ほんとうに大丈夫?不動産投資

いままでこちらのブログをご愛読いただいていた皆様、ありがとうございました。 現在は当社ホームページにブログ記事を集約いたしましたので、そちらで引き続き発信しております。ご面倒ですがブックマークのご登録変更をお願いいたします。 https://remax-l-style.com/

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

賃貸経営

まずは奥さんに相談してみようよ

不動産投資を始めたい
今の会社以外の収入を作りたい
将来が不安
理由は人それぞれだとは思いますが、不動産投資は『あぶく銭』を稼ぐように考えていては大火傷します。
不動産投資は『会社経営』と同じなんです。
もし、あなたが会社を辞め何か起業しようとしたときに家族に相談せずに始めますか?

しないですよね?
ん?
する人いる?

まぁ、そんな人は置いておいて(笑)

不動産投資、賃貸経営をビジネスと捉えるならまずは始める前に奥さん(旦那さん)に相談しましょう。
配偶者を説得できない人が不動産投資を始めても、うまくいくわけがありません。
なぜなら?
そこにはきちんとした計画見通しが立てられていないからです。
不動産は高価な買い物です。
人生の中でも一番大きな買い物ではないでしょうか?
自宅を購入する際にはもちろん奥さんには相談しますよね?

しない人います?

そんな人も置いておきましょう(笑)

一番の理解者である配偶者を説得できないビジョンで競合相手の多い賃貸経営を乗り切れることはありません。
失敗している多くの人は賃貸経営をあたかも国債を買うように安定収入のように錯覚しています。
もちろん一旦賃借人(入居者)が入ってくれれば毎月家賃は振り込まれてきます。
来月も再来月も。
でもこれって、永遠に続くもんだとまさか思ってませんよね?
賃借人は一般の人です。
いつ退去するか分かりません。
退去した瞬間にその部屋の家賃収入は失われてしまいます。
そのリスクヘッジのために複数戸ある一棟マンション、アパートを所有しましょうと言われるのかもしれません。
でもね、一棟マンション、一棟アパートを購入するためにはとてもとても一般のサラリーマンの方々の預貯金では購入できるものではありません。
そうなると。。。
当然融資の話に結びついていきます。

自己資金500万円、融資金額◯千万円?
築古戸建を購入しても、諸費用入れて500万円で収めるのは容易くありません。
それくらいの資金で一棟物のマンションが買えるならこの際‥
気持ちは分からなくはありません。
でもそんな話、奥さんに相談していたらどうですか?
『築古の戸建買っても500万円は必要やねん。それなら頭金500万円で1億円のマンション購入しようと思うねん。どう思う?』
一度聞いてみてください。
ほとんどの場合返ってくる答えはNOです。
そりゃそうでしょ?
起業する際にでも借金1億円して会社興すって話すると、たいがいの奥さんは反対するでしょう。
さすがにうちの奥さんでも反対しそうです。(笑)

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でもね。
そこに確固たる計画とビジョンがあればどうでしょう?
『あかんと思ったらすぐに売却するから。売却したら借入金は全部返済できるから。そのくらいの相場観は持っているから大丈夫。これ見て。同じような物件の売却事例。』
これならどうですか?
10人いるうち5人はそれでも反対するでしょう。
でも2、3人は説得できそうじゃないですか?

つまり、きちんとした経営計画を持って、不動産投資を事業として参入しましょうねというお話です。

よく
『家族のために』
『こどもたちのために』
と言って、不動産投資を始める方がいます。
でも、本当に家族のため、こどもたちのためなら、数年先だけではなく、10数年先、20数年先まで考えてあげなければいけません。
その間今いる賃借人はそのまま住んでいますか?
建物は老朽化せずに問題なく使用できる状態ですか?
給湯器はその間に故障しますよ。
浴槽も交換時期を迎えるかもしれません。
一棟マンションなら、エレベーターも下手したら交換が必要になるかも。。
こういった将来の支出も念頭に置いておかないといけません。
大規模修繕の出費は不測の事態ではありません。
いわば必然です。
家賃収入の◯%は将来の修繕費としてストックしておこう。
◯年後は売却して、資金回収を図り、更なる不動産の頭金に使用しよう。
このくらいは考えていて当然です。
今自分が所有している不動産の価値がいくらで、帳簿価格がいくらなのか?

