ほんとうに大丈夫?不動産投資

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不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

賃貸

賃貸借りるのに家具家電いちいち揃えるって無駄じゃない?

以前英会話に通っていた時、外国人の講師にこう聞かれたことがありました。

『hey,masaaki.何で日本の家って賃貸なのに家具付いてない?自分の国に帰るとき不便ね』

って言われたことがあります。

そういえば、外国の賃貸物件は家具や家電がそのまま付いている状態で貸すことが多いようです。

入居する人は、引越する部屋に合わせて家具や家電を購入し、退去の際にはその家具を処分する。

まさに無駄の連続です。

これだけシェアリングエコノミーが騒がれている現代、その最たる不動産賃貸が一番エコノミーではない事実。。。

矛盾していますよねー?

 

大家さんの言葉によると、

『家具や家電くらいは自分で選びたいでしょー?』

それならば、壁紙や床材も選ばせてあげれば?

それは・・・
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礼金、仲介手数料でまだ消費していますか?

賃貸住宅の『シーズン』と呼ばれる時期がやってきました。

4月の移動時期に合わせて、賃貸住宅が今は一番動く時期です。

1月、2月、3月は書き入れ時で、この3か月だけで1年間の売上げの半分以上を稼ぎ出す会社も少なくはありません。

ちなみにこの『書き入れ時』という漢字、描き入れ掻き入れではないそうなのです。

昔の商人が商売で忙しくなる中、せっせせっせと帳簿に書き込んでいたことが語源になっているようです。

この話は一旦置いておいて(笑)

賃貸住宅を借りるのに必要な金額はここ数年で大きく様変わりしました。

大昔は1Roomの1室を借りるのに、礼金が20万円も30万円もしていましたが、今はせいぜい家賃の1~2ヶ月分程度。

敷金も預からない物件が増えてきました。

その代わり、家賃滞納のための保証会社の保証料であったり、鍵交換代、ハウスクリーニング費用、殺菌消毒代などの費用を請求するところも増えています。

結局入居者が払う金額の名目が変わっただけで、大きく初期費用が軽減されたわけではありません。

総額で言うと単身用でも20万~30万円必要になってきたり、家族で住むような部屋だと4~50万円かかってきたりします。

その他に、不動産会社に支払う仲介手数料も必要ですし、引越したらカーテンや家具なども新調する必要があったりしますよね。

この時期、引越屋さんの引越し代もどーんと跳ね上がります。

シーズンオフなら10万円もあればお釣りがくる引越し代が数倍かかることも。。。

これらの費用、何とか安くならないものかと考えますよね?


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『借りた人も犯罪です』フラット35を悪用した不動産投資のしくみ

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フラット35を利用した不動産投資で不正な融資が行われていたというニュース記事が出ました

この不正な融資、昨年も何度も聞いたことでしょうか?
新聞記事を読んだ方でも
『またかよー。今度はどういうことー?』
と半ば諦めガチに受け止めてる方も多いことかと。

フラット35、住宅支援機構です。
これは公共機関であり、日本国民に住宅購入のチャンスを差し伸べましょうという商品です。
なので、長期間固定の融資であり、低金利の融資でもあります。

これは、マイホームを手に入れたいという国民向けに作られた商品であり、マイホームを貸出して賃貸収入を得ようとする人に対して貸し出すものではないということです。
つまり分かりやすくいうと、使用用途違反ということになります。

違反しただけ?
あれでしょ?
ペット飼っちゃいけない部屋でペット飼っちゃったっていうようなものでしょ?

まぁ、ある意味そんな感じです。
これが賃貸マンションの話なら、
『約束違反だから出て行ってね』
と退去命令を出して、解約してもらうという流れになるのですが、今回は購入している物件です。
どうなるんでしょうか?

答えは、
『約束違反だから、お金全額まとめて返して出て行ってね』
こういうことになります。
もちろん、お金を全額返済してそのまま住めるものなら住んでいても構いませんが、住む権利なくなっちゃいますよね?
今回の場合は、自分が住んでいるわけでもないのでどうなるかというと、
賃借人がいる状態だけども、不正で融資利用した貸主さんとの賃貸借契約が存在している。
その賃借人さんは消費者保護の観点から居住権は認めてもらえる。
(競売にかけられたときは6ヶ月の明け渡し猶予が設けられる)
賃借人が継続しているという状態で、残債務全額を一括返済するか、賃借人付きの投資用物件として売却して残債務を返済するかという選択肢になります。
もちろん、
『そんなこと知ったことじゃないよ』
と、開き直るのも結構です。
住宅支援機構からキツーいお達しがあることでしょう。

