ほんとうに大丈夫?不動産投資

いままでこちらのブログをご愛読いただいていた皆様、ありがとうございました。 現在は当社ホームページにブログ記事を集約いたしましたので、そちらで引き続き発信しております。ご面倒ですがブックマークのご登録変更をお願いいたします。 https://remax-l-style.com/

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

賃貸マンション

案内用ダイヤル錠の危険性

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ワンルームマンションを狙って空き巣を繰り返していた男が昨年秋に逮捕された。
マンションの空き部屋に侵入し、ベランダ伝いに隣室へ移動(バルコニーに設置されている防火壁を破り侵入したそう)し、空き巣を行っていたというニュースが報道されました。

ここで、問題になったのが空き部屋に設置されているダイヤル錠
通常4桁の数字を既定の数字に合わせ開錠するといったものです。
4桁ということですから、10の4乗で1万通りの組み合わせがあるはずです。
1万通りの組み合わせをどうやって解析したの?
一般の方にとっては、到底理解不能な話ですよね?

でも、私たち不動産業者、営業マンにとってはそんなに不思議な話ではないのです。
逆に今まで、こういった犯罪が頻繁に起こっていなかったことが不思議なくらい単純なからくりだったのです。

賃貸の案内の際、現場に案内用鍵が設置されているケースって、かなりの確率であります。
それは、案内時にわざわざ業者に鍵を借りに行くという作業を手間に感じられ、案内の件数を減らさなくするためです。
今回のようにダイヤル錠を設置しているケースもあれば、PS(水道メーターの設置場所)に隠してあるケース、オートロックがあるので部屋の鍵は開けてあるケース、いろんなパターンがあります。
さすがに部屋の鍵を開けておくパターンは防犯上少なくなっていますし、PSのパターンも少なくなってきました。
ただ、ダイヤル錠のパターンはいまだ多く残っています。

空き部屋に侵入しても、室内に何もないし、入居前に新しい鍵に付け替えるので問題ない。
こう思って、今の方法を取り入れているわけですが、このダイヤル錠が簡単に分析できるという方法が公開されてしまった以上、今後この方法を継続するのは少々問題がありそうな気がしますね。

さて、今回どうやってその1万通りの数字の組み合わせを解読したかという方法ですが、ごくごく単純な話です。
これは、案内する多くの営業マンのクセを知っていたということです。

案内時はダイヤル錠の数字を合わせます。
その時、ほとんどの場合どこか一列だけ数字を回すと開錠できます。
案内が終わり、施錠するときも同じです。
案内が終わり、次の物件に移動する際、施錠は必須ですが、解読しにくいようにグルグルと何周も回す営業マンは少ないように思います。
私も今でも賃貸の案内に行くことがありますが、多くの場合一列どこかの数字が違うだけでくるっと回すだけで開錠できてしまいます。
その営業マンの習性を知っていた。
実際この犯人は、賃貸営業の経験者だったようです。

これだけでなく、過去には社内で保管している合鍵を使用して空き巣をしていたという事件もありましたから、鍵をどこかの事務所に預けておくという場合も全く危険性がないわけではありません。

ダイヤル錠の解読の仕方は他にもあったりします。

ここでは言えませんが。(笑)


また別の機会に別ブログで公開します。

管理会社は、物件ごとにダイヤル番号を変更しているほうが少ないかもしれません。

なので、どこか一つのマンションのダイヤル錠の番号が露呈してしまえば危険にさらされるわけです。

そう考えると、悪意を持って接してくる犯罪者にとって現在の賃貸マンションの在り方は簡単極まりない状況なのかもしれません。

私も以前、自ら所有している物件を募集する際、家具付き家電付きで募集していましたが、案内方法は現場に設置しているダイヤル錠でした。

その番号は、案内希望業者には教えますよね。

そこで何が起こったと思います?

