ほんとうに大丈夫?不動産投資

いままでこちらのブログをご愛読いただいていた皆様、ありがとうございました。 現在は当社ホームページにブログ記事を集約いたしましたので、そちらで引き続き発信しております。ご面倒ですがブックマークのご登録変更をお願いいたします。 https://remax-l-style.com/

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

賃貸住宅

賃貸仲介の報酬の仕組みって?

自分が住んでいたマンションや戸建、親から相続した空き家を貸出して家賃収入を得ようとし、不動産屋さんに相談すると、
『こちらの物件をご紹介したら手数料(広告料、業務委託費など名目は変わりますが)いただけますか?』
と聞かれます。
その際に、
『仲介手数料は家賃の半月分じゃないんですか?表の看板にも書いてありましたけど。』
そんなことを言おうものには、
家主業初心者だということを見抜かれてしまいます。
宅建業法的には賃貸仲介の仲介手数料は借主・貸主双方で賃料の一ヶ月分を超えてはならないと規定されています。
『じゃあ、合ってるやん』
そうなんですよ。
業法的には。
でも実務的には借主からは仲介手数料半月分、家主さんからは数ヶ月分いただく慣習が根付いています。
昔は、住宅供給が不足していて、借り手数多の状態でした。
なので、家主さんの立場が強く、
『うちはこの手数料しか出さないが、それでよければお客さん紹介してくれていいよ』
時期によれば、家賃が契約更新(1年後、2年後)の度に3%、5%値上げしますよという賃貸借契約もありました。
今では考えられないですよね?

そこから時は流れ、今や大家さん受難の時代です。
アパートローンが一般的に普及しだして、地主や資産家でない人たちも大家さんになれるようになりました。
そうなるとどうなるか?
参入の障壁が低くなればなるほど競争は激化します。
賃貸人口も減り、住宅供給の方が圧倒的に多くなっています。
その中で、自らの賃貸住宅にお客さんを斡旋してもらうために、手数料を多く支払うようになっていったのです。

手数料が貰えなくても、紹介したいいいお部屋、賃貸仲介の会社に頼らなくても自らの力で入居者を集めれる部屋は大丈夫です。
でも、そんな部屋って全体の1%もありません。
分かりやすい対策で、
『紹介手数料は家賃の◯ヶ月分払いますよ』
こういう大家さんが増えていったのです。

これは管理会社の怠慢、家主の勉強不足・経営放棄(他人に任せっきりという意味で)が招いたものです。
最初の頃は、
『隣のアパートの紹介手数料は家賃の1ヶ月分、うちは2ヶ月分払うよ』
これでお客さんが流れてきていたのが、そのうち隣のアパートも同調して、
『うちも2ヶ月分出すよ』
じゃあ、
『こっちは3ヶ月だ。』
こういうことがずっと行われてきているわけです。

儲かるのは誰?
賃貸仲介の会社ですよね?

実はここにもう一つ弊害があります。
賃貸のお部屋を借りたことのある方はご存知だと思いますが、
『契約後1年未満の退去は、賃料の◯ヶ月分の違約金が必要です。』
早期解約の短期違約金です。

昔からあった制度だと思って、特に気にしない人もいるかもしれませんが、これが一般的に普及しだしたのは遠い昔の話ではありません。
家主にとって、入居者斡旋の紹介料を何ヶ月分も支払い、もし2ヶ月、3ヶ月で退去されてしまっては大損です。
そこをカバーするために、自らの紹介手数料を返納するのではなく、万一の時でも入居者さんに負担させるように賃貸借契約書に織り込んだわけです。

私が敷金・礼金0でお部屋を紹介し出したのはもう15年ほど前の話です。
その時にはそんな契約条項を織り込むなど考えてもいなかったので、入居者さんに
『今回敷金礼金を家主さんに特別にナシにしてもらえました。万一何ヶ月かで退去するようなことがあれば、大家さんにご迷惑をおかけするので絶対にやらないでくださいねー。』
ってお話すると、約束通り一年以上はみなさん入居を継続してくれました。
要は信頼関係なのかなと。

