ほんとうに大丈夫?不動産投資

このブログは不動産投資を始めようとしている人、もう実際に不動産投資を始めている人向けに開いた不動産情報サイトです。物件情報はあまり載せませんが、不動産の裏話、裏情報などをどんどん掲載していきたいと思っています。 不動産は怖い、不動産は騙される、こういった人たちの心配を払しょくします。 世界で一番お客さまのことを考えている不動産屋と自負している私が全部教えちゃいますよ。

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

賃貸

不動産屋の悪事が暴かれる

去年、スルガ銀行の不適切融資が問題になりました。
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売買金額や自己資金の水増し、サブリースを使った、あたかも安定した収益が上がるかに見せかけたレントロールを利用した不適切融資。
レオパレスの手抜き工事もありましたよね。
天井に施工上あるべきはずの界壁が、なかったという問題です。
そして年末のアパマンショップの消毒不施工問題。
これは施工、不施工だけの問題ではなく、原価1,000円ほどの消毒液に対して、施工代込みではあるが、1.5万円〜3万円程度入居者から半強制的に徴収していたという問題も明るみに出ました。

こういった問題はいつからあったのか?
最近突然起こった出来事かというと、そうではありません。
スルガ銀行だけに限らず、金融機関に対して預金口座の改ざん、売買金額の書上げなどはもう20数年前から行われていました。
レオパレスの手抜き工事問題も、手抜きがどうかは別にしてチープな建築物との認識は不動産業界の誰もが従前から感じていた話です。

アパマンショップの消毒代の話、これはアパマンショップだけでなく、ほとんどの賃貸仲介の会社で行われていました。
良識ある賃貸業者は、もう数年前からそのような付帯工事を徴収したりはしてなかったはずですが。。
私が以前(といっても20年以上前)働いていた賃貸仲介会社でも『消毒代』と言われる入居前の付帯工事を徴収していました。
料金は2万円だったり3万円でした。
完全歩合で働いていた会社でしたから、その1/3ほどが営業マンの手取りになります。
でも、実際に施工されていたのはほんの一部。
報道にあったように未施工のまま、鍵を引き渡していたこともありました。
アパマンショップだけの問題ではないんですよね。
賃貸のお部屋を借りる際に、入居時かかる費用としては、
①礼金、敷金
②家賃(前払い)
③仲介手数料
これだけで入居できると思っているお客様が多数いらっしゃいます。
本来ならこれだけでいいはずなのです。
オーナーに入るのはそもそもそれだけですから。
でも実際にお部屋を借りる際には、その他に
④火災保険料
⑤保証会社の保証料
⑥鍵交換代
⑦ハウスクリーニング費用や消毒費用
などが見積もりにかかれていることが多くなっています。
火災保険は水漏れ事故や盗難事故に備えるために加入しておいた方がいい費用ではありますが、管理会社が勧めてくる火災保険は不必要な保障内容が担保されており若干高めに設定されています。
保証会社の保証料は、礼金なしや敷金なしで入居する際に家賃滞納に備えるため、加入がほぼ強制されています。
ここまでは理解できるのですが、鍵交換代やハウスクリーニング費用などは、本来家主負担で行うべき費用です。
ここまで強制的に加入を求めてくるのは、管理会社として今は一般的になっています。
そこに加えて消毒費用。。。

もう誰のために徴収しているのか。。。
不動産会社の利益のためにオーナー(家主)さんは、部屋を提供しているわけです。
うちは、個人で所有している物件も、会社で保有している物件も、鍵交換代やハウスクリーニング費用を徴収していません。
※管理している物件は、火災保険料、保証会社保証料、鍵交換代については入居者にご負担いただいています。

消毒代はもちろん徴収していませんし、営業マン時代にもお客様からいただいた記憶がありません。
自分を美化するつもりはありませんが、賃貸営業していた時から、自分が納得いかない費用は取りたくないという考え方があったからです。
でもこういった無駄な費用が今回の事故により露呈しました。
これをきっかけに、賃貸の部屋探しからオーナー、入居者にとって無益な費用がなくなればいいのに。
そうなることによって、入居者の負担が少しでも軽減され、賃貸住宅の入居促進につながっていけばいいのにと願っています。

