昨日の記事に続きです。

物件明細書の中に「買受人が負担することになる権利」という項目があります。

買受人が負担することになる他人の権利


所有者が居住している場合には、ほとんどのケースが「なし」になっています。

では、記載されている場合、どんなケースがあるのでしょうか?

1)「上記賃借権は最先の賃借権である」の場合

その物件に最も早い順位で所有者と第三者との間に賃貸借契約が結ばれており、買受人は第三者に対して引き続き賃貸しなければいけないということを意味します。

この場合、正当事由がない限り買受人の立場から解約することが困難です。
なので、自己使用しようと思っている場合は難しくなります。
この記述がある場合、自己居住のための住宅ローンを付けることはまず不可能になります。

ちなみに、この場合は契約期間の定めのない場合の記述になります。

2)「上記賃借権は最先の賃借権である。期限後の更新は買受人に対抗できる」と記載がある場合

上のケースと同様ですが、物件明細書記載の期限後に更新されている場合にも、賃借人は買受人に賃借権を主張でき、買受人は更新後も更新内容に従って引き続き賃貸しなくてはいけません

3)「上記賃借権は抵当権設定後の賃借権である」の場合

最も早い抵当権の後に付いた賃借権ですが、賃貸借の期間が短いもの(山林は10年以下、その他の土地は5年以下、建物については3年以下)に対して該当します。

この場合は、短期賃借権としてその契約が保護され、期間後は明渡しが認められます

期間の定めのないものに対しては、買受人は原則としていつでも解約申し入れができます。ただし、解約申し入れから6か月間以上の期間が必要になります。

期間の定めがある場合は

4)「上記賃借権は抵当権設定後の賃借権である。期限後の更新は買受人に対抗できない」と記載されます。

このケースでは、期限後に更新された場合には、賃借人は買受人に対して更新後の賃貸借を主張できず、買受人は更新に拘束されません。

5)「上記賃借権は、抵当権者の同意の登記がされた賃借権である

この場合は抵当権の後に賃借権が存在しますが、抵当権者がこの賃借権に同意していることが記載されているため、買受人は引き続きその物件を賃貸しなくてはいけません

またこの賃借権は法律上の正当事由がない場合は解約することは困難です。

6)「賃借権の存否は不明であるが・・・・・するものとして売却基準額が定められている」

という文面がある場合は、現況調査や裁判所による審尋した結果でも賃借権の有無が分からない、専有権原が特定できないということで、どうなるか分からないということです。

裁判所が調べても分からないという事なので、解約しようとすると裁判か和解が必要になります。

つまり、時間とお金を要する場合がありますよということですね。

その他、敷金、保証金に関する記述、地上権、地役権、留置権、質権など、競売によっても消えない権利について記載がある場合は注意してください。

明日は、物件の占有状況等に関する特記事項の蘭の説明をしますね。


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