ほんとうに大丈夫?不動産投資

いままでこちらのブログをご愛読いただいていた皆様、ありがとうございました。 現在は当社ホームページにブログ記事を集約いたしましたので、そちらで引き続き発信しております。ご面倒ですがブックマークのご登録変更をお願いいたします。 https://remax-l-style.com/

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

賃借人

競売参加者が増えています。

競売参加者が一般のお客様を中心に増え続けています。

また、競売を取り扱ったことのなかった不動産業者でも転売用に入札参加することが増えました。

この原因は、

まず第一に法改正により落札者のリスクが軽減されたことにあります。

競売って

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こんなイメージがないですか?

怖い人が居座っている。

立ち退いてくれない。

落札したはいいが、怖い人が建物に出入りしている・・・

たしかに以前の競売ではそんなこともチラホラありました。

それは、短期賃借権というものが手厚く保護されていたからです。

借主保護、消費者保護という観点から、賃貸借契約の内容を重視していたからなのですが

平成16年4月1日に短期賃借権が廃止になりました。

こう言っても何のことか分からないですよね。

これ以前は抵当権設定後の賃借権(賃貸借契約含む)でも新所有者に対抗できていました。

つまり、競売にかかる前に賃貸借契約を締結し、

家賃8,000円

敷金200万円

という、とんでもない契約が締結されていても、新所有者はそのままの内容を引き継がなければならず、

賃借人が退去したら敷金200万円を返金、退去しなければ家賃8,000円でずっと貸し続けなければいけないというものでした。

しかも、その契約内容に転貸借可(又貸ししていいですよということ)などと記載してあれば、もうどうすることもできません。

でも、この短期賃借権廃止以後、抵当権設定後に賃借権が発生した場合、敷金は引き継がなくてもよくなり、6ヶ月後には明け渡してもらうことが可能になったのです。

正当な権利がなく居座っている場合なら、代金納付と同時に引き渡し命令を申請できるようにもなりました。

その場合、裁判所の方も速やかに引き渡し命令を出してくれるようになったのです。

こうして、退去後の明け渡しのリスクがとてつもなく軽減されたということで入札のハードルが大きく下がりました。


もう一つの要因として、銀行などの金融機関からの借り入れによる競売物件の入札もできるようになったことがあげられます。

競売で落札した物件の登記は裁判所の嘱託で行うのですが、以前はこの嘱託で行った所有権移転後の登記証が返還されてから抵当権設定を行うことしかできませんでした。

しかし、民事執行法82条2項の申し出をすることにより所有権の移転と同時に抵当権の設定もできることになりました。

つまり、それ以前は抵当権を設定する金融機関(代金納付の際に落札者に融資する金融機関)は融資を先に、抵当権は数日後しか設定できなかったので、事実上競売物件での融資は困難でした。

ただこの制度の導入により、金融機関にとってリスクのない融資が行えるようになったのです。

現金購入客のみ、ややこしい権利関係を整理できるもののみの市場だったのが、融資利用ができ、権利関係も法的に解決してもらえる市場に変化したのですよね。

そうなれば、ただただ安いだけの市場に変わり、参入者がどんどん増えていったわけです。

昔は裁判所でしか情報を閲覧できなかったものが、今ではネットで閲覧できるようになり、当社のような競売サポートの会社も増えました。

競売サポートというものは宅建業のくくりに入りません。

不動産売買ではないので、仲介手数料も制限は受けません。

そうした隙をついて暴利を貪っていた業者も多くいましたが、今ではサポート業務をしている会社も宅建業者が多くなり、報酬も明瞭化してきました。

ちなみに当社の報酬は落札価格の3%(消費税別途)です。

報酬額が20万円(消費税別途)に満たない場合は、20万円(消費税別途)頂戴しております。

その他物件調査費用として2万円(消費税別途)いただいておりますが、落札した場合は調査費用をサービスいたします。

競売にご興味が沸いた方はぜひご相談ください。

ご相談お待ちしております。




賃貸住宅、長く住んでいれば損をする。何かおかしくない?

仕事柄、レントロールというものをよく目にします。

『レントロールって何?』

『新しいロールケーキ?』

って思う人は少ないかとは思いますが、念のため説明しますと、賃貸マンションなどの収益用物件の家賃一覧表です。

○号室の家賃はいくら、共益費はいくら、預かり保証金はいくらなどと書かれているものです。

収益用不動産を購入する際には、この物件を購入した際には毎月いくらの家賃収入があるのか?

