競売参加者が一般のお客様を中心に増え続けています。
また、競売を取り扱ったことのなかった不動産業者でも転売用に入札参加することが増えました。
この原因は、
まず第一に法改正により落札者のリスクが軽減されたことにあります。
競売って
こんなイメージがないですか?
怖い人が居座っている。
立ち退いてくれない。
落札したはいいが、怖い人が建物に出入りしている・・・
たしかに以前の競売ではそんなこともチラホラありました。
それは、短期賃借権というものが手厚く保護されていたからです。
借主保護、消費者保護という観点から、賃貸借契約の内容を重視していたからなのですが
平成16年4月1日に短期賃借権が廃止になりました。
こう言っても何のことか分からないですよね。
これ以前は抵当権設定後の賃借権(賃貸借契約含む)でも新所有者に対抗できていました。
つまり、競売にかかる前に賃貸借契約を締結し、
家賃8,000円
敷金200万円
という、とんでもない契約が締結されていても、新所有者はそのままの内容を引き継がなければならず、
賃借人が退去したら敷金200万円を返金、退去しなければ家賃8,000円でずっと貸し続けなければいけないというものでした。
しかも、その契約内容に転貸借可(又貸ししていいですよということ)などと記載してあれば、もうどうすることもできません。
でも、この短期賃借権廃止以後、抵当権設定後に賃借権が発生した場合、敷金は引き継がなくてもよくなり、6ヶ月後には明け渡してもらうことが可能になったのです。
正当な権利がなく居座っている場合なら、代金納付と同時に引き渡し命令を申請できるようにもなりました。
その場合、裁判所の方も速やかに引き渡し命令を出してくれるようになったのです。
こうして、退去後の明け渡しのリスクがとてつもなく軽減されたということで入札のハードルが大きく下がりました。
もう一つの要因として、銀行などの金融機関からの借り入れによる競売物件の入札もできるようになったことがあげられます。
競売で落札した物件の登記は裁判所の嘱託で行うのですが、以前はこの嘱託で行った所有権移転後の登記証が返還されてから抵当権設定を行うことしかできませんでした。
しかし、民事執行法82条2項の申し出をすることにより所有権の移転と同時に抵当権の設定もできることになりました。
つまり、それ以前は抵当権を設定する金融機関(代金納付の際に落札者に融資する金融機関)は融資を先に、抵当権は数日後しか設定できなかったので、事実上競売物件での融資は困難でした。
ただこの制度の導入により、金融機関にとってリスクのない融資が行えるようになったのです。
現金購入客のみ、ややこしい権利関係を整理できるもののみの市場だったのが、融資利用ができ、権利関係も法的に解決してもらえる市場に変化したのですよね。
そうなれば、ただただ安いだけの市場に変わり、参入者がどんどん増えていったわけです。
昔は裁判所でしか情報を閲覧できなかったものが、今ではネットで閲覧できるようになり、当社のような競売サポートの会社も増えました。
競売サポートというものは宅建業のくくりに入りません。
不動産売買ではないので、仲介手数料も制限は受けません。
そうした隙をついて暴利を貪っていた業者も多くいましたが、今ではサポート業務をしている会社も宅建業者が多くなり、報酬も明瞭化してきました。
ちなみに当社の報酬は落札価格の3%(消費税別途)です。
報酬額が20万円(消費税別途)に満たない場合は、20万円(消費税別途)頂戴しております。
その他物件調査費用として2万円(消費税別途)いただいておりますが、落札した場合は調査費用をサービスいたします。
競売にご興味が沸いた方はぜひご相談ください。
ご相談お待ちしております。
また、競売を取り扱ったことのなかった不動産業者でも転売用に入札参加することが増えました。
この原因は、
まず第一に法改正により落札者のリスクが軽減されたことにあります。
競売って
こんなイメージがないですか?
怖い人が居座っている。
立ち退いてくれない。
落札したはいいが、怖い人が建物に出入りしている・・・
たしかに以前の競売ではそんなこともチラホラありました。
それは、短期賃借権というものが手厚く保護されていたからです。
借主保護、消費者保護という観点から、賃貸借契約の内容を重視していたからなのですが
平成16年4月1日に短期賃借権が廃止になりました。
こう言っても何のことか分からないですよね。
これ以前は抵当権設定後の賃借権(賃貸借契約含む)でも新所有者に対抗できていました。
つまり、競売にかかる前に賃貸借契約を締結し、
家賃8,000円
敷金200万円
という、とんでもない契約が締結されていても、新所有者はそのままの内容を引き継がなければならず、
賃借人が退去したら敷金200万円を返金、退去しなければ家賃8,000円でずっと貸し続けなければいけないというものでした。
しかも、その契約内容に転貸借可(又貸ししていいですよということ)などと記載してあれば、もうどうすることもできません。
でも、この短期賃借権廃止以後、抵当権設定後に賃借権が発生した場合、敷金は引き継がなくてもよくなり、6ヶ月後には明け渡してもらうことが可能になったのです。
正当な権利がなく居座っている場合なら、代金納付と同時に引き渡し命令を申請できるようにもなりました。
その場合、裁判所の方も速やかに引き渡し命令を出してくれるようになったのです。
こうして、退去後の明け渡しのリスクがとてつもなく軽減されたということで入札のハードルが大きく下がりました。
もう一つの要因として、銀行などの金融機関からの借り入れによる競売物件の入札もできるようになったことがあげられます。
競売で落札した物件の登記は裁判所の嘱託で行うのですが、以前はこの嘱託で行った所有権移転後の登記証が返還されてから抵当権設定を行うことしかできませんでした。
しかし、民事執行法82条2項の申し出をすることにより所有権の移転と同時に抵当権の設定もできることになりました。
つまり、それ以前は抵当権を設定する金融機関(代金納付の際に落札者に融資する金融機関)は融資を先に、抵当権は数日後しか設定できなかったので、事実上競売物件での融資は困難でした。
ただこの制度の導入により、金融機関にとってリスクのない融資が行えるようになったのです。
現金購入客のみ、ややこしい権利関係を整理できるもののみの市場だったのが、融資利用ができ、権利関係も法的に解決してもらえる市場に変化したのですよね。
そうなれば、ただただ安いだけの市場に変わり、参入者がどんどん増えていったわけです。
昔は裁判所でしか情報を閲覧できなかったものが、今ではネットで閲覧できるようになり、当社のような競売サポートの会社も増えました。
競売サポートというものは宅建業のくくりに入りません。
不動産売買ではないので、仲介手数料も制限は受けません。
そうした隙をついて暴利を貪っていた業者も多くいましたが、今ではサポート業務をしている会社も宅建業者が多くなり、報酬も明瞭化してきました。
ちなみに当社の報酬は落札価格の3%(消費税別途)です。
報酬額が20万円(消費税別途)に満たない場合は、20万円(消費税別途)頂戴しております。
その他物件調査費用として2万円(消費税別途)いただいておりますが、落札した場合は調査費用をサービスいたします。
競売にご興味が沸いた方はぜひご相談ください。
ご相談お待ちしております。