帳簿価格と言ったのは、よく
売却額ー残債額
売却した際に全てこの額が手元に残ると勘違いしている方がいらっしゃるからです。
不動産を売却して利益が出ると譲渡税というものが課せられます。
残ったお金から譲渡税を支払うとあまり残らなかった、こんなケースも少なくはありません。
帳簿価格(確定申告時に減価償却した後の建物価格と購入した時の土地価格)と売却した価額、ここから仲介手数料等の費用を差し引いた額が譲渡税のもとになる数字となります。

もし、売却したら、いくらで売れ、いくらのお金が手元に残るのか、それが分かっていれば自ずと売却の目標金額が分かります。
今なら◯◯万円、来年なら◯◯万円、5年後なら◯◯万円、その金額で売れそうなタイミングで売却すればいいだけの話です。
その間に大規模修繕が必要になりそうなら、その前のタイミングで、大規模修繕を施した後ならしばらく大きな出費が出そうにないので数年後で。
『一度買った不動産を手放すつもりはない』
こういう方もいらっしゃいます。
その考え方を否定はしません。
不動産投資の方法など千差万別で、人それぞれいろんなやり方があるからです。
自分に合った投資方法、自分に合った進行スピードで。
これができるのも不動産投資の魅力の一つです。

不動産投資で成功する一番の秘訣は、人生の中で最大の味方である奥さんを味方につけること。
一緒に協力して事業を進めていくことです。

一人の考え方では間違った方向に進むことはあるかもしれません。
でも、二人で知恵を絞れば軌道修正をすることも可能です。

不動産投資の一歩目はまずは事前相談からです。
物件探しからではなく、自分が歩み出す方向性を決めることからです。
その事前相談の結果
『まずお金を貯める』
というアドバイスをするかもしれません。
『今の高い家賃のマンションから引越したほうがいいですよ』
こうアドバイスをするかもしれません。
そんな、お節介なアドバイスを聞きたかったら当社へご相談のご予約を取ってください。(笑)
すぐに物件紹介を受けたいお客様は他社へどうぞ。

RE/MAX L-styleは、お客様の人生そのものを変えるために存在したいと思っています。
なので、お説教を聞きたい人はぜひいらしてください(笑)

時代に取り残される?付いて行く?

◯◯世代
野球で言うと松坂世代、清原世代、イチロー世代とか世代を代表する選手の冠が付いてきますが、今日はそんな話ではなく一般的な世代分けの話を。

団塊の世代
団塊ジュニアの世代
そして今いろいろな世界で活躍しているのが、ミレニアル世代
この世代はデジタルネイティブと言われ、小さい時からPCや携帯電話に触れ合ってきた世代です。

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『おれ、パソコン苦手なんだよね。』
いつまで経っても同じセリフを繰り返している私たち世代とは一線を画しています。

YouTube、Instagramや生計を立てている人がいるってことぐらいは団塊の世代の人でも知っていることです。

でもこの、YouTuberという職業を仕事だと思わないと答えた40代以上の人が63%もいるそうです。

男子中学生の将来なりたい職業第3位がこのYouTuberという時代にです。

こう答えた人たちはSNSのことを全く理解していない人たちです。

『Twitterって、ただ思ったことを呟いているだけでしょ?』
『Instagramってプライベート写真を自慢げにUPしているだけでしょ?』
『メシ食いに行っても写真ばっかり撮って、料理が冷めちゃうよ。』
こんなことを言っている人たちです。
その方々からすると、ブロガーの人たちも同種に見えてるのでしょうね。

『携帯ばっかり触ってないで早く仕事しろよ。』
『携帯ばっかりいじってないで、ちゃんとご飯を食べなさい(勉強しなさい)。』
私たち世代の人間はよく上司や親にこう言われました。

でも、その毎日携帯(スマホ)をいじってる人が年収何億もあって、毎日通勤電車に揺られひもじい思いをしている自分が年収◯百万。
納得いかないのは分かります。
『そんなもん仕事じゃない。』
こう言いたい気持ちは分からなくもないですが、でも否定する前に自分で一度でもチャレンジしたことがあるのでしょうか?

