ほんとうに大丈夫?不動産投資

このブログは不動産投資を始めようとしている人、もう実際に不動産投資を始めている人向けに開いた不動産情報サイトです。物件情報はあまり載せませんが、不動産の裏話、裏情報などをどんどん掲載していきたいと思っています。 不動産は怖い、不動産は騙される、こういった人たちの心配を払しょくします。 世界で一番お客さまのことを考えている不動産屋と自負している私が全部教えちゃいますよ。

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

賃貸

『エステムコート大阪・中之島南』賃貸物件。敷金0円、礼金0円

ありがとうございます。

ご契約になりました。^_^


エステムコート大阪・中之島南

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分譲賃貸物件です。

所在地:大阪府大阪市西区土佐堀一丁目5-15
交通:大阪四つ橋線「肥後橋」駅 徒歩5分
    大阪御堂筋線「淀屋橋」駅 徒歩9分
    京阪中之島線「渡辺橋」駅 徒歩8分
賃料:55,500
共益費:6,500円
敷金0円
礼金0円


間取り:1K+ロフト
床面積:19.22㎡
構造:鉄骨鉄筋コンクリート(SRC)造13階建9階部分
築年月:2002年2月完成

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12月中に決済完了の場合、敷金・礼金ともに0円でご契約いただけます。
また、12月中のお家賃はサービスいたします。
し・か・も仲介手数料も無料でご紹介いたします。

ということで、ご契約時に必要な金額は保証会社保証料(賃料総額の30%)+火災保険料15,000円(2年間分)、あとは1月分のお家賃・共益費・水道代だけでご契約可能です。

総額10万円まででお引越しできる大チャンスです。

お部屋はロフト付きで天井高が十分あり、解放感抜群です。

また管理人さんがお正月・お盆の数日間お休みなだけで、8時から23時まで常駐しておりセキリュティーも万全です。

マンション前の横断歩道を渡ればコンビニが。

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マンションの前には大阪駅行きのバス停が。

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そして、一階にはクリーニング屋さんが。
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一人暮らしにはばっちりの環境ですね。

もちろん地下鉄の駅にも

四つ橋線『肥後橋』駅なら徒歩5分
御堂筋線『淀屋橋』駅なら徒歩9分
で到着しちゃいます。

京阪の沿線にも徒歩圏内ですので、京都にお仕事で通われる方にもお勧めできる物件です。

そして、一人暮らしの女性の方にも

当然のオートロック付き

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そして忙しい会社勤めの方のために宅配BOXも完備しています。

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エレベーターも2基あり、朝のラッシュ時も安心です。
防犯カメラ付きですしね。

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お風呂・トイレは当然別々。洗面台もございます。

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室内はロフトの高さ分天井が高く開放感十分です。

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内覧はいつでも可能です。

そして、いつからのご入居も可能です。

お問い合わせはお気軽に。

業者様からの問い合わせ、お部屋付けももちろん可能です。

お部屋探しをしていない方はぜひお友達にお声がけください。

お問い合わせお待ちしております。







地域No.1を目指す時代は終わったかも

地元密着

不動産屋さんにとってはとても大事なことです。
地域に根差した会社作り、これもとても重要なことです。
店舗展開をどんどん押し広げている会社では、競合他社に勝つこと、地域でNo.1になることが求められます。
その地域、地域でNo.1になれば会社のメームバリュー、ブランド力が強化されていきますので当然の戦略です。

他社に勝つ
決められたパイの中で自社のシェアを伸ばす。
これも当然の戦略なのですが、そもそもこの考え方が業界の拡張を妨げているような気がします。
決められたパイではなく、シェアを拡大すること、需要を生み出すことが必要なのではないかと考えています。
需要のないところに新たな需要を作り出す何かが。

今までのやり方は、
例えば賃貸から売買へお客様を誘導する。
『今の家賃並みの支払いでこんな素敵なマンション(一戸建)に住めますよ。』
『家賃を払い続けても一生自分のものにならないですよね?』
こんなアプローチは誰もがやっているやり方です。
逆に賃貸にするか購入するかを悩んでいるお客様には
『購入してしまえば転勤とか、お子様が学校に馴染めないとか、そんなことが発生してしまえば簡単に引越しできないですよ。』
『購入した場合、物件価格と別に諸費用が発生しますし、新築なら引越しした途端に一割は値下がりします。売ろうと思うと何百万も損しますよ。』
相談する会社、賃貸の会社さんか売買の会社さんか、これによって返ってくる答えは違います。
当然自分のテリトリーにお客様を誘導しようとするからそうなるわけです。
でもこれって、本当にお客様のことを考えてお話ししていることではないかもしれません。