また、その入居者が退去したときにはいくらの返還金が必要なのか?

ということが当然気になります。

というよりも、それが分からなければ検討すらできません。

そこで購入を検討する際に、所有者、管理会社さんからそのレントロールをいただくのですが、同じ間取り、同じ広さの部屋でも現在の賃料に差があるものなのです。

201号室は家賃6万円。301号室は家賃4万円。

などと極端な差がある場合があります。

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どうしてその差が生まれるかというと、入居した時期によることがほとんどです。

10年前から入居しているAさんは6万円。最近入居したBさんは4万円。こうした状況がよく存在します。

昔から借りてくれているAさんの方が高いの?

そうなんです。

不思議ですよね。

いわばAさんはヘビーユーザーです。携帯電話の会社さんなら何年割引みたいなプランがありますが。賃貸住宅では一切ありません。

Aさんのお部屋は大した改装もせずに契約してもらったのに、Bさんの安いお部屋はフル改装、浴室やキッチンまで入れ替わっているというケースも無きにしも非ずです。

古くから借りていただいている入居者さんということは、家賃の滞りもなく、周りの入居者とのトラブルもない入居者さんだったりします。

しかも、このAさんが退去すれば、新しく貸すお部屋はリフォームも必要ですし、Bさんと同じように安い賃料になってしまう可能性もあります。

ではどういう対応をすればいいのでしょう?

ここで思いつくのがAさんの賃料を適正な金額に下げてあげればいいんじゃないということです。

そうですよね。

そうすれば一番いいのです。

でも、そこにはそう簡単にできない理由が。

なぜなら入居者はAさんだけではないからです。

Bさんは除いて、Cさん、Dさん、Eさん・・・

他に何部屋あるのかという話ですが、家賃を2万円下げてあげるとしても5部屋あれば10万円です。

しかも毎月10万円です。

なかなか踏み切れないのはたしかです。

でも現在空いているお部屋。しかも2ヶ月、3ヶ月申し込みが入らない。

そのお部屋のお家賃を5,000円下げて募集しよう。

これは、少しの勇気で行うことができます。

『現在いい家賃で入居してくれている人の家賃をわざわざ下げなくてもいいんじゃないの?』

『下げたところでずっと住んでくれるわけじゃないんでしょ?』

その通りなんですよね。

実際に入居者さんから家賃値下げの交渉が来たとしても応じない大家さんが多いのではないでしょうか?

私も家賃を下げてほしいという交渉を受ければ、いいですよとすぐ快諾はなかなかできません。

でも断れば退去してしまうかもしれない。

そんな不安もよぎります。

そこで折衷案として、

『3,000円だけ値下げしてあげましょう。』

『5,000円下げてあげるから、1年間は解約しないと約束してくださいね。』

などと答える場合がありました。

でもたぶんこのような入居者さんたちは、値下げしなくても退去しなかったと思います。

退去を考えているなら、部屋探しにも出かけているでしょうし、近隣物件の相場もある程度把握してあるはずです。

交渉するのに手ぶらでは臨みませんので。

物件は見に行ったけど、新たに保証金を提供したり、引越代を払ったり、そもそも引越しの手間を考えればそのまま住んでおきたいなという結論に至ったので、今の家賃を下げるように交渉しに来ているのです。