不適切融資に関しても同じです。
買えないお客様に買わせるために貯蓄残高の改ざん、売買代金の書上げが行われています。
そのせいで、投資用不動産の価格が上昇し、多くの赤字大家さんが登場しました。
賃貸経営すべきではない人たちが、たくさん大家さんになりました。
賃貸住宅を所有することは、会社を経営することと同じです。
しっかりとした目的を持って、しっかりとした経営指針を立てなければいけません。
収入の向上、経費の削減。
会社を経営していれば当然の話です。
でも多くの賃貸オーナーさん、特に不適切融資でオーナーになった方々は、その収入向上、経費管理さえも不動産会社に委託します。
営業、経理などの業務の全てを外注して生き残れる会社って想像できますか?
何かを作りあげるメーカーさん?
職人さん?
どこの店でも簡単に手に入る商品を作っている会社が、競争社会で生き残れますか?
無理ですよね?
賃貸住宅経営、特に一棟アパート、マンションになれば、融資利用は必須です。
価格ボリュームが大きくなりますからね。
そこで問題になるのは、自己資金をいかに少なく購入するかではなく、いかに安い金利で資金調達できるかです。
1億円の借入で、金利4%と1%では年間3%の金利差が生まれます。
利息だけで年間300万円変わってくるわけです。
今一棟アパートの表面利回りは新築で7%前後です。(大阪の場合)
年間700万円の収入に対して、利息が300万円変わってくるのですから、死活問題です。
つまり、金利3%、4%でしか資金調達できないお客様は絶対に購入すべきではないということがお分かりでしょうか?

こんな話をセミナーや、個別相談で毎回お話しています。
買うべきではない人に売ってはいけない。
これは自宅でも同じです。
無理した住宅ローンで自宅を購入してはいけません。
ごくごく当たり前の話です。
でも、それが分かっていない営業マンが多すぎるのが、今の不動産業界です。
その認識を改め、お客様を正しい道へ誘導できる業界に変換しないと今後私たちの業界はどうなるのか?
それが不安でたまりません。

なので、少しづつ業界を浄化させていきたいなと思い密かに活動中です。

微力ですが、不動産で失敗する人を少しでも減らしたい。
もっともっと安心して不動産購入、賃貸をできる業界にして、流通を活性化させていきたいと考えています。

その中で、いろいろ考えるんですよね。
不動産仲間といろいろ話をしたり。
でも、抜本的に改革するには、他業種の人たちの意見を取り入れることが必要だと強く感じました。
他業種の人たちから見ると、不動産業界はとても不思議でおかしな世界に映っています。
そんな人の意見をたくさん聞きながら、今年は少しづつではありますが、具現化していきたいと思っています。
昨年から始めたL-styleClubをさらに進化させ、より深い不動産知識を得る場に。
大阪在住以外の人たちにも、学べる環境作りを整備しています。
今年のRE/MAX L-styleには期待してください。

やりますよー。

年始の所信表明代わりにブログ記事書いてみました。
今年もみなさま、よろしくお願いします

大阪市で民泊運営始めてみませんか?

2025年大阪万博が開催されることが決定しました。
そこへ向けて大阪府、大阪市一丸となって観光業を盛り上げていこうという風潮が起こるのは間違いありません。
その流れを指をくわえてただただ眺めているだけってもったいなくありませんか?

『だって何をしたらいいの?』
『全然畑違いの話だし』
こう思っている人は少なくないはずです。

でも、飲食業を始めようとしていた人はみんな最初からその仕事に就いていたのでしょうか?
ネットショップを立ち上げてる人も元々パソコンに詳しい人ばかり?
そんな訳ありませんよね?

みんな時の流れや時代の流れ、自分の人生のタイミングに合わせて起業してますよね?
『これ、面白いんじゃない?』
『前からやってみたかった』
『今しかない』
こう思って起業した人も少ないないはず。

でも、一番ネックになるのはどのケースでもやはり資金計画です。

やりたい気持ち、やらなければいけないタイミングだったとしても、お金がなければ始まりません。
でも、もし。

そのチャレンジ資金が少額で済むならどうでしょう?
例えば、前の店主が店をやめるタイミングで50万円で店の運営権を譲ってくれるなら??

