ほんとうに大丈夫?不動産投資

いままでこちらのブログをご愛読いただいていた皆様、ありがとうございました。 現在は当社ホームページにブログ記事を集約いたしましたので、そちらで引き続き発信しております。ご面倒ですがブックマークのご登録変更をお願いいたします。 https://remax-l-style.com/

不動産投資はしてみたいけど不安。 不動産って騙されるんでしょって方はまずこのブログでお勉強してください。 失敗しない不動産投資。 定年退職までに年金代わりに不動産投資で資産を積み上げよう^ ^ セミナーは定期的に開催していますが、よくある売るための不動産投資のセミナーはしていません。 まずみなさんに知識を取得していただいて、その中で一緒にビジネストしての不動産投資というものを確立していければと思っています。 末長いお付き合いをお願いしますね。

資産形成

お金はお金があるところに集まるという話

お金儲けの仕組みについて最近よく考えさせられます。

すでにお金持ち、資産家と言われる人と一般人の違い、それは情報力の違いです。

何気なく会話している内容の中にもお金儲けのヒントがたくさん盛り込まれています。

『◯◯って知ってる?』

『◯◯もうやってる?』

『◯◯どうなるんだろうね?』

お金持ちとお金持ちでない人との違いはこの◯◯の中身の違いです。

◯◯が仮想通貨であったり、ひと昔なら民泊であったり、大阪万博だったりIRの話だったり。

でも一般人はこの◯◯の話が芸能人の不倫スキャンダルだったり、人の噂話だったり。

目の前で飛び交う会話の中からでも、情報をキャッチできるアンテナを張っているかどうか、またそのアンテナでキャッチした情報を活かす行動力、これがすべての差なのかなと最近つくづく感じます。

ある飲食店が繁盛しているとします。

普通は

『美味しいよね。流行るのも分かるわ。』

これで終わりかもしれません。

別の人は

『このお店はこういうコンセプトでイメージをまとめてるのかな?若い女性がターゲットかな?だから回転率が良くないからこれだけ行列ができてるのかな?』

また別の人は

『この感じのお店なら◯◯に出しても面白いかも。もっと流行りそうだな。』

人それぞれ視点が違います。

『そんなん考えていたら美味しくなくなるじゃん。』

はい。人それぞれ感じ方が違うので、別にどれが正解かと言う話ではありません。

ただ、お金儲けが上手い人と食事をしているとそんな話をすることが多いのです。


お金をたくさん持っている=幸せ

というわけではないのですが、やはりあるに越したことないですよね。

年金受給が70歳まで引き上げるとか、そんな話が出てきている中、老後に必要な資金は6,000万円と言われています。

また65歳から、70歳から受給できたとしてもその支給額が生活するのに十分な金額に達していないこともあり得ます。

ということで、老後に安定した収入を作るか、切り崩していっても十分に生活がやっていけるお金を残すのか、いずれかの選択になります。

『残せなかったら生活保護を受ければいいんじゃないの?』

安易にそう考える気持ちも分かります。

でも、生活保護費は年々縮小していくでしょう。

どんどん高齢者が増え、その老後資産を確保できていないお年寄りがたくさん増え、みんな生活保護を受給すればどうなります?

その原資はいったいどこからやってくるの?

考えれば考えるほど恐ろしい行く末しか見えてきません。

それに、一生懸命65歳、70歳まで生き抜いてきたのに最後に生活保護って・・・

自分の人生を否定されたような気がしちゃうので、何とかそうならないように頑張ろうかなと。(笑)


持つものと持たざるもの、どんどんこの貧富の差は拡大しています。

株価が大きく上昇し、資産家はより大きな資産家に、都心部の不動産価格も上昇し、持つものはさらなる資産を持つようになっています。

不動産も株も同じですが、いい時もあれば悪い時もあります。

ただどっかのタイミングでは高値にはなっています。

所有して、一番いいタイミングで手放すことができれば簡単に資産を形成することができます。

簡単な話ですが、現実には簡単にはいきません。

下落したタイミングで大慌てで処分してしまう、先日の仮想通貨の暴落に見られる現象ですが、お金を持っている人は

『あー、下がったね。じゃあ買い足しとこうか。』

お金を持っていない人は

『わぁー、こんなに下がった。なくなっちゃったらどうしよう。ここで売っちゃおう。』

余裕のある資金で投資をするのと、余裕のない資金でギリギリのところで投資をし、レバレッジ(不動産投資なら融資)を最大限に使い投資をしてしまうと価格が下落したときに耐えきれなくなります。