やってみれば分かります。
YouTubeの動画を一本作るのにどれだけの時間がかかるか?
毎日何本もブログ記事を書くのにどれだけの時間がかかるか?
Twitterでフォロワーを増やすためにどれだけのツイートを投稿しているのか?
多くの人に見てもらい、報酬を得るようになるまでにどれだけの時間を要していることか。

学校の勉強だけをしていて、いい大学に進学、いい会社に就職して、そのうち結婚して子どもを作って、定年退職まで勤めて老後は安泰。
こんなレールに乗っかれた時代は崩壊しました。

プロゲーマーで年収◯億って想像できました?
これが今現実で起きていることです。

自分たちが認めなくても世間が認めているからこそ、この報酬になるわけです。
今の時代、右にならえで規格通りの人間より、規格外の人間の方が支持を得ます。


全世界の人とネットワーク一つで繋がる時代です。
全世界の人口が70億人ですから、たった1%の人の支持を得ることができれば7千万人の支持を得ることができます。
大阪市の人口は272万人です。(平成30年7月現在)
この全ての人の支持を得ても272万人です。
1,000人に1人にしか共感してもらえないことでも全世界に発信できれば、多くのビジネスチャンスが生まれることになります。

その1,000人に1人の支持を得るという発想を、今の40代以上の人はなかなかすることができません。

だって、他人と同じことをすることが美学だと幼少期からすり込まれてきたからです。

日本国民だけをターゲットにしたとしても人口1億2000万人、この1%で120万人です。
十分なパイですよね。

1人から年間1千円もらえれば12億円です。
ということは、0.1%でも1.2億円、0.01%でも1,200万円。
1万人に1人の確率で賛同してもらったとしても1.2万人の支持を受けることになります。

毎日通勤電車に揺られて定年退職まで働いて会える人たちって何人いるのでしょう?

私は不動産の営業を長年やってきました。
今はスタイルが違うので一概には言えませんが、毎日1人のお客様と接客しても年間300人、25年で7500人。

一般職、ルートセールスの仕事ではここまでの人と出会うことすら難しいはずです。
でもInstagramerですごい人はフォロワー数万、数十万といます。

それだけビジネスチャンスがあるということです。
フォロワーが1万人いたとして、何か新しいことをやりたい、その資金を少しづつ協力してもらえないか?
そう発信したとして、そのうち1%が賛同してくれれば100人の出資者が集まります。
月々5,000円の会費を負担してほしい。
それだけで月50万円の資金が集まってしまいます。

SNSの活用方法は多様化してきています。
今や情報源がテレビではなくSNSに移行してきています。

昔はほとんど匿名だったSNSが実名で行われてきています。
その個人の情報を得るにはとても有効的なツールになってきているのです。

私たち不動産業界においても、そのSNSの波はどんどん侵食してきています。
これからは不動産の集客ツールもポータルサイトではなく、SNS経由で信用できる人へ依頼する、そういう形に変化してきています。

不動産の営業マンはお客様の情報を事細かく入手できます。
でも、担当する営業マンのことはお客様は何も知らない。
こんなことがずっとまかり通ってることが不思議で仕方がありません。

情報をどれだけ隠すか、
どれだけ他社を出し抜く
これが今までの不動産業界でした。

普通に考えてダメでしょ。
お客さん本位じゃありません。

情報をどれだけ開示するか、
どれだけ他社と協力するか、
これが本来あるべき姿だと思っています。

そんな業界になればいいな、いつも思っていますがなかなか実現できない夢です。

でも、SNSのお陰で同じ想いを持つ不動産業界の人たちもいることを知りました。
一人ではなくみんなで変えていこうとすれば何とかなるのでは?
そんな期待さえ持ってしまいます。