TVを盗まれたのです。

『物件資料には家具家電付き、TVもあるって書いていましたけど現場になかったのですが、これって後から付くんですか?』

この連絡で事件が初めて発覚したわけです。。。

こんなことが水面下では起こっていたりします。

あと、郵便ポストのダイヤル番号。

これもほとんどの営業マンは番号を解読することができます。

この方法は、また機会があればご紹介しますが、また変な事件になっても困るのでシークレットのままのほうがいいかもしれませんね。(笑)

そういう一般公開できないブログサイトを現在構築中です。

リニューアルまであともう少し。

こちらにもご期待ください。




法人社宅用として1棟丸ごとお貸しできます

今日は昨日決済が終わった賃貸物件のご紹介です。

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阪急神戸線「塚口」駅から徒歩7分
JR福知山線「塚口」駅からは少し遠くて徒歩16分の立地となっています。


2018年11月に完成したばかりの新築マンション


22.35平米の1Kが21戸一斉に募集開始です。

図面

1フロア7部屋、鉄骨造3階建のマンションで、オートロックはもちろんのこと、セコム、防犯シャッターまでついて防犯設備は整っています。

しかも、オーナー負担でインターネット設備を導入しているため、高速インターネットWi-Fiが使い放題、しかも使用料無料になっています。

室内の設備としては、雨の日、梅雨時にうれしい浴室乾燥機、シャワー付き洗面台、ウォシュレット、室内洗濯置き場に2口のガスコンロ、そしてもちろんエアコンは完備しています。

今なら、全戸募集開始したばかりなので、1フロアー丸ごとお借りいただいたり、全棟丸ごと法人様でご利用いただくことも可能になっています。

ペット飼育も視野に入れていたマンションなので、『ペット飼育可社宅』としてご利用いただくことも可能です。

お部屋はもちろんバス・トイレセパレートタイプ。

女性の一人暮らしとしても、気に入っていただける間取りになっています。

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条件表、家賃表はこちらの通りですが、

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家賃は60,000円~64,000円、共益費は5,000円、水道代はメーター検診となっています。

ペット飼育をしない場合は、礼金なし、敷金家賃の1ヶ月分、ペット飼育の場合は礼金2ヶ月分、敷金1ヶ月分となっております。

当社専任媒介でお預かりしている物件になりますので、ご興味ある法人担当さま、ぜひご連絡くださいませ。

TEL06(4703)3300 RE/MAX L-style 株式会社ライフコンサルティング

火災保険は2年間で15,000円となっていますが、法人一棟ご契約の場合は指定の火災保険以外の保険加入でもかまいません。

保証会社も一般賃貸の場合、加入条件となっておりますが法人契約の場合は例外を適応しますので、お気軽にご相談ください。

一棟丸ごとお借りいただければ、会社的にも管理しやすく家賃の支払い等のわずらわしさからも脱却できますので、経費削減のためにもぜひご一考ください。

もちろん、1部屋からでもお申し込み可能です。

その場合はこちらよりお問い合わせください。

https://suumo.jp/chintai/jnc_000046265316/?bc=100144482399

それでは、ご連絡お待ちしております。


賃貸住宅市場が活気付いていた時代

不動産業界に入って今年の4月で26年になります。
最初は建売業者の営業から始まり、23歳の時賃貸仲介の会社に転職しました。
その時の賃貸ってエゲツない時代でした。
まず集客は賃貸雑誌、電ビラ、ポスティング。
どれもこれも誇大広告。
雑誌さえも誇大広告に満ち溢れていました。
新築、駅近、3LDKが家賃4万円台??
最終的にはあり得るわけのないような広告も登場します。
嘘ってつき始めると止めどないですよね。
だんだんエスカレートしていきます。
そんなもんでお客さん来たってどうしようもないでしょって思うでしょ?
相場から3倍も4倍もかけ離れていますから、その物件を元に部屋探しすることさえできません。
どうしたかって?
まず誇大広告のチラシや雑誌を手に持ってきたお客様に潰しという作業に入ります。
『この物件は◯◯、こういう理由があるから特別安いのです。』
到底納得のできない理由があるように話したり
『この物件は特別な入居審査があり、お客様の場合は、この条件に該当しませんので残念ながら入居資格がありません・・・』
などと訳のわからない説明を延々と何十分もかけて行い、何となくお客様が納得してくれたとこで物件紹介、そんな時代が何年か続きました。
ビックリするような家賃で魅力的な物件の広告を打っていましたから、どこのお店も満員御礼、土日祝などは来店待ちのお客様もいたくらい大盛況でした。
嘘から始まりそれよりも何倍も高い家賃の実在する物件を紹介していくわけなので、その頃の営業を経験している人は口八丁手八丁の海千山千の猛者たちです。
私もその端くれとして存在していたのですが、今考えると詐欺の手口と何ら変わらないようなことが行われていました。
結果的にお客さん自体に実損があったわけじゃないからいいじゃないの。
まぁこれは犯罪の加害者の言い分ですよね・・・

