ほんとうに大丈夫?不動産投資

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不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

資産

不動産を英語にするとRealEstate。意味は?

不動産のことを英語でいうとReal Estateといいますが、直訳すると『真実の(現実の)』『財産(地所)』になります。

まぁ、英語が苦手な私がそんなこと語ってることがRealではないのですが、そこはさておき。

昔は土地が一番資産、財産という意味では価値があったのかもしれませんね。

土地は作物を植えたり家畜を放牧するために必要です。

その土地が広ければ広いほど資産があった、生活が豊かであった証拠でしょうね。

またPropertyとも呼びます。

これも不動産という意味なのですが、財産とか土地とかの意味でもあります。

意味でもありますと言いましたが、調べた情報なのでそういう意味でもあるそうですと言うべきでしょうか。(笑)

いずれにせよ、資産、財産と呼ぶにふさわしいのが不動産ということです。

お金が今の世の中では、一番資産を評価するのに分かりやすい指標になっています。

お金ってそもそも国家が発行している紙幣、貨幣でその国の信用性が失われてしまえば貨幣価値は大きく減少します。

でも土地は小さくなるわけでも無くなってしまうわけでもありません。

そういう意味では昔から変わらない資産といってもいいのかもしれませんね。

ただ、土地自体ものもの、王様のものという考え方もあります。

所有権は与えられていますが、固定資産税という名目で毎年使用料を払わされていますから
『本当に自分のもの?』
という意識にもなってしまいます。

そうなると何が本当の資産なの?
という気になりますよね。

不動産屋の立場からして、さっきの流れからすると
『不動産が唯一無二の資産です。』
と言うべきなのでしょうが。

お金を持たずに不動産だけ持っていたら所有していくことさえできなくなります。

固定資産税は言うまでもなく税金です。

税金の取り立てが世の中で一番キツイ取り立てです。

税金だけは破産しても免責になりません。

例え100年払い、500年払いの分割になっても国への借金は残ります。

自分が亡くなっても相続放棄しない限りは奥さんや子どもにも降りかかります。

『この国に住み続ける限りは代替わりしても払ってもらうよ。』

恐ろしいですよねー。

不動産を所有していて税金を滞納した場合、国はその不動産に抵当権をつけていなくても差押えすることができます。

それでも払わなければ公売にかけて競り売りしてしまいます。

その売却した金額を税金回収に回します。

不動産を所有している情報も国が全て把握していますので、何もかもご存知なんですよね。

何が言いたいのかというと、資産を生まない不動産は持っていても仕方がないということです。

『自宅はお金を生まないから質素でいいねん。』
こういうことを言う人がいますが、たしかにその通りなんですよ。

稼ぎが十分にあって、生活にゆとりがあるならいい家に住むべきです。

毎日過ごす場所ですし、大切な家族にいい家に住まわせたいと思うのはおかしな発想ではありません。

でも、先ほど言ったように自宅はお金を生みません。

それどころか固定資産税という税金の支払いを強要される、むしろ支出の部分です。

これが家賃より安く住むなら支出を抑えることができますから、プラスに転換できるかもしれません。

つまり、賃貸で過ごす場合の家賃の支払い額以上で、住宅ローンを組み家を購入するってことは、愚の骨頂ということになります。

『家は買ったら自分のものでしょ。』

固定資産税を免除してくれれば確かにそうでしょう。
でも年金暮らしになっても、子どもに生活費をもらい養ってもらっていたとしても、毎年の固定資産税からは逃れることはできません。

家は自分の所有物、これが幻想なんですよね。

それに気付いてしまいました。

image


『自宅は毎月の支払い額を抑えるために購入するもの。』

『不動産を買う場合は、資産を増やすことができるものを買うこと。』

それが家賃収入なのか、将来の値上がりを期待してのものなのか。

収入を得るためなら当然、融資を受けることはアリです。
事業資金を調達することと同じです。

金利も売上のため、売却益のために必要な出費です。

でも、今の不動産投資ブームは間違えています。

『事業資金を調達するために、自己資金なしで事業は始めませんよね?』

お金を生むために投資するのですから自己資金は必要です。
逆に自己資金を入れることで、より本気で事業に取り組むことができるはずです。

よくある不動産投資のセミナーで
『自己資金なしで始めよう。』
とか
『資産◯億のオーナーになろう。』
とかありますが大丈夫ですか?
騙されていませんか?
購入した人は順調に運営できていますか?
予定通りの収益を生み出していますか?