時代に取り残されていたとしてもいいじゃないですか?
自分は時代に取り残されている、これに気付いただけでも大きな進歩です。

平成の時代は失われた30年と呼ばれています。
私たち世代ががむしゃらに働いてきた平成が終わり、次の時代へと進んでいこうとしています。
でもこの働きぶりがダメだったから、失われた30年と評されているわけです。

戦後失われたものを取り返そうと頑張ってきた団塊の世代、高度経済成長を遂げました。
今その世代は定年退職を迎え、裕福な資産を持ち、豊かな老後を暮らしていきます。

ミレニアル世代、新しい働き方、新しい生活体系を生み出し豊かな資産を築いていくでしょう。
中間世代、団塊ジュニアと呼ばれる世代、ここが一番タチが悪いのかもしれません。
モノに溢れた時代、デフレを経験し少しのお金で人並みの生活を営むことができた幸せな時代。
そのツケはいずれどこかでやってきます。
年金をもらえない?
仕事がない?
貯蓄もない?

子どもに養ってもらえるような社会でなくしてしまったのも私たち世代です。
どうしましょ?

『◯◯はダメだ。』
『そんなものは認めない。』
言ってる場合じゃないですよね?

人生100年時代と言われる今の世の中です。
50歳の人でもあと50年あります。
平均寿命4◯年の時代もありました。
その時代に生きていたら、もう死んでいてもおかしくなかったのかもしれません。
そう考えるともうワンチャンスありますよね?

自分が生きてきた人生を価値のあるものにするかどうかは、ここ数年にかかっています。
ちょうど今は時代の過渡期です。
変わり目ということは、チャンスに溢れているわけです。
そのチャンスを手にするかどうかは、今後の自分次第です。

不動産投資でも融資がストップしてきているような話をよく耳にします。
でもこれってバブルが終わり正常な状態に戻ろうとしているだけの話です。
賃貸経営もきちんとした経営をしていればそこには融資は今まで通り出てきます。
いや、今まで以上に融資を受けるチャンスが広がっています。

結局は、正しいことを正しいやり方でするだけ。
濡れ手に粟なんてないのです。
YouTuberは濡れ手に粟の仕事、こんなこと思ってるから不動産の詐欺話に引っかかるのです。

儲かっている人はみんな健全な経営をしています。
計画的に経営を行っています。

そこをしっかりと理解し、王道の賃貸経営を目指しましょう。

決して難しいことなんてやっていません。

最新の情報を取り入れ、知識を得ることを怠らず、決して他人任せにしない。

たったこれだけの話です。

今からでも遅くはありません。

何年後かの未来を自分の手で切り拓きましょう。

L-style Clubの募集はまだ行っています。

よければご参加ください。

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こどもに資産を残すのではなく資産の増やし方を教えるべき?

『こどもたちに不動産を残してあげたくて。』
『自分が死んだ後もメシが食えるように。』

こう考えて収益用不動産を購入する方、遊休地にアパートを建てる方がいます。

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『お子さんたちの将来のことまで考えて、すごいですねー。』

なんですが・・・

本当に残してあげないといけないこと、それはあなたが築いてきた資産の作り方・守り方ではないでしょうか?

うちのお客様でご相談に来られる際、お子さんを同席させる方がいます。

これって私が言おうとしていることを実践できている方です。

物事の考え方、不動産屋さんとの接し方、話し方、そして契約、融資までの流れ。

『こどもを同席させていいですか?』
もちろん二つ返事でオッケーです。

家賃を生む収益物件を残してあげたとしても、その運用の仕方、不動産屋との付き合いの仕方、銀行との付き合い方、内装業者や工事業者との付き合いの仕方、全てを教えてあげないと同じように運営していくことはできません。

