ほんとうに大丈夫?不動産投資

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不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

買取

不動産投資のコツって安く買うことです。でも・・

不動産投資に限らずどの投資でも同じですが、安い時に買って高い時に売れば儲かります。

当然の話で、改めて何を言ってるのと言われそうですが実際に簡単な話ではありません。

株式投資でもそうですが、下がっている時に買って、もう上るだろうと思っていてもそこからまだ下がったり、上がっている時に売ってもう下がる頃だろうと思っていてもまだまだ上がったりします。

絶妙なタイミングで売り買いすることって容易くはないんですよね。

それは毎日のように不動産を取り扱っている私たちでも同じです。

では、なぜ不動産屋さんは損をしないのか?

不動産屋さんが不動産を売り買いするのは商売でやっています。
今日仕入れた商品を5年後、10年後に売却しようとして購入していません。

今日仕入れた商品は来月、再来月に売却しようとします。
これは中古とか土地とかの話で、新築戸建てや新築マンションなどは計画から着工、竣工まで時間がかかりますのでまた別の話です。

つまり相場の大きな変動が来る前に売却します。

なので失敗する確率が非常に低くなるわけです。

しかも、相場感が分かっている分高値で購入することもありません。
安く買える商品のみ仕入れて、加工して、販売します。

ひと昔前なら、加工せずに右から左に再販できるようなネタもゴロゴロありました。

でもこれって売り側の仲介業者の協力なしではできません。

仲介業者がなぜ不動産業者に横流しするのかご存知ですか?

不動産仲介の仕事って、売主、買主双方から仲介手数料をもらうことができます。
それは買主、売主ともに自分のお客様だった場合、間に不動産会社が介入しなかった場合です。

その場合売買代金が400万円以上だった場合、売買代金の3%+6万円(消費税別途)かける×2の仲介手数料がもらえます。

しかも右から左に再販できる金額で売価をくくっている場合、買い側の不動産会社からも専任の媒介契約をもらいます。

さらにこの再販物件を直の買主に売れば、さらに売買代金の3%+6万円(消費税別途)をもらうことができます。

つまり2往復のダブルの仲介手数料を受け取ることが可能になります。

なので長期保有目的の買主さんにそのような美味しい物件が紹介されることなどあり得なくなります。

でもこれって最初の売主さんを騙していることになりませんか?

一番最初の売主さんはこの間の再販業者さんがいなければ、あと2割から3割余分に売買代金を受け取っていたことになります。

なぜこんなことがあり得るのか?

それは個人商店ではなく、大手不動産仲介業者がそういうことをしているからです。

『大手だから安心だろう。』
『テレビCMをやってるところだから安心だ。』

こういう先入観を元に安易に判断していることが少なくはありません。

また、
『相続した物件だから、少々安くても早く換金して現金化したい。』
こういう需要もあります。

でもこれも不動産会社の買取でなくても早期売却、早期換金することは十分可能です。

不動産の流通があるエリア(都心の区分所有や土地など)では、相場の1割減で募集できれば1週間、2週間で買付が入りますし、決済まで1ヶ月足らずで換金できます。

しかも相続案件の場合、相続登記が相談時点では完了していないことが多くあり、その場合相続登記が完了するまでは所有権移転ができません。
つまり決済自体も相続登記完了後でしかできないのです。
そうすると早くても1ヶ月はかかりますから、実は一般顧客に売却するのと換金時期は変わらなくなるのです。

でも不動産会社の営業マンはきっとこう言うでしょう。
『不動産会社の買取ですから、ローン特約もありませんので安心です。すぐに決済できますし、瑕疵担保も負わなくて大丈夫なので早めに現金化したいのなら一番いい方法です。』
と。

でも、私がお客様からお預かりする物件は個人売主さんの物件なら瑕疵担保免責で契約をしますし、購入申込が次々入る物件ではローン先着で契約を取り行います。
これはどういうことかというと、ローンで購入する場合、ローンの内諾が一番に出たところと契約するということです。