たまたま賃貸業者に相談に行ったから賃貸に。
たまたま売買の業者さんに相談に行ったから売買に。

投資の話なら、証券会社に相談に行けば株式投資、投資信託。
銀行に相談に行ったら投資信託、国債?
不動産屋さんに相談に行けば不動産を勧められます。
ごくごく当たり前の話です。
そしてどの選択肢をしても、今はこれが一番お勧めですと、何らかの商品、債権、物件を勧めてくるでしょう。
まぁ、ビジネスですからね。
そうなりますよね。

どの選択肢を選んでも、本人が納得いき、その選択肢が誤っていなければそれでいいですよね。

先ほどの賃貸に誘導する話でも、売買に誘導する話でも同様です。
でも、今までと同じやり方ではこの先どうなるの?
人口減少、少子高齢化、大学生の下宿離れなど賃貸業界には逆風が待ち受けています。
売買の方でも、地方の住宅ローン業務から撤退するというメガバンクが出てきたり、消費税UPで購入意欲がどうなっていくのかという心配も尽きません。

需要は放っておいたらどんどん低下していく一方です。
その中で、どれだけ地域No.1になろうと、シェアを拡大していこうと、結局パイを広げないと売上は拡大していきませんよね。

つまり、どうやって需要を生み出すか、ここに尽きるわけですよ。

一人暮らしをしたいと思っていない人に、一人暮らしをしたいと思わす何か。
家を買いたいと思っていない人に、買いたいと思わす何か。
旅行に行って、ついつい買い物しすぎちゃった的な、気分良く、自主的に、かつ継続できるような何か。

25年前、賃貸住宅の家賃は毎年上昇していました。
1年契約、更新時賃料3%UP、更新料1ヶ月分、こんな賃貸契約もありましたし、新築時より次の入居者の賃料の方が高くなった物件もありました。
更新料というシステム、これは引越しを考える一つのキッカケになりました。
更新料を払うなら一層のこと引越ししようか?
賃料の上昇も同じくです。

つまり賃料の上昇や、更新料を取れるほど需要が高まれば、さらなる需要が生まれます。
でも今の賃貸契約って敷金はおろか、礼金も満足に取ることができなくなってきていますので、入居者にはできるだけ退去して欲しくない。
退去者が出ると、再募集の改装費、募集経費の負担がきつい。
家賃相場がどんどん下落している時には、自分の家賃と周りの相場を比べて割高だなと感じれば引越しの動機も生まれます。
競争力のない物件、例えば3点ユニットの1room、駅から遠い物件、バルコニーのない物件などは家賃や入居時の初期費用など価格で勝負しないといけません。
そこで近隣物件との勝負に勝ち抜くために、こぞって家賃や初期費用を下げました。
その結果どうなったかというと、近隣相場が下落し入居者の入れ替えが起こり、結局自分のマンションで得れる全体収入が下がる。
まさに負のスパイラルですね。
競合他社に勝ち抜くだけの戦略は、結局市場規模自体を縮小させてしまうことになるわけです。
これは安易に賃貸業者さんが
『家賃を下げましょう。』
『礼金をなくしましょう。』
『手数料を増やしてください。』
戦略的提案ではなく、ただ、今の空室を埋めるだけの提案をし続けた結果が引き起こしたものです。
自分のマンションにも新しい入居者が来るチャンスではありますが、自分のマンションから入居者が出ていくことも当然あるわけです。
私も賃貸業界にいた時期、礼金なしでの契約をオーナーに提案をしていました。
その当時はまだ礼金なしで契約できる物件はほとんどなかったので、新しい需要を開拓する意味で提案していたものでした。
前の入居者が退去したあと、
『原状回復のクロスの貼替えなしにしてもらう代わりに礼金0でお願いできませんか?』
また、
『家賃を5,000円UPするので、礼金0で提案させてもらえませんか?』
これならオーナーさんにもメリットがあり、入居者の方々にもとても喜んでもらえました。
その当時は直接個人のオーナーさま、地元密着の管理会社さんとお話しさせてもらう機会が多かったですので、こういう提案を受け入れてもらったり、逆に叱責を受けることも少なくはありませんでした。
そういう叱責を受けたからこそ、オーナーさんにもメリットのある提案を考え続ける努力ができたんでしょうね。
でも中には、
『お前は家主じゃないから、家主の気持ちが分からないんだ。他人のふんどしで相撲を取ってるからそんなことが言えるんだ。』
こんなお叱りを受けたこともありました。
『たしかに。そう言われてしまうのももっともだな。自分もオーナーになってから、このオーナーさんにもう一回提案してみよう。』
『自分でも賃貸物件を取得してオーナーになろう。そうすれば家主の立場として発言でき、このオーナーさんも納得してくれるのでは。』
会社名義ですが、私が賃貸マンションオーナーの立場になったのは、この叱責を受けてから半年後のことでした。
(ひょっとして一年近く経っていたかもしれませんが。)