不動産投資は大金がなければ始められないものではありません。

でも50万円、100万円のお金が1億、2億にバケることはありません。

うまい話には裏があります。

美味しい話に聞こえる話ほどが張り巡らされています。

でも、
『失敗しちゃったー。』
と思っても決して取り返しがつかないわけではありません。

売り方、売るタイミングで損失はカバーできます。

売らなくても、その物件が安定して収益を生み続ける物件であるなら売る必要はなくなります。

ローンを組んでいても、支払い続けることはできます。

買っちゃったものは仕方ない。
フルローン組んじゃったものは仕方ない。
覆水盆に返らずです。

人間必ず失敗するものです。

でも人間は一度や二度の失敗では終わりません。

失敗すれば取り返せばいいのです。
取り返すという言い方は、何か違うな。

別の物件で取り返すみたいな感じになっちゃってるので・・・

失敗じゃなくせばいいだけなんですよね。

『あー。この物件を購入してよかったー。』
*ブルゾンちえみっぽく

不動産屋さんが描いたシュミレーションの上をいく収益を生めばいいのです。

そして、不動産屋さんが組んできた金利を安くする交渉をすればいいのです。

もちろんすぐには不可能でしょう。

収益性を上げるのも満室の状態から上げることは不可能ですし、借りて間もない状態で条件変更など応じるわけがありません。

失敗はすぐには取り返せないかもしれません。

でも時間をかけて計画的に、かつ戦略的に攻めていけば何とかなるものです。

そのためには改装工事などの追加資金、借り換えのための内入れ資金が必要になるでしょう。

なければ質素倹約。

経費削減。

資産価値以下の不動産はただの借金です。

借金しているなら当然倹約しないといけません。

支出を抑えなくてはいけません。

サラリーマンしながら夜中アルバイトをしたいですか?

嫌でしょ??

じゃあ、不動産会社、管理会社がやっていることを自分で。
やれることは自分で行い経費削減ですよ。

管理料が5%とすれば、月額50万円の物件なら毎月2.5万円節約できます。  

週に一回物件の掃除に行けば、月に1〜2万の経費が削減できます。

それを一年間繰り返せば年間100万円の経費削減になります。

簡単でしょ??

というより、何もしないということは毎年それだけのお金を不動産屋に支払い、誰かの生活を助けていることになります。

もちろん自分に余裕があれば、ぜひそうしてあげてください。

余剰資金を循環させることは経済活動に役立っています。

管理委託も資金計画に余裕があるからこそできる業です。

余裕がない資金計画なら、資金計画自体を見直さなければいけません。

お小遣いに余裕がなければ、飲みに行くの控えよう、お昼ご飯を節約しよう、タバコをやめちゃおう、こんなこと考えますよね?

でも、空室であふれ支払いに窮しているのに同じ管理会社で募集を続け、週末暇なのに清掃会社にマンションの掃除を任せているのは何故なんでしょう?

何か間違えていますよね?

失敗は、取り返そう、間違いを正そう、過ちを繰り返さないようにしようと思わない限り乗り越えれません。

あなたの不動産をRealな資産に変えていきませんか?

賃貸不動産再生計画をプランニングします。

あなたの身近な不動産アドバイザー、株式会社ライフコンサルティングにぜひご相談を。

まとまりましたねー。






お金はお金があるところに集まるという話

お金儲けの仕組みについて最近よく考えさせられます。

すでにお金持ち、資産家と言われる人と一般人の違い、それは情報力の違いです。

何気なく会話している内容の中にもお金儲けのヒントがたくさん盛り込まれています。

『◯◯って知ってる?』

『◯◯もうやってる?』

『◯◯どうなるんだろうね?』

お金持ちとお金持ちでない人との違いはこの◯◯の中身の違いです。

◯◯が仮想通貨であったり、ひと昔なら民泊であったり、大阪万博だったりIRの話だったり。

でも一般人はこの◯◯の話が芸能人の不倫スキャンダルだったり、人の噂話だったり。

目の前で飛び交う会話の中からでも、情報をキャッチできるアンテナを張っているかどうか、またそのアンテナでキャッチした情報を活かす行動力、これがすべての差なのかなと最近つくづく感じます。