金融機関への融資が残っている状態で引き継ぐ。
大概はそうなるでしょう。
相続税のことまで考えると多少借金も作っていた方がいいこともありますしね。

でも、そうなると益々しっかりとした経営力が必要になってくるわけです。

同じ物件を所有したとしても、所有する人によって任せる管理会社も変わるでしょうし、そもそもセンスが違う。

銀行の付き合い方もそうです。
銀行は支店長が変われば支店の方針もガラっと変わることもあります。

前の支店長が次の支店長に
『◯◯さんは大事なお客様だから。よろしくお願いしますよ。』
こう引き継いでくれる人物でいないといけません。

それもこれも培ってきた実績と、人柄も影響してきます。

どうやって資産を残してあげれるかも大事ですが、どんな人格に育てるかも重要ですよね。

不動産を活用して資産を形成していくためには融資は欠かすことができませんし、融資を引き出すためには銀行とのお付き合いは必要です。

お付き合いが大切なのは銀行だけでなく、不動産会社とも、そして内装工事業者さんとも同じです。

会社を後継者に引き継ぐときに、当然ながら業務を教え込み関係取引先とも引き合わせてから引渡しますよね?
不動産の場合、そういう考えた方になっている人が少ないせいか、
『おれもう引退するから息子に全部任せようかと思って。』
こんなことが突然起こります。

体調が悪くなってそのまま入院した、急病で突然お亡くなりになった、こういうケースなら仕方ない一面もあるのですが、それでもそういった事態に備えて準備しておくべきです。

よく代替わりした際に、お父さんと息子さんの考え方が全然違う、こういうことがあります。

付き合いしていた業者さんからすると戸惑い困惑します。
『前の家主さんのときはやりやすかったのにな。』
このやりやすいというのが、不動産業者にいいようにされていたのか、いいお付き合いができていたのかは分かりません。

前者なら困惑されたついでに、違う業者に切り替えてしまうのも一つの手ですし、後者なら同じようなお付き合いができる業者さんを自らの手で探す必要が生じます。

満室経営をしていくために、また満室経営に近付けるためには周りの人の協力は必要です。

私みたいな不動産屋でも客付けに他社の力は借りますし、周りの業者から総スカン喰らえば満室経営なんて夢の夢です。

不動産という資産をこどもに遺してあげれるということは、その人が自分の人生で何かをやり遂げれたという人だと思います。

例え親から受け継いだ土地や資産があったとしても、守り抜けたということも一つの才能です。
でも、こどもたちが同じように資産を形成したり与えられたものを守り抜けるかというとまた別問題です。

その教育をしてあげないと、せっかく築き上げた資産も無に終わってしまいます。

不動産経営も一般企業の経営も何も変わりありません。

任せれる優秀な社員がいるか、何もしないで家賃という対価を生み出してくれる物件なのか、ただそれだけの話です。

一般企業なら、他がマネできない技術や特許、仕入れルートがあれば代替わりしても同じように経営できるかもしれませんが、不動産経営は誰でもマネができ、誰でも同じように仕入れができるビジネスです。

なので簡単に参入はできますが、他と差別化することが容易くはないのですよね。

どこで差を付けるかというと、情報とちょっとしたテクニックです。

優秀な管理会社と提携していればある程度は補えるのでしょうが、近隣の物件のオーナーさんにも同じようなことを提案していきますので、結局競争に巻き込まれていくわけです。

自らの力で新しいことを企画し現実化していく。

そんな力が必要なのがこれからの賃貸業です。

そのためには先代のときよりも勤勉であらなければならず、人付き合いも必要になってきますよね?

なので、一緒に勉強して、一緒に銀行を開拓して、賃貸経営を学んだ上に事業継承。

これが理想的な形ではないでしょうか?

そんな勉強がしたい、そんな勉強をさせたいという方ぜひご相談ください。

一緒に学んでいきましょう。

またみなさまのご相談お待ちしております。

民泊施設の開業が終わればセミナーも開催しますので、そちらもご期待ください。

それではまた。
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株式会社ライフコンサルティング
代表取締役 大西 征昭
大阪市住吉区長居3丁目13番8号
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FAX06(4703)3993
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プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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