賃貸業界だけでなく、売買も誇大広告が旺盛の時代でした。
新築3,480万円〜
から打ちと言ったもんですが、オープンハウス、現場説明会に行って
『この3,480万円の物件はどこになるの?』
と聞いてもその区画は存在していなかったり、
『もう売れちゃいました。でも建物の仕様が他に比べて安い仕様だったので・・・』
こんな時代でした。
だから、不動産屋さんに行けば騙される、不動産屋さんは恐い、こんなイメージが付いたのでしょう。
まぁ至極当然の話です。
そこから時代は変化しました。
誇大広告もほとんど淘汰され、実際に募集している物件で集客する、極々当たり前の話なのですがようやく不動産業界も社会に適合してきました。
働いている営業マンも一見ややこしそうな風体の人も少なくなり、女性社員も増えました。
こういう時代になると、営業力の勝負ではなく物件力で勝負する時代になります。
ネット広告が全盛の時代なので、物件をより良く見せるために写真が大事になります。
物件をアピールするために文章力、表現力が大切になります。
仕事の内容が大幅に変化してきました。
こうなると大家さんも仲介会社頼りだけでは立ち行き行かなくなります。
自分の物件をどうアピールしていくか、他の物件との差別化をどう図っていくか、それが重要になっていきます。
ポータルサイトには莫大な数の物件が掲載されています。
検索の項目もそれに伴い増えています。
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SUUMOに掲載されている賃貸物件の数です。
この中から自分の物件をまず探してもらうことから始まります。
駅からの距離
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1分以内、3分以内、5分以内、7分以内、10分以内、15分以内、20分以内
まずこの分類からお客様は選びます。
次に築年数
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新築、1年以内、3年以内、5年以内、7年以内、10年以内、20年以内、25年以内、30年以内
このくくりで検索されるわけですが、築30年以上、駅から20分以上の物件はまず検索されないことになります。
さらに検索項目はまだまだあります。
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礼金なし、敷金、保証金なし、洗面所独立、ペット相談、楽器相談、リノベーション物件、家具付き、家電付き、フリーレント・・・
駅からの距離が遠かったり、築年数が古くなった物件が検索にヒットするためには、こちらの条件面で勝負しないとそもそも戦う土俵にも上がれないことがわかるでしょうか?

礼金なし、敷金なし、フリーレント、このくらいはしておかないと戦えないですよね・・・

あとはリノベーション物件にするか、家具付き、家電付きで差別化するか。
いくらいい物件でもお客様の目に止まらないことには決まりません。
まず戦う土俵に乗るということが先決だということが分かるでしょうか?
ネット広告がまだなかった時代、築年数が古かろうが駅から遠かろうが営業マンの腕次第で何とかなったものです。
でも今はそこの条件だけでお客様から省かれてしまうようになっています。

なので、物件購入の際にもこの辺りは注意しとかなければなりません。
物販の仕事ならマーケティングというのはとても大切です。
賃貸不動産もマーケティングが重要です。
どういう経路でお客様が問い合わせてくるのか、お客様のニーズはどういったものなのか、ここを分析することにより満室経営に繋がります。
貸家ならペット相談、駐車場あり、これがほぼ必須ですし、そうでなければ礼金なし、敷金なしでないとほぼ検索もしてもらえません。
ニーズを知る
これからの賃貸経営には必須になってくるでしょう。
大家さんは大手ポータルサイトの検索項目くらいはきちんとチェックしておきましょうね。

頑張って満室経営を目指してください。
そして、2棟目、3棟目のマンション経営に繋げてください。
その時はライフコンサルティングでご購入くださいね。

ご相談お待ちしております。
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会社概要
RE/MAX L-style
株式会社ライフコンサルティング
代表取締役 大西 征昭
大阪市住吉区長居3丁目13番8号
TEL06(4703)3300
FAX06(4703)3993
mail:oonishi@life-consulting.net
プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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