で、改めて提案してみました。
すると、
『おたくがそうやってるなら、うちもやってみてよ。』

善良なる管理者の注意義務。
宅建の勉強をしていたら出てくる言葉です。
これは常日頃意識しているつもりですが、相手側にとっては同じ立場の人間の意見の方がやはり受け入れやすいですよね。
そこから、常に新しいこと、新しい提案、今まで多くの人がやっていないこと、これらは極力自ら実践するようにしています。

新たな需要を作り出す。
簡単ではありません。
だって、誰もが思いつくことはもうすでに誰かがやっていることであり、うまくいっていることはもうすでに誰かがやっていること、そして継続していないことは誰かがやってうまくいかなかったこと。
ほとんどの場合そうです。
でも中には時代の流れより先駆けすぎて、その時代にはうまくいかなかったけれど、今の時代にはマッチする。
こういうこともあります。
シェアハウスなんかもそうですよね。
昔でいう下宿、寄宿舎です。
共用部分を充実させたり、同じコンセプトを持った入居者を集めたりと形は大きく変わっていますが、復活した事業形態です。

賃貸のIT重説が始まりました。
VRの内覧、物件紹介もこれからどんどん活発化していくでしょう。
その中で求められるのは、業者、オーナーのモラルです。
発信者側のモラルです。
今の広告はいいことしか書きません。
『日当たり良好』『小学校まで徒歩1分』『暖房乾燥機付浴室』・・・
日当たり良好って言っても、実は西向きで西陽が強く差し込むだけだったり、
小学校までは徒歩1分の距離だけど、それは裏門までであって、正面入り口までは遠回りが必要で校庭が目の前だからお昼休みとかはうるさくて仕方ないとか。
浴室乾燥機が付いていたのは、実はバルコニーに陽が当たらなく洗濯物が乾かないからだとか、そんなネガティヴな情報はネット広告には存在しません。
言わなくていいものは言わない。
聞かれてないことには答えない。
この風潮が変わらない限り、ネット上で契約が完了することがありません。
お客様の方も、自分の目で確認しないと心配なので現地案内というのが必要になってきます。

でも、ネットで契約完了するのが前提ならば話は変わってきます。
後からクレームを言われるのが困るので、ネガティヴな情報は前もって伝えておこう。
契約に進む際には必ず言わなければいけないので、最初から明記しておこう。
これが当たり前になってくればVRは格段に進化してくるはずです。
また、不動産の案内という原始的な方法すら必要なくなるかもしれません。
そうなれば、不動産仲介の会社、特に賃貸系の仲介会社は必要なくなるかもしれません。
売買の場合は金額も高額ですし、リスクも含んでるのでCtoCの取引に腰が引けるお客様も多いかもしれません。
でも競売物件のように、きちんとした調査資料、不動産鑑定なども付けば安心した取引が可能になり流通が活性化する可能性は高まります。
個人のお客様が不動産鑑定を自費で導入し、オークション方式で売却にかける。
これが今や日本のスタンダード。
こんな時代が来るかもしれませんよー。