本来なら、大家さんに損をさせてしまうような賃貸の案件を紹介してしまった不動産屋さんが被るべきなのに。。
入居後3ヶ月継続で、初めて仲介手数料1ヶ月分。
1年継続でさらに1ヶ月分。
2年継続でまた1ヶ月。
こんな支払い方法を提案したこともあります。
会社としたら、いつ入金になってもいいので、それでもいいかなと思ったのですが、猛反発したのは誰でもない、営業店の店長でした。
『先の売上より目先の売上が大切なんです。』
なるほど。
『逆に目先の売上だけでなく、3ヶ月後、1年後の売上もストックできるからいいんちゃうの?』
しかも、部屋付だけで終わる関係じゃなくて継続した関係を大家さんとも築けるしと思ったんですが。。
あと、部屋付時に仲介手数料を貰わず毎月の家賃から一定比率紹介料を貰い続けるとかね。

それなら100円でも200円でも高く部屋付けしようとするんじゃないかなとか。

いずれにせよ、今の賃貸仲介の報酬は間違えています。
大家さん、入居者さんどちらも得していない。
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そんな流れを変えていけないもんかなぁ
とりあえず今賃貸募集にかかっている経費、昔は雑誌やチラシだったのが、今はネットのポータルサイトがほとんどの経費を占めています。
その掲載費用が安くはない。
1反響取るのに5千円から1万円ほどかかってしまっています。
つまり、大家さんの収入が賃貸仲介の会社に流れ、さらにその収入の何分の一かがポータルサイトに流れています。
ポータルサイトに頼らない集客ができれば、賃貸仲介の会社さんもそんなに手数料をもらわなくで運営ができ、家主さんもその恩恵を被ることができる。
って思ったりもするけど、そうなっても大家さんに還元しないか(笑)

ってことで、やっぱり大家さんが自分自身で集客するツールを作ることが必要ですよね。

大家さん向けのサイト作りの提案、大家さん同士の物件をリンクし合う。
そこからの入居希望者には、仲介業者さんに支払っていた手数料が浮くので、仲介手数料はもちろん、礼金や初月の家賃もサービス、テレビや冷蔵庫を付けてあげたりってのも面白いかも。

うちの会社のホームページを専門家に頼んで今回リニューアルするので、ついでにそんなことできないか聞いてみよ。
今日の記事の題名から少々ズレてしまいましたが、ご容赦ください。(笑)

それでは、また次回の記事を楽しみにお待ちください。

家を買えないから賃貸?

一昔前、マイホーム購入が一つのステータスだった時代、都心を離れ郊外で宅地開発がどんどん行われていきました。

『通勤時間1時間なら近い方じゃない?うちなんか1時間半だよ。』

とか、

『郊外は空気がきれいからいいよね。』

なんて会話も交わされていたのかなと。

マイホーム神話がなくなった今、家を購入した方がいいのか賃貸のままでいいのかお悩みの方も多いかと思います。

いずれの選択肢も持てる方ならともかく、購入という選択肢を持てない人も増えてきています。

カードローンの保有率が国民全体の30%ほどになっており、そのうち約3割の方がカードローンを利用中であるというデータもあります。

いくらのカードローンを利用中であるのかにもよりますが、金額が大きくなってくると金融機関による住宅ローンの借り入れは難しくなってきます。

カードローン利用者は必然的に成年であるわけですから、当然住宅購入を検討する層にも丸被りするわけです。

そのうち約1割近くが住宅ローンを組むこともままならない層である可能性があります。

また、最近は携帯電話の機種代を分割で支払うことも多くなっています。

携帯電話(スマートフォン)が高性能化し、機種代金が高くなっているため機種代金を分割、その分通話料等で割引するという販売方法が一般化しています。

この機種代金の分割はクレジット支払いと同じ扱いになりますので、金融機関が閲覧する個人情報にも載ってきます。

つまり、ここで滞納、延納などがあれば個人情報に載ってくることになります。

携帯電話料金をコンビニ払いにしていたり、請求書が送られてきてから支払ったりする方も多いかもしれませんが、度々遅れているとその情報が登録されていきますので金融機関からの評価は厳しいものになっていくのです。

そうなると、いざ住宅ローンを組もうとしたときに否決という結果が突きつけられることになっていきます。

学生のうちとか、社会人1年目、2年目など若いうちは住宅ローンを組もうなどあまり考えませんから特に気にしていない方も多いかもしれません。

結婚し、子どもが生まれ、いざマイホームを購入しようとしたときに、初めて気付く問題点です。

以前なら金融機関の窓口、消費者金融の会社の窓口に行って申し込みをしないとカードローンの申し込みはできませんでした。

お金が必要と思っていても躊躇する方は多かったかもしれません。

でも、今はネットやスマホで簡単に申し込みができます。

精神的なハードルが大きく下がっています。

リスクや今後に及ぼす影響など何も考えずにとりあえず申し込んでしまう、コンビニで引き出しができるのでとりあえず借りてしまう。

最初の少額のうちは何とか返せたが、だんだん返済金額が大きくなり、そのうちカードローンを返済するために借入する。

こうなればもう完済できる見通しは立たなくなります。

携帯電話の機種代分割も同じです。

以前なら使えるところまで使おうと我慢していたものが、簡単にクレジット契約で新しい機種が手に入りますから次々と新しい機種が出るたびに交換します。

1台目の分割料金が完済できていないのに、2台目、3台目の機種分割料金が加算されていきます。

構造は同じです。

借りる側にも問題がありますが、貸す側にも問題があるのでは?