そうすることにより、ローン特約付きの契約で1ヶ月も2ヶ月も引っ張られて、結局キャンセルになり手付金すら返金しないといけなくなることを避けるためです。

そうした手段を取ることにより、不動産会社にわざわざ安値で買い取ってもらわなくても早期でかつ安心した取引は実現することが可能です。

アメリカの映画やテレビドラマで
『For Sale』の看板を自宅に掲げているシーンをよく見かけますが、日本の売主さんは自分の不動産の価値を知らなすぎます。

不動産会社に任せっきりに、しかも信用しすぎているように思います。

賃貸募集にしてもそうなのですが、家賃を決めるのも、自宅の売価を決めるのも唯一自分に許された権利です。

そこを放棄してしまって、不動産の売却で利益を出すことも、家賃収入で安定収入を得ることもできるはずがありません。

もったいない。

無知は損です。

知識や相場観を身につけることで、不動産投資で利益を出すことは充分可能です。

自分で勉強する時間もなく、相場観に自信のない方は100%自分の利益のために動いてくれるパートナーを見つけなければ、不動産業者に食い物にされてしまいますよ。

アメリカでは、自分のために最大限に動いてくれる人をエージェントと呼ぶそうです。

不動産の用語の中に
『善管注意義務』というものがあります。

これは字の通り、善良な管理者の注意義務です。

私は常々、不動産の営業で飯を食っていくためには善良な管理者の注意義務ではダメだと部下に話していました。

善管注意義務は当然な話で、自分のこと以上に注意し、慎重に行動することが大切なのです。

不動産屋さんって、いい物件があって、自分が買える範囲なら自分で買っちゃうでしょ。

私は常に自分が買う目線でお客様とお話ししています。

でも私が買う場合は常に再販目的になってしまいます。

なぜ??

私が不動産屋さんだからです。

購入した物件は常に商品です。
自宅ですら商品です。

高く売却でき利益が出るならいつでも売却します。

なので、再販目的の物件を私から購入しようとアプローチしてくれても、私が購入しないと決めた物件しかご紹介できません。

でも逆に私は長期保有目的の物件を所有しません。

なので、自分が長期保有しようとした場合、この物件はいいんじゃないかなとアドバイスさせていただいています。

なぜ長期保有しないのという声が聞こえてきそうですが、これは今の会社を興した時に決めたことです。

1.長期保有する収益物件を所有してしまった場合、そこで満足して仕事をしなくなる可能性がある。(笑)

2.自分が購入しない物件を勧めなくてはいけなくなる。

1番は置いといて、2番の理由が最大の理由です。

以前の会社では賃貸マンションを数棟自社所有していました。
それは賃貸仲介、管理をしていた会社だったので、家主さんと同じ目線で話ができるよう、自分たちも家主である必要があると思ったからです。

実際に家主の立場としてのお話もオーナー様たちにたくさんさせていただき、ご共感いただきました。

今は賃貸仲介も管理もメインにはしていません。
自分で購入するということが、逆にデメリットに感じているからです。

それは今の仕事を続けていくための私なりの制約です。


本業を引退する時にはもちろん所有しますよ。

自分自身不動産投資にはメリットを感じていますので。

私が死んだ後の家族の生計を立てるためには必然だと思っています。

でもまだ死にませんから、もっと先でいいのかなと。

それに今は私のお客様のような低金利で長期で融資を受けれませんしね。

属性作りに励みます。(笑)


ということで、もう今年も残りわずかになりましたが、来年もバリバリと仕事を頑張りますので、よろしくお願いいたします。



価格がつかない不動産物件って

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例えばこんなお家があったとします。

『あなたならいくらなら買いますか??』

『えっ。ただでも要りません。』

という答えも多いのではないでしょうか?