ある飲食店が繁盛しているとします。

普通は

『美味しいよね。流行るのも分かるわ。』

これで終わりかもしれません。

別の人は

『このお店はこういうコンセプトでイメージをまとめてるのかな?若い女性がターゲットかな?だから回転率が良くないからこれだけ行列ができてるのかな?』

また別の人は

『この感じのお店なら◯◯に出しても面白いかも。もっと流行りそうだな。』

人それぞれ視点が違います。

『そんなん考えていたら美味しくなくなるじゃん。』

はい。人それぞれ感じ方が違うので、別にどれが正解かと言う話ではありません。

ただ、お金儲けが上手い人と食事をしているとそんな話をすることが多いのです。


お金をたくさん持っている=幸せ

というわけではないのですが、やはりあるに越したことないですよね。

年金受給が70歳まで引き上げるとか、そんな話が出てきている中、老後に必要な資金は6,000万円と言われています。

また65歳から、70歳から受給できたとしてもその支給額が生活するのに十分な金額に達していないこともあり得ます。

ということで、老後に安定した収入を作るか、切り崩していっても十分に生活がやっていけるお金を残すのか、いずれかの選択になります。

『残せなかったら生活保護を受ければいいんじゃないの?』

安易にそう考える気持ちも分かります。

でも、生活保護費は年々縮小していくでしょう。

どんどん高齢者が増え、その老後資産を確保できていないお年寄りがたくさん増え、みんな生活保護を受給すればどうなります?

その原資はいったいどこからやってくるの?

考えれば考えるほど恐ろしい行く末しか見えてきません。

それに、一生懸命65歳、70歳まで生き抜いてきたのに最後に生活保護って・・・

自分の人生を否定されたような気がしちゃうので、何とかそうならないように頑張ろうかなと。(笑)


持つものと持たざるもの、どんどんこの貧富の差は拡大しています。

株価が大きく上昇し、資産家はより大きな資産家に、都心部の不動産価格も上昇し、持つものはさらなる資産を持つようになっています。

不動産も株も同じですが、いい時もあれば悪い時もあります。

ただどっかのタイミングでは高値にはなっています。

所有して、一番いいタイミングで手放すことができれば簡単に資産を形成することができます。

簡単な話ですが、現実には簡単にはいきません。

下落したタイミングで大慌てで処分してしまう、先日の仮想通貨の暴落に見られる現象ですが、お金を持っている人は

『あー、下がったね。じゃあ買い足しとこうか。』

お金を持っていない人は

『わぁー、こんなに下がった。なくなっちゃったらどうしよう。ここで売っちゃおう。』

余裕のある資金で投資をするのと、余裕のない資金でギリギリのところで投資をし、レバレッジ(不動産投資なら融資)を最大限に使い投資をしてしまうと価格が下落したときに耐えきれなくなります。

不動産投資の場合は家賃収入がきっちり入ってきていると手放す理由はなくなりますが、空室が発生した時に耐え切れる資金力は持ち合わせていないと大変なことになります。

結局どの投資を始めるにもそこそこの自己資金は必要だということです。

『自己資金0で始める不動産投資』

完全にアウトです。

登記名義人が自分になったら、自分の所有物だと思ってしまいますよね。

でも資産価値以上に借入額があるということは、それは資産ではなくただの負債です。

どこの金融機関に持っていっても、自己資金0で満額融資が受けれる物件であるなら話は別ですが、そんな物件ありませんよね。

市場価格が借金の残債を上回ったときに、初めてそれは資産に変わります。

そのためには満室稼働、繰上げ返済、外壁塗装などのバリューアップ、資産価値を上げる努力が必要になってきます。


自分の所有している不動産が空室だらけ、ボロボロのまま、もしそんな状態に陥っているならまずその物件を生まれ変わらす作業から始めなければ高値で売却することが難しくなります。