ただ、そのしわ寄せは借入した本人に返ってきます。

そのしわ寄せが私たち家を売る不動産屋さんにも影響してきています。

ただでさえ若者が減って住宅需要が低下してきている中で、購入できる層も減ってきているのです。

その分賃貸住宅に需要は向かうのですが、この賃貸住宅の供給が増加しています。

これは以前このブログで書いた通りです。

詳しくはこちらをご覧ください。

いったいこれからの賃貸住宅はどうなっていくのでしょう?

将来が心配です。

空き部屋が増加し、入居希望者は減少する。

こうなればあたらしく賃貸需要を作り上げるしか方法はありません。

外国人を取り込んだり、実家暮らしの若者が一人暮らしをしたくなる部屋の提供、いくつか方法はあるでしょうが、今簡単に思いつくことなら他の大家さんも簡単に思いつきますし、即実践していくことでしょう。

抜本的にこの仕組みを改善しない事には不動産投資の未来はありません。

みなさんご存知のとおり、当社は不動産投資のお手伝いをしている会社です。

そこに未来がなければ当社の存在意義はなくなってしまいます。

なので、一生懸命知恵を絞っているわけです。

賃貸住宅は家を買えない人のための選択肢ではあってはいけません。

家を買うよりも賃貸の方がいいと思える部屋づくり、これが最大の対策のような気がします。

例えば起業家が集まるシェアハウス。

これなんかは購入物件では決して味わえない利点がたくさん詰まっています。

自宅プラス共有空間、余暇さえも自己研鑽の時間に充てることができ、かつプライベート空間はきっちり確保。

母子家庭、シングルマザーが集まるシェアハウス。

これもそうですよね。

子育てを一人で抱え込むのではなく、共有できる仲間と喜びも苦しみも共有する。

音楽家が集まる共同住宅。

防音などの問題で自宅で練習ができない、そんなことを気にせず毎日が生活できる。

分かりやすいこんなコンセプトは大事じゃないでしょうか?

そういう意味では高齢者専用賃貸住宅、高専賃これも一つの形です。

ただ、家賃が高いのと数が増えすぎたため今は苦労しているようですね。

賃貸住宅=コンセプトハウスにしないと、住宅購入をあきらめた方=賃貸住宅の構図が出来上がってしまいます。

これだけは避けていかないといけません。

ただ、コンセプトハウスを作ろうと思うと既存の物件では難しくなります。

なので、今すでに賃貸住宅を所有している人の解決策にはなりません。

それじゃダメなんですよね。。。

大阪市内の物件なら特区民泊

これは抜本的に賃貸需要を解決する方法です。

ただ現段階ではどの地域でも実施できるわけでもなく、また消防設備など課題も山積みです。

来年施行予定の民泊新法住宅宿泊事業法案)、これが始まると賃貸住宅の革命が起きるかもしれません。

年間180日以内という規定はありますが、賃貸=月額家賃という構図ではなく、宿泊料というより細分化された収益構造へと変化します。

これもこのブログで詳しく解説していますのでこちらをご覧ください。

お客様や同業者に

『何かいろいろ考えているね。』

と言われますが、当たり前です。

だって、未来が心配です。

不動産に関わり25年、この先もずっとこの仕事は続けていくつもりです。

だから、続けていくためにいろいろ考えなくてはいけません。

不安は解消しなくてはいけません。

問題点はなくしていかないといけません。

家を買えない、住宅ローンが組めないという人に住宅ローンを組ませるというやり方をしている不動産業者がありました。

勤務先を偽造したり、収入証明を偽造したり。

別人名義で購入させたり・・・

勤務先を偽造する(社会保険証)と私文書偽造です。

収入証明(公的証明)を偽造すれば公文書偽造です。

私文書偽造は3ヶ月以上5年以下の懲役、公文書偽造は1年以上10年以下の懲役です。

もちろんこれらの書類を作成してもらい住宅ローンの審査を通したお客さんも詐欺罪に問われます。

こんなリスクを負って家を売らなくてもいいんじゃないのと思うかもしれませんが、そういう業者さんがいます。

住宅ローンを組めないと家が購入できないと世間に認識させてしまっているのは不動産屋さんの誤認です。

不動産売買の際、通常は売買代金を一括で支払い所有権を移転します。

ただ、重要事項説明書にも記載されているように割賦販売という販売方法があるのをご存知ですか?