まぁ、こんなことを想像しながらそんなことになった時の自分の立ち位置をどこにするか、これから自分がどう動いていくか、そんなことばかり考えています。
できればその流れの中にうまく紛れ込みビジネスとして成立させたい。
今と違う形でライフコンサルティングという会社の存在意義を見出したい。
そう思っています。

今、不動産売買のオープンハウスでの現場待機、これに変わる新しい形を作りたいと思って奔走しています。
といっても、まだ走り出したのは2、3日前の話ですが。(笑)

無駄なことは極力なくし、お客様にとって必要なものだけを残す。
業務をできる限り簡素化し、コストダウンを図り消費者に還元する。
どこの企業でも、どこの業界でもやっていることです。

なので頑張って年末までにアイデアをまとめてみたいと思っています。

来年をさらにいい一年にするために。

来年のことを言うと鬼が笑うと言いますが、来年のことを考えれない人に未来は微笑んでくれませんからね。

さぁ、頑張ろうっと。


家賃を払うのと住宅ローンで購入するのとではどっちが得?

多分永遠のテーマだと思います。

『賃貸』と『購入』 、どっちが得なのかというお話です。

最終的にどっちが得なのかは購入する物件、賃貸相場と購入相場との乖離がどのくらいあるかによってももちろん変わります。

単純に家賃10万円の物件があったとして、その物件を2,000万円で購入できたとしたらどうですか?

1年間で120万円、10年間で1,200万円。
2,000万円で購入できるとすれば200ヶ月分、16年半ちょっとで買える計算になりますから、いいお話かもしれません。

逆に4,000万円だったとしたらどうですか?
400ヶ月、33年ちょっとかかりますから、賃貸の方がお得なような気もします。

エリアにもよるとは思いますが、実際には住宅ローンの支払額と同じ家賃では購入する物件より1ランク下の物件になってしまいます。
もし単純に同じような支払額ならどうなのかなというシュミレーションを作ってみました。

家賃と住宅ローンの比較

家賃7万円(共益費込)の賃貸物件、価格2,500万円の分譲マンション、3,000万円の一戸建で10年間の支払い総額を計算した表です。

家賃の場合、10年間家賃の上昇、値下げがなかったとすると10年間の総支払い額は1,020万円です。
分譲マンションの場合、2,500万円を借入れ、金利0.7%、35年返済で考えています。
住宅ローン控除で所得税、住民税を控除した後の金額、固定資産税、都市計画税も組み入れて考えています。
その総額は1,011万円になります。
そして最後に一戸建の場合、こちらは3,000万円の借入で同じく金利0.7%、35年返済で考えています。
こちらの総額は1029万円でした。
多少の誤差はありますが、ほぼ同額ですよね?

これだけじゃ優劣はつきませんので、他の要素を組み込んでいきます。
住宅ローン控除は10年間しか受けることができません。
総額が同じでも、10年後からは控除の恩恵を受けれませんから賃貸物件の方が安くなっていきます。
賃貸物件の場合は、退去、引越しすればそこで終了です。
売却物件の場合は、売却価格ーローンの残債がいくら残るかによって、トータルの収支はここからマイナスになるか、プラスになるかが分かれます。
住宅ローン控除の額は年末の住宅ローン残高の1%です。
つまり、この表の住宅ローン控除の金額に100をかけた数字が年末の時点での残債額になります。
分譲マンションの場合、5年後の数字は217,923円ですので、住宅ローン残高は約2179万円になります。
同じく10年後は1847万円。
一戸建の場合は5年後で約2615万円、10年後で約2216万円です。
2,500万円で買ったマンションが5年後に2179万円以上、10年後に1847万円以上で売れればこちらの方が安くついた。
逆にこの価格以上で売れなければ賃貸物件の方が安くついたということになります。
戸建の場合も同様です。
3,000万円で購入した物件が5年後に2615万円、10年後に2216万円以上で売れればオッケー、それ以下なら残念といった結果です。