『それならやってみよう』
そう思うこともあるかもしれません。

民泊の場合も然りです。

購入して始めるにはやはり何百万、1千万円単位での資金が必要になります。
『そこまで出してまでやるのは怖いな』
そりゃそうですよね。

経験したことのない業種でいきなり投資するには少々高額な出費です。

現在の大阪での民泊市況は大盛況です。
民泊運営できそうなエリアの土地や不動産は高騰しています。
1千万円でも購入できない、そんな状況にも陥っています。

かといって、指をくわえているのももったいない。。
『どうすればいいの?』

そんな方に今日は朗報です。
当社で昨日決済を終えた物件の買主さまが、そんな皆様のために賃貸物件として民泊運営可能な部屋を提供してくれることになりました。

総戸数8戸のうちの半分、4部屋をご提供いただきましたので、その4部屋限定で賃貸募集を開始いたします。

場所は大阪市生野区。
コリアンタウンも近くにあり、韓国人が多く居住する地域であり、毎日のようにスーツケースをコロコロひきづって歩く旅行客が歩いている街です。

最寄り駅は近鉄大阪線『今里』駅徒歩8分。
なんば駅から一本で来れる沿線です。
大阪地下鉄メトロ千日前線『今里』駅でも徒歩13分です。
タクシーに乗れば1千円もあれば十分お釣りもきます。

この沿線には『なんば』駅だけでなく、外国人でにぎわう『黒門市場』のある『日本橋』駅もあり、その延長線上の駅になります。

そして、今回この物件の最大の目玉は新築物件であること。
今年11月に完成したばかりの物件です。

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おしゃれな建物でしょ。
耐火建築物木造4階建てのマンションです。

オートロックもあり、間取りは1LDK、1フロアー2戸の完全独立設計。
床面積は42平米超となっています。

今大阪市内の民泊物件の多くは25平米ギリギリの広さの物件です。

この広さの物件は、ビジネスホテルよりは少しゆったりはしている、でも2人収容、きつきつでも4人収容といった広さです。
この広さでは今後民泊物件が増えていくと競争力に少し劣ってきます。
でも、42平米もあればゆったり4人収容、6人収容も視野に入り、家族での旅行客もターゲットにすることも可能です。

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お部屋の中もかわいい仕上がりになっています。

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そのままベッドを配置してもかわいい仕上がりになりそうです。
しかも、居室とリビングにそれぞれ1台づつのエアコンも設置していただきます。

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リビングもしっかりとした広さがあるので、応接セットを置くかベッドを並べるか悩んでしまいますね。

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(2号室タイプです)

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キッチンも単身用とは思えないグレード感です。
そして、こちらが浴室です。

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ファミリータイプのような大きな浴室。
浴室乾燥機もついています。
自分で住みたいくらいです。。。

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トイレはもちろんウォシュレット

洗面室もゆったりとしたサイズで確保しています。

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どうです。ご覧になって。

部屋づくりのイメージがわきましたか??

こちらの物件にエアコン2基がついて。
しかも、大阪市特区民泊の許可申請ができるように消防設備の導入費用はオーナー(貸主)負担でしてもらって。
さらに、インターネット設備、室内のWi-Fiを無制限使用できるプランをオーナー(貸主)負担でやってくれて。

敷金0円礼金は家賃の2か月分でご契約いただけます。
※民泊の許可申請費用は含まれておりません。

あとは、肝心のお家賃ですよね。

あまり高額な家賃になってしまえば、せっかく運営しても利益が出ない。
なんてことになってしまいますから、今回はオーナー様のご厚意で賃料もお安く設定させていただいております。

家賃表は以下の通りです。

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こちらの家賃は共益費、インターネット資料料込みの価格です。

その他ご契約の際には賃貸保証保証料、火災保険料、仲介手数料が必要です。

また、ゴミ収集の費用(業務用ゴミのため、民間業者に回収委託予定)もご契約者さまに一定金額ご負担いただく形になるかと思われます。

詳細資料ご希望の方には、個別メールで資料等お送りいたします。
また、室内工事は完了しておりますので内覧も可能になっています。

お問い合わせは、RE/MAX L-style 担当大西までご連絡ください。
TEL 06(4703)3300
Mail:oonishi@life-consulting.net


今回お部屋は4部屋しかご提供できません。
また、同時に4部屋ご契約いただく方を優先させていただくこともございますのでご了承ください。

お問い合わせお待ちしております。


家主自ら情報発信していく時代へ?