私のお客さんの中には、必ず売却する前に外壁塗装や屋上防水を施してから売却しているお客さんがいます。

そうすることにより、購入する人の融資年数が伸び、購入者にも売却者にもメリットが出ます。

しっかりエンド向けの出口を作っているわけです。

これが売却して利益を出すための仕組み作りであり、金融機関もそういう物件であれば耐用年数を伸ばす口実になります、そして購入者も融資年数が伸びキャッシュフローが回ることになります。

ウィンウィンのように感じますが、実は一番得をしているのは耐用年数を伸ばし高値で売り抜くことができた売主なのです。

これができるのも潤沢な手元資金があるからこそできることで、担保に取られている不動産の改装工事にさらなる融資を引き出すことって容易ではありませんから、その手元資金があることが勝利の前提になっています。
お金を増やすのもお金、うまく資金を活用できる人がさらに大きく資産を増やすことができるもう一つの理由です。

なので細々と書いてきましたが、余裕資金を持たずに参加してしまうと勝ち抜くのは容易ではないということです。

不動産投資は余裕資金で。

融資利用は銀行の担保評価以内で。

これだけ守っていれば破綻することはなかなかないのですが、罠みたいな話がこの世の中には多いですからご注意を。


最近金融機関の融資が少し難しくなってきています。

資産家にしか貸さないと断言する銀行もあります。

本来、従来ならサラリーマンに対しての不動産投資融資ってどこもやっていませんでした。

それがいつの頃からか、サラリーマンに対しての方が融資が付きやすいという風潮があったのも事実です。


それが元に戻りつつあるのかもしれません。

ただ現金で購入していく外国人投資家さんたちがいる限りは価格の暴落ということはないかもしれません。

それがいつになるのか?

株価と同じで、下がったタイミングで購入できる人は勝ち組です。

下がったタイミングで手放さないといけない状況に、どんなことがあってもしないということが大切なんです。

そのためには満室稼働、余裕ある返済計画、無理をしない購入計画が大切です。

購入前には専門家にきちんとしたご相談を。

そして、老後までに安定した収入、資産作りを目指しましょう。

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資産の意味を間違えてはいけません

不動産投資をやっているオーナーさんで、本を書いていたりセミナーをされているオーナーさんもどんどん増えてきました。
◯◯大家とか、△△大家とかいろいろなネーミングで自分を売り出していますが、実際に言っていることに共感できる大家さんはそんなに多くはありません。
中にはもちろんすごい方もおられますが、投資の方法よりも資産◯億とこの部分を強調しているオーナーさんってほとんどが融資利用により不動産を次々取得しているだけのオーナーさんだったりします。
決してこの方法が間違えているというわけではありませんが、資産の意味を履き違えてしまうと大変なことになります。
会社とかの決算書で貸借対照表って見たことがありますか?
ここには資産の部分と負債の部分が記載されています。
資産◯億で負債が0ならもちろん大変な資産家です。
でも資産◯億で負債も◯億ならどうでしょう?
またその資産の部分も今の時価で◯億で売却できなかったとしたら?
資産から負債を引いて残ったものが純資産で、逆に資産から負債を差し引いてマイナスになれば、それは純負債です。
この純資産の部分がみなさまが資産と聞いて思い浮かぶ部分なのではないでしょうか?
例えば5億の融資を受け5億の不動産を購入すれば、資産5億、負債5億です。
純資産は0。
でもその5億で購入した物件が4億でしか売れない物件だったとしたらどうでしょう?
負債額は変わりませんから純負債1億ということになります。
不動産を購入する際に物件価格とは別に諸費用が必要です。
売却する際にも仲介手数料は発生します。
つまり5億で購入した物件を5億で売却しても1割程度はマイナスが出るということになります。
もちろん10年前に購入した物件が同じ価格で売却できれば、その間に得た家賃収入で十分な利益は確保できるかもしれません。
でも、そうじゃないタイミングで売却したいという話になればどうなるのでしょう?
相場通りの物件を購入していたとしても購入した時点でマイナス1割からのスタートです。
これって自宅の場合でも共通した話になります。
新築で一戸建を購入したけど、途中で売却することになった。
査定してもらったが、購入した金額より大きく割り込んだ金額になりこれでは残ったローンの返済ができない。
よくある話です。
でも今この状況が一部の都心部では違ってきています。
購入した金額より高い金額で中古市場で動いている。
このようなケースが増えています。
都心部で不動産を所有している方にとって今は千載一遇のチャンスです。
自宅を純資産に変えるチャンスです。
売却し、住宅ローンの残債を返済してなおかつ何百万円という現金を生み出すチャンスです。
私は先日自宅を売却しました。
住宅ローンを組んでいましたので売却金額の全てが手元に入ったわけではありません。
でも少しまとまった額の資金を得ることができました。
不動産って他の金融商品、例えば株とか金とかに比べると値動きの小さい資産と言われています。
短期的に見ると確かにそうなんです。
一年の間に2割も3割も変動することは滅多にありません。
でも、長期的に見るとそうではないのです。
10年間、20年間というスパンで見ると大きく相場は変動しています。
住宅減税など税制により大きく影響を受けますし、金融庁のお達しにより一気に流れは逆流します。
バブル期の総量規制などが顕著な例です。
一社あたりの貸出額を規制することにより市場は凍りつきました。
融資が下りなければ購入できない。
当然の話です。
購入するお客様がいなければ相場は下落します。
これは不動産に限った話ではありません。
カードローンに規制が入るというニュースもありました。
カードローンと不動産投資融資は最近の金融機関にとって大きな主力商品でした。
いつ不動産投資についても大幅な規制が入るか分かりません。
それでも、外国人が購入してくれていれば相場は大きく変動しないかもしれません。
でも外国人投資家さんもいつ日本の不動産を手放すか分かりません。
もともと円安で高利回りの日本の不動産を購入していたわけですから、円高に振れ不動産価格が上昇した今って、まさに手放す絶好の機会です。
オリンピックまでは・・・
という声も多く聞こえますが、逆にそこを過ぎ去るとどうなるのでしょう?