いずれの場合も5年、10年で大規模な修繕を施す必要もないでしょうから、単純にこの比較だけで見ることにします。

今の不動産市況なら分譲マンションでも戸建でも先ほどの数値は軽くクリアしそうな数字です。
つまり、5年前、10年前に購入している方は『家を購入していた方がだった。』
ということになります。
これも売却できて初めてそう言えるわけですから、いずれにせよ売却のタイミングはとても重要だということになります。
マイホームを購入する人は、最初から売却を視野に入れて物件探しはほとんど行いません。
売却するタイミングはネガティブな理由、離婚や死別、ローンが払えなくなったという理由がほとんどです。
景気の良かった時代は住み替え、ステップアップで住宅を売却していたことも多かったんですよ。
マンションから戸建へ。
小さな戸建から大きな戸建へというように。
今は逆のケースが増えました。
子どもが就職、結婚して親世代だけになり、戸建からマンションへというように。
これはネガティブな理由ではありませんけどね。

ネガティブではないお引越しでは、売却のタイミングを選ぶことができます。
『今は売りの市況じゃないから、そのまま住んでおこう。』
『売却するつもりがなかったけど、この家高く買ってくれそうだからこの際引越しするのもありだね。』
というように。

不動産を売るタイミングは、
『売らなきゃいけないから。』
このタイミングではなく、
『売った方が得するから。』
こういうタイミングで売却したいものです。

買った方が得なのか、賃貸のままが得なのか。
これは結局売却時の市況によって変わります。
不動産が値上がりしていっている状態なら、売却時のキャピタルゲインが得れるので購入した方が得。
逆に値下がりしていっている状況なら、含み損が増えていくので賃貸の方が損をしないということになります。
結局その時点より、値上がりするのかしないのか?
また賃貸相場がこの先上昇していく(賃貸相場が上昇すれば、今支払っている家賃の負担が増える可能性が高くなる)か、まだまだ家賃は下がると思うのか、どういった見方をするかにかかっています。

ここからは私の個人的見解です。
データに裏付けされたものではありません。
不動産価格は今が最高値というわけではないかもしれません。
でも超長期、15年、20年というスパンで考えた時には高値の時期になっていると思われます。
これは平均所得に比べての不動産価格で考えた時の話です。
家賃は10数年間下落を続けていますが、今後の上昇は見込みづらいと思っています。
新築住宅の着工を抑制するような政策が出されると状況は変わるかもしれませんが、そうなると不動産、建築業界は一気に冷え込みます。
日本の経済もどん底に陥ってしまうかもしれません。
なので、そうした施策は出せないと思っておいた方がいいでしょう。
人口は減少し続け、住宅着工件数は増加し続けている今、家賃相場が上昇するとすればインフレになるしかありません。
インフレになれば収入は増え、支出は増えますが住宅ローンとかの債務の金額は変わりません。

こうなると不動産を所有している人は大勝利です。

でもそんな施策に期待して不動産投資に大金を投じるのは危険ですよね。
ローンを組んで仮にインフレになったとして、不動産価格が上昇する前に金利が大きく上昇するかもしれません。
その金利負担に耐えれる資力がある方なら大丈夫かもしれません。
金利と家賃、不動産価格。
どの順番で高くなっていくのでしょう?
不動産価格、家賃、金利の順番に都合よく上昇してくれれば願ったり叶ったりですが、もし金利から上昇を始めたらどうでしょう?
毎月の支払いに耐えれそうですか?
恐ろしいですよね?

と言っても、金利の変化は突然1%の金利が5%、6%になるわけではありません。
多少の猶予期間はあるでしょう。
そのタイミングでは不動産価格も上昇していっているはずです。

今から不動産投資を始めようとしている方、すでに始めている方は長期の投資ではなく、常に出口を見ながら進めていくことをお勧めしています。
そのまま問題なく推移していけば長期保有でももちろん構いません。
20年、30年のローンを組んでも、その残債額以上で売却できれば何の心配も要りません。
今ならいくらで売却できる。
5年後には家賃が下がりそうだから、それまでに売却しよう。
こういった戦略を立てて不動産投資を進めていくことをお勧めしています。
お客様の資産が増えれば、私の仕事の依頼も増えます。
逆にお客様の資産が減っていけば、私への仕事の依頼は減っていくでしょう。
お客様にとって最良のアドバイスをしていく、これがライフコンサルティングの仕事です。

投資用物件だけでなく、マイホームのご依頼もお待ちしております。
購入する前に、まず相談。

これが失敗しないための最大の防御ですよ。






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