スルガショック

不動産業界にとっては大きなニュースです。
リーマンショック以来の大きなネガティブニュースになるかもしれません。

金融庁から業務停止命令が出るんじゃないかと言われていますし、他の銀行のアパートローンにもメスが入りそうです。

このニュースを見て、みなさんはどう感じましたか?

悪いのはスルガ銀行?
不動産業者?
話に乗っかっちゃったお客さん?

騙された人に全く非がないかと言えば、そうは思いませんが、明らかに悪いのは不動産業者です。
スルガ銀行は、他行が貸さなかった案件に融資を付けてくれたのですから、悪者っていうより正義の使者だったような気もします。

使い方によってはね。

私自身、スルガ銀行の金利で、しかもフルローンで購入するメリットを見出せなかったのでうまく活用はできませんでした。

いろいろ考えましたよ。
築古物件ならどうなんだ?
短期で売り抜けるならこの金利カバーできるんでは?
結論から言うと、短期で売り抜けそうな物件ならもっと金利のやすい他行で融資が受けられ、築古物件なら出口を考えて購入金額を割り出すとその金額なら他行で融資が受けられ…

結局、他行で融資が付かなかった案件にスルガ銀行なら貸してくれると言うので、そこから試算してみるという使い方になってしまっていました。
でも、購入後のシュミレーションを入れてみると
『うーん。空室が2割出れば毎月のキャッシュフローが赤字に転落する…』
『5年後の大規模修繕の費用を捻出できない…』
『そもそも毎月1部屋空き部屋が出ると、修繕費用で前月のキャッシュフローまで吹き飛んでしまうぞ…』
お客さんに勧めれる数字が出てきませんでした。

スルガ銀行
『それでも借りたいって言うなら貸してあげる。』
ねっ。
天使じゃないですか。
使い方を間違えてるんじゃなくて、うまくその銀行を利用してお金儲けをしていた業者がいてたってことでしょ?
先日のニュースで融資承認率99%とかっていう話が出ていましたが、不動産屋さんにとっては神様みたいな銀行ですよね。

悪いのは使う側です。
ここまでずっーと不動産屋の悪口を言ってきました。

一部まともな不動産業者もいますが、そこそこの確率で悪い業者さんに出会う確率が高い業界です。
その不動産業者に、自分の大切な資産を任せて大丈夫ですかというお話が今日のテーマです。
前置きが長くなりましたが。(笑)

例えば、今の時代要らなくなった洋服、バッグ、靴さえもメルカリなどのフリマアプリで簡単に売却できます。

中古家具なんかもジモティに載せれば、近所の人が有料で(お金を払ってくれて)引き取りに来てくれます。

何でもかんでも、自分で不用品をお金に変えれる時代です。

なのに、何で自分の空き部屋は不動産会社に任せっきりなんでしょう?

過去は全く逆のことを言っていましたが。(笑)
『個人対個人で契約したら、リスクがたくさんありますので、不動産業者に間に入ってもらったほうがいいですよ。』
過去の自分

『個人対個人で契約したら、無駄な手数料も要らないですよ。何でもそうしないんですか?』
今の自分

『考え方が変わっただけでしょ?』
あはは。
それもありますが、過去と今では大きく違うことがあります。
まず、昔はポータルサイト、もっと遡れば賃貸雑誌やチラシ、看板、不動産会社への飛び込み客だけが集客材料でした。
これは個人家主が全く介入する余地のない集客フィールドです。

今はどうでしょう?
もちろん今でも不動産会社への飛び込み客、これはありますが、割合がかなり減っています。
チラシ?
郵便ポストに賃貸のチラシが入ることって少なくなっていませんか?
不動産業者の集客がネット重視に偏重しているからです。
ポータルサイト
これは今の不動産会社の集客の柱です。