不動産投資の場合は家賃収入がきっちり入ってきていると手放す理由はなくなりますが、空室が発生した時に耐え切れる資金力は持ち合わせていないと大変なことになります。

結局どの投資を始めるにもそこそこの自己資金は必要だということです。

『自己資金0で始める不動産投資』

完全にアウトです。

登記名義人が自分になったら、自分の所有物だと思ってしまいますよね。

でも資産価値以上に借入額があるということは、それは資産ではなくただの負債です。

どこの金融機関に持っていっても、自己資金0で満額融資が受けれる物件であるなら話は別ですが、そんな物件ありませんよね。

市場価格が借金の残債を上回ったときに、初めてそれは資産に変わります。

そのためには満室稼働、繰上げ返済、外壁塗装などのバリューアップ、資産価値を上げる努力が必要になってきます。


自分の所有している不動産が空室だらけ、ボロボロのまま、もしそんな状態に陥っているならまずその物件を生まれ変わらす作業から始めなければ高値で売却することが難しくなります。

私のお客さんの中には、必ず売却する前に外壁塗装や屋上防水を施してから売却しているお客さんがいます。

そうすることにより、購入する人の融資年数が伸び、購入者にも売却者にもメリットが出ます。

しっかりエンド向けの出口を作っているわけです。

これが売却して利益を出すための仕組み作りであり、金融機関もそういう物件であれば耐用年数を伸ばす口実になります、そして購入者も融資年数が伸びキャッシュフローが回ることになります。

ウィンウィンのように感じますが、実は一番得をしているのは耐用年数を伸ばし高値で売り抜くことができた売主なのです。

これができるのも潤沢な手元資金があるからこそできることで、担保に取られている不動産の改装工事にさらなる融資を引き出すことって容易ではありませんから、その手元資金があることが勝利の前提になっています。
お金を増やすのもお金、うまく資金を活用できる人がさらに大きく資産を増やすことができるもう一つの理由です。

なので細々と書いてきましたが、余裕資金を持たずに参加してしまうと勝ち抜くのは容易ではないということです。

不動産投資は余裕資金で。

融資利用は銀行の担保評価以内で。

これだけ守っていれば破綻することはなかなかないのですが、罠みたいな話がこの世の中には多いですからご注意を。


最近金融機関の融資が少し難しくなってきています。

資産家にしか貸さないと断言する銀行もあります。

本来、従来ならサラリーマンに対しての不動産投資融資ってどこもやっていませんでした。

それがいつの頃からか、サラリーマンに対しての方が融資が付きやすいという風潮があったのも事実です。


それが元に戻りつつあるのかもしれません。

ただ現金で購入していく外国人投資家さんたちがいる限りは価格の暴落ということはないかもしれません。

それがいつになるのか?

株価と同じで、下がったタイミングで購入できる人は勝ち組です。

下がったタイミングで手放さないといけない状況に、どんなことがあってもしないということが大切なんです。

そのためには満室稼働、余裕ある返済計画、無理をしない購入計画が大切です。

購入前には専門家にきちんとしたご相談を。

そして、老後までに安定した収入、資産作りを目指しましょう。

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夢って叶えるもの?失うもの?

みなさんってお持ちですか?
その夢はまだ追いかけていますか?
それとも諦めてしまいましたか?

子どもの頃見てた夢、それはプロ野球選手であったりサッカー選手であったり、お医者さんや弁護士の先生だったかもしれません。
大人になるにつれ、自分と現実のギャップに気付き、その夢は諦めて平凡に生きていく道を選んだ方も多いのではないでしょうか?