もしあなたがそう思ってしまったなら、不動産投資には向いていないと言わざるを得ません。

『ご自分で住みたいですか?』

と聞かれて

『住みたくないです。』

は大丈夫です。私もこのままでは住みたくはありませんから。

こうした古家の処理の方法としてはいくつかあります。

まず1つ目は『売却』してしまうこと。

解体して新しい建物が建築できるなら土地価格としてですが売却することができます。

この場合は重要なのは『前面道路の種類と幅員』、そして『間口』です。

前面道路の種類というのは、まず公道、私道に分かれます。もう一つ、道路ではないというものもございます。

公道の場合はまずほとんどのケース売却の障害にはなりません。

ほとんどの場合といったのは、公道でも『建築基準法上の道路ではない』という場合がたまにあるのです。

大阪市が所有しているが道路扱いにはなっていないとか、新しくできた道でまだ道路認定されていないというようなケースです。

まれにあるのでご注意くださいね。

次に私道です。書いて字の通り公ではない人の所有になっている土地に面しているということです。

分譲した時の不動産会社の所有になっていたり、その道路に面している人たちが共有で所有していたり、自分の名義だが道路に供託していたりといろいろなケースがあります。

中には誰だかわからない個人が道路部分だけ所有しているというようなケースもあります。

もともとの大地主でそのまま道路部分だけその所有者の名義が残っていたりするケースですね。

いずれも建築基準法上の道路に認定されているか否かというのは一番重要な判断基準になります。

実務でいうと実際にはそれだけではないのです。

水道やガスを引き込みなおす場合は土地の所有者の承諾が必要になります。

まず引き込み直す必要があるのかどうかを確認します。

古い住宅の場合、水道の口径が小さい場合があります。そこに新しく三階建の住宅を建築する場合ですと水圧が弱くなり生活に支障をきたすことがあるので引き込みなおす前提でプランニングします。

その場合、承諾をくれないとか、承諾料を要求されたりすることもありますので注意が必要です。

最後に『建築基準法上の道路』に面していない場合、そのままでは再建築ができません。

といっても、全くできないわけではないのですが。

時間と手間をかければ再建築の認可が取れるケースは多いのです。

認可が取れそうで安く手に入るならこれがベストかもしれません。

ただ、一般の方が仕事の合間でやるには少し難しい話ではありますが・・・

こうしたことを考慮に入れてまずいくらで売れるのかというのが、最初の検討材料になるのではないでしょうか?

これが思ったような金額で売れるならもちろん売ってしまっていいと思います。

ここで思うような金額が出してもらえなかった場合に、どうするのかというのが今日のお話です。

二番目の選択肢としては、リフォームして売却する。

建物が古いならリフォームしてきれいにお化粧して売却しよう。

分かりやすい構図ですが、このリフォームにどのくらいの費用が掛かるのかということが気になるところですよね。

室内だけでなく、屋根や柱、壁や床、すべてリフォームしようとすると200万円、300万円ではきかないかもしれません。

それだけのお金を先に負担しなくてはならないというのがネックになってきます。

『もし売れなかったらどうするの?』という声が聞こえてきそうです。

たしかにそうなんですよね。

売れるか売れないかわからないものに多額の費用を出すというのはなかなかしにくい選択肢です。

でも、これが不動産屋さんがしている仕事です。

現状のままでは売れにくい物件を購入し、リフォームして売却する。

当然売却益は売れた価格から購入費、リフォーム費用、その他の経費です。

逆算したらかなり安く物件を買い取らなくてはいけません。

しかも売れ残ったら困るので、売れ残らない金額で売価を査定します。

逆算した金額で買い取り金額を提示しますので、びっくりするような価格を提案されることとなります。

50万円とか、100万円とかの場合も結構たくさんあるのですよ。

それでもいいやというお客様はそのまま売却してください。

というより、私にお声がけください。もう少し買い取り価格でも高値で提案できると思いますよ。

でもそれでは面白くないですよね。

200万円、300万円かけてでも売却した時に300万円、400万円高く売れるなら本当は費用をかけるべきなのです。

不動産会社が買い取って再販する場合、購入時に登記費用、不動産取得税、売却益に対しての法人税などもかかってくるわけです。

その部分にプラスして利益が乗っかってくるのです。

50万円、60万円の利益ではこのようなプロジェクトをしませんので、利益幅は最低100万円から見ているわけです。

みすみす他人を儲けささなくてもいいのですが、世の中にはやさしい売主さんがたくさんいるのですよね。

不動産屋さんを儲けさせてくれる売主さんが後を絶ちません。

もしくは、こんな金額なら売らずに置いておこうという選択肢になるわけです。

これが放置された空き家に変貌していくことになるのですよね。

でもこうした古家でも購入する方はたくさんいます。

買う人がバカっていう話じゃないですよ。逆にこういった不動産を有効活用できる方が世の中にはいるのです。

どうしているかって??