ただ、あまりにも邪険な対応をすれば、気分を害して引越ししてしまうかもしれません。

そのあたりの判断は難しいですよね。

でも、こうした駆け引きもオーナーさんの手腕の一つであったりします。

結局、住んでいる物件の家賃を交渉しに行っても大して家賃は下がらないということです。

逆に新たに購入する立場の人からすると、長期間にわたり住んでいる家賃高めの入居者がいる。

この人が退去すれば家賃は大きく下がってしまう。

という心配はそこまでしなくていいということです。

でも長い目で見れば当然入れ替わりはありますので、家賃が下落傾向の状況下では家賃収入が減少していくことは間違いありません。

ただ長期的に見ることが必要ですということです。

よく収益物件を購入する際に、

『今のレントロール上ではこの収益だが、今の相場で引き直すとこの賃料収入だ。なので、そこで収益性が合う物件を購入するんだ。』

という方がいます。

たしかに理論上は大正解です。

でも、そこに当てはまる物件はなかなか出てきません。

今の収益物件は売り手市場ですから、買い手は山ほど存在します。

自分が二の足を踏んでいる間に、そこそこの利回りの物件はどんどん捌けてしまいます。

なので見極めは難しいですよね。

でも自分なりの見極め基準を持つということは大事です。

その基準に合わない物件は買わないと決めて判断するなら一番ベストでしょう。

そのスタンスで考えている人は今の時期、物件は購入できていないと思います。

それでいいと思って判断しているわけですから、もちろん間違いではありません。

今日のお話はその購入側の立場のお話のつもりではなかったのですが、ついついそっちに話がずれてしまいますね・・・

賃貸でお部屋を借りている方にとって、今の時代は住み替えするにはとても適している時代です。

昔は1Roomを借りるにしても、礼金で15万円、20万円している時代もありました。

仲介手数料も家賃の1ヶ月分必要というのが相場でした。

でも、今は敷金・礼金0円は当たり前の世の中になってきましたし、仲介手数料も高いところで家賃の半月分です。

1Roomなら初期費用で10万円、15万円あれば引越しできてしまいますし、引越し業者も安い業者さんも多数あります。

アットホーム引越し見積もり

3年も4年も同じお部屋に住んでいるなら、引越しを考えてみてもいいかもしれませんね。

株式会社ライフコンサルティングでは賃貸のお部屋探しのお手伝いもさせていただいております。

賃貸居住用仲介の場合は、仲介手数料無料です。

じゃんじゃんお問い合わせください。

競売物件入札で注意すべきこと2

昨日の記事に続きです。

物件明細書の中に「買受人が負担することになる権利」という項目があります。

買受人が負担することになる他人の権利


所有者が居住している場合には、ほとんどのケースが「なし」になっています。

では、記載されている場合、どんなケースがあるのでしょうか?

1)「上記賃借権は最先の賃借権である」の場合

その物件に最も早い順位で所有者と第三者との間に賃貸借契約が結ばれており、買受人は第三者に対して引き続き賃貸しなければいけないということを意味します。

この場合、正当事由がない限り買受人の立場から解約することが困難です。
なので、自己使用しようと思っている場合は難しくなります。
この記述がある場合、自己居住のための住宅ローンを付けることはまず不可能になります。

ちなみに、この場合は契約期間の定めのない場合の記述になります。

2)「上記賃借権は最先の賃借権である。期限後の更新は買受人に対抗できる」と記載がある場合

上のケースと同様ですが、物件明細書記載の期限後に更新されている場合にも、賃借人は買受人に賃借権を主張でき、買受人は更新後も更新内容に従って引き続き賃貸しなくてはいけません

3)「上記賃借権は抵当権設定後の賃借権である」の場合

最も早い抵当権の後に付いた賃借権ですが、賃貸借の期間が短いもの(山林は10年以下、その他の土地は5年以下、建物については3年以下)に対して該当します。

この場合は、短期賃借権としてその契約が保護され、期間後は明渡しが認められます

期間の定めのないものに対しては、買受人は原則としていつでも解約申し入れができます。ただし、解約申し入れから6か月間以上の期間が必要になります。

期間の定めがある場合は

4)「上記賃借権は抵当権設定後の賃借権である。期限後の更新は買受人に対抗できない」と記載されます。

このケースでは、期限後に更新された場合には、賃借人は買受人に対して更新後の賃貸借を主張できず、買受人は更新に拘束されません。

5)「上記賃借権は、抵当権者の同意の登記がされた賃借権である

この場合は抵当権の後に賃借権が存在しますが、抵当権者がこの賃借権に同意していることが記載されているため、買受人は引き続きその物件を賃貸しなくてはいけません

またこの賃借権は法律上の正当事由がない場合は解約することは困難です。

6)「賃借権の存否は不明であるが・・・・・するものとして売却基準額が定められている」

という文面がある場合は、現況調査や裁判所による審尋した結果でも賃借権の有無が分からない、専有権原が特定できないということで、どうなるか分からないということです。

裁判所が調べても分からないという事なので、解約しようとすると裁判か和解が必要になります。

つまり、時間とお金を要する場合がありますよということですね。

その他、敷金、保証金に関する記述、地上権、地役権、留置権、質権など、競売によっても消えない権利について記載がある場合は注意してください。

明日は、物件の占有状況等に関する特記事項の蘭の説明をしますね。


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プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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