そう考えると子どもの頃の夢を実現できた方って周りにもなかなか存在しません。
現実社会が分かっていない状況で抱く夢、それは理想ですらなくただの夢です。
ただの夢を実現するためには計り知れない努力が必要です。
友だちと遊ぶ時間を削って練習に打ち込んだり勉強に打ち込んだり、夏休み、冬休みも全てその夢のためにつぎ込まないと叶えれない夢です。
でもみなさんその子どもの頃に見た夢以外他の夢を抱いたことはありませんか?
マイホームを持ちたいとか、結婚して子どもを作り幸せな家庭生活を過ごしたいとか。
また起業してお店を持ちたいとか社長になりたいとか。
人それぞれ抱いた夢は違うにしろ、何らかの違う夢を見つけている人が多いのではないでしょうか?
その夢は叶いましたか?
大人になって現実社会に揉まれてから見る夢って、儚い夢ではなく手の届く夢になります。
その夢を叶えるには血の滲むような努力は必要でなく、ただ一歩踏み出すことで実現に大きく近づきます。

でもその一歩が踏み出せないまま終わってしまう人も少なくはありません。
私がそこそこ大人になってから思っていた夢、マイホームを持ち家族を持ちかわいい子どもに囲まれて生活する姿、それはもう叶いました。
自宅の下で喫茶店をし、二階で麻雀屋さんをしたい。
麻雀が三度の飯より好きだった時代の話です。(笑)
もし今も同じ夢を抱いていたら実現することは難しいことではありません。生活していけるくらいの収入が得れるかどうかは別にして。(笑)
今やマイホームという夢はほとんどの人が叶えれる夢になりました。
頭金なし、諸費用まで住宅ローンで借りれる時代です。
それより結婚することの方が難しい時代になっているのかもしれません。
未婚率も増加しています。
婚期が遅くなり女性も社会に出て自らの手で稼ぐようになっています。
正社員なら手取り15万円ほど。
実家暮らしなら毎月10万円以上自分のために使うことのできるお金ができます。
でも結婚したら旦那さんの手取り、仮に毎月30万円としましょう。ボーナス除いてですよ。
これでも年収でいうと500万円くらいですよね。
平均所得より少し高い水準です。
それでもその中から家賃(住宅ローン)払って生活費、生命保険、旦那さんのお小遣い、将来のための貯金って考えると独身時代の生活の方が明らかにいいわけです。
生活を落としてまで結婚したいとはなかなか思わないのかもしれません。
もちろん女性だけでなく男性も同じです。
独身時代なら自由に使えたお金が、お小遣い制になり毎月3万・・
『結婚しない方がいいんじゃないの?』
こう思ってしまう気持ちも分からなくはありませんよね。
結婚する動機、これが今の時代に欠如しているのかもしれません。
結婚しなければ引越しもしない、引越しをしなければ賃貸も売買も動かない。
子どもが生まれなければどんどん高齢化社会になり、将来もらえるはずの年金も危うい。
年金がもらえないかもと思えば今あるお金は残したくなる。
お金がない人はお金を使わなくなる。
お金を使わなければモノは売れなくなりデフレに。
『風が吹けば桶屋が儲かる』
的な。
私たち不動産屋さんに取って引越しの需要が少なくなることは死活問題です。
でもそこに救世主が現れます。
投資用不動産バブルです。
外国人投資家が日本の不動産を買い漁り、サラリーマン大家さんたちが増えました。
でも思い出してくださいね。
賃貸需要って弱ってるんです。
でも投資用不動産の価格は上がってます。
景気も良くなっていません。
消費も向上しているわけではありません。
ということは家賃が上がっていくことはありません。
なのに不動産価格は上がっています。
『風が吹いてないのに桶屋が儲かっている。』
やっぱりバブルですよね。
バブルってことはいつか弾けてなくなります。
弾けたときにどうするか?
大損をこいて撤退するか、逆に買い場と思い買い進めるか?
いずれにせよ強制的に市場から退場させられるより自らタイミングは計りたいですよね。
そのためには誰かに踊らされないということが必要です。
不動産屋さんに相談すれば、
『買いましょう。買いましょう。』
の一辺倒です。
中には
『今が買い時ですよ。』
くらいに煽ってくる方もいるかもしれません。
でも今は買い時ではありませんよ。
ただフルに融資を利用して買える時期は今しかないかもしれません。
今はまだ不動産に対して積極的な金融機関も多く融資を受けるためのハードルは決して高くはありません。
でももしこの先マンション経営で破綻者が続出し社会問題になるようですと、金融機関は一気に引き締めに走ります。