割賦販売ってあまり聞いたことがないですよね。

いわゆる分割払いです。

住宅ローンが商品としてなかった時代はこの割賦販売というやり方は一般的でした。

今それがなくなったのは住宅ローンの普及、これが盛んになったからです。

今の住宅ローン金利は変動金利なら0.6%台、固定金利でも1.0%を切る金利ですから利用者が多いのが当たり前です。

ただ自営業者さん、高齢者などが住宅ローンを組もうと思うと高金利での調達になりますし、そこそこの自己資金を求められます。

4.0%前後の金利負担を強いられるわけですが、その金利でも借入することができない人たちはたくさん存在しています。

リーマンショックの際に話題になったサブプライムローンですが、日本にはこうした商品ってあまりありません。

本来なら本人の内容、属性によって金利は大幅に変動するのが当たり前ですが、今の住宅ローンって承認が得れれば金利はほぼ一律、承認か否認かで判断されます。

売主側にリスクが大きいのでほとんどの物件は割賦販売を利用することができません。

でも、古家で相続で譲り受けた不動産、これらには抵当権も設定されていませんし、即時現金に変える必要もない物件も世の中にはたくさんあります。

家賃代わりに分割払いで毎月売買代金を回収していくというやり方も、これからの時代のニーズに合っているかもしれません。

ただこの方法にはたくさんの問題点がまだ残っています。

この販売方法は面白いかなと思う反面、まだ契約内容、契約条件を詰め切れていません。

なので、詳細はまた後日ということで。

新しい形の不動産流通を作れないか模索中です。

みなさんにとって、不動産投資が有益なものであり続けれるように、そして私が20年後も不動産業に携わっていけるように奮闘中です。

ということで、これからもこのブログをチェックしてみてくださいね。

それでは。

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人口減少と供給過多、賃貸需要低下。この先どうなる?

日本の人口減少は先日のこのブログでもご紹介した通りです。

もう一度ご覧になりたい方はこちらから。

そして、賃貸住宅の建築着工戸数も減少はしていません。

着工件数

なぜこんなことが起こるのでしょうか?

通常は需要と供給のバランスによって、需要が不足しているから供給を増やし需要を補うというのが普通です。

今の賃貸住宅建築の需要は需要がないのに無理やり掘り起こしているだけの需要です。

まずは相続税対策のアパート建築。

相続税対策という名のもとに、節税対策の一環として賃貸アパートに目を向けられました。

遊休地と建付地(アパートや戸建など建物が建っている敷地)との評価額との乖離を利用したスキームです。

さらに借入金を起こし資産と債務のバランスを変化させることにより大幅に相続税対象額を引き下げることができるというものです。

これは、目的は相続税対策であるため建築したアパートの収支よりも、どれだけの額を節税できたかというところに視点は移ります。

自分が元々所有していた敷地にアパートを建築したのに表面利回りが7%とか8%とか・・・

それでも建築主は

『相続税がだいぶ儲かった。本来なら〇千万円納めるところが〇千万円に減った。』

と大喜びです。

この相続税対策の勉強は数年前からいろいろなところで開催されていました。

地主さん向けから不動産会社向けまで・・・

不動産会社に向けて開催していたセミナーは、要はこういう手法でアプローチすればビジネスチャンスになりますよというものです。

税理士さんが自分の顧客だけでなく新規の顧客開拓に向けて不動産会社を巻き込んだわけです。

もちろんハウスメーカーや金融機関までも。

今でも全国各地で新築のアパートが建築されています。

賃貸需要のない地域でも。

都心部へどんどん人口流入が進んでいる今の世の中、地方で賃貸需要など発生するのでしょうか?

