却し利益を出すという仕事をしていかなければなりません。
だから勉強して少しでも失敗する確率を減らそうとしているわけです。
でもみなさまは違いますよね。
不動産投資をやってもいい、やらなくてもいい立場です。
なので無理して満額融資を受けてまでするべきものではありません。
お金が使える状況で、寝かしていても仕方がないと思っている人だけ参入するべきで、買ってもいい、買わなくてもいい状況で判断しないと不動産屋さんの格好の餌食になってしまいます。
このブログをご覧いただいているみなさまの当座の夢は不動産投資で成功し安定収入を確保すること、資産を増やすことだと思います。
安定収入を確保できたと思ってもその収入がだけだったとしたら意味がないですよね。
また資産を増やしたと思っていても、増えたと思っているのは自分だけで周りから見たら不良債権だらけだったとしたら?
将来のためだと思っていることが逆に将来自分の首を絞めることになるかもしれません。
そうならないためにも定期的に自分の資産の入れ替え、見直しをする必要があります。
そのためにはいつでも気軽に相談できる専門家を持っておく必要があるのではないでしょうか?
物件購入から賃貸管理から全てその専門家に任せるというわけではなく、税理士さんのような立場で冷静に判断してくれるような立場の不動産屋さんが。
私によくご相談いただくお客さまのほとんどは私が一元管理しているわけではありません。
購入の窓口も私一人より門戸を開いた方がより良い物件に出会えるでしょうし、物件の管理も物件に近い不動産会社さんの方がフットワークも軽いでしょう。
なのであえてうちでやりますよというお話はしていません。
これがいいのか悪いのか賛否両論はありますが、万全のパフォーマンスができない仕事はお断りするようにしています。
『管理はいいよ。安定収入になるから。』
こういうお話ももちろんいただきますし、それに意を唱えるつもりもありません。
『購入窓口を絞らさないとお客さんが逃げちゃうよ。』
こんな話も同業者からしていただきます。
自分のことだけ考えていたらもちろんそうでしょう。
自分からしか買わない。
そんなお客さまを何人か抱えていればそれだけで裕福な生活をすることも可能です。
でもそれが本当にお客さまのためなのかと考えたときにやっぱり躊躇してしまいます。
今は何とかお客さまが途絶えず、生活するのに困ってはいません。
なので、きれいごとを言っていても何とか生活は成り立っています。
でもこの先は分かりませんよね・・・
なので、逆に多くの人のアドバイザーになり相談料という形で還元していただければ、その方がみなさまのお役に立ちつつうちの家計も成り立って行くのかなと思ったり。
不動産に関わりながら従来の不動産屋とは一線を画した形でライフコンサルティングが存続できればいいなとをいだいています。

話は戻りますが、みなさまはどんな夢をお持ちですか?

その夢のお手伝いをできればいいなと考えています。
不安を抱える未来ではなく、安心できる未来を創るために。

これからも夢を叶えるためのご相談お待ちしております。

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会社概要
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株式会社ライフコンサルティング
代表取締役 大西 征昭
大阪市住吉区長居3丁目13番8号
TEL06(4703)3300
FAX06(4703)3993
mail:oonishi@life-consulting.net
プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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