そうなると今までみたいに物件価格の満額の融資などはあり得なくなってきます。
絶好の買い場が訪れても、結局指を咥えて見ているだけという状況も容易に想像がつきます。
そう考えると何が正解なのでしょうか?
ただ株と違って自分の力でその価値を向上することができるのが不動産です。
私の場合、これが本業ですからいくら逆風が吹いていようとも購入し売却し利益を出すという仕事をしていかなければなりません。
だから勉強して少しでも失敗する確率を減らそうとしているわけです。
でもみなさまは違いますよね。
不動産投資をやってもいい、やらなくてもいい立場です。
なので無理して満額融資を受けてまでするべきものではありません。
お金が使える状況で、寝かしていても仕方がないと思っている人だけ参入するべきで、買ってもいい、買わなくてもいい状況で判断しないと不動産屋さんの格好の餌食になってしまいます。
このブログをご覧いただいているみなさまの当座の夢は不動産投資で成功し安定収入を確保すること、資産を増やすことだと思います。
安定収入を確保できたと思ってもその収入がだけだったとしたら意味がないですよね。
また資産を増やしたと思っていても、増えたと思っているのは自分だけで周りから見たら不良債権だらけだったとしたら?
将来のためだと思っていることが逆に将来自分の首を絞めることになるかもしれません。
そうならないためにも定期的に自分の資産の入れ替え、見直しをする必要があります。
そのためにはいつでも気軽に相談できる専門家を持っておく必要があるのではないでしょうか?
物件購入から賃貸管理から全てその専門家に任せるというわけではなく、税理士さんのような立場で冷静に判断してくれるような立場の不動産屋さんが。
私によくご相談いただくお客さまのほとんどは私が一元管理しているわけではありません。
購入の窓口も私一人より門戸を開いた方がより良い物件に出会えるでしょうし、物件の管理も物件に近い不動産会社さんの方がフットワークも軽いでしょう。
なのであえてうちでやりますよというお話はしていません。
これがいいのか悪いのか賛否両論はありますが、万全のパフォーマンスができない仕事はお断りするようにしています。
『管理はいいよ。安定収入になるから。』
こういうお話ももちろんいただきますし、それに意を唱えるつもりもありません。
『購入窓口を絞らさないとお客さんが逃げちゃうよ。』
こんな話も同業者からしていただきます。
自分のことだけ考えていたらもちろんそうでしょう。
自分からしか買わない。
そんなお客さまを何人か抱えていればそれだけで裕福な生活をすることも可能です。
でもそれが本当にお客さまのためなのかと考えたときにやっぱり躊躇してしまいます。
今は何とかお客さまが途絶えず、生活するのに困ってはいません。
なので、きれいごとを言っていても何とか生活は成り立っています。
でもこの先は分かりませんよね・・・
なので、逆に多くの人のアドバイザーになり相談料という形で還元していただければ、その方がみなさまのお役に立ちつつうちの家計も成り立って行くのかなと思ったり。
不動産に関わりながら従来の不動産屋とは一線を画した形でライフコンサルティングが存続できればいいなとをいだいています。

話は戻りますが、みなさまはどんな夢をお持ちですか?

その夢のお手伝いをできればいいなと考えています。
不安を抱える未来ではなく、安心できる未来を創るために。

これからも夢を叶えるためのご相談お待ちしております。

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株式会社ライフコンサルティング
代表取締役 大西 征昭
大阪市住吉区長居3丁目13番8号
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FAX06(4703)3993
mail:oonishi@life-consulting.net
プロフィール

masaaki ohnishi

株式会社ライフコンサルティング代表取締役 不動産歴26年 そして元日本プロ麻雀協会プレイヤー 不動産の常識をぶっ潰せ!あなたの常識、それこそが非常識かも?  現在大阪市で特区民泊施設L-style花園町運営中 #競売 #不動産 #不動産投資 #民泊 #airbnb #麻雀
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