こういう時、どういう行動をするのが一番いいのかと言うのか今日のテーマです。

まず、状況を整理しましょう。
①その物件は本来から自らが居住する予定のなかった物件ですか?
→元々投資用で考えていたなら、その時点でアウトです。使用用途の虚偽の申請になります。また、フラット35の場合、転居した後の住民票の提出も義務付けられているはずです。
住むつもりもないのに住民票まで移動して、その後すぐに賃貸借契約の締結
これは詐欺罪に該当すると言われてしまうでしょう
この認識があったかどうかがまず一つ目の事実確認です。

②購入した物件でフラット35を適応しているなら、物件価格の9割?10割?諸費用はもちろん自己資金で負担しましたか?
フラットの中でも諸費用ローンを別立てで用意していた金融機関もありましたが、今回の流れでいうとそういったローンの組み方はしていない可能性が高いと思われます。
→物件価格、実際の取引金額とローン審査提出用の書類に記入された物件価格は同じでしたか?
物件価格を上乗せしていた可能性があるというのはこのことです。
少しでも低金利の商品で借りれるように不動産会社の担当者さんが提案してくれた。
こんなお花畑のど真ん中にいるような発想していませんよね?
そうした方が、ローンそのものが通りやすかったからですよ。
売りたかった。
ただそれだけのことです。
物件価格の上乗せ、これは金融機関を騙すためにやる行為なので詐欺行為に該当します。

③次に、賃貸募集はどのような経緯で行いましたか?
購入が決まり、ローンの内諾が出た時点で賃貸募集を始めたりしていませんよね?
もしそうなら、最初からその建物に住む意思がなかったということを自ら証明しているようなものです。
売買決済期日が2015年3月15日
賃貸借契約期間が2015年4月1日〜
こんな契約書残ってたら完全にクロです。

④決済が終わり建物の引渡しを受けたあと、住民票を動かしましたよね、その建物に。
その後当然自分が住まなくなるわけなので、また違う場所に住民票を動かしているはずです。
登記簿上はそのままでも致し方ないものなので特段問題にはなりませんが、融資先には住所が変わったという連絡は入れてますか?
入れてませんよね?
たぶんほぼ100%
これも届出義務のある項目内容です。

⑤最後にもう一点
その、賃貸で貸出していた物件の家賃収入はきちんと申告していましたか?
サラリーマンなどの給与以外の収入、つまり家賃収入等が別にあればもちろん確定申告が必要になります。
その申告がなされてなければ、今度は脱税という容疑もかかってきます。
その点が税務署から指摘されれば、過去に遡って追徴されてしまいます。
あと、念押し、ダメ押しですが、この他人に貸出している建物で住宅ローン控除なんかまでさすがに受けていませんよね?
住宅ローンを利用していたわけですから、これまで厚かましく受けちゃってたりするともう大変です。
あなたの罪状はいくつになりましたか?

そうなんです。
迂闊に不動産会社の営業マンの口車に乗っただけで、こんなに多くの犯罪行為を犯していたという過ちに気付きましたか?

『えっ、どうしよ』
『やばい、捕まる』
『えっ、家族はどうしたら』
『会社もクビになるのか』

この記事を読んだ人はそんな危機感も少しは抱いているかもしれません。
とことんまで住宅支援機構が戦う姿勢を見せてこられると、それは現実的に近づいていきます。

でも、今回同様の手口で多くの知識のない一般の人が知らず識らずの間に、巻き込まれてしまっているという、若干、ある意味被害者でもあるというやさしい見方をしてくれるケースもあります。
それもこれも、今後の幕の引き方次第です。
交渉の仕方、処分の仕方が間違えてしまえば、火種は消えないまま燃え続けてしまうかもしれません。

うまく処理して、残債務の処理も全て完了してしまえば、問題提起に躍起にならないことも考えられます。

要は今からの行動次第なのです。
そして、スピード重視で対応する必要があります。

通常は、大阪府、兵庫県あたりまでしかご相談に乗りませんが、今回急遽このような事態が明るみに出ました。
ですので、エリア関係なくお手伝いをさせていただきます。

報酬は、通常の不動産売買取引の仲介手数料だけで結構です。
何回か足を運ばないといけないケースは交通費を別途ご請求することあるかもしれませんが、その辺りはご了承ください。

ご相談に乗ってほしい
とりあえず、現状の話をお聞きしたい
という方は、メールアドレス
info@life-consulting.net
までお問い合わせください
題名は
『フラット35緊急対応必要』
と記載ください
早々に当オフィススタッフがご対応いたします。

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電話番号も一応記載はしておきますが、お客様の対応等で出れないケースもございます。
ご連絡は確実にご返信が可能なメールアドレスまでお願いいたします。
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お早目のご相談お待ちしております



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masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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