自分で住むためには購入していませんよ。

リフォームして賃貸に出して収益を得ているのです。

改装工事も最低必要減、入居者のターゲットも定めて募集活動もします。

100万円で購入して、200万円のリフォームをかけて4万円の家賃収入を確保できれば6年ちょとで回収です。

これが5万円の家賃を取れれば回収期間は短くなりますし、これだけの収益を生む物件ならまたほかの買い手が見つかります。

5年所有して300万円、400万円で売れれば、所有していた期間の家賃は丸儲けです。

でももしご自分でしていればどうだったのでしょう?

同じことがもっと費用をかけずに収益を得れたはずです。

こうした提案はあまり不動産屋さんはしてくれません。

何故か?

儲からないからです。不動産屋さんの仕事って100万円の物件でも1,000万円の仕事でも、1億円の仕事でも大して変わらないのです。

時間をかけてお客様のために提案するのではなく、小さい物件はすぐに購入してくれる転売専門の不動産業者
に流してしまいます。

お客様に話するときには

『一般のお客様にも提案したのですが、やはりこのままではお客様が付きません。もしよければすぐに現金で買い取ってくれる業者さんをご紹介いたしますが、いかがでしょう?』

とアプローチをかけてくるでしょう。

でも、私の会社のように少人数で尚且つ宣伝広告費を大きくかけていない会社では10万円、20万円の仕事でも十分ありがたいお仕事なのです。

ですので、

『お客様にリフォームして賃貸に出してみてはいかがですか?』

『お客様が付けば、収益用物件として販売しても、そのまま所有して家賃収入を得るのもありですよ。』

とご提案させていただいたりもします。

賃貸に出せば部屋付の際に、少し手数料もいただきますし、収益用物件として販売すればいただける仲介手数料も増えます。

しかもお客様自身の売却時の手残りも増えますのでオールハッピーです。

ただリフォーム資金がない場合や、融資利用をしてまでリフォームしたくない場合も当然あるのですよね。

その場合は、この提案が難しくなります。

じゃあ、そのままで借りてくれるお客様を見つけませんか?

というのが今日の最終のお話です。

こうした古家で、しかも取り壊して土地として販売できない物件は毎年払う固定資産税も安かったりします。

土地の評価額がまず低い、そして建物の価値はほぼついていない。

年間でも1万円、2万円ということも少なくはありません。

じゃあ、毎月1万円、2万円で借りてもらったらどうなのでしょう?

借りた方が自らの資金でリフォームし、転貸する。

その差額が借主さんの利益です。

200万円のリフォームで月の差額3万円の収益があれば表面利回り18%です。

貸す側にとっても月1万円の賃料でも年間10万円ほどのキャッシュフローが生まれます。

しかも、借主さん側が転貸をやめるとなって建物を返してくれればリフォームが施された状態で返還されます。

悪くない話のように思います。

でも、ここで一つ問題が。

私の報酬が生まれるところがないのです・・・

1万円の賃貸の仲介手数料。

うーん。

手間と時給を考えるとビジネスになりません・・・

だからこうしたやり方が流通しないのですよね・・・

借りる側にとっても、貸す側にとってもメリットはあると思うのですが、仲立ちする人間が現れない。

ジモティとかのサイトで自ら募集するしかないですね。

でも何か新しい形の不動産流通を発掘していきたいので、今ならご相談に応じますよ。

ただ遠方のご相談はお断りします。

経費倒れになってしまいますので。(笑)

お盆休みで少しゆっくりしているので、こんな話を考えていました。

というわけで、みなさまお盆休みをゆっくりお過ごしください。
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masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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