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でも、このSEO昔と今では全然違っているんですよね。
サイト全体のSEOをかけてたのが昔の話、今はスモールワードで検索に引っ掛ける、物件名とか町名とか。

つまり、検索の仕方が以前より絞り込んだ方法に変化してきているということ。
お客さんの要望もどんなニーズにも応えれるくらい、いろいろな物件が存在します。
ペットOK、敷金礼金なしなんて物件は今の世の中溢れかえっています。
その中で自分の物件を選んでもらえるかどうかは、どう自分の物件をプロデュースするかにかかっています。
その大事な物件のプロデュースを不動産会社の営業マンに任せて放ったらかしにしていると、築年数が違う、間取りが違う、家賃が違う、こんな目に合うことも覚悟しておかなければいけません。

自分の物件を一番よく知ってるのは誰ですか?
オーナー自身ではありませんか?
もし、そうでないならそれはもう・・・

オーナーになる資格ないかも・・・

写真撮影一枚とっても、雨の日、曇りの日、晴天の日によって全然違います。
また時間帯によっても大きく変わります。
同じ日、同じ時間に撮影していてもカメラマンの腕によって出来上がった画像は大違いです。

仮にその写真撮影を自分や営業マンではなく、プロのカメラマンに依頼したらどうなるでしょう?
その画像ファイルは自分のものです。
複数社ある賃貸業社さんにそのファイルを渡してあげれば、そのままポータルサイトにUPしてくれることでしょう。

『カメラマンに撮ってもらうっていくらかかるの?数万円?』

そう思うでしょ?

今の時代、フリーのカメラマンさん、カメラマン志望の学生さんと繋がることは難しいことではありません。
誰かのツテを頼ってもいいでしょうし、ジモティなどのサイトで募集するのもアリかもしれません。
私の場合、民泊物件をいつも懇意にしてくれているカメラマンさんに頼んでいます。
料金は1万円もかかりません。
ただ、申し訳ないので同時に複数部屋撮ってもらったり、違う現場の撮影もお願いしたりしていますが。

自分の所有物件の写真だけでなく、近所のお店紹介、自慢の設備、セールスポイントなどをどんどん自ら発信していきましょう。

ついでに物件紹介用にブログでも始めてみるのもアリだと思います。
オーナーさんのこだわり考え方共感する入居者さんも集まってくるかもしれません。
本来オーナー業ってそういうものだと思います。
賃貸物件が飽和状態になり、数年後の空き家問題も深刻になってきています。
その中で設備や条件で差別化していくのも限界に近づいています。

今シェアハウスと言えばネガティブイメージがありますが、もともとこのシェアハウス、昔でいう下宿なのかもしれません。
数年前は起業家向けのシェアハウス、母子家庭だけのシェアハウス、猫と同居するシェアハウスなどコンセプトハウスと言っていいほど多様化していました。
最近でもプライベートジムを完備したシェアハウスも人気だそうです。

プライバシー重視、隣人の顔も知らない、そんな時代もありました。
でも、部屋で一人でゆっくりもでき、共用スペースでは同じ境遇の仲間と過ごすことができるというこういう空間に需要があったのも事実です。

下宿と言えば寮母さんがいて、その人柄に惹かれて集まってきた学生さんたちもいました。
オーナー自らの人柄で賃借人を集めることができれば無敵でしょ?

路地裏の名店、山奥のパン屋さん、テレビで紹介されるほど流行っている店は日本中にたくさんあります。
立地・価格だけで勝負する時代は終わっています。

これからは、この部屋に住みたいではなく、このオーナーの部屋に住みたい。
こんな時代になるかもしれません。

信じるか信じないかはあなた次第です。(笑)

まぁ、いずれにせよ努力はしましょ。
自分の物件を紹介するブログを立ち上げるのに数時間あれば実現できます。

簡単なことから始めませんか?
何事もはじめの第一歩です。

不動産屋さんに頼らない賃貸経営、これが空き家対策への一番の鍵だと思っています。

私は不動産屋さんなんですけどねー。(笑)

不動産屋ですけど、賃貸オーナーでもありますので、お仲間の発展を願っています。

それではまた。
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株式会社ライフコンサルティング
代表取締役 大西 征昭
大阪市住吉区長居3丁目13番8号
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プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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