景気が上向き、人口が増え、所得が増えている状況なら不動産価格も上昇して当然ですが、今ってそうなのでしょうか?
景気の指標は上向きですし、今日も日経平均は2万円を突破しました。
でも実感がありますか?
所得は増えていますか?
暮らしは豊かになっていますか?
経済指標と一部の地域の地価だけ上昇しています。
これって、まさにバブル景気のような気がします。
私はそう思ってこのタイミングで自宅を手放したわけですが、みなさまはどう思われますか?

ご売却をお考えならお手伝いさせていただきます。
もちろん少しでも高く売るために知恵を絞ります。
不動産をそのままの状態で売却するのがいいのか?
またリフォームして売却するのがいいのか?
更地にして土地として売却するのがいいのか?
賃貸で客付けして投資用商品として売却するのがいいのか、立地や建物の状態、賃貸需要、その辺りを考慮してご提案いたします。
立地によっては、民泊用施設として改良し売却することも十分考えられます。
不動産売却を不動産仲介の仕事と捉えるのではなく、不動産コンサルティングの一環として売却、賃貸のお手伝いをさせていただく。
これが株式会社ライフコンサルティングのスタイルです。
お客様に合った最適の売却のご提案をできるようお手伝いさせていただきたいと思っております。
今は買い時じゃないと最近ずっと言い続けていると、購入希望者のご相談がめっきり減りました。(笑)

そりゃそうですよね。(笑)
でも、それでいいかなと思っています。
アパート、マンションローンも低金利の融資を受けれる金融機関の評価は厳しくなりました。
希望額近い融資を受けれる金融機関は高金利です。
それでは購入しても後々苦労するのが目に見えています。
ならば購入するべきではない。
これが私の結論です。
お客様とは長いお付き合いをさせていただきたいので、いいタイミングでご購入いただきたいですし、いいタイミングで売り抜いていただきたい。
購入した金額以上で売却のお手伝いをさせていただく。
これが理想です。

競売物件で現金購入。
これはまだ通用する手法です。
競売で購入した時点で1割から2割は割安で購入していますから、購入金額以上で売却することは難しくありません。

そんな競売物件購入の手引きとして10月7日(土)セミナーを開催します。
不動産投資のセミナーも同日開催しますので、ご興味ある方はぜひご参加ください。

お待ちしております。

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株式会社ライフコンサルティング
代表取締役 大西 征昭
大阪市住吉区長居3丁目13番8号
TEL06(4703)3300
FAX06(4703)3993
mail:oonishi@life-consulting.net
プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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