もちろん最初の頃は目新しいですし、どんな地域でも賃貸物件を探しているお客様はいますので満室になるかもしれません。

でもそのお客様が一巡したらあとは取り合いでしかありません。

一棟目が成功すれば二匹目のドジョウを狙って、どんどんアパートが建築されます。

『このアパートはすぐに満室になりましたよ。他にも待っているお客様がたくさんいます・・・』

そう実績を見せられてついつい

『私も建てよう。空き地を遊ばしていても仕方ないから。』

どんどん空き地だらけの町がアパートだらけに・・・

元々賃貸需要の少ない地域ではすぐに飽和状態です。

こうして何年か経った後には

『空室率が増えたので、借上げ賃料を下げさせていただきます。』

管理会社からこういう話が・・・

アパートを建築して相続税が下がり、なおかつ毎月いくらかの収入が入る。こんな夢みたいな話があるんだと思って食いついた人はそこで現実に戻されます。

毎月いくらかの収入どころか、毎月の支払いに窮することになったり、毎月別の収入から補うことになったり・・・

すでに投資用ワンルームを新築で購入した人はすでにこういう循環に入り、物件を損切りして手放したり、中には競売にかけられるケースも後を絶ちません。

アパート建築もあと数年後にはこういう話が多発するのではないでしょうか?

でも金融機関は大丈夫です。

しっかりと担保を取っていますし、いざとなったらその物件だけでなく他の保有物件も処理し保全を図ります。

またその物件の支払いに窮しても補える属性を持っている方に貸し出しています。

高属性のサラリーマンとかですよね。

給与差し押さえができますから。

今までの話を聞いてどう思いますか?

『銀行が紹介してくれた案件だから大丈夫。』

『税理士さんの紹介だから大丈夫。』

こう思っている人は世の中にたくさんいます。

でも、一番怖いのは・・・

不動産投資はビジネスです。

投資ではありません。

『いかにして満室稼働させるか?』

『いかにして収支をプラスに持っていけるか?』

所有した不動産の資産価値を上げることも必要ですし、常にフル稼働させることが目的です。

『自分ならこうして収入をUPできる。』

『自分ならこうして収支を改善し、資産価値を向上できる。』

こう思って購入すべきです。

将来にわたり競争性のない物件

例えば20㎡そこそこの単身向け物件や、駅から徒歩圏内では厳しい物件。

若者の街離れが進んでいて賃貸入居層が減少している地域などは厳しいのではないでしょうか?

最近ご相談で多いのが地方の戸建て投資です。

表面利回りが高く見込めそうな感じがしますので、ご相談があとを絶えないのですが、根本的に

『売買の需要もないのでそこまで物件価格が安いのですよね。』

『ということは、賃貸需要はあるのでしょうか?』

という疑問です。

200万円、300万円で一戸建が購入できる地域で4万円も5万円も家賃で払うお客様がそんなにいるのでしょうか?

何人かはいるでしょうね。

でもそのお客様が自分の物件に入居してくれるかどうかは分かりません。

そのあたりのリサーチはしていますか?

物件近隣の賃貸業者さんに出向き、賃貸需要や賃料相場の聞き込みはされていますか?

物件を内覧して購入申し込みを書く前に、せめてそのくらいのリサーチはした方が・・・

『すぐに買付書かないと他に取られてしまいませんか?』

もしそう思うなら、物件を見に行く前に電話で業者さんに確認すれば済みます。

たぶん、今書いていることって不動産投資を事業として考えていたとしたら当たり前の話です。

でもそれくらいの動きはしていかないと、今後の激流の流れについていけなくなります。

不動産投資は簡単??

『はい、簡単です。始めるのは。』

事業、ご商売、起業すべて同じですが、始めるのは簡単です。

継続していくことが難しいのです。

不動産投資も同じです。

継続していく自信がないのであれば、やめておいた方がいいと思います。

もうすでに始めてしまっている方はやめれないので、売り時を見極めてください。

20年、30年後の老後資金にと思って不動産投資を始めた方、今のまま、無知のままで老後の資金を稼げるほど甘くはないと思います。

ただ、今からまだ数年は物件の売り時は続くでしょう。

その間に売却してしまうか、継続して不動産賃貸業をしていくために学んでいくかはご自分の判断です。

不動産投資はあくまで事業として参入してくださいね。

そのためには、管理費や電気代などの経費の見直しや、どうやったら内覧者に気に入ってもらえるような部屋づくりをしていくか、また借入金で購入している場合は借り換えや金利の引き下げ交渉などやるべきことはたくさんあります。

賃貸オーナー、家主ではなく、1事業の経営者としてぜひ今後も勉強していってくださいね。

今後もこのブログをご覧いただいて。

それではまた。




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株式会社ライフコンサルティング
代表取締役 